陳家闖 賈文藝

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)泡沫在空間上的傳染性已被學(xué)界證實，這意味著房地產(chǎn)泡沫所引起的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險可能在區(qū)域之間存在連鎖效應(yīng)。然而，在中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的現(xiàn)實背景下，國內(nèi)學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性這一議題的探討仍十分匱乏。鑒于此，本文以中國35個大中城市為研究對象，以房價收入比和房地產(chǎn)投資比作為房地產(chǎn)泡沫的測度指標(biāo)，對房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性進(jìn)行分析。分析結(jié)果表明，中國城市之間的房地產(chǎn)泡沫存在傳染性，且有明顯增強的趨勢。此外，房地產(chǎn)泡沫的傳染性在空間維度上具有差異性，在時間維度上具有動態(tài)性。因此，對于不同城市和區(qū)域的房地產(chǎn)市場，應(yīng)當(dāng)采用差別化的應(yīng)對措施，以防止房地產(chǎn)泡沫在空間上的過度傳染所引起的消極的社會經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 空間傳染性

引言

近年來，隨著中國的快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，房地產(chǎn)市場得到了空前發(fā)展?？焖僮兓姆績r可能產(chǎn)生大量房地產(chǎn)泡沫，進(jìn)而對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生潛在危機(jī)。因此，學(xué)界對此議題展開了系統(tǒng)性研究。如有學(xué)者基于代表性、獨立性、可操作性和可比性四原則構(gòu)建了中國房地產(chǎn)泡沫的測度指標(biāo)體系，并對1998-2005年中國房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了整體測度，認(rèn)為2005年中國房地產(chǎn)市場偏熱，應(yīng)當(dāng)警惕。修麗娜等以天津市為對象的研究表明，房地產(chǎn)市場在2003-2008年發(fā)展過熱，存在一定的泡沫。還有學(xué)者基于相關(guān)理論與現(xiàn)實條件對房地產(chǎn)測度的相關(guān)研究進(jìn)行了評述，并認(rèn)為學(xué)界的研究手段和指標(biāo)選取存在一定的缺陷。另外，學(xué)界發(fā)現(xiàn)資本（供給）、人口（剛性需求）等因素是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的主要因素。如王英潔以東北地區(qū)為案例的實證研究表明，房地產(chǎn)泡沫的影響因素主要包含資產(chǎn)成本、建筑成本以及人口密度對房價的長期效應(yīng)等。杜秋瑩等通過構(gòu)建局部均衡下一般資產(chǎn)泡沫模型論證了非理性房地產(chǎn)泡沫形成的機(jī)制。此外，大量研究還證實房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有消極影響。如趙麗珠認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的長期存在會對其他相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生抑制作用，尤其是會對金融系統(tǒng)和消費市場產(chǎn)生深刻影響，進(jìn)而可能會殃及社會環(huán)境。謝百三等分析了日本房地產(chǎn)泡沫破裂的歷史教訓(xùn)，認(rèn)為日本股市、金融業(yè)以及整體經(jīng)濟(jì)受到了嚴(yán)重影響，并認(rèn)為中國應(yīng)當(dāng)從信貸管理、調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面強化對房地產(chǎn)泡沫問題的應(yīng)對。

隨著研究的深入，研究者們發(fā)現(xiàn)城市之間的房地產(chǎn)泡沫能夠相互影響，并將這一特性命名為傳染性（Contagiousness）。其中，學(xué)者們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的非理性投資行為是泡沫空間傳染性的主要動力因子?；趯Ψ康禺a(chǎn)泡沫空間傳染性的機(jī)理認(rèn)知基礎(chǔ)上，國內(nèi)外學(xué)者開始通過實證研究關(guān)注這一議題。其中，Roehner等較早地以法國巴黎的房地產(chǎn)市場為研究案例探討了房地產(chǎn)價格的變化特征，并討論了房地產(chǎn)泡沫在城區(qū)之間的聯(lián)動擴(kuò)散機(jī)理。Fry以英國為案例進(jìn)行的實證研究表明，2002-2007年間，英國存在全國性的房地產(chǎn)泡沫，且城市與區(qū)域之間具有一定的傳染性。Riddel通過構(gòu)建誤差修正模型實證檢驗了美國洛杉磯和拉斯維加斯兩城市房地產(chǎn)泡沫的空間聯(lián)動性，結(jié)果表明洛杉磯的房地產(chǎn)泡沫能夠傳染到拉斯維加斯。近年來，國內(nèi)學(xué)者對中國房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性議題也有所探討。苑德宇等基于中國35個城市的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫在區(qū)域之間存在明顯的傳染性，且相較于中西部地區(qū)，東部地區(qū)城市之間的傳染性更強。張攀紅的實證研究結(jié)果表明，中國城市存在較明顯的房地產(chǎn)泡沫，且在空間上存在集聚現(xiàn)象，即房地產(chǎn)泡沫在城市之間存在明顯的空間傳染性。

基于文獻(xiàn)回顧可知，房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性廣泛存在于世界各地。但對比來看，當(dāng)前國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫空間傳染性的研究仍十分匱乏。同時，房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性意味著房地產(chǎn)泡沫所引起的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險可能在區(qū)域之間存在連鎖效應(yīng)。因此，在中國房地產(chǎn)市場仍持續(xù)較熱的現(xiàn)實背景下，進(jìn)一步開展更為廣泛豐富的探討是十分必要的。鑒于此，本文以35個大中城市為研究對象，以房價收入比和房地產(chǎn)投資比為測度指標(biāo)，以空間計量工具地理信息系統(tǒng)為技術(shù)支撐，對2006年和2014年中國房地產(chǎn)泡沫水平進(jìn)行測度，并探討房地產(chǎn)泡沫的空間傳染特征。

研究方法

（一）房地產(chǎn)泡沫水平的測度方法

參考已有研究發(fā)現(xiàn)，房價收入比是一項最常被用于衡量房地產(chǎn)泡沫的測度指標(biāo)。因此，本文選用該指標(biāo)作為衡量房地產(chǎn)泡沫水平的測度指標(biāo)之一。另外，上文述及，投資者的非理性投資行為是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫空間傳染性的內(nèi)在因子。因此，選用一項既能夠衡量房地產(chǎn)泡沫水平，又能夠衡量投資水平的指標(biāo)，符合本文的研究需求。在參考前人研究的基礎(chǔ)上，選擇房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比（下文簡稱“投資比”）作為本文測度房地產(chǎn)泡沫水平的第二指標(biāo)。兩個指標(biāo)之間相互驗證，互為補充。另外，補充說明如下：上述指標(biāo)涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于《中國城市統(tǒng)計年鑒》、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國房地產(chǎn)市場報告》以及國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站。

（二）房地產(chǎn)泡沫空間傳染性的分析方法

基于上文論述可知，若房地產(chǎn)泡沫存在明顯的空間傳染性，房地產(chǎn)泡沫水平在空間上存在明顯的關(guān)聯(lián)性特征，進(jìn)而在具有高水平房地產(chǎn)泡沫的地區(qū)形成明顯的集聚區(qū)。反之，若房地產(chǎn)泡沫不存在明顯的空間傳染性，房地產(chǎn)泡沫水平在空間上傾向表現(xiàn)出離散特征，即城市之間不存在明顯的關(guān)聯(lián)性?；谝陨线壿嬁芍臻g關(guān)聯(lián)性和集聚性是衡量房地產(chǎn)泡沫空間傳染性的判別標(biāo)準(zhǔn)。

首先，基于莫蘭指數(shù)（Morans I）驗證中國房地產(chǎn)泡沫水平的空間傳染性。莫蘭指數(shù)是用于衡量空間自相關(guān)程度的綜合指標(biāo)，其水平越高，說明地理空間鄰近的不同對象間存在明顯的高度關(guān)聯(lián)性，反之亦然。本文測度了35個城市房價收入比和投資比的全局莫蘭指數(shù)，以評價中國房地產(chǎn)泡沫水平的空間關(guān)聯(lián)性，即驗證其空間傳染性。

其次，基于熱點分析（Getis-Ord G*）測度中國房地產(chǎn)泡沫水平的空間傳染性差異。熱點分析能夠衡量地理空間加權(quán)下的高值集聚區(qū)和低值集聚區(qū)。上文述及，若房地產(chǎn)泡沫存在空間傳染性，則會形成高值集聚區(qū)。這說明，高值集聚區(qū)代表房地產(chǎn)泡沫傳染性較強的區(qū)域，反之，低值集聚區(qū)則代表房地產(chǎn)泡沫傳染性較弱的區(qū)域。因此，以35個城市房價收入比和投資比為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，通過熱點分析，能夠識別中國房地產(chǎn)泡沫傳染性較強和較弱的區(qū)域。

最后，基于核密度分析（Kernel Density Analysis）識別中國房地產(chǎn)泡沫空間傳染的核心城市。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性機(jī)理可知，房地產(chǎn)泡沫是由高房價城市向周邊低房價城市逐級擴(kuò)散的。由此可以認(rèn)為，在房地產(chǎn)泡沫存在空間傳染性的前提下，高水平房地產(chǎn)泡沫城市會形成以其為核心并向周邊遞減的空間漸變格局。而核密度分析能夠在空間尺度上有效識別出高值區(qū)，契合于房地產(chǎn)泡沫核心城市識別的需求。因此，基于核密度分析識別的高水平房地產(chǎn)泡沫城市，即為房地產(chǎn)泡沫空間傳染的核心城市。

結(jié)果分析

（一）莫蘭指數(shù)分析結(jié)果

莫蘭指數(shù)一般介于-1—1。當(dāng)莫蘭指數(shù)大于零時，表示地理鄰近的各空間單元之間存在正相關(guān)關(guān)系，且其值越大，正相關(guān)關(guān)系越強；反之，當(dāng)莫蘭指數(shù)小于零時，表示地理鄰近的各空間單元之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，且其絕對值越大，負(fù)相關(guān)關(guān)系越強。基于此，本文測度了35個城市房價收入比和投資比的全局莫蘭指數(shù)，以驗證中國房地產(chǎn)泡沫是否具有空間傳染性。測度結(jié)果表明（見圖1），2006年和2014年，房價收入比和投資比的全局莫蘭指數(shù)均大于零，說明地理鄰近的各城市之間存在正相關(guān)關(guān)系，即中國城市的房地產(chǎn)泡沫存在空間傳染。從時間尺度來看，2014年的房價收入比和投資比的全局莫蘭指數(shù)均明顯高于2006年，這說明地理鄰近的各城市之間的正相關(guān)關(guān)系逐漸增強，即相對于2006年，2014年中國城市房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性逐漸增強。

（二）熱點分析結(jié)果

基于熱點分析，本文進(jìn)一步衡量了地理空間加權(quán)下城市房價收入比的空間集聚特征。熱點分析結(jié)果表明（見圖2），2006年，35個城市房價收入比的熱點區(qū)主要分布在長三角地區(qū)，冷點區(qū)主要分布在西北內(nèi)陸地區(qū)。這說明，在長三角地區(qū)，形成了高房價收入比的城市集聚區(qū)，進(jìn)一步可以推論得出，該地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性更強；在西北內(nèi)陸地區(qū)，形成了低房價收入比的城市集聚區(qū)，進(jìn)一步可以推論得出，該地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性更弱。2014年，35個城市房價收入比的熱點區(qū)主要分布在長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)等，冷點區(qū)則主要分布在西北內(nèi)陸地區(qū)以及太原、石家莊等中部城市。這說明，在長三角地區(qū)和珠三角等地區(qū)，形成了高房價收入比的城市集聚區(qū)，進(jìn)一步可以推論得，該地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性更強；在西北內(nèi)陸地區(qū)以及太原、石家莊等中部城市，形成了低房價收入比的城市集聚區(qū)，進(jìn)一步可以推論得，該地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性更弱。另外，比較兩個時間段的分析結(jié)果來看，2006-2014年間，中國城市房價收入比的高值集聚區(qū)和低值集聚區(qū)發(fā)生了較為明顯的變化，這也說明房地產(chǎn)泡沫的空間傳染具有動態(tài)性特征。

本文基于熱點分析衡量了地理空間加權(quán)下投資比的空間集聚特征，驗證基于房價收入比的分析結(jié)果，確保準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性差異。熱點分析結(jié)果表明（見圖3），2006年，35個城市投資比的熱點區(qū)也主要分布在長三角地區(qū)，冷點區(qū)分布在西北內(nèi)陸地區(qū)。這說明，在長三角地區(qū)，形成了高投資比的城市集聚區(qū)，進(jìn)一步可以推論得，該地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性更強；在西北內(nèi)陸地區(qū)，形成了低投資比的城市集聚區(qū)，進(jìn)一步可以推論得出，該地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性更弱。2014年，35個城市投資比的熱點區(qū)也主要分布在長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)等，冷點區(qū)分布在西北內(nèi)陸地區(qū)以及太原、石家莊等中部城市。這說明，在長三角地區(qū)和珠三角等地區(qū)，形成了高投資比的城市集聚區(qū)，進(jìn)一步可以推論得出，該地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性更強；在西北內(nèi)陸地區(qū)以及太原、石家莊等中部城市，形成了低投資比的城市集聚區(qū)，進(jìn)一步可以推論得出，該地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性更弱。同樣地，通過比較兩個時間段的分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2006-2014年，中國城市投資比的高值集聚區(qū)和低值集聚區(qū)也發(fā)生了較為明顯的變化，這再次說明房地產(chǎn)泡沫的空間傳染具有動態(tài)性特征。

（三）核密度分析結(jié)果

本部分主要以房價收入比和投資比為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用核密度分析識別中國房地產(chǎn)泡沫空間傳染的核心城市?；诜績r收入比的核密度分析結(jié)果表明（見圖4），2006年，房價收入比的核心城市有北京、上海、廣州等，這表明這些城市的房地產(chǎn)泡沫具有較強的傳染性，且形成了以其為核心并向周邊遞減的房地產(chǎn)泡沫空間傳染的漸變格局。2014年，房價收入比的核心城市有北京、上海、廣州、廈門等，這表明這些城市的房地產(chǎn)泡沫具有較強的傳染性，且形成了以其為核心并向周邊遞減的房地產(chǎn)泡沫空間傳染的漸變格局。對比來看，相較于2006年，2014年廣州市房價收入比的核密度值有所增加，說明基于房價收入比的房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性有所增強；而北京市和上海市等城市的房價收入比的核密度值有所降低，說明基于房價收入比的房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性有所減弱。不過整體而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城鎮(zhèn)化水平較高的大城市（如北京、上海、廣州等）對周邊城市房地產(chǎn)市場的影響更加明顯，更容易引起周邊城市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生泡沫。

基于投資比的核密度分析結(jié)果表明（見圖5），2006年，投資比的核心城市有北京、上海、廣州、廈門等，這表明這些城市的房地產(chǎn)泡沫具有較強的傳染性，且形成了以其為核心并向周邊遞減的房地產(chǎn)泡沫空間傳染的漸變格局。2014年，投資比的核心城市有上海、廣州等，這表明這些城市的房地產(chǎn)泡沫具有較強的傳染性，且形成了以其為核心并向周邊遞減的房地產(chǎn)泡沫空間傳染的漸變格局。對比來看，相較于2006年，2014年廣州市投資比的核密度值有所增加，說明基于投資比的房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性有所增強；而北京、上海、廈門等城市房價收入比的核密度值有所降低，說明基于投資比的房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性有所減弱?？偨Y(jié)來看，基于房價收入比和投資比的核密度分析結(jié)果大致相同，說明本文的分析結(jié)果具有很高的準(zhǔn)確性和可信度。

結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

本文以中國35個大中城市為研究對象，以房價收入比和房地產(chǎn)投資比作為房地產(chǎn)泡沫的測度指標(biāo)，探討了房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性。主要結(jié)論如下。第一，中國城市房地產(chǎn)泡沫具有傳染性，且隨著時間有明顯增強的趨勢。第二，中國房地產(chǎn)泡沫的傳染能力在空間上具有明顯差別，大體來看，東部沿海地區(qū)，尤其是長三角和珠三角地區(qū)城市的房地產(chǎn)泡沫的空間傳染能力更強，而西部內(nèi)陸地區(qū)和中部部分地區(qū)城市的房地產(chǎn)泡沫的空間傳染能力更弱。此外，房地產(chǎn)泡沫的傳染能力的空間格局在時間尺度上具有一定的動態(tài)性。第三，中國房地產(chǎn)泡沫傳染的核心城市主要為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城鎮(zhèn)化水平較高的大城市，如北京、上海、廣州等，說明這些城市更容易引起周邊城市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生泡沫。

（二）建議

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的常態(tài)化，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也進(jìn)入了攻堅期。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定關(guān)乎國家經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展與轉(zhuǎn)型，有效控制，甚至消減房地產(chǎn)泡沫、確保房地產(chǎn)市場運行安全，是當(dāng)下亟需解決的關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)問題之一。本文分析認(rèn)為，中國城市房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性具有動態(tài)性和空間差異性。因此，對于不同城市和區(qū)域的房地產(chǎn)市場，應(yīng)當(dāng)采用差別化的應(yīng)對措施，以防止房地產(chǎn)泡沫在空間上的過度傳染對社會經(jīng)濟(jì)造成的消極影響。

從國家層面構(gòu)建監(jiān)管體系，防止房地產(chǎn)泡沫在全國大肆蔓延。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場仍保持較高的發(fā)展熱度，各地均存在不同程度的泡沫現(xiàn)象。本文研究結(jié)論認(rèn)為，中國房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性隨時間有明顯變強的趨勢。而房地產(chǎn)泡沫的過度傳染則可能會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，進(jìn)而在全國層面引起大范圍的房地產(chǎn)市場開發(fā)過熱，甚至房地產(chǎn)泡沫破裂等悲觀局面。因此，從國家層面構(gòu)建嚴(yán)格的監(jiān)管體系勢在必行。一方面，要在全國層面上，建立一套技術(shù)監(jiān)管體系，實時有效地把握全國房地產(chǎn)市場的變化動向，對房價異常區(qū)域及時采取有效的控制手段。另一方面，在全國層面上建立一套制度監(jiān)管體系，保證地方政府與中央政府具有暢通的房地產(chǎn)市場動態(tài)信息和政策信息的共享渠道。這樣既有利于地方政府及時落實中央相關(guān)政策，又有利于中央政府及時掌握地方政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管情況。

對于房地產(chǎn)泡沫傳染性較強的東中部地區(qū)，如北京、上海、廣州等，地方政府應(yīng)采取嚴(yán)厲的治理措施，遏制泡沫的進(jìn)一步蔓延。一方面，在供給側(cè)，需要適度收緊土地財政和土地供給力度，進(jìn)一步完善相關(guān)審批制度，嚴(yán)格把控土地審批程序，合理優(yōu)化城市空間布局，嚴(yán)防土地過度供給導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱的問題。另一方面，在需求側(cè)，需要制定相關(guān)政策法規(guī)限制購房數(shù)量，既要確保城市居民有房可住，又要嚴(yán)防大量房產(chǎn)被用來炒作，引起區(qū)域房價異常抬升的現(xiàn)象。需要強調(diào)的是，在中央政府強烈呼吁供給側(cè)改革的背景下，地方政府對房地產(chǎn)供給側(cè)調(diào)控也更為緊迫。劉民權(quán)等認(rèn)為，中國房地產(chǎn)泡沫主要是由土地財政相關(guān)政策引起的，因此供給側(cè)制度的進(jìn)一步完善和改革是治理房地產(chǎn)泡沫更為有效的政策手段。

對于房地產(chǎn)泡沫傳染性較弱的中西部地區(qū)，應(yīng)建立良好的預(yù)警機(jī)制，防范出現(xiàn)明顯的傳染現(xiàn)象。本文研究結(jié)論表明，中國房地產(chǎn)泡沫的傳染性具有動態(tài)性。因此，現(xiàn)階段不存在明顯傳染性的區(qū)域仍面臨著一定程度的傳染性危機(jī)。鑒于此，該區(qū)域地方政府應(yīng)重點采取以下兩方面措施：其一，從全局視角把握中國房地產(chǎn)市場的變化動向，對異常動向及時采取相關(guān)應(yīng)對策略，防止東部地區(qū)房地產(chǎn)泡沫向本地區(qū)蔓延；其二，優(yōu)化房地產(chǎn)市場管理制度，規(guī)范市場運營秩序，防止由于本地區(qū)內(nèi)部監(jiān)管缺失導(dǎo)致的房價異常，進(jìn)而殃及其他區(qū)域。

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