宋煜凱 馬昕宇

〔內(nèi)容提要〕 本文通過對養(yǎng)老機構(gòu)利益相關(guān)者進(jìn)行識別，闡述了各利益相關(guān)者在融資及運營過程中如何對養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式產(chǎn)生影響，分析了養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式存在的問題，并針對存在的問題提出相應(yīng)對策建議。

〔關(guān)鍵詞〕 養(yǎng)老機構(gòu) 盈利模式 影響因素

人口老齡化已經(jīng)成為一個引起世界各國廣泛關(guān)注的社會問題。根據(jù)最近一次人口普查公布的數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口數(shù)量占人口總數(shù)的13.26%，年齡大于65歲的占8.87%。老年人口的增加擴大了這一群體的消費規(guī)模。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以養(yǎng)老機構(gòu)為載體，通過提供滿足老年人醫(yī)療護理及休閑娛樂等需求的服務(wù)，逐漸形成了一個日益完善的新興產(chǎn)業(yè)，拓展成為產(chǎn)業(yè)鏈。目前，養(yǎng)老分為三種主要方式，即居家養(yǎng)老、社會養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老。本文重點論述為機構(gòu)養(yǎng)老。

一、養(yǎng)老機構(gòu)利益相關(guān)者識別

通過分析國內(nèi)外眾多學(xué)者的研究成果，廣義上講，利益相關(guān)者被規(guī)定為“因公司活動受益或受損，能夠影響公司目標(biāo)或被公司目標(biāo)實現(xiàn)的過程而影響的人或團體”；而狹義上講，利益相關(guān)者是“在公司中投入了有意義的實質(zhì)性價值物的人或團體”。

養(yǎng)老機構(gòu)是為老年人提供集中居住和照料服務(wù)的機構(gòu)，本文研究的養(yǎng)老機構(gòu)是中高端的養(yǎng)老綜合體，是市場化、盈利性的機構(gòu)，非公辦民營非盈利的養(yǎng)老機構(gòu)。養(yǎng)老機構(gòu)項目首先由投資機構(gòu)對該項目進(jìn)行分析，在政府報備通過后進(jìn)行該項目規(guī)劃，其中包括開發(fā)、融資、建造和持有經(jīng)營。養(yǎng)老機構(gòu)引入了保險、醫(yī)療、保健、護理等內(nèi)容，通過將相關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)出售給有意愿購買的老年人以此來回籠成本、獲取利潤。

養(yǎng)老機構(gòu)項目從始至終，利益相關(guān)者包括投資人、政府、運營商、金融機構(gòu)、相關(guān)機構(gòu)、消費者、同行業(yè)競爭者等。

二、養(yǎng)老機構(gòu)利益相關(guān)者對盈利模式的影響分析

利益相關(guān)者最引人關(guān)注的影響是對盈利模式的影響。

1.政府。養(yǎng)老機構(gòu)具有投資額大，資本回收期長的特點，這一特點使其融資過程中存在著融資途徑受限、融資數(shù)量有限的情況。同時，我國針對養(yǎng)老機構(gòu)高昂的開發(fā)費用、運營成本的現(xiàn)有政策較少，使其發(fā)展受限。

2.運營商。養(yǎng)老機構(gòu)的運營商負(fù)責(zé)項目建成后的運營和租賃。在養(yǎng)老機構(gòu)的持有模式，運營商負(fù)責(zé)整個養(yǎng)老服務(wù)系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)，因此承擔(dān)了很大的經(jīng)營風(fēng)險。現(xiàn)階段我國養(yǎng)老機構(gòu)的管理模式存在如下問題。一是產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確，在市場需求分析上存在偏差，且溝通渠道建立沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，尚未形成有效的雙向溝通，導(dǎo)致消費者流失現(xiàn)象。二是管理體制尚未形成系統(tǒng)化，管理流程尚不完善，忽略了提供服務(wù)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心，在管理方面沒有達(dá)到精細(xì)化管理的要求。三是缺少專業(yè)服務(wù)人員，且服務(wù)人員的專業(yè)能力未達(dá)到理想水平。四是各服務(wù)環(huán)節(jié)的銜接不暢，內(nèi)部各機構(gòu)之間的串聯(lián)沒有形成體系。

3.金融機構(gòu)。養(yǎng)老機構(gòu)融資需求大的特點使其不可缺少金融機構(gòu)的支持，否則資金受限在今后的發(fā)展中只會困難重重。養(yǎng)老機構(gòu)融資模式相對復(fù)雜，對盈利模式的影響較大，具有以下特征。一是投資成本大、資金占用周期長，銀行貸款融資受限。養(yǎng)老機構(gòu)資金回收期約10-15年，而銀行及其他金融機構(gòu)都更偏好短期投資，同時銀行貸款融資利息高的特點導(dǎo)致資金成本較大，養(yǎng)老機構(gòu)存在到期無法償還的風(fēng)險，因此銀行始終保持謹(jǐn)慎態(tài)度。銀行融資空間受限，缺少流動性資金支持使得養(yǎng)老機構(gòu)的融資難度系數(shù)高于一般的房地產(chǎn)開發(fā)。二是房企、險資、央企呈三足鼎立之勢。養(yǎng)老機構(gòu)把養(yǎng)老元素注入房地產(chǎn)開發(fā)中，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新鮮血液，目前以萬科、保利為代表投資養(yǎng)老機構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)30%左右；險資企業(yè)投資養(yǎng)老機構(gòu)，不僅能與保險產(chǎn)品融合，而且能夠?qū)崿F(xiàn)較高的投資回報率，但當(dāng)下壽險企業(yè)對養(yǎng)老機構(gòu)的開發(fā)中存在著產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確、險種與養(yǎng)老機構(gòu)的融合度不高等問題；中石化、中國水電等央企雖然起步晚，但來勢兇猛、大筆出手，未來趕超之勢不容小覷。三是專業(yè)化金融服務(wù)體系尚未形成，缺少政策支持。我國金融服務(wù)業(yè)目前還沒有面向養(yǎng)老機構(gòu)融資方面開設(shè)專業(yè)性咨詢業(yè)務(wù)，也沒有金融產(chǎn)品適用于養(yǎng)老機構(gòu)的融資特點，融資服務(wù)體系對其的支持力度不夠。

4.相關(guān)機構(gòu)。養(yǎng)老機構(gòu)投資的核心是為消費者提供他們所需要的養(yǎng)老服務(wù)來滿足他們的養(yǎng)老需求。因此養(yǎng)老機構(gòu)所包含的各種服務(wù)機構(gòu)，醫(yī)療機構(gòu)、娛樂機構(gòu)等的運營都與養(yǎng)老機構(gòu)的盈利模式密不可分。

5.消費者。在產(chǎn)業(yè)的盈利模式中，消費者是支撐企業(yè)實現(xiàn)盈利的重要群體。消費者通過消費使得企業(yè)獲得利潤，養(yǎng)老機構(gòu)持有模式中，企業(yè)通過每月收取租金及服務(wù)費收回資金，進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，使得項目得以運營，并在長時間運營后回籠資本實現(xiàn)盈利。

6.同行業(yè)競爭者?，F(xiàn)階段，涉足養(yǎng)老機構(gòu)的企業(yè)眾多，形成了激烈的競爭之勢。一個企業(yè)的盈利難免受到同行的影響，競爭者之間的盈利呈現(xiàn)著此消彼長之勢。

三、養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式相關(guān)建議

1.初期投資成本大是養(yǎng)老機構(gòu)面臨的嚴(yán)峻問題，所以正確分析市場形勢，選擇土地成本較低且消費潛力大的區(qū)位進(jìn)行開發(fā)。同時，投資機構(gòu)在投資前同樣需要注意的是，要對自身資金狀況以及開發(fā)成本進(jìn)行正確評估，選擇適合自己的開發(fā)模式。

2.政府應(yīng)加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持力度。出臺相關(guān)政策，降低稅收標(biāo)準(zhǔn)及土地價格、增加建設(shè)補貼、運營補貼與公立養(yǎng)老機構(gòu)享受同等待遇，拓寬融資途徑、改善融資環(huán)境，切實解決養(yǎng)老機構(gòu)融資費用高的問題。在政府審批養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時，給予土地獲取、審批時間等方面綠色通道，會吸引更多企業(yè)投身到這一領(lǐng)域。

3.銀行貸款雖然作為養(yǎng)老機構(gòu)最主要的融資渠道，但是融資空間有限，難以滿足融資需求，還需積極拓展融資渠道，并努力降低資金成本，減少投資成本，降低投資風(fēng)險。同時，完善養(yǎng)老機構(gòu)融資服務(wù)體系，專業(yè)的養(yǎng)老咨詢可以為養(yǎng)老機構(gòu)的融資所面臨的問題提供專業(yè)的融資建議。

4.運營商應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)型管理人才、提高管理效率并進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位。在對服務(wù)人員管理方面，應(yīng)提高養(yǎng)老服務(wù)的準(zhǔn)入門檻，提高服務(wù)人員綜合素質(zhì)，吸納專業(yè)型人才；在提供養(yǎng)老服務(wù)方面，應(yīng)實現(xiàn)精細(xì)化管理；同時，應(yīng)進(jìn)行準(zhǔn)確的市場分析，合理定位產(chǎn)品，實現(xiàn)市場空間更大化。

四、結(jié)論

本文基于人口老齡化這一社會背景，著眼于養(yǎng)老機構(gòu)的盈利模式，以利益相關(guān)者理論為基礎(chǔ)進(jìn)行分析，識別并分析了影響?zhàn)B老機構(gòu)盈利的主要利益相關(guān)者，并進(jìn)一步分析養(yǎng)老機構(gòu)的盈利模式，得出以下結(jié)論：影響?zhàn)B老機構(gòu)盈利的關(guān)鍵因素有土地價格、開發(fā)成本、融資模式、管理模式。養(yǎng)老機構(gòu)在選擇區(qū)位時應(yīng)對周邊土地市場及競品市場進(jìn)行深入了解，選擇合適區(qū)位。在融資方面，養(yǎng)老機構(gòu)在融資過程中會出現(xiàn)融資渠道狹窄等問題，而項目資金需求大，因此，拓寬融資路徑，改善融資環(huán)境對項目的健康發(fā)展意義重大。同時，完善管理體制，培養(yǎng)專業(yè)化服務(wù)人員，形成經(jīng)營特色及品牌效應(yīng)，可以吸引更多消費群體，擴大收入來源，實現(xiàn)更多的盈利。

（作者單位：沈陽建筑大學(xué)商學(xué)院）

責(zé)任編輯：宋 爽