馬睿

摘 要：隨著我國建筑行業(yè)的快速發(fā)展，房地產工程項目的施工規(guī)模不斷擴大，房地產工程項目的施工難度也不斷提升，這些都在很大程度上擴大了投資額度。作為投資數(shù)量大、施工過程復雜的基礎性工程，實施房地產工程項目的管理、控制房地產工程項目的造價是工程管理和工程造價共同指向的目標。因此，在房地產工程項目實施階段，應該全面加強工程造價管理和控制，綜合性優(yōu)化房地產工程項目的造價管理水平。

關鍵詞：房地產工程項目；實施階段；工程造價；有效控制

中圖分類號：F127；TU723.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2018）20-0161-02

房地產項目是建筑行業(yè)中的主流項目，具有投資額度高、施工周期長、造價控制復雜等多方面的特點。尤其是在房地產工程項目的實施階段，它自身的造價控制與管理容易受到多方面因素的影響。為有效優(yōu)化房地產工程項目的造價控制水平，加強房地產工程項目的造價管理能力，應該結合房地產工程項目實施階段的工程造價影響因素，采取科學有效的控制措施，全方位提升工程造價的整體管理水平，科學有效提升房地產工程項目的經濟效益。

一、房地產工程項目實施階段工程造價影響因素分析

房地產工程項目的實施階段，并不是單純指施工階段。房地產工程項目的造價管理與控制，也不單純指施工階段，而是指從房地產工程項目的設計階段到其竣工階段等全過程。房地產工程項目投資額度非常高，少則數(shù)千萬，多則數(shù)十億數(shù)百億?？茖W做好房地產工程項目的造價管理與控制，不僅能夠減少不必要的資金消耗，同時還能夠在很大程度上提升建設單位的經濟效益。當前，房地產工程項目實施階段工程造價的影響因素是比較多元化的，具體包括如下方面。

（一）政府政策對工程造價的影響

房地產工程項目施工周期長，對于土地的需求比較大，若地價比較高，則房地產工程項目的成本也會有所增長。因此，房地產工程項目在項目立項開始之初一直到項目竣工驗收結束都要受到政府的監(jiān)督以及管理，同時還需要支付相應的費用，這些對于工程項目的造價都會有一定的影響。如在建設安全管理方面，建設單位為獲得政府部門的審批，需要通知施工單位嚴格落實政府關于安全施工的標準和流程。施工單位在落實安全標準的過程中，需要投入一定的設備、資金和人力等，這本身就是一筆巨大的開支。同時，監(jiān)督部門對于建筑項目的用地要做規(guī)劃，規(guī)定某塊地皮的建設密度，這樣對于用地的使用費用都會產生一定的影響?？傊?，房地產工程項目在實施階段，受政府部門的監(jiān)管和管理等影響比較大，這在一定程度上容易增加房地產工程項目的造價和投入。

（二）外部環(huán)境對工程造價的影響

房地產工程項目在實施階段的造價管理是非常關鍵的，但它的造價管理與控制也容易受到外部環(huán)境的影響。外部環(huán)境是一個廣義性的概念，既包括房地產工程項目實施過程中受遭受的社會環(huán)境，也包括房地產工程項目實施區(qū)域的自然環(huán)境。一方面，社會環(huán)境對工程造價的影響。房地產工程項目是比較大型的工程項目，它施工周期長，對于施工機械設備、施工人員、施工材料等需求量比較大。一旦施工人員的成本有所增加，或施工材料的費用有所改變，就可能會影響房地產工程項目的整體造價控制水平。比如，混凝土價格上漲，就容易增加工程項目的整體成本。另一方面，自然環(huán)境對于房地產工程項目的造價影響也比較大。房地產工程項目基本都是室外進行的大型項目，受天氣狀況、水文條件、地質情況等影響比較大。若房地產工程項目的施工區(qū)域為軟土地基，在項目施工前還需要投入一定的成本進行軟土地基的處理和夯實。再比如，房地產工程項目施工階段若遭遇惡劣天氣狀況，就可能需要停工等待，這便會對工程工期產生一定的影響，進而增加工程造價。

（三）設計施工對工程造價的影響

在房地產工程項目施工前，需要設計單位按照建設單位的意圖和目標來進行項目規(guī)劃和設計，并出具設計方案。在設計過程中需要明確和體現(xiàn)建設標準、建筑規(guī)模等，只有這樣才能有效提升建筑設計的整體水平與質量。在房地產工程項目實施階段，設計費用本身就是一筆較大的投入。若建設單位沒有注重設計成本的考量，就容易增加房地產工程項目的整體造價。與此同時，在設計過程中，若設計方案不夠精準，存在質量問題，可能就涉及設計變更，工程成本增加，或者工程變更，工程量增加等。此外，在房地產工程項目實施階段，施工組織設計以及施工技術的應用，都會是房地產工程項目造價計算的重要依據(jù)。特別是當新型技術出現(xiàn)時，施工單位應該持審慎的態(tài)度，先對施工技術進行小范圍的實驗，待施工技術的確取得良好的效益時，再進行推廣應用。同時，還需要做好成本核算，分析新型施工技術的投入與產出之間的平衡性。

二、房地產工程項目實施階段工程造價的有效控制

在房地產工程項目實施階段，影響工程造價管理與控制的因素是比較多元化的。為優(yōu)化房地產工程項目的經濟效益和社會效益、優(yōu)化建設單位的經營收益，以較小的資金投入獲得較大的經濟效益，應該全面加強房地產工程項目的工程造價管理和控制，實施全過程造價管理，整體把握影響造價的諸多因素，更加科學有效地推動房地產行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（一）招投標階段的造價控制

房地產工程項目實施階段的造價管理與控制，并不是指房地產工程項目的施工階段，而是涵蓋房地產工程項目立項、招投標、設計、施工、竣工等全過程。因此，加強房地產工程項目的造價控制，應該率先做好招投標階段的造價控制。一方面，建設單位應該科學制定招標文件，配合管理部門科學審核投標文件，保證整個招投標環(huán)節(jié)的公正與規(guī)范。部分建設單位之所以會出現(xiàn)工程造價攀升、工程造價增加等問題，一部分原因在于缺乏對招投標環(huán)節(jié)的管理和規(guī)范。負責建設單位招投標工作的相關人員可能與投標企業(yè)存在利益媾和的問題，置建設單位整體利益于不顧，盲目選擇不具備投標資格或者價格優(yōu)勢不明顯的投標企業(yè)。鑒于此，加強房地產工程項目的造價管理，應該重點規(guī)范好招投標環(huán)節(jié)。另一方面，當前房地產工程項目的實施具有新的特點，施工單位往往需要帶資施工，通俗理解就是施工單位獲得房地產工程項目的施工權限后，可能需要墊資施工。因此，作為施工企業(yè)在參加投標過程中，需要明確招標文件的內容，詳細了解和掌握施工現(xiàn)場的地理環(huán)境、地質情況等對工程建設成本投入造成的影響，最大限度避免外部因素對工程施工工期、質量、安全等的影響，為工程造價的控制奠定良好的基礎。此外，建設單位還需要重點審核施工單位的資質、信譽、市場競爭力等因素，選擇具備價格競爭優(yōu)勢的施工企業(yè)，在保證施工質量的同時，有效降低工程造價。

（二）優(yōu)化和加強合同管理

房地產工程項目施工周期長，施工規(guī)模大，后期驗收和竣工結算的依據(jù)是合同。加強房地產工程項目造價管理，必須優(yōu)化和加強合同管理，明確合同的內容，約定雙方的權益，更好地提升房地產工程項目的整體造價控制水平。一方面，在房地產工程項目的合同中，應該明確建設單位、施工單位的權利和義務。建設單位應該通過合同明確要求施工單位的工程質量與安全，施工標準與規(guī)范，還必須明確施工工期以及交付日期。施工單位應該通過合同明確自身的合法權益和施工職責。另一方面，在房地產工程項目合同管理中，還應該細化合同內容，如工程計價條款、材料費計算、變更簽證的簽署、索賠的時效性、風險出現(xiàn)時的管控等等。此外，為了提升合同的效益，為了確保合同中規(guī)定的內容能夠真正落到實處，在房地產工程項目實施階段，應該通過科學明確的制度予以確定。通過系統(tǒng)完善的制度來約束建設單位、施工單位的各自工作職責，有效提升合同的約束力。

（三）優(yōu)化施工組織設計工作

房地產工程項目實施過程中，科學的設計方案是前提與關鍵，也是房地產工程項目實施階段的首個成本消耗環(huán)節(jié)。為優(yōu)化房地產工程項目的整體設計水平，加強工程項目的造價管理，需要科學優(yōu)化設計方案、合理規(guī)范設計投入。首先，在房地產工程項目的設計過程中，應該科學選擇設計單位，加強對設計單位設計人員素養(yǎng)、設計單位自身運營資質等審核。運用成本對比法來選擇設計單位，在保證設計水平的基礎上，盡可能減少設計成本的投入，從源頭上來減少工程造價。其次，在設計過程中可以采用定額設計的方式。所謂定額設計，就是明確規(guī)定設計方案的總體投入，引導設計單位結合房地產工程項目的實際特點，合理分配不同環(huán)節(jié)的設計成本。再次，加強施工組織管理。房地產工程項目是一項復雜化的工程，為合理配置人力資源，合理應用機械設備，充分保證施工工期，需要依托于科學完善的施工組織方案。最后，合理應用新型施工技術。在房地產工程項目實施階段，新型施工技術的確能夠提升施工效率，縮減施工工期，但也容易增加技術投入，因此，有必要加強施工技術投入與產出的對比分析。

（四）加強施工材料的管理

在房地產工程項目實施階段，工程材料是物質載體。若工程材料費用有所增加，那么房地產工程項目的整體施工成本也會有所提升。因此，在房地產工程項目實施過程中，需要加強施工材料的管理。一方面，運用供貨商制度來合理采購施工材料，規(guī)避市場環(huán)境變動對材料成本的影響；另一方面，加強施工材料的入場審核與庫存管理，尤其是要規(guī)避保管不當而產生的人為破損。

（五）嚴格竣工結算審核

在房地產工程項目實施階段，加強工程造價管理與控制，應該嚴格竣工結算審核。一方面，嚴格按照合同來進行工程量的審核，規(guī)避施工單位虛增工程量，瞞報工程量的情況。建設單位應該按照合同來嚴格進行工程驗收，及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的質量問題，并要求施工單位及時整改；施工單位應該按照合同要求建設單位完成工程款項的結算。另一方面，著重提升工程項目審核人員的專業(yè)素養(yǎng)，為房地產工程造價管理提供科學的基礎。

結語

房地產工程項目施工規(guī)模大、施工周期長、施工成本投入高，為有效加強房地產工程項目實施階段的工程造價控制，需要科學分析影響工程項目造價的諸多因素，采用科學有效的工程造價控制方式，實施全過程造價管理與控制。

參考文獻：

[1] 郭曉光.房地產工程項目實施階段工程造價的有效控制[J].科技與企業(yè)，2016，（10）：72.

[2] 陳斌.淺議房地產項目實施階段工程造價的有效控制[J].門窗，2014，（7）：330.

[3] 王愛萍.淺談建設項目實施階段工程造價管理[J].房地產導刊，2014，（28）.