楊芳

摘 要 我國(guó)房地產(chǎn)目前基本實(shí)現(xiàn)了商品化，房屋價(jià)格主要由房屋建筑面積來(lái)定，房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式，其市場(chǎng)和技術(shù)發(fā)展遇到很好的機(jī)遇，逐漸走向了市場(chǎng)化。我國(guó)目前房產(chǎn)測(cè)繪工作尚處在專業(yè)化和規(guī)范化的起步階段。本文概述了房產(chǎn)測(cè)量的意義和技術(shù)手段、集中分析其存在的問(wèn)題，并對(duì)未來(lái)的發(fā)展進(jìn)行了描述。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)測(cè)量；意義；問(wèn)題分析；措施

隨著近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)走高，房產(chǎn)測(cè)量日益受到廣大的業(yè)主的重視，其測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益。本文首先概述房產(chǎn)測(cè)量，然后分析房產(chǎn)測(cè)量的意義，重點(diǎn)歸納存在的問(wèn)題，最后重點(diǎn)探討改善我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量的措施和房產(chǎn)測(cè)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景。

1 房產(chǎn)測(cè)量概述

房產(chǎn)測(cè)量是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來(lái)測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。

房產(chǎn)測(cè)量與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等緊密相關(guān)。不但具有基礎(chǔ)測(cè)繪工作所特有的技術(shù)性，而且具有很強(qiáng)的法律性，其測(cè)繪成果的真實(shí)性、可靠性直接牽涉到每個(gè)地籍、房產(chǎn)主的經(jīng)濟(jì)利益。

2 房產(chǎn)測(cè)量的意義

房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。有以下幾點(diǎn)：

2.1 房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)

房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時(shí)也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。

2.2 房產(chǎn)測(cè)量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)

房產(chǎn)測(cè)量按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)獲得的這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料[1]。

2.3 房產(chǎn)測(cè)量是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段

商品房?jī)r(jià)格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

3 我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量主要的測(cè)量技術(shù)

房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前常見的測(cè)量技術(shù)主要有：

3.1 房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

數(shù)字化測(cè)圖是采用現(xiàn)代化測(cè)量?jī)x器采集有關(guān)的信息，通過(guò)計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)處理，生成房產(chǎn)數(shù)字化圖形，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其他輸出設(shè)備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測(cè)量、地籍測(cè)量中得到了廣泛的應(yīng)用。房產(chǎn)測(cè)量中一般碎部測(cè)量采用全站儀或RTK。

3.2 坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算

房屋銷售面積測(cè)算可分為房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。在商品房銷售過(guò)程，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時(shí)有發(fā)生。因此，用坐標(biāo)解析法科學(xué)明確地反映房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確度[2]。

3.3 GPS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用

GPS技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測(cè)量技術(shù)，房產(chǎn)測(cè)量中平面控制采用GPS平面控制，精度可以達(dá)到末級(jí)相鄰控制點(diǎn)的相對(duì)點(diǎn)位中誤差不大于2.5cm。

4 目前房產(chǎn)測(cè)量中存在的問(wèn)題

我國(guó)頒布的GB/T 17986《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，個(gè)別條文不明晰，現(xiàn)代特殊建筑層出不窮。在實(shí)際測(cè)算中有偏差，容易引起糾紛。

4.1 房產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)發(fā)展不完善，行業(yè)監(jiān)管不到位

房產(chǎn)測(cè)量作為一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)服務(wù)走向市場(chǎng)，實(shí)行政企分開、納入競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)督機(jī)制，但有關(guān)房產(chǎn)測(cè)量成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)管體制以及相關(guān)法律法規(guī)還未完善，測(cè)繪行政管理部門缺少對(duì)測(cè)繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo)，對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗(yàn)不到位，不利于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

4.2 房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)有待規(guī)范

我國(guó)房產(chǎn)銷售多以單價(jià)合同為主。在預(yù)售階段，每平方米價(jià)格是確定值（合同約定），建筑面積卻是不定值（以房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)為準(zhǔn)），建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積，公攤面積的不確定性，以及公攤面積產(chǎn)權(quán)的不明晰，勢(shì)必把房產(chǎn)面積的計(jì)算者推到風(fēng)口浪尖上。

①開發(fā)商在計(jì)算結(jié)果的基礎(chǔ)上加大面積出售。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在出售商品房時(shí)，在應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e上不按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，任意多加共有建筑面積。②期房建成后與建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)面積相差很大。期房預(yù)售時(shí)，商品房尚未建成，在施工建設(shè)過(guò)程中，開發(fā)商對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、尺寸進(jìn)行局部變更，造成竣工商品房面積與預(yù)售時(shí)面積不一致。

4.3 從業(yè)人員素質(zhì)水平不均

目前在一些二線城市和很多縣一級(jí)房產(chǎn)測(cè)量部門，從業(yè)人員基本素質(zhì)普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員非常缺乏，房產(chǎn)測(cè)量工作水平較低。

5 房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)優(yōu)化和未來(lái)發(fā)展

房產(chǎn)測(cè)量主要以測(cè)量技術(shù)和政策路線為主，實(shí)際測(cè)量中應(yīng)注意其政策性、系統(tǒng)性、實(shí)用性以及可操作性。

5.1 房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)和手段優(yōu)化

目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)房地產(chǎn)測(cè)繪軟件多是基于AutoCAD，運(yùn)行效率低，建設(shè)部要求充分利用GIS圖屬互聯(lián)的思想設(shè)計(jì)開發(fā)新的房產(chǎn)測(cè)量繪圖系統(tǒng)，再與城市基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)融為一體，建立房產(chǎn)測(cè)量信息系統(tǒng)平臺(tái)，加強(qiáng)測(cè)繪部門和房產(chǎn)管理部門的交流與合作。既規(guī)范房產(chǎn)測(cè)量行為，又能確立房產(chǎn)測(cè)量成果的權(quán)威性。

5.2 制定房地產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)管理的法律法規(guī)

房地產(chǎn)測(cè)量的市場(chǎng)化只在《測(cè)繪法》和建設(shè)部一些文件中提及，房地產(chǎn)測(cè)量部門要同房地產(chǎn)管理部門完全脫鉤，徹底打破市場(chǎng)的壟斷行為，這樣有利于提高房產(chǎn)測(cè)量行業(yè)測(cè)管服務(wù)質(zhì)量，糾正行業(yè)不正之風(fēng)。

5.3 加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房產(chǎn)測(cè)量上崗人員的專業(yè)素質(zhì)

一名合格的房產(chǎn)測(cè)量從業(yè)人員不但應(yīng)具備測(cè)量的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)的房地產(chǎn)知識(shí)，還要具備高度的責(zé)任心，嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和有關(guān)法規(guī)開展房產(chǎn)測(cè)量工作。對(duì)于測(cè)繪人才欠缺的地區(qū)更需加大扶持力度，提高上崗人員專業(yè)素質(zhì)。

6 結(jié)束語(yǔ)

綜上，房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)具有很強(qiáng)的法律性，既是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的重要依據(jù)，也是處理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的重要法律憑證。房產(chǎn)測(cè)量成果涉及民生的大事，稍有不當(dāng)，勢(shì)必影響到房產(chǎn)測(cè)量部門的聲譽(yù)，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范時(shí)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，保證測(cè)量精度留有余地，測(cè)量方法正確可靠。

參考文獻(xiàn)

[1] 連俊生.淺談房產(chǎn)測(cè)量中存在的問(wèn)題和解決方法[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2011，（28）：185-186.

[2] GB/T17986，1-2000.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[S].北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化出版社，2000.