文｜上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院 陸玨

0 概述

改革開放四十年來，我國既有房屋愈加成為國民財富中的一個重要組成部分。這些房屋總量巨大，截至2016年，我國國有土地上既有房屋建筑面積總量已達(dá)560億平米。房屋增速快、建造年代跨度大、結(jié)構(gòu)類型多樣、抗震等標(biāo)準(zhǔn)不一、相鄰工程影響、不規(guī)范裝修改造等造成的安全隱患不容忽視由此引發(fā)的房屋安全事故時有發(fā)生，如2014年4月浙江奉化的居民樓坍塌、2015年6月貴州遵義的樓房坍塌等均給人們的生活和生命財產(chǎn)造成了嚴(yán)重的影響。同時，隨著城市更新的推進(jìn)，有價值老建筑的保護(hù)保留問題也越來越得到重視。既有房屋的管理問題同普通百姓的基本生存聯(lián)系密切，也牽連到各方的利害以及城市安全等重大問題，因此是城市管理的重中之重。

隨著城市更新的推進(jìn)，既有房屋的管理工作也面臨著新的挑戰(zhàn)。房屋信息具有數(shù)據(jù)量大、變化頻繁、涉及管理部門較多等特點(diǎn)，為提高管理水平，信息化建設(shè)在全國各地得到大力推行，也取得了一定成效。然而從國家層面看，無統(tǒng)一的信息管理平臺導(dǎo)致房屋相關(guān)數(shù)據(jù)較為分散，且存在缺失現(xiàn)象，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是制定政策的基礎(chǔ)，在既有房屋的日常維護(hù)管理或應(yīng)急搶險、解危等活動中，房屋的基本資料如產(chǎn)權(quán)人、設(shè)計、施工圖紙、后期裝修改造、完損狀況、檢測報告、修繕圖紙等歷史資料缺失，不僅會降低管理效率，也成為了突發(fā)事件應(yīng)急處理時的短板。

本文對我國既有房屋信息化建設(shè)的現(xiàn)狀、問題進(jìn)行了總結(jié)和分析，結(jié)合國內(nèi)外房屋信息化管理中值得參考和借鑒的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提出政策建議。

1 我國既有房屋信息化管理現(xiàn)狀分析

1.1 法律法規(guī)現(xiàn)狀

既有房屋的信息化管理目前尚無國家層面的法律法規(guī)。國內(nèi)部分城市的房屋使用安全管理法律法規(guī)已對信息化管理提出了要求，例如：北京規(guī)定建立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)信用信息管理系統(tǒng)、房屋安全信息檔案；廣州、武漢、深圳明確要求建立全市的房屋安全管理信息系統(tǒng)。相應(yīng)地，這些城市也開始積極籌建房屋健康檔案數(shù)據(jù)庫或是信息管理平臺。部分城市相關(guān)條例對信息化建設(shè)的要求如表1所示。

表1 主要城市房屋使用安全管理地方立法對信息化建設(shè)的要求

1.2 信息化建設(shè)現(xiàn)狀

房屋信息化管理的建設(shè)已受到重視，但尚處于建設(shè)探索階段。根據(jù)實(shí)地調(diào)研，在房屋信息化管理方面，上海、武漢、杭州、沈陽等地的相關(guān)部門做了大量工作，也取得了一定的成效：

（1）目前上海市“房地產(chǎn)權(quán)籍管理信息系統(tǒng)”主要記錄房屋土地的權(quán)屬信息，“上海市公房集中式管理信息系統(tǒng)”主要對上海市的公房信息進(jìn)行集中統(tǒng)籌管理，“上海市既有住宅安全性能監(jiān)控數(shù)據(jù)庫”主要對個別區(qū)既有住宅的結(jié)構(gòu)安全性能進(jìn)行了抽查和記錄。此外，還有住房保障管理系統(tǒng)、商品住宅維修資金管理系統(tǒng)、962121熱線系統(tǒng)、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理系統(tǒng)等。

（2）合肥市已建立房屋管理信息系統(tǒng)（共包含7個子系統(tǒng)），主要功能為收集、儲存、整合全市城市房屋登記信息，截止2014年底，完成了全市1998年前建造的城市房屋已有檔案的掃描補(bǔ)錄工作。目前，該信息系統(tǒng)已基本覆蓋全市城市房屋信息，并計劃近兩年構(gòu)建云服務(wù)平臺，推進(jìn)房屋信息系統(tǒng)的開發(fā)與應(yīng)用。

（3）沈陽市在物業(yè)管理方面開展了信息化建設(shè)。2010年沈陽建立了“物業(yè)企業(yè)信息管理平臺”，除管理物業(yè)企業(yè)基本信息、信用信息外，還同時對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)行扣分制度，并制定相應(yīng)處罰措施。物業(yè)綜合管理平臺還包含業(yè)主方APP，包含咨詢、報修、投訴等功能，通過信息化平臺，提高辦事效率，將矛盾在初始階段予以解除。

（4）2007年底，杭州市提出了“建立既有房屋安全健康檔案”的管理設(shè)想，即通過GIS技術(shù)建立了一套可以不斷補(bǔ)充完善的房屋綜合信息數(shù)據(jù)庫。在具體的信息化建設(shè)方面，杭州市2016年建立了“城鎮(zhèn)既有住宅安全管理信息系統(tǒng)”，實(shí)行“一樓一房一預(yù)案”，對問題房屋的檢測、鑒定進(jìn)行動態(tài)化管理。在物業(yè)方面也建立了“物業(yè)企業(yè)誠信檔案系統(tǒng)”，目前正在完善中，計劃接入市政府的大數(shù)據(jù)局，在大平臺上統(tǒng)一管理。

2 我國既有房屋信息化管理問題分析

2.1 信息化管理缺乏立法保障

雖然既有房屋的信息化建設(shè)在我國已日益受到重視，多地在相關(guān)法律法規(guī)中已明確建立房屋管理相關(guān)信息系統(tǒng)的要求。然而，我國既有房屋信息化管理仍然缺乏立法保障：目前僅有少數(shù)幾個城市在房屋使用安全管理的法律法規(guī)中對信息化建設(shè)提出要求，且對系統(tǒng)的功能要求不明確或較為簡單，只是作為存儲房屋檔案的數(shù)據(jù)庫。

2.2 信息化建設(shè)有待推進(jìn)

在房屋管理的每一個環(huán)節(jié)中，信息化的管理都能夠提高工作效率，為房屋全生命周期管理提供基礎(chǔ)資料。然而，目前信息化系統(tǒng)僅涉及房屋管理流程中的其中一個或幾個環(huán)節(jié)，系統(tǒng)分散于各個管理部門，尚未形成統(tǒng)一的房屋綜合管理信息系統(tǒng)，管理功能有限，不利于信息互通、動態(tài)監(jiān)管，降低了管理效率。主要問題包括：

（1）數(shù)據(jù)分散，格式不統(tǒng)一，互聯(lián)互通尚需加強(qiáng)房屋綜合管理涉及到房屋多方面的數(shù)據(jù)信息，而目前相關(guān)數(shù)據(jù)較為分散，格式不統(tǒng)一，難以做到互聯(lián)互通。此外，部分既有房屋的相關(guān)資料信息分散于各相關(guān)部門或單位。

（2）系統(tǒng)功能較為單一，尚未覆蓋各項(xiàng)管理功能一個綜合性的房屋管理信息系統(tǒng)要求功能全面、多樣，才能夠?qū)崿F(xiàn)各項(xiàng)管理的全覆蓋，提高房屋管理的效率。然而，現(xiàn)有系統(tǒng)功能較為單一，如基層房辦機(jī)構(gòu)和人員信息管理、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理、業(yè)主違法違規(guī)上報管理（如違章建筑、群租等）、物業(yè)費(fèi)收繳監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)合同備案、業(yè)主自我管理、房屋安全檢測、安全修繕等。尚未全面覆蓋房屋全生命過程中的各項(xiàng)管理。此外，移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)還需要加快引進(jìn)和使用。

（3）信息獲取和處理渠道不夠多元

從目前的房屋綜合管理信息來看，有的信息渠道相對整合，有的卻相對獨(dú)立，形成信息孤島，不同渠道的流程標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范也不甚相同，進(jìn)一步加劇了數(shù)據(jù)存儲分散和流程標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，數(shù)據(jù)共享整合機(jī)制難以建立，從而無法實(shí)現(xiàn)未來對房屋的大數(shù)據(jù)分析功能，對政府部門的輔助決策無法提供有力的數(shù)據(jù)支撐。

（4）跨管理部門的協(xié)作尚屬空白

在房屋綜合管理領(lǐng)域，還未形成跨部門協(xié)同辦理的工作機(jī)制，相關(guān)協(xié)同應(yīng)用尚屬空白。一方面，各地區(qū)行政管理部門信息化應(yīng)用水平參差不齊；現(xiàn)有系統(tǒng)提供的服務(wù)功能不足；對物業(yè)信息化推廣還缺乏政策支持和考核機(jī)制。另一方面，現(xiàn)有房屋管理相關(guān)系統(tǒng)較為獨(dú)立，房屋管理部門也缺乏有效地溝通和協(xié)調(diào)的機(jī)制，嚴(yán)重的制約了房屋管理相關(guān)問題的及時有效解決。

3 我國既有房屋信息化管理對策研究

為有效存儲和管理房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提高房屋管理的智慧化、精細(xì)化水平，需建立全國聯(lián)網(wǎng)的統(tǒng)一的房屋綜合管理信息平臺，覆蓋全國房屋數(shù)據(jù)，有效更新和管理房屋數(shù)據(jù)。各地根據(jù)要求建立對應(yīng)的房屋管理信息系統(tǒng)，涵蓋房屋全生命周期管理數(shù)據(jù)。各地系統(tǒng)的關(guān)鍵信息關(guān)聯(lián)至全國平臺，從而實(shí)現(xiàn)信息互聯(lián)互通，共享共用，使得房屋管理部門能夠全面、及時地了解和掌控房屋數(shù)據(jù)，便于信息查詢和統(tǒng)計。

通過制度保障數(shù)據(jù)的規(guī)范采集與更新。在各地建立多部門參與的組織協(xié)調(diào)管理工作機(jī)制和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，明確各部門的職責(zé)分工，落實(shí)數(shù)據(jù)的采集更新長效機(jī)制。根據(jù)房屋管理的流程，通過信息化手段，實(shí)現(xiàn)各級相關(guān)政府管理部門和物業(yè)企業(yè)的信息共享和協(xié)同管理，通過數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)同步、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)等方式，整合形成完整的房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。進(jìn)一步完善房屋管理的信息化功能，將與房屋管理相關(guān)的物業(yè)企業(yè)、業(yè)主，以及包括房管、工商、街道鎮(zhèn)政府、公安、食藥監(jiān)、城管、環(huán)衛(wèi)綠化、居村委、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、水務(wù)等在內(nèi)的行政主管部門等管理主體在實(shí)施管理過程中形成的信息進(jìn)行采集、整合和共享，為房屋綜合管理提供保障。

同時設(shè)置智慧化管理功能。在全國房屋綜合管理信息平臺上，通過信息管理、空間展示、房屋使用安全綜合評價、安全預(yù)警、輔助決策等智慧化功能的設(shè)置，實(shí)現(xiàn)對房屋實(shí)時監(jiān)控、及時預(yù)警，對超設(shè)計使用年限、檢測周期、修繕周期的房屋進(jìn)行自動預(yù)警，管理和控制外界急劇或累積的變化，如相鄰施工對房屋造成的影響。全面實(shí)現(xiàn)房屋全生命周期管理的目標(biāo)，以降低房屋安全事故發(fā)生率，提高房屋管理效率。

4 結(jié)語

我國既有房屋量大面廣、類型眾多，且隨著城市更新的推進(jìn)，房屋數(shù)據(jù)將愈加復(fù)雜多樣，管理工作挑戰(zhàn)加大。然而，目前我國在既有房屋的管理上尚未構(gòu)建一個統(tǒng)一的信息平臺，這首先導(dǎo)致的即是既有房屋存在著家底不清的問題。面對總量巨大的既有房屋，我國目前尚無權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)。其次，房屋信息變化頻繁、涉及管理部門，統(tǒng)一平臺的缺失會導(dǎo)致房屋相關(guān)數(shù)據(jù)較為分散，且存在缺失現(xiàn)象，這也降低了管理效率，成為了突發(fā)事件應(yīng)急處理時的短板。

為有效管理和及時更新房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，建議建立全國聯(lián)網(wǎng)的統(tǒng)一的房屋綜合管理信息平臺，通過將各地房屋管理系統(tǒng)中的關(guān)鍵信息關(guān)聯(lián)至全國平臺，實(shí)現(xiàn)信息互聯(lián)互通，共享共用。通過信息平臺的建立不僅能為房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的存儲、更新、查詢和統(tǒng)計提供可能和便利，同時通過系統(tǒng)安全評估、安全預(yù)警等智慧化功能的設(shè)置，更是能夠?qū)Ψ课蓍_展安全評價、對存在安全隱患的房屋實(shí)時跟蹤、及時預(yù)警，提高房屋管理的水平和效率。