林靜

近日，融創(chuàng)中國（01918.HK）公布2018年中期業(yè)績。今年上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入465.8億元（人民幣，下同），同比增長215.3%；歸母凈利潤63.6億元，同比大漲389.3%，歸母核心凈利潤66.1億元，同比大漲391.8%；毛利潤115.3億元，同比增長251%，基本每股盈利1.45元，同比大漲245%。

上半年，融創(chuàng)始終以現(xiàn)金流的絕對安全作為經(jīng)營宗旨，堅(jiān)持“強(qiáng)運(yùn)營、控投資、降杠桿”，繼續(xù)將戰(zhàn)略優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)異財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

融創(chuàng)連續(xù)幾年跨越式增長已然構(gòu)筑起規(guī)模的護(hù)城河，并實(shí)現(xiàn)了全國的均衡布局。伴隨著市場趨勢的改變，融創(chuàng)適時(shí)做出策略調(diào)整，接下來將“嚴(yán)控投資、穩(wěn)健經(jīng)營，構(gòu)筑更為牢固的護(hù)城河”。

融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場表示：“2016年10月，我曾經(jīng)說過，這次宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻程度是不可想象的，會改變購買預(yù)期。目前我們?nèi)匀慌袛?，宏觀調(diào)控政策在短期內(nèi)不會放松，因此我們?nèi)苑浅Ｐ⌒闹?jǐn)慎，2016年10月到現(xiàn)在幾乎沒有在公開市場拿地，現(xiàn)在還是如此，安全是第一位的。”

業(yè)績呈現(xiàn)全面開花

身處嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，仍然實(shí)現(xiàn)業(yè)績快速增長，得益于融創(chuàng)具有前瞻性的研判能力和精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局。

2018年上半年，融創(chuàng)歸母凈利潤63.6億元，歸母核心凈利潤66.1億元，同比增幅分別達(dá)389.3%及391.8%。

凈利潤和核心凈利潤是衡量一家企業(yè)盈利水平的重要參數(shù)，融創(chuàng)這兩項(xiàng)指標(biāo)接近400%的漲幅，是公司有史以來取得的最高同比增幅。觀察整個(gè)行業(yè)，這樣的增長幅度即使在TOP10房企中亦是名列前茅。

這標(biāo)志著融創(chuàng)在過去幾年精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局之后，已步入收獲周期。連續(xù)三年合同銷售金額實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健跨越式增長是融創(chuàng)盈利增長的根本。

再看其余財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，皆是全面開花。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國于2016年實(shí)現(xiàn)合約銷售1506億元，同比增長120%；于2017年實(shí)現(xiàn)合約銷售3620億元，同比增長140%；今年上半年，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1915.3億元，同比增長76%；截至今年前7月，融創(chuàng)完成的合同銷售額已達(dá)2254億元，完成全年4500億元銷售任務(wù)50%以上，因此，融創(chuàng)超額完成全年既定銷售目標(biāo)是大概率事件。

融創(chuàng)中國的利潤率穩(wěn)步提升，則是盈利大漲的另一個(gè)重要因素。值得一提的是，今年上半年，融創(chuàng)的銷售毛利約115.3億元，同比增長約251.0%，毛利率快速提升至約24.7%。如果剔除銷售成本中包含業(yè)務(wù)合并收益對應(yīng)的收購物業(yè)評估增值帶來的影響，融創(chuàng)的實(shí)際毛利率為34.1%。

“這在業(yè)內(nèi)是很高的水平。”融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在業(yè)績發(fā)布會上表示。

過去幾年，融創(chuàng)在戰(zhàn)略上尋求規(guī)模的增長，采取并購方式快速獲得項(xiàng)目，而并購項(xiàng)目通常會率先集中處理低利潤甚至零利潤資源，這在一定程度上拖累了公司過去兩三年的利潤率。隨著這些項(xiàng)目處理完畢，以及公司運(yùn)營水平的提升，利潤率也將回歸正常水平。

優(yōu)質(zhì)土儲保駕未來增長

作為房地產(chǎn)行業(yè)中知名的并購之王，融創(chuàng)在如何獲取低價(jià)優(yōu)質(zhì)的土地儲備方面擁有別人“學(xué)不來”的獨(dú)門秘籍。更為重要的是，通過并購獲得的大量低成本土地儲備，為公司將來的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

今年以來，融創(chuàng)進(jìn)一步提高拿地標(biāo)準(zhǔn)，控制拿地節(jié)奏和規(guī)模。截至報(bào)告發(fā)布時(shí)，合計(jì)獲取土地總建筑面積2920萬平米，權(quán)益建筑面積1545萬平米，平均土地成本僅為3620元/平米，為近年來獲取土地均價(jià)的新低。

截至2018年中報(bào)發(fā)布，融創(chuàng)擁有土地儲備總計(jì)2.31億平方米，其中大部分是通過并購獲取，超過92%位于一二線及環(huán)一線核心城市，土地平均成本僅為4470元/平方米。對應(yīng)上半年超過16000元/平方米的銷售均價(jià)而言，融創(chuàng)可運(yùn)作的利潤空間十分豐厚。

“今后我們的投資還是以核心城市、核心地段為主，這個(gè)方向不會改變。同時(shí)，我們的杠桿率負(fù)債水平會在明后年持續(xù)下降，凈資產(chǎn)水平會持續(xù)提升，這是公司未來兩三年的發(fā)展方向?！?汪孟德表示。

下一階段，融創(chuàng)拿地會持續(xù)遵循謹(jǐn)慎原則，即很少在公開市場招拍掛拿地?！拔覀兘衲晟习肽昀^續(xù)提高拿地標(biāo)準(zhǔn)，拿地必須保證IRR高于50%，項(xiàng)目凈利潤率高于15%。”汪孟德強(qiáng)調(diào)。

孫宏斌曾公開表示，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于拿地偏貴。因此，融創(chuàng)在具體的運(yùn)營中，始終堅(jiān)守著“不買貴地”的準(zhǔn)則。2016年底，國內(nèi)不少城市的土地炙手可熱，融創(chuàng)悄然啟動(dòng)內(nèi)部預(yù)警機(jī)制，不再參與公開的土地拍賣，避免接盤高總價(jià)、高溢價(jià)、高單價(jià)的“三高”項(xiàng)目。

融創(chuàng)現(xiàn)有土地儲備可提供的總貨值高達(dá)3.29萬億元，其中92%集中在一二線及環(huán)一線城市。貨值充足、布局健康且高質(zhì)量的土地儲備，足以支撐公司在未來多年內(nèi)保持行業(yè)龍頭企業(yè)的地位。

不追求多元化只做好主業(yè)

與其他房企追求業(yè)務(wù)多元化發(fā)展有所不同，孫宏斌在業(yè)績發(fā)布會上表示，目前融創(chuàng)是以做好主業(yè)為主。

孫宏斌表示，“目前融創(chuàng)沒有壓力，我們的土地按照政府限價(jià)賣也基本都是掙錢的。未來，我們還是希望提高團(tuán)隊(duì)能力，為下一階段發(fā)展做準(zhǔn)備?！睂O宏斌在交流中反復(fù)強(qiáng)調(diào)安全第一，要保持規(guī)模難度不大，這兩年將把重點(diǎn)放在安全。

“我覺得，只要主業(yè)做得好，就沒必要多元化。我們在住宅之外，有了文旅就不需要去考慮其他多元化。融創(chuàng)現(xiàn)在是雙板塊，而文旅板塊是需要長期培育的，而且門檻也挺高。當(dāng)然我們也會看其他消費(fèi)升級的板塊?！睂O宏斌說道。