鄧郁松，邵 挺

(國務(wù)院發(fā)展研究中心 市場經(jīng)濟研究所， 北京 100010)

一、住房市場發(fā)展階段已發(fā)生重大變化

1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房持續(xù)大規(guī)模建設(shè)，我國城鎮(zhèn)居民住房條件顯著改善，“十二五”末城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)已超過1.0套，住房市場發(fā)展階段出現(xiàn)重大變化。

一是城鎮(zhèn)住房戶均套數(shù)超過1.0套，總體已基本解決住房短缺問題。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近年來住房新開工面積、竣工面積等數(shù)據(jù)推算，2010年底我國城鎮(zhèn)家庭戶*我國戶口管理中，把以“具有血緣婚姻或收養(yǎng)關(guān)系”立戶的稱為家庭戶，而把以“無血緣關(guān)系而居住在一起的人員”立戶的，即由業(yè)緣關(guān)系共同居住在機關(guān)、團體、學校、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部或公共宿舍的人而立戶的稱為集體戶。的戶均住房套數(shù)為0.98套，2015年底提高到1.10套。按全部常住城鎮(zhèn)人口測算，2015年底全國城鎮(zhèn)戶均住房也達到了1.03套。由于城鎮(zhèn)家庭戶均住房超過1.0套，我國已總體解決住房短缺問題。

二是住房新開工面積峰值出現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增速明顯放緩。2010年以來，全國房地產(chǎn)投資增速、房屋新開工面積等主要指標的峰值相繼到來。房地產(chǎn)投資增幅在2010年達到峰值(33.16%)，2017年降至7%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的住房新開工面積在2011年達到峰值(14.7億平方米)，2017年回落到12.8億平方米。從發(fā)達經(jīng)濟體住房市場發(fā)展歷程看，戶均住房達到1.0套左右時均會出現(xiàn)住房新開工的峰值。我國住房新開工面積峰值出現(xiàn)的時期與發(fā)達經(jīng)濟體住房新開工峰值出現(xiàn)時的市場特征基本一致。

三是住房市場區(qū)域性分化特征凸顯。北京、深圳等一線城市由于新建商品住房長期供給不足、人口持續(xù)較快流入增大住房需求，住房供需矛盾較為突出，住房價格漲幅遠遠高于其他城市；而前期新開工規(guī)模過大、原有主導產(chǎn)業(yè)衰退、人口流入緩慢甚至凈流出的城市，價格漲幅明顯低于一線城市漲幅，有的城市還面臨住房庫存規(guī)模過高、去化壓力較大的問題。

二、2020—2050年城鎮(zhèn)住房市場發(fā)展的主要影響因素

從中長期看，我國經(jīng)濟社會階段變化和結(jié)構(gòu)調(diào)整、城鎮(zhèn)人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動以及金融、土地等住房相關(guān)政策的調(diào)整將是影響2020—2050年住房市場發(fā)展的主要因素。

(一)高質(zhì)量發(fā)展階段經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快對住房供應(yīng)和需求都將產(chǎn)生重大影響

我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，服務(wù)業(yè)驅(qū)動和消費引領(lǐng)特征更加明顯。2017年服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重為51.6%、消費占GDP的比重是53.6%。參照發(fā)達經(jīng)濟體在不同發(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變情況，預計2020、2035和2050年我國服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重將分別提高到53.7%、63%和70%左右，消費占GDP的比重將分別提高到56.2%、65.5%和75%左右。

高質(zhì)量發(fā)展階段的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整將持續(xù)到2050年前后，這意味著調(diào)整過程中勞動力、土地等要素資源的再配置過程也將持續(xù)相當長的時間。勞動力和土地等要素資源的再配置將直接影響到住房供應(yīng)和需求的變化。隨著工業(yè)比重回落、服務(wù)業(yè)比重上升，原有的一些工業(yè)用地需要盤活，在符合規(guī)劃條件下部分工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為居住用地，成為新增居住用地特別是租賃住房用地的來源之一。勞動力從工業(yè)部門向服務(wù)業(yè)部門的轉(zhuǎn)移不僅是勞動力在城市內(nèi)部重新進行職業(yè)選擇，也會有相當一部分會在城市間重新進行選擇，這將對中長期的住房需求產(chǎn)生較大影響。高質(zhì)量發(fā)展階段還是居民收入水平持續(xù)提升的過程，對居住品質(zhì)的要求也顯著提高。因此，要重視高質(zhì)量發(fā)展階段的結(jié)構(gòu)調(diào)整對住房市場供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的重要影響。

(二)城鎮(zhèn)人口總量和結(jié)構(gòu)的變化將對住房需求產(chǎn)生較大影響

2020—2050年，我國人口總量和結(jié)構(gòu)都將發(fā)生重大變化(表1)，并將對住房需求產(chǎn)生較大影響。

一是城鎮(zhèn)化率繼續(xù)穩(wěn)步提升，但2035年后城鎮(zhèn)人口數(shù)量將可能出現(xiàn)回落。據(jù)相關(guān)部門預測，我國人口數(shù)量將在2030 年前后達到峰值，峰值數(shù)量預計為14.23億人。其中，2020、2035和2050年的人口數(shù)量預計將分別達到13.97億人、13.68億人和12.70億人。結(jié)合國際經(jīng)驗和國內(nèi)城鎮(zhèn)化推進情況，預計2020、2035年和2050年我國城鎮(zhèn)化率將相繼達到60%、75%和80%，屆時城鎮(zhèn)人口將分別達到8.38億人、10.26億人和10.16億人。

二是城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模平穩(wěn)下降。在城鎮(zhèn)人口增加過程中，家庭小型化趨勢明顯。城鎮(zhèn)家庭戶的戶均人口數(shù)量由1998年的3.2人減少到2010年的2.85人。參照發(fā)達經(jīng)濟體戶均人口規(guī)模變動的一般規(guī)律，結(jié)合我國人口結(jié)構(gòu)變化情況，預計在2050年前家庭戶均規(guī)模仍將呈平穩(wěn)下降趨勢，2020年、2035年和2050年城鎮(zhèn)家庭戶均人口將分別降至2.75人、2.5人和2.3人。

三是人口年齡結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢明顯逆轉(zhuǎn)。突出表現(xiàn)為人口老齡化加速和人口撫養(yǎng)比持續(xù)上升。初步測算，60歲及以上老年人占總?cè)丝诘谋戎卦?020年、2035年和2050年將分別達到18%、28.3%和36.6%。人口總撫養(yǎng)比*人口總撫養(yǎng)比是指人口總體中非勞動年齡人口數(shù)與勞動年齡人口數(shù)之比?？倱狃B(yǎng)比可進一步分為老年人口撫養(yǎng)比和少兒撫養(yǎng)比。在2012年降至33%的最低水平，此后將逐步上升，預計2020年提高到40%、2035年上升到50%、2050年將達到65%左右。

表1 2020—2050年我國人口和家庭結(jié)構(gòu)變遷情況

注：城鎮(zhèn)家庭數(shù)量=城鎮(zhèn)人口/城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模，與統(tǒng)計局公布城鎮(zhèn)家庭戶口徑有所區(qū)別

資料來源：筆者根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)測算

人口總量和結(jié)構(gòu)的變化將對住房需求產(chǎn)生重大影響。2020年前，住房需求主要依靠城鎮(zhèn)人口增加帶動，2010—2020年，城鎮(zhèn)人口預計增加16 700萬人，家庭戶均規(guī)模僅減少0.1人。2020—2035年，住房需求增加將轉(zhuǎn)為人口增加、家庭小型化和住房條件改善等因素共同帶動，期間城鎮(zhèn)人口預計增加18 800萬人、家庭戶均規(guī)模將減少0.25人。2035—2050年，帶動住房需求的主要因素將是家庭小型化和住房條件改善，期間城鎮(zhèn)人口將減少1 000萬人、家庭戶均規(guī)模將減少0.2人。

購房年齡人口主要集中在20～64歲，其中20～34歲以首次置業(yè)為主，35～64歲主要是二次以上購房的改善型需求。由于人口結(jié)構(gòu)變化，2020—2050年處于首次置業(yè)年齡段的人口比重總體呈下降趨勢，改善性需求在住房需求中的比重將保持旺盛。初步測算，到2035年，首次置業(yè)人口數(shù)量占全部人口的比例將下降到17%左右，改善型需求的人口數(shù)量占比將提高到45%左右。到2050年，處于改善型需求年齡段的人口占比仍將在40%以上。

(三)金融、土地等制度改革和政策調(diào)整取向?qū)ξ磥碜》堪l(fā)展帶來重大影響

住房市場是受政策影響較大的市場，特別是金融、土地等政策的調(diào)整對住房市場的影響尤為顯著。由于“十二五”末我國住房市場已從總量供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、區(qū)域結(jié)構(gòu)矛盾突出的新階段，“十三五”時期乃至2020—2050年住房金融、土地等制度改革和政策調(diào)整取向?qū)ψ》渴袌龅闹虚L期形勢產(chǎn)生重大影響。

一是住房金融政策的不同取向?qū)ψ》渴袌鲞\行產(chǎn)生不同后果。日本、美國、德國等發(fā)達經(jīng)濟體住房市場發(fā)展歷程表明，在解決住房短缺問題后，住房金融政策的不同取向?qū)ψ》渴袌龅挠绊懡厝徊煌琜1]。在經(jīng)濟增速放緩后，低利率、低首付極易引發(fā)房價泡沫，而低利率政策轉(zhuǎn)向后，快速加息過程又成為泡沫破裂的直接原因。美國、日本、西班牙等國的房地產(chǎn)大幅波動都與住房金融政策特別是利率的波動直接相關(guān)。德國住房市場相對穩(wěn)定，與其首付相對較高、利率相對穩(wěn)定帶來的住房金融條件相對穩(wěn)定有關(guān)。2020—2050年，我國經(jīng)濟和居民收入增速回落、住房市場供求關(guān)系平衡，在這個階段要特別注意防范因低利率政策帶來的系統(tǒng)性房價泡沫風險，做好房地產(chǎn)金融的宏觀審慎管理[2]。

二是新房供應(yīng)政策的不同取向也會帶來市場運行的較大差異。從全球比較看，倫敦、舊金山等城市受規(guī)劃、土地等政策的影響，新建住房供應(yīng)十分有限，由此顯著推高了這些城市的房價。而休斯頓等城市在土地、規(guī)劃等方面則實行相對寬松的政策，新房供應(yīng)較為充足，這一類型的城市房價水平相對較低[3]。由于我國住房市場已進入“總量平衡、區(qū)域矛盾突出”的新階段，未來新房供應(yīng)既要警惕繼續(xù)人為刺激房地產(chǎn)投資和住房新開工面積保持在較高水平帶來的全局性供給過剩風險，也要注意應(yīng)對熱點城市新房供應(yīng)不足的矛盾，要增加商品房供應(yīng)，防范化解供給不足帶來的房價高企問題。

三、2020—2050年我國城鎮(zhèn)住房市場發(fā)展趨勢判斷

(一)從住房新建規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向居住品質(zhì)提升

由于城鎮(zhèn)戶均住房已超過1.0套，城鎮(zhèn)住房新開工面積峰值已經(jīng)出現(xiàn)，我國住房市場數(shù)量擴張的階段已經(jīng)結(jié)束，住房施工面積峰值也將在“十三五”期間出現(xiàn)，此后開始正?；芈?。伴隨居民收入水平的持續(xù)提高，2020—2050年住房市場的主要矛盾是住房質(zhì)量、居住環(huán)境和公共基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面難以滿足居民的居住要求，發(fā)展重點將從解決數(shù)量不足問題轉(zhuǎn)向提升整體居住品質(zhì)等方面，提供功能更加合理、建筑質(zhì)量更加優(yōu)良、人居環(huán)境更加舒適的住房產(chǎn)品，形成節(jié)約型、環(huán)保型、生態(tài)友好型的住房建設(shè)模式。

(二)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將持續(xù)上升但建筑業(yè)增加值占比將回落

借鑒國際經(jīng)驗，在一國房地產(chǎn)市場新開工量等實物建設(shè)指標達到峰值后，房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)趨勢性回落。在這個回落過程中，以房地產(chǎn)市場為主的建筑業(yè)的增加值占GDP的比重會相應(yīng)降低。同時，與房地產(chǎn)市場相關(guān)的交易、咨詢、金融等附加值高的服務(wù)類項目增加值將持續(xù)增加，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將有所上升。

2010—2017年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重從5.7%提高到6.5%、建筑業(yè)增加值占GDP的比重從6.6%增加到6.7%。參照OECD經(jīng)濟體一般發(fā)展規(guī)律，預計2020年、2035年和2050年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將分別提高到6.8%、9.0%和9.6%，建筑業(yè)增加值占比將分別回落至6.6%、6.0%和5.5%。

(三)未來新增住房供應(yīng)和需求將主要向城市群集中

從發(fā)達經(jīng)濟體城市發(fā)展歷程看，大都市區(qū)的經(jīng)濟效率更高，吸納的人口數(shù)量、產(chǎn)生的GDP都持續(xù)增加。據(jù)統(tǒng)計，2016年我國京津冀、長三角、珠三角這三個具有較大影響力的城市群，以2.8%的國土面積集聚了18%的人口，創(chuàng)造了36%的國內(nèi)生產(chǎn)總值。參照城市化的一般規(guī)律，基于我國城市化的現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿?，預計2020—2050年我國以城市群為主體帶動大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域發(fā)展格局加快形成。

2020年預計將全部完成全國19個城市群的規(guī)劃編制工作，2035年城市群內(nèi)部的大中小城市功能布局進一步優(yōu)化、協(xié)同發(fā)展效應(yīng)充分顯現(xiàn)。在繼續(xù)提升三大城市群發(fā)展水平的同時，在中西部如成渝、中原、長江中游、哈長等資源環(huán)境承載力較強的地區(qū)，培育發(fā)展若干個城市群，促進人口經(jīng)濟均衡分布。初步測算，到2050年19個城市群將集聚全國80%以上的城鎮(zhèn)人口、占用全國65%左右的城鎮(zhèn)建設(shè)用地。隨著城鎮(zhèn)人口進一步向城市群集中，未來我國城鎮(zhèn)新增住房的供應(yīng)和需求也將主要集中在19個城市群。

(四)存量住房市場的重要性將顯著提高

隨著住房新開工面積達到峰值后穩(wěn)中有落、戶均套數(shù)超過1.0套，我國城鎮(zhèn)住房需求將越來越依賴存量住房市場來解決。這符合發(fā)達經(jīng)濟體住房市場發(fā)展的一般性規(guī)律：人均GDP接近1萬美元、戶均住房套數(shù)超過1，由建設(shè)開發(fā)主導的住房市場趨于穩(wěn)定和成熟，以房屋流通和住房資產(chǎn)管理為主要特征的存量住房市場將逐步開始占據(jù)主導地位。事實上，目前北京等一線城市存量住房的交易量已顯著超過新房交易量，并且二手房交易量超過新房交易量的城市在不斷增多。

在存量房占主導地位的新階段，居民基本住房問題的解決和改善性住房需求的滿足主要依靠存量住房市場來實現(xiàn)，提高存量住房效率對實現(xiàn)住有所居、持續(xù)改善居住條件將發(fā)揮越來越重要的作用。同時，市場規(guī)模足夠大的存量住房市場不論對提高住房資源配置效率，還是對建立租購并舉的住房制度都具有重要意義。存量房交易量的增加，還會帶動房地產(chǎn)經(jīng)紀、裝飾、裝修等相關(guān)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，對解決就業(yè)問題也將發(fā)揮重要作用。

(五)人均住房面積繼續(xù)穩(wěn)中有升

展望未來，新建房屋的戶均面積將大體保持穩(wěn)定，住房存量將持續(xù)增加。但隨著戶均人口數(shù)量的下降，單人家庭和二人家庭的比重逐步上升，人均住房面積將繼續(xù)提升。預計到2020年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積將達到38.5平方米左右，基本達到人均一間房；到2035年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積將達到42.5平方米左右，高于目前英國和日本的住房面積水平，略低于目前法國、德國等國家的住房面積水平，住房成套率將接近100%，居住質(zhì)量將顯著提高；到2050年，人均住房建筑面積將保持在46平方米左右，略高于目前德國、法國的人均住房建筑面積[4]。

(六)城鎮(zhèn)住房自有率將平穩(wěn)回落

從典型經(jīng)濟體住房市場發(fā)展歷程看，發(fā)達經(jīng)濟體住房自有率提高最快的階段總體在解決住房短缺階段，并在戶均住房達到1.0套左右時住房自有率開始達到相對穩(wěn)定的狀態(tài)(表2)。如日本1968年戶均住房達到1.0套，當年住房自有率為60.3%，此后住房自有率基本在60%左右波動，到2013年其住房自有率也只有61.3%[5]。美國住房自有率在20世紀60年代末達到62%左右，但到2013年其住房自有率也只有65.3%[6]。

表2 部分發(fā)達國家住房存量結(jié)構(gòu)(按所有權(quán)劃分) %

資料來源：《國外住房發(fā)展報告2016》[6]、WIND

我國住房自有率目前在80%左右，顯著高于發(fā)達經(jīng)濟體，這主要與我國在住房制度改革中將住房以“低價”銷售給居住的職工有關(guān)。由于我國戶均住房已超過1.0套，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正處于調(diào)整過程中，居民收入差距在一定時期內(nèi)仍將存在，參照發(fā)達經(jīng)濟體在戶均住房超過1套后的住房自有率變化趨勢，基本可以判斷我國住房自有率將難以繼續(xù)提高，預計2020年住房自有率保持在80%左右，2035—2050年將大體保持在70%～75%的水平。

四、研究確定適應(yīng)新時代要求的住房發(fā)展目標

十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，明確了未來住房制度改革和住房市場發(fā)展的方向?；谖覈》渴袌鲆褟摹翱偭抗┎粦?yīng)求”轉(zhuǎn)向“總量供求基本平衡，結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾突出”的新階段，建議在十九大所確立的住房制度改革方向下，盡快研究提出適應(yīng)我國住房市場發(fā)展新階段的發(fā)展目標。在確定新階段的發(fā)展目標時，建議可重點考慮如下4個方面。

一是建立與經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的現(xiàn)代化住房市場體系和制度體系。建立健全有利于提高住房資源配置效率、促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展、實現(xiàn)住有所居、推動居住質(zhì)量穩(wěn)步提高的制度體系。優(yōu)化住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房租賃市場，完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)制度。建立統(tǒng)一的住房市場體系，簡化商品住房和保障房種類，推進住房保障方式轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)各類住房平等入市、公平競爭，提高住房資源配置效率。健全住房金融體系，優(yōu)化住房投融資模式，強化住房金融宏觀審慎管理，防范房地產(chǎn)金融風險。改革住房用地供應(yīng)體系，完善用地供應(yīng)機制，建立城鄉(xiāng)一體化住房用地市場，實現(xiàn)住房用地動態(tài)供求平衡。完善住房規(guī)劃體系，強化規(guī)劃的前瞻性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，提高住房規(guī)劃質(zhì)量，持續(xù)提升居住品質(zhì)和居住環(huán)境。建立和完善金融、土地等要素市場協(xié)調(diào)發(fā)展的機制。

二是全面改善住房質(zhì)量，提升居住品質(zhì)。在以人為本、保護環(huán)境、節(jié)約資源、優(yōu)化生態(tài)的基礎(chǔ)上，提供功能更加合理、建筑質(zhì)量更加優(yōu)良、人居環(huán)境更加舒適的住房產(chǎn)品，實現(xiàn)更高水平的住有所居。加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式實質(zhì)性轉(zhuǎn)變，形成節(jié)約型、環(huán)保型、生態(tài)友好型的住房建設(shè)模式。

三是實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和住房市場協(xié)調(diào)發(fā)展。從經(jīng)濟社會長期發(fā)展目標出發(fā)，處理好住房市場發(fā)展與國民經(jīng)濟、人口結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局之間的關(guān)系，形成住房政策與短期宏觀調(diào)控政策、中長期國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域城市群發(fā)展、城市內(nèi)部空間布局與功能升級相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和住房市場協(xié)調(diào)發(fā)展。

四是全面提高防范住房市場系統(tǒng)性風險的能力和水平。隨著住房供求關(guān)系進入新的發(fā)展階段，我國住房市場面臨的潛在風險顯著加大。要準確把握住房市場風險的主要類型和成因，調(diào)整完善住房金融、土地等公共政策工具，防范可能出現(xiàn)的各類系統(tǒng)性風險，保持住房市場供求總量和結(jié)構(gòu)基本平衡，逐步緩解結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾。