摘 要：當(dāng)前，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展時(shí)期，住房市場(chǎng)供求關(guān)系長(zhǎng)期處于緊張狀態(tài)，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲，住房問(wèn)題日益突出，有相當(dāng)一部分城鎮(zhèn)家庭支付能力不足，在短期或相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期不具備通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)自有住房的能力，不能解決自己的住房困難。本文探討分析了公共租賃住房的特性，研究了北京高校教師等群體對(duì)公共租賃住房的需求狀況。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；特性；教師；需求

一、公共租賃住房的特性

公共租賃住房屬于租賃類保障住房，屬于政策性租賃房，側(cè)重滿足居民尤其中低收入人群住房權(quán)益的公共性質(zhì)，是滿足居民住房需求的一種重要途徑。

1.準(zhǔn)公共物品特性。根據(jù)公共產(chǎn)品理論，消費(fèi)中的非競(jìng)爭(zhēng)性和技術(shù)上的非排他性是公共產(chǎn)品最基本的特性。保障性住房需要政府提供政策支持，需要公共資源支持才能有效進(jìn)行。所以，保障性住房具有公共產(chǎn)品屬性，屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品范疇。保障性住房主要供應(yīng)中低收入階層，政府通過(guò)對(duì)保障住房供應(yīng)對(duì)象進(jìn)行限定，可以排除中高收入戶對(duì)公共資源的擠占。公共租賃住房申請(qǐng)者之間一般不存在競(jìng)爭(zhēng)性，但當(dāng)消費(fèi)者的增加引起相應(yīng)成本的增加，使用人數(shù)超出住房的可容載量時(shí)，其消費(fèi)在某種程度上會(huì)呈現(xiàn)一定的競(jìng)爭(zhēng)性。但總體來(lái)看公共租賃住房具有公共產(chǎn)品屬性，屬準(zhǔn)公共產(chǎn)品范疇。

2.正外部性。公共租賃住房是由政府直接負(fù)責(zé)提供或由政府主導(dǎo)下的公共機(jī)構(gòu)、企業(yè)所提供的保障性住房。公共租賃住房項(xiàng)目的實(shí)施，不僅可以使低收入人群、“夾心層”等保障群體受益，提高他們的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且與城市舊城改造等項(xiàng)目結(jié)合有助于消除城市“棚戶區(qū)”和臟亂差現(xiàn)象，改善城市的生產(chǎn)生活和治安環(huán)境，促進(jìn)城市和諧友好發(fā)展，讓周邊的居民受益。因此，公共租賃住房的生產(chǎn)和消費(fèi)具有正向外部性。

3.準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)特性。公共租賃住房在租賃經(jīng)營(yíng)期采取“只租不賣(mài)”方式，承租人在保障期限內(nèi)僅僅擁有使用權(quán)。租賃期滿后，公共租賃住房按照約定可以移交給政府，或者轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，或者銷售給承租人，因此，無(wú)論是公司與政府，還是政府與租戶，對(duì)公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系都是明晰的。公共租賃住房有收費(fèi)機(jī)制和資金流入，具有一定的收益潛力。公共租賃住房的保障對(duì)象屬于數(shù)量大且穩(wěn)定的群體，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低；運(yùn)營(yíng)期間的租金由政府財(cái)政做保證，信用等級(jí)較高，收益風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)??；一般可獲得政府如土地劃撥、稅費(fèi)減免、租金保證、利率優(yōu)惠、貸款擔(dān)保等相關(guān)優(yōu)惠政策，還可能允許開(kāi)發(fā)商在公共租賃住房項(xiàng)目中配建一定數(shù)量的商業(yè)用房。因此，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)分理論，公共租賃住房是一種準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。

二、公共租賃住房的需求分析

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的統(tǒng)計(jì)，北京市2010年的常住人口達(dá)1961.9萬(wàn)人，戶籍人口達(dá)1257.8萬(wàn)人，平均每人每年可支配收入為29073元。公共租賃住房面向中等以下收入人群，北京市中低收入人群占總?cè)丝诒壤s為60%，常住中等以下收入者有1177.14萬(wàn)人，戶籍中等以下低收入者有754.68萬(wàn)人。其中大體上，約有三類人群存在對(duì)公共租賃住房的潛在需求：第一類人群為低收入住房困難家庭，此類人群屬于“底線民生”范疇，是住房保障的核心目標(biāo)人群，其主要特征為家庭年人均收入低、人均居住面積不足15平方米；第二類人群為新就業(yè)的“白領(lǐng)”，包括機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員，如教師等，這類人群主要特征為收入雖然不低，但因?yàn)閯倕⒓庸ぷ鞑痪?，個(gè)人積蓄不多，還不具備購(gòu)買(mǎi)自有住房的能力，大多是通過(guò)市場(chǎng)租房居住，承受著較大的住房壓力，但是隨著工作資歷的積累，這類人群中的大部分人會(huì)逐漸成長(zhǎng)為中高收入者，那時(shí)就可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決自身住房問(wèn)題；第三類人群為有一段工作經(jīng)歷的中等偏下收入無(wú)自有住房群體，這類人群屬于強(qiáng)烈反應(yīng)“房?jī)r(jià)高、買(mǎi)不起”的“熱點(diǎn)民生”群體。由此估算公共租賃住房潛在需求人口數(shù)量大約為600萬(wàn)人。各類公共租賃住房需求細(xì)分如下。

1.符合“三房”條件家庭需求匡算

因?yàn)槟壳罢谳喓蛄庾》俊⒔?jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的家庭都可能成為公共租賃住房的潛在需求者，所以從目前申請(qǐng)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的家庭統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京對(duì)公共租賃住房的潛在需求已達(dá)27.16萬(wàn)套，每戶按2.5人計(jì)算，潛在需求人口數(shù)為67.9萬(wàn)人。

2.低收入群體需求匡算

北京市城鎮(zhèn)低收入群體約為300萬(wàn)人，其中北京市城鎮(zhèn)每年享受城市最低生活保障的居民約為14.1萬(wàn)人。

3.特殊群體需求匡算

（1）園區(qū)需求匡算

北京市高科開(kāi)發(fā)園區(qū)的從業(yè)人員數(shù)量已經(jīng)達(dá)到260萬(wàn)人，年輕人居多，他們工作時(shí)間短，缺少購(gòu)買(mǎi)商品住房的積累，對(duì)公共租賃住房需求較大。如果從業(yè)人員中有50%需要解決住房，則公共租賃住房的潛在需求在130萬(wàn)人左右。（如表1）

（2）公務(wù)員、教師等特定群體需求匡算

根據(jù)北京市教委調(diào)查，目前教委系統(tǒng)內(nèi)有公共租賃住房需求的員工約4.1萬(wàn)人。（如表2）

根據(jù)北京市建委公務(wù)員住房問(wèn)題研究課題小組調(diào)查，全市機(jī)關(guān)事業(yè)單位共有無(wú)房職工14.9萬(wàn)人，其中市級(jí)8.8萬(wàn)人，占全市機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工總數(shù)的18.96%；區(qū)屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位共有在職職工319966人，區(qū)縣無(wú)房職工6.1萬(wàn)人。按照購(gòu)買(mǎi)和租賃并舉的方式，需購(gòu)買(mǎi)自住住房的職工約8.94萬(wàn)人，需租賃住房的職工約5.96萬(wàn)人。

（3）其他群體

一部分是北京市引進(jìn)人才。針對(duì)城市的發(fā)展對(duì)引進(jìn)人才、來(lái)京創(chuàng)業(yè)人員的住房問(wèn)題也應(yīng)有相應(yīng)的住房保障措施。這部分人群主要特點(diǎn)是沒(méi)有北京市戶口，但長(zhǎng)期穩(wěn)定在我市工作，是我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展所需要的人才。另一部分是新增就業(yè)人口。北京市2006年—2011年每年平均新增就業(yè)人口41.48萬(wàn)人，這些人多為剛畢業(yè)的大學(xué)生，面臨成家立業(yè)的壓力，因此，也成為公共租賃住房的潛在需求者。

作者簡(jiǎn)介：陳鈺，女，遼寧沈陽(yáng)人，副研究員，研究方向：高等教育管理研究。

（責(zé)任編輯：王 瑜 黃天駿）