付一夫 童鸞

摘要：美國通過對住房租賃市場供給端和需求端的調(diào)控，保證了廣大具有租房需求民眾的利益，同時促進了市場的繁榮發(fā)展。分析美國成功的調(diào)控經(jīng)驗，對我國住房租賃市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展具有重要意義。

關(guān)鍵詞：租房；價格；調(diào)控

0引言

最近一段時間，一線城市房租的快速上漲引發(fā)了熱議。究其原因，除了受市場供需關(guān)系的影響外，更重要的因素在于中介的惡性競爭與資本力量的介入，最終導(dǎo)致了房屋租賃市場的異動。如何保障我國房屋租賃市場的平穩(wěn)、健康運行，成為當(dāng)下人們普遍關(guān)心的話題。他山之石，可以攻玉。筆者將重點研究美國住房租賃市場的有關(guān)實踐，進而尋求一些可行性路徑。

1 美國發(fā)達的住房租賃市場

作為經(jīng)濟強國之一，美國擁有較為發(fā)達的住房租賃市場，無論是房屋租賃人口占比還是租賃房屋數(shù)量占比，都明顯高于中國。2017年，我國租賃人口占總?cè)丝诘谋戎貫?1.64%，而美國這一數(shù)據(jù)高達35%；在租賃房屋方面，我國2017年租賃房屋占總房屋的比重為18%，而美國這一數(shù)據(jù)為37%。

同時，觀察美國的住房自有率和出租空置率也可以證明這一點。Wind數(shù)據(jù)顯示，自2008年起，美國的住房自有率和出租空置率皆呈現(xiàn)走低趨勢，這從側(cè)面印證了自金融危機后，美國民眾越來越傾向于租房而非買房。盡管自2016年二季度起，美國住房自有率與出租空置率均有所回升，但到2017年年底，出租空置率再度出現(xiàn)下降，彰顯出美國人高漲的租房熱情，間接造就了美國發(fā)達的住房租賃市場。

誠然，對租房的青睞與美國人的固有思維不無關(guān)系。對美國人而言，他們不愿意被房貸所束縛，租房所付出的月均成本更低，更能享受到自己想要的生活。然而，更深層次的原因在于美國住房租賃市場的健康與平穩(wěn)。考慮到具有租房需求的群體規(guī)模龐大，美國采取了一系列手段來健全租房的法律法規(guī)，并保護租戶的合法權(quán)益，由此得以保持房租價格的平穩(wěn)增長，也讓美國人更加放心地選擇租房而不是購買自有房產(chǎn)。

2 美國租房市場調(diào)控的成功經(jīng)驗

2.1供給端調(diào)控

一方面，提供多元化的房源供給渠道。美國住房租賃市場的平穩(wěn)運行，直接體現(xiàn)在多年來房租市場沒有出現(xiàn)令人匪夷所思的暴漲或暴跌。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論，當(dāng)市場需求大于市場供給時，價格必然上升，考慮到美國龐大的房屋租賃需求，勢必需要增加供給來穩(wěn)定價格。為此，美國政府著力發(fā)展多樣化的房屋供給渠道，從而確保市場供給。

具體來看，美國的房源供給渠道主要有3個：一是私人房地產(chǎn)開發(fā)商興建了大量的市場化租賃住宅；二是美國住房和城市發(fā)展部（HUD）通過給開發(fā)商提供貸款和擔(dān)保，與開發(fā)商共同合作興建出租房；三是聯(lián)邦政府興建的保障性政府資助住宅。

如此一來，多種開發(fā)方式的推出不僅從總量上滿足了市場需求，還從結(jié)構(gòu)上迎合了不同的租戶人群，無論是老年人還是年輕人，無論中產(chǎn)階層還是低收入者，都能在租房市場上找到滿意且負(fù)擔(dān)得起的房子。

另一方面，采取有效的稅收激勵政策。具體而言，稅收政策主要體現(xiàn)在4個方面。

第一，高昂的房產(chǎn)稅。美國有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)擁有者必須每年交納高額的房產(chǎn)稅，稅率在1%～2.5%，這使得物業(yè)的閑置成本極高，因此業(yè)主通常會主動將房屋出租以換取收益的平衡，這也是美國房屋閑置率較低的原因之一。

第二，免收增值稅。該制度允許美國個人的主要住宅，在房屋交易時享受2.5萬～5萬美元免收增值稅，不過免稅的前提是業(yè)主在持有房屋所有權(quán)的任意5年內(nèi)，至少2年住在本房屋中。因此，絕大多數(shù)業(yè)主都會選擇“自住2年，出租3年”的模式，這樣既可以在房屋出售時享受免稅政策，又能周期性地為市場提供房源。

第三，折舊抵稅政策。根據(jù)美國稅法，租賃房屋的維修費用和各項使用維護支出都可以用來抵稅，同時租賃住房還可以享受折舊沖回政策，即房屋每年折舊的部分可以用來抵稅，這使得租賃房屋獲得了較大力度的減稅優(yōu)惠，從而間接增加了市場供給。

第四，稅收抵免計劃。20世紀(jì)70年代后，美國政府直接修建公共住房的做法逐漸被稅收抵免計劃替代，其本質(zhì)是通過PPP模式鼓勵政府與社會資本合作開發(fā)住房項目。在這種模式下，地方政府為節(jié)省成本，通常會以極低的價格將土地出售給房地產(chǎn)開發(fā)商。此外，稅收抵免指標(biāo)還可以在二級市場進行交易，從而為開發(fā)商帶來額外收益。從該計劃的實施效果看，2006年，全美共有7.5萬套住房享受稅收抵免計劃，2009年超過150萬套，而到了2015年，稅收抵免租房達到300萬套，成為美國保障性租賃住房的重要供應(yīng)渠道之一。

2.2需求端調(diào)控

一方面，制訂嚴(yán)格的低收入家庭資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。美國住房和城市發(fā)展部基于不同地區(qū)家庭的平均收入水平，制訂了收入水平表，以此來進行低收入家庭的資格認(rèn)定。

另一方面，通過租房券給予低收入家庭適當(dāng)?shù)难a貼。租房券是美國政府針對低收入家庭實施的極為重要的貨幣化補貼政策。該政策給予低收入家庭自由選擇住房的權(quán)利，允許住戶根據(jù)自己的意愿選擇不同房租水平的住房：選擇條件好的住房，則超出補貼部分的租金由住戶自己承擔(dān)，但最高不能超過家庭收入的40%；如果選擇便宜的住房，則節(jié)省的資助結(jié)余可以保留。此外，該政策還允許租房券持有者在全美任何地方使用該券，增強了租房券的流動性和交易性。

此外，美國政府還在金融政策方面予以支持，特別是通過大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）來促進住房租賃市場的繁榮。這不僅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了暢通的融資渠道，還大大盤活了存量住房并加以有效利用，更能通過專業(yè)化的住房租賃運營管理來規(guī)范市場，從而保障租賃各方的合法權(quán)益。

3對我國租房市場的啟示

在美國的成功實踐中，以下幾方面可作為我國租房市場調(diào)控路徑的參考。

第一，完善相關(guān)法律體系，充分借鑒美國及其他發(fā)達國家的立法經(jīng)驗，彌補租賃市場的法律空缺，著重保護承租人的利益，讓各項措施有法可依。還可以考慮在稅收減免方面做文章，變竭澤而漁為從長計議，切實減輕參與主體的負(fù)擔(dān)，激活住房租賃市場。

第二，正視國人收入差距過大的現(xiàn)實，并在此基礎(chǔ)上倡導(dǎo)住房梯度消費的理念。特別是在確保中低端住宅供給方面予以發(fā)力，充分利用城市舊房和正規(guī)小產(chǎn)權(quán)房、放慢城市舊房拆遷速度、對過剩的住房推廣租售并舉等渠道，從而盤活錯配和閑置的房源。

第三，推動政府與市場的協(xié)調(diào)配合。要使政府這只有形的手抓牢公共住房，可以考慮適度采購一批優(yōu)質(zhì)房源作為公共住房，筑牢保障底線，讓公共住房起到穩(wěn)定住房租賃市場價格、引導(dǎo)市場預(yù)期的作用。并要通過市場的力量合理配置資源，讓更多主體參與到市場競爭中來，從而確保更加多元化的住宅供給渠道。

第四，嘗試從金融支持角度做好產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。結(jié)合我國實際的國情和市場狀況，積極開展REITs等金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)試點，從而為住房租賃市場提供金融服務(wù)方面的保障。