文/許聃 圖/周祖文

2018年以來，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策持續(xù)收緊，房企融資難度逐步提高，部分企業(yè)負(fù)債壓力持續(xù)加大。因此，許多房企多元化發(fā)展加速，跨界經(jīng)營成為新引擎。

地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞在一篇分析文章中指出，融資難、資金緊缺是現(xiàn)今房企面臨的最大問題，制約房企中長期投資力度，倒逼房企謀求跨界轉(zhuǎn)型。不少房企紛紛開啟多元化布局，開拓新的市場和業(yè)務(wù)，獲得較高的投資收益或分擔(dān)主業(yè)的負(fù)擔(dān)，房企跨界經(jīng)營已經(jīng)成為一種趨勢。

筆者獲悉，在城市地產(chǎn)調(diào)控政策之下，部分房企選擇將大筆資金轉(zhuǎn)投文旅地產(chǎn)洼地，文旅地產(chǎn)成為地產(chǎn)行業(yè)的新動(dòng)力和突破口。目前已有超過1/3的百強(qiáng)房企進(jìn)入到文旅地產(chǎn)，但其短期升值難、長期周轉(zhuǎn)難也考驗(yàn)著房企運(yùn)營能力和智慧。而特色小鎮(zhèn)以其獨(dú)特的文化多樣性在中國的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目中占有一席之地。

同時(shí)，農(nóng)業(yè)以休閑度假、鄉(xiāng)村旅游等方式漸入人心，農(nóng)業(yè)自身資源效應(yīng)及開發(fā)潛力顯現(xiàn)，加之政府重視農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從根本上推動(dòng)了以新型生態(tài)小鎮(zhèn)化為導(dǎo)向、融合“休閑旅游、文化產(chǎn)業(yè)、教育科普、宜居養(yǎng)生”為基點(diǎn)的“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的綜合新型生態(tài)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)發(fā)展。“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的新思路，也將為房企的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目注入新活力。

強(qiáng)化資本運(yùn)營

隨著“限售、限購、限貸、限價(jià)”等調(diào)控政策的出臺(tái)，傳統(tǒng)商品房開發(fā)銷售模式面臨開發(fā)成本增加、融資收緊、資金回收壓力大等問題。有專家指出，現(xiàn)階段調(diào)控會(huì)釋放一定剛需和改善型自住需求，這種需求會(huì)隨著人口結(jié)構(gòu)變化和城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程保持穩(wěn)定增長；另外一方面，考慮到控制人口規(guī)模、房屋存量、居民收入水平及房價(jià)收入比等因素，有支付能力的需求規(guī)模在一定階段內(nèi)是相對(duì)有限的。因此，未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)雖然會(huì)保持一定的發(fā)展，但房企的戰(zhàn)略調(diào)整勢在必行。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1～6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長9.7%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11085萬平方米，同比增長7.2%；土地成交價(jià)款5265億元，增長20.3%，增速提高4.3個(gè)百分點(diǎn)。在拿地金額持續(xù)提升的同時(shí)，銷售回款速度放緩意味著房企資金鏈仍在保持緊繃狀態(tài)。

資金緊繃原因不僅是房企銷售回款速度變慢。部分房企此前依靠發(fā)債緩解資金壓力，但當(dāng)前融資渠道越來越窄，已有多家房企發(fā)債中止。

在監(jiān)管方面，6月下旬，國家審計(jì)署、央行、發(fā)改委等多部門針對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)聲。央行在6月22日發(fā)布的《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2018）》指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展總體平穩(wěn)，但部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大。報(bào)告還提出應(yīng)當(dāng)繼續(xù)落實(shí)“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。

當(dāng)前，貨幣政策穩(wěn)健中性的主基調(diào)并未發(fā)生改變，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示：“總體而言，6月降準(zhǔn)釋放7000億元資金，能緩解2017年年底至今的全國性資金緊張狀況，目前看來短期內(nèi)加息可能性不大，房貸利率上漲趨勢或?qū)⑼Ｖ埂！笨硕鸱治鲋赋?，房企尤其是中小型房企由于融資短板顯著，將感受到更為強(qiáng)烈的資金周轉(zhuǎn)壓力。在這樣的背景下，房企不得不另尋他路。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，中國巨大的房地產(chǎn)市場和資本市場，成就了中國地產(chǎn)龍頭企業(yè)巨量的財(cái)富和資本積累，讓這些企業(yè)有實(shí)力有能力借助資本，迅速從資本市場高效獲取需要的配置資源。房企不僅融資，而且以資本為紐帶，可以快速擴(kuò)展行業(yè)資源、專業(yè)能力甚至是市場和客戶。另一方面，房企間的激烈競爭也促使企業(yè)不斷提升競爭力。產(chǎn)品、服務(wù)、營銷、品牌等競爭，優(yōu)勝劣汰促使極少數(shù)成功者會(huì)達(dá)到經(jīng)營資本的更高層級(jí)。同時(shí)，資本經(jīng)營能力的提升也為他們提供了更高水平的競爭力。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)文旅地產(chǎn)

近幾年，我國旅游經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展吸引了不少房企的目光，文旅地產(chǎn)成為了不少房企跨界經(jīng)營尋求的新的利潤增長點(diǎn)。文旅地產(chǎn)從字面上理解是“文化+旅游+地產(chǎn)”，其本質(zhì)和核心是“文化旅游”而非“地產(chǎn)”。文旅地產(chǎn)本身蘊(yùn)含著區(qū)域運(yùn)營的概念，催熟區(qū)域得到市場認(rèn)知需要經(jīng)歷一個(gè)過程，因此，短時(shí)間內(nèi)難以有較大幅度的升值。不少開發(fā)商依然沿用房地產(chǎn)的市場邏輯進(jìn)行文旅項(xiàng)目開發(fā)，這不僅無益于項(xiàng)目推進(jìn)，還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

自提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式以來，華僑城在文旅項(xiàng)目的概算投資粗略估算已超萬億元。而大規(guī)模拿地后，其資金壓力亦凸顯。數(shù)據(jù)顯示，2017年華僑城經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-77億元，同比下降274.85%。

張宏偉表示，文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，最深層次的問題是，究竟是“旅游先行”還是“地產(chǎn)先行”？理論上來說，應(yīng)該是“旅游先行”，從改造區(qū)域環(huán)境和配套的角度出發(fā)，提升人氣和認(rèn)知度，等區(qū)域達(dá)到一定的成熟度，再進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。但是對(duì)于高杠桿、快周轉(zhuǎn)的房企而言，坐等升值的方式并不現(xiàn)實(shí)。項(xiàng)目動(dòng)輒幾十億元甚至是上百億元的資金沉淀對(duì)于任何一個(gè)房企都是難以承受的。因此，現(xiàn)實(shí)中部分房企會(huì)優(yōu)先采用“地產(chǎn)先行”的模式，追求最大的升值空間，首先將升值預(yù)期讓利于客戶，從而快速回籠資金。

文旅地產(chǎn)前期投入大，屬于重資產(chǎn)項(xiàng)目，必須依靠地產(chǎn)反哺，但是地產(chǎn)的后期溢價(jià)又需要旅游的成功運(yùn)營來提升。因此，文旅地產(chǎn)項(xiàng)目長期發(fā)展考驗(yàn)的是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營能力和智慧。

福州萬科城毗鄰的永泰縣葛嶺鎮(zhèn)大樟溪一隅

依托優(yōu)美的環(huán)境資源，福州萬科城設(shè)置了皮劃艇休閑項(xiàng)目。

近年來，特色小鎮(zhèn)以特色文化為基點(diǎn)，依靠“鎮(zhèn)旅融合”的概念在文旅項(xiàng)目中占有一席之地。例如，浙江龍泉青瓷小鎮(zhèn)、景寧畬族自治縣畬鄉(xiāng)小鎮(zhèn)、杭州西湖龍塢茶鎮(zhèn)以及銀川鎮(zhèn)北堡等，看似特色迥異、各具千秋，但深挖其經(jīng)營理念就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些特色小鎮(zhèn)大多是以樹立獨(dú)特旅游形象為出發(fā)點(diǎn)，依托原生態(tài)民俗文化，成功打造出了文旅項(xiàng)目。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)對(duì)想要跨界運(yùn)營的房企具有很強(qiáng)的借鑒價(jià)值。一方面特色小鎮(zhèn)突出了旅游運(yùn)營在項(xiàng)目中的重要性；另一方面，形色各異的旅游小鎮(zhèn)也顯現(xiàn)出了個(gè)性化和稀缺性的優(yōu)勢，從根本上解決同質(zhì)化競爭所帶來的頑疾，提高旅游目的地的復(fù)購、重游和二次消費(fèi)。因此，文旅地產(chǎn)發(fā)展依托的是文化多樣性的價(jià)值認(rèn)同，想要打造經(jīng)典文旅項(xiàng)目，個(gè)性化和稀缺性運(yùn)營才是最佳途徑。

瞄準(zhǔn)農(nóng)業(yè)機(jī)遇

有專家指出，國家一直大力開展城鄉(xiāng)建設(shè)、促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，并不斷加大政策的扶持力度。有了政策的扶持、當(dāng)?shù)卣闹С郑科笤谵r(nóng)業(yè)的開發(fā)，可以更好地發(fā)揮自身統(tǒng)籌規(guī)劃、市場化運(yùn)營的優(yōu)勢，加快建設(shè)進(jìn)度、提高周轉(zhuǎn)效率、享受諸多政策紅利。

2017年年初，中央文件曾明確表明：“支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和收益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、閑適體驗(yàn)于一體的田園綜合體?！卑讜?huì)創(chuàng)始人唐飛認(rèn)為，農(nóng)業(yè)作為生活的根本，“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”結(jié)合的價(jià)值體現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)對(duì)鄉(xiāng)村閑置資源的激發(fā)與利用，同時(shí)促發(fā)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)引擎，助力打造農(nóng)業(yè)特色生產(chǎn)和人文性質(zhì)相結(jié)合的項(xiàng)目。

在建設(shè)田園鄉(xiāng)村的眾多產(chǎn)業(yè)嫁接模式中，綠色生態(tài)的“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”模式受到越來越多房企的關(guān)注。早前，已有綠城、中糧等房企通過和農(nóng)業(yè)科研機(jī)構(gòu)、當(dāng)?shù)卣献鞯姆绞剑囁稗r(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型模式。

2018年1月，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)公開表示，“40年前我種田，40年后我還是回去種田”，明確表態(tài)轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)業(yè)市場的計(jì)劃。同月，華潤置地也攜手中國農(nóng)科院下屬企業(yè)中花易達(dá)發(fā)布了全新農(nóng)業(yè)品牌“耕雨”，并正式宣布開始打造自己的田園綜合體。

隨著物質(zhì)條件的豐富，市場也出現(xiàn)了新需求。很多城市現(xiàn)在都出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象：居民越來越喜歡購買安全、優(yōu)質(zhì)、新鮮的農(nóng)副產(chǎn)品，非常熱衷到城郊采摘果蔬，親近自然。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)代人喜歡追求更健康的生活方式和更宜居的生活環(huán)境。被鋼筋水泥包圍的城市居民對(duì)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游有剛性需求。因此，地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)的融合是趨勢所在。他說，“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的全新模式的確會(huì)為與農(nóng)業(yè)息息相關(guān)的特色小鎮(zhèn)建設(shè)帶來更深度的跨界，但房企需要加強(qiáng)合作，在不擅長的領(lǐng)域?qū)で蠖喾轿坏馁Y源支持，形成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。