孫庭陽

兩年房價(jià)平均上漲25%;

目前仍處增長通道;

大部分房企今年上半年利潤大幅增長

2016年9月30日，北京發(fā)布樓市調(diào)控新政，標(biāo)志著“史上最嚴(yán)”的商品房調(diào)控正式開始。隨后，各個(gè)城市陸續(xù)跟進(jìn)。如今調(diào)控已近兩年，房價(jià)漲跌幅度如何，市場說法不一。

國內(nèi)最大的20家上市房企（A股、H股上市房企，按照凈利潤排列）業(yè)務(wù)涵蓋了國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，從這些公司逐月公布的新建商品房簽約銷售金額（下稱“銷售額”）、銷售面積等來自銷售一線的數(shù)據(jù)，或許可以看出一些新建商品房的價(jià)格走勢。

2016年9月份，這20家公司平均簽約銷售價(jià)格（總銷售額/銷售面積，以下同）為每平方米12435元;2018年7月份平均簽約銷售價(jià)格每平方米15550元（銷售額5373.08億元，銷售面積2297.81萬平方米）。按照單價(jià)計(jì)算，每平方米價(jià)格上漲了25%。

這20家上市房企經(jīng)歷了2015年的行業(yè)低迷后，在2016年初“去庫存”的大背景下開始復(fù)蘇。2016年、2017年銷售額呈現(xiàn)了量增價(jià)升態(tài)勢，平均簽約銷售價(jià)格年度漲幅分別為7.45%、9.34%，2018年前7個(gè)月，平均簽約銷售價(jià)格增幅為4.46%，并創(chuàng)出新高。

此外，20家上市房企銷售額和銷售面積同比增速回落，但依然是正向增長。

去庫存，2016年起地產(chǎn)銷售回暖

今年前7個(gè)月仍處增長通道

國內(nèi)最大的20家上市房企，既有連續(xù)數(shù)年位列利潤榜首位的中國海外發(fā)展（0688.HK），也有國企地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ），混合所有制企業(yè)萬科（000002.SZ），以及大型民企中國恒大（3333.HK）、融創(chuàng)中國（1918.HK）、碧桂園等。

2015年，由于房地產(chǎn)市場疲軟，各公司的利潤也不樂觀。碧桂園2015年度歸屬母公司股東凈利潤同比2014年下降了9.31%，只有92.76億元;中國恒大的2015年歸母凈利潤只剩下104.6億元，同比下滑了17.01%。

2016年初，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開始“去庫存”。與制造業(yè)去庫存可能要經(jīng)歷“降價(jià)出清”的痛苦過程不同，房地產(chǎn)的去庫存呈現(xiàn)出銷售“量升價(jià)增”紅火場面。

2016年前8個(gè)月，這20家公司就完成了2015年全年銷售額，銷售價(jià)格處于上升通道。

2016年9月，房地產(chǎn)銷售依舊一派“熱鬧”景象。銷售數(shù)據(jù)顯示，20家房企當(dāng)年9月合計(jì)銷售額達(dá)2875億元，是2016年的最高值;銷售面積2312萬平方米，同為最高值;平均每平方米銷售價(jià)格12434元，是當(dāng)個(gè)季度最高值。這3個(gè)數(shù)據(jù)同比2015年9月，增幅分別是108.96%、91.29%、9.24%。9月單月銷售額，比2015年第一季度3個(gè)月的銷售額之和還多17%。

從這些數(shù)據(jù)看，銷售額和銷售面積增長約一倍，同時(shí)伴隨銷售單價(jià)上漲。如果比喻成股市，就是成交量同比放大的同時(shí)，大盤指數(shù)在上升，是牛市來臨的信號。

2016年9月30日開始，一輪針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策開始席卷各重點(diǎn)城市。

當(dāng)年9月30日至10月上旬，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，還有天津、成都、鄭州、濟(jì)南等二線城市，三線城市如佛山、廈門、無錫、珠海和惠州等，共22個(gè)城市發(fā)布了力度不一的樓市調(diào)控政策。

調(diào)控帶來的，主要是銷售面積的下降。2016年10月，20家房企銷售總額環(huán)比下降4.5%，銷售面積環(huán)比下降5.04%，銷售單價(jià)基本持平。

當(dāng)年的11月和12月是比較慘淡的兩個(gè)月，20家房企11月比10月銷售額減少31%，銷售面積減少29.76%，顯示出縮量調(diào)整的態(tài)勢。同時(shí)，每平方米銷售單價(jià)從9月份的12435元/平方米下降到12234元，下降201元，對應(yīng)100平方米的房子，購房者可以節(jié)省2萬元。

不過，累計(jì)到全年，2016年20家上市房企的業(yè)績還是大幅增長。

2016年全年，20家公司銷售額同比增長35%、銷售面積同比增長 22.5%。從增長幅度看，銷售額高于銷售面積，源于每平方米銷售單價(jià)同比增加，上漲幅度為7.45%。20家上市房企中有8家銷售額同比增幅超過50%，融創(chuàng)中國、碧桂園、新城發(fā)展控股3家公司增幅超過一倍。

銷售低迷在2017年1月份迎來小谷底。當(dāng)月，20家上市房企平均銷售單價(jià)創(chuàng)下自“9·30房地產(chǎn)新政”后的最低價(jià)格——12167元/平方米，調(diào)控前下降267元，降幅為2.14%。值得注意的是，當(dāng)月開始，20家上市房企銷售面積和銷售額開始增加。

2017年全年，20家上市房企依舊呈現(xiàn)量增價(jià)升的態(tài)勢。從20家公司逐月銷售數(shù)據(jù)看，銷售額、銷售面積和單價(jià)，都呈現(xiàn)重心逐漸抬高態(tài)勢。2017年全年銷售額和銷售面積同比增幅分別達(dá)52%、39%，銷售額增幅再次超過銷售面積增幅，同時(shí)每平方米平均單價(jià)同比增長9.34%。

今年前7個(gè)月，這20家公司銷售額和銷售面積分別增加了34%、28%，每平方米單價(jià)增幅4.46%。各項(xiàng)數(shù)據(jù)的增長幅度有所回落，但依舊在增長通道中。

集中度上升，越靠前份額越大

碧桂園銷售面積相當(dāng)于12家龍頭企業(yè)之和

“史上最嚴(yán)”調(diào)控開始后，一些資金鏈原本就緊張、融資依賴性大的中小房企逐漸沒落，優(yōu)質(zhì)資源越來越向大型企業(yè)集中。

從銷售面積和銷售金額看，20家上市房企2017年的市場占有率分別是16.96%、21.48%，較2016年分別提高了3.93和3.83個(gè)百分點(diǎn)。

今年這樣的趨勢還在延續(xù)，截至7月份，這20家上市房企銷售面積占全國銷售面積的比例達(dá)到22.55%，比2017年同期提升5.59個(gè)百分點(diǎn)，銷售金額占比35.74%，比2017年同期提升14.26個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)集中度較高的現(xiàn)象在這20家上市房企中也有體現(xiàn)。排名前十的上市房企2015—2017年銷售額占20家上市房企的比例分別達(dá)74.37%、73.58%、71.02%，2018年1—7月為72.51%。排名前十的上市房企銷售額也占到20家公司的70%以上，即排名前十的企業(yè)占市場份額的七成，剩下三成歸排名后十的公司分。

融創(chuàng)中國是近3年銷售額排名前進(jìn)最快公司。2015年時(shí)，融創(chuàng)中國全年累計(jì)銷售額排名第八，2016年超越了華潤置地（1109.HK）和綠城中國（3900.HK），前進(jìn)到第六名，2017超過了保利地產(chǎn)，排名第四。今年前7個(gè)月稍有退步，融創(chuàng)中國至第五名。

碧桂園銷售額排名則是只進(jìn)不退。在2015年時(shí)，碧桂園銷售額只排名在業(yè)內(nèi)第五，前面有萬科、中國恒大、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展。2016年，碧桂園一躍進(jìn)入行業(yè)前三，2017年更是坐上業(yè)內(nèi)頭把交椅，銷售額一舉突破5500億元。同期銷售額突破5000億元的只有萬科和恒大，與碧桂園的差距分別為3.95%和9.95%。今年1至7月，碧桂園累計(jì)銷售額依舊保持第一，并和第二名、第三名拉開了差距，分別高出28.42%和30.27%。

今年前7個(gè)月，除了綠城中國銷售面積同比減少6.54%外，其余19家上市房企同比均有不同幅度的提升，增長幅度在50%以上公司有6家。

其中，新城發(fā)展控股（1030.HK）銷售面積增加了118.25%，位列銷售面積增幅首位;融創(chuàng)中國以106.29%的增幅位居次席;第三名是中國金茂（0817.HK），銷售面積增長86.08%。另外3家增長50%以上公司分別是旭輝控股集團(tuán)（0884.HK）、世茂房地產(chǎn)（0813.HK）和國瑞置業(yè)（2329.HK）。

今年前7個(gè)月碧桂園仍舊是銷售面積冠軍，銷售面積達(dá)4673萬平方米。即使在這20家業(yè)內(nèi)“大塊頭”公司中，碧桂園一家的銷售面積，相當(dāng)于銷售較少的12家之和。而且，碧桂園更是拉開了和第二名公司的差距——2017年同期，碧桂園銷售面積比第二名高21%，現(xiàn)在將這個(gè)差距又提高了21個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到42%。

不過，進(jìn)入7月，碧桂園的銷售速度明顯放緩，單月銷售額和銷售面積環(huán)比分別下降了53%和67%。

大部分龍頭房企利潤大幅增長

首開股份預(yù)計(jì)歸母凈利潤同比增長約290%

銷售單價(jià)提升，再加上銷售面積增加，房企的利潤指標(biāo)上漲即成自然。

截至8月21日，20家上市房企中已有3家公司發(fā)布半年報(bào)，其歸屬母公司股東凈利潤均實(shí)現(xiàn)了同比增長。

保利地產(chǎn)今年上半年凈利潤同比上漲15.13%，相比2016年上半年，增幅達(dá)31.15%;毛利率為35.27%，創(chuàng)近兩年半的新高。

今年上半年，萬科銷售金額同比增長51.8%，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長24.9%。房地產(chǎn)毛利率34.68%，創(chuàng)出近5年新高。

招商蛇口上半年歸屬母公司股東凈利潤同比增長97.54%，源于社區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比增加、聯(lián)營合營公司權(quán)益法投資收益同比增加。

20家上市房企中，另有8家發(fā)布中期業(yè)績或?qū)ι习肽陿I(yè)績做了預(yù)告，均為大幅增長，增長幅度從50%到290%不等。多數(shù)房企的公告稱，增長原因是房地產(chǎn)銷售面積增加的同時(shí)毛利率升高。

首開股份（600376.SH）預(yù)告，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長約290%，源于營業(yè)收入增加，以及公司聯(lián)營合營企業(yè)投資收益大幅增加。

新城發(fā)展控股歸屬于公司權(quán)益持有人的合并凈利潤增長至少200%，增長原因是其控股子公司新城控股（601155.SH）“2018年上半年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算金額有較大幅度的增長”。

融創(chuàng)中國銷售面積同比增加106%，擁有人應(yīng)占溢利（接近于A股歸屬于上市公司股東的凈利潤）較去年同期增長超過 200%。

中國恒大稅后凈利潤預(yù)期同比增長125%以上，今年上半年銷售金額增加了24.61%，同期銷售面積增加17.4%。解釋利潤增加的原因時(shí)，恒大表示，主要源于提升產(chǎn)品質(zhì)量、增加產(chǎn)品附加值、降低成本費(fèi)用等。

雅居樂集團(tuán)（3383. HK）房地產(chǎn)銷售收入的毛利率更高，預(yù)計(jì)較 2017 年同期大幅增長80%～90%。

富力地產(chǎn)（2777.HK）因“可確認(rèn)收入的物業(yè)增加以及該等物業(yè)的毛利率增長”，合并利潤同比增長55%以上。

碧桂園2017年基數(shù)較大，但依舊獲得129.4億元的股東應(yīng)占利潤，同比增長約72.5%。

旭輝控股集團(tuán)今年上半年凈利潤同比增加58.6%，公司今年銷售面積同比提升68.66%，銷售金額同比增長40.02%。