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20家上市房企業(yè)績盤點(diǎn)

2018-08-28 05:11孫庭陽
中國經(jīng)濟(jì)周刊 2018年34期
關(guān)鍵詞:融創(chuàng)碧桂園單價(jià)

孫庭陽

兩年房價(jià)平均上漲25%;

目前仍處增長通道;

大部分房企今年上半年利潤大幅增長

2016年9月30日,北京發(fā)布樓市調(diào)控新政,標(biāo)志著“史上最嚴(yán)”的商品房調(diào)控正式開始。隨后,各個(gè)城市陸續(xù)跟進(jìn)。如今調(diào)控已近兩年,房價(jià)漲跌幅度如何,市場說法不一。

國內(nèi)最大的20家上市房企(A股、H股上市房企,按照凈利潤排列)業(yè)務(wù)涵蓋了國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市,從這些公司逐月公布的新建商品房簽約銷售金額(下稱“銷售額”)、銷售面積等來自銷售一線的數(shù)據(jù),或許可以看出一些新建商品房的價(jià)格走勢。

2016年9月份,這20家公司平均簽約銷售價(jià)格(總銷售額/銷售面積,以下同)為每平方米12435元;2018年7月份平均簽約銷售價(jià)格每平方米15550元(銷售額5373.08億元,銷售面積2297.81萬平方米)。按照單價(jià)計(jì)算,每平方米價(jià)格上漲了25%。

這20家上市房企經(jīng)歷了2015年的行業(yè)低迷后,在2016年初“去庫存”的大背景下開始復(fù)蘇。2016年、2017年銷售額呈現(xiàn)了量增價(jià)升態(tài)勢,平均簽約銷售價(jià)格年度漲幅分別為7.45%、9.34%,2018年前7個(gè)月,平均簽約銷售價(jià)格增幅為4.46%,并創(chuàng)出新高。

此外,20家上市房企銷售額和銷售面積同比增速回落,但依然是正向增長。

去庫存,2016年起地產(chǎn)銷售回暖

今年前7個(gè)月仍處增長通道

國內(nèi)最大的20家上市房企,既有連續(xù)數(shù)年位列利潤榜首位的中國海外發(fā)展(0688.HK),也有國企地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ),混合所有制企業(yè)萬科(000002.SZ),以及大型民企中國恒大(3333.HK)、融創(chuàng)中國(1918.HK)、碧桂園等。

2015年,由于房地產(chǎn)市場疲軟,各公司的利潤也不樂觀。碧桂園2015年度歸屬母公司股東凈利潤同比2014年下降了9.31%,只有92.76億元;中國恒大的2015年歸母凈利潤只剩下104.6億元,同比下滑了17.01%。

2016年初,國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開始“去庫存”。與制造業(yè)去庫存可能要經(jīng)歷“降價(jià)出清”的痛苦過程不同,房地產(chǎn)的去庫存呈現(xiàn)出銷售“量升價(jià)增”紅火場面。

2016年前8個(gè)月,這20家公司就完成了2015年全年銷售額,銷售價(jià)格處于上升通道。

2016年9月,房地產(chǎn)銷售依舊一派“熱鬧”景象。銷售數(shù)據(jù)顯示,20家房企當(dāng)年9月合計(jì)銷售額達(dá)2875億元,是2016年的最高值;銷售面積2312萬平方米,同為最高值;平均每平方米銷售價(jià)格12434元,是當(dāng)個(gè)季度最高值。這3個(gè)數(shù)據(jù)同比2015年9月,增幅分別是108.96%、91.29%、9.24%。9月單月銷售額,比2015年第一季度3個(gè)月的銷售額之和還多17%。

從這些數(shù)據(jù)看,銷售額和銷售面積增長約一倍,同時(shí)伴隨銷售單價(jià)上漲。如果比喻成股市,就是成交量同比放大的同時(shí),大盤指數(shù)在上升,是牛市來臨的信號。

2016年9月30日開始,一輪針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策開始席卷各重點(diǎn)城市。

當(dāng)年9月30日至10月上旬,北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市,還有天津、成都、鄭州、濟(jì)南等二線城市,三線城市如佛山、廈門、無錫、珠海和惠州等,共22個(gè)城市發(fā)布了力度不一的樓市調(diào)控政策。

調(diào)控帶來的,主要是銷售面積的下降。2016年10月,20家房企銷售總額環(huán)比下降4.5%,銷售面積環(huán)比下降5.04%,銷售單價(jià)基本持平。

當(dāng)年的11月和12月是比較慘淡的兩個(gè)月,20家房企11月比10月銷售額減少31%,銷售面積減少29.76%,顯示出縮量調(diào)整的態(tài)勢。同時(shí),每平方米銷售單價(jià)從9月份的12435元/平方米下降到12234元,下降201元,對應(yīng)100平方米的房子,購房者可以節(jié)省2萬元。

不過,累計(jì)到全年,2016年20家上市房企的業(yè)績還是大幅增長。

2016年全年,20家公司銷售額同比增長35%、銷售面積同比增長 22.5%。從增長幅度看,銷售額高于銷售面積,源于每平方米銷售單價(jià)同比增加,上漲幅度為7.45%。20家上市房企中有8家銷售額同比增幅超過50%,融創(chuàng)中國、碧桂園、新城發(fā)展控股3家公司增幅超過一倍。

銷售低迷在2017年1月份迎來小谷底。當(dāng)月,20家上市房企平均銷售單價(jià)創(chuàng)下自“9·30房地產(chǎn)新政”后的最低價(jià)格——12167元/平方米,調(diào)控前下降267元,降幅為2.14%。值得注意的是,當(dāng)月開始,20家上市房企銷售面積和銷售額開始增加。

2017年全年,20家上市房企依舊呈現(xiàn)量增價(jià)升的態(tài)勢。從20家公司逐月銷售數(shù)據(jù)看,銷售額、銷售面積和單價(jià),都呈現(xiàn)重心逐漸抬高態(tài)勢。2017年全年銷售額和銷售面積同比增幅分別達(dá)52%、39%,銷售額增幅再次超過銷售面積增幅,同時(shí)每平方米平均單價(jià)同比增長9.34%。

今年前7個(gè)月,這20家公司銷售額和銷售面積分別增加了34%、28%,每平方米單價(jià)增幅4.46%。各項(xiàng)數(shù)據(jù)的增長幅度有所回落,但依舊在增長通道中。

集中度上升,越靠前份額越大

碧桂園銷售面積相當(dāng)于12家龍頭企業(yè)之和

“史上最嚴(yán)”調(diào)控開始后,一些資金鏈原本就緊張、融資依賴性大的中小房企逐漸沒落,優(yōu)質(zhì)資源越來越向大型企業(yè)集中。

從銷售面積和銷售金額看,20家上市房企2017年的市場占有率分別是16.96%、21.48%,較2016年分別提高了3.93和3.83個(gè)百分點(diǎn)。

今年這樣的趨勢還在延續(xù),截至7月份,這20家上市房企銷售面積占全國銷售面積的比例達(dá)到22.55%,比2017年同期提升5.59個(gè)百分點(diǎn),銷售金額占比35.74%,比2017年同期提升14.26個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)集中度較高的現(xiàn)象在這20家上市房企中也有體現(xiàn)。排名前十的上市房企2015—2017年銷售額占20家上市房企的比例分別達(dá)74.37%、73.58%、71.02%,2018年1—7月為72.51%。排名前十的上市房企銷售額也占到20家公司的70%以上,即排名前十的企業(yè)占市場份額的七成,剩下三成歸排名后十的公司分。

融創(chuàng)中國是近3年銷售額排名前進(jìn)最快公司。2015年時(shí),融創(chuàng)中國全年累計(jì)銷售額排名第八,2016年超越了華潤置地(1109.HK)和綠城中國(3900.HK),前進(jìn)到第六名,2017超過了保利地產(chǎn),排名第四。今年前7個(gè)月稍有退步,融創(chuàng)中國至第五名。

碧桂園銷售額排名則是只進(jìn)不退。在2015年時(shí),碧桂園銷售額只排名在業(yè)內(nèi)第五,前面有萬科、中國恒大、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展。2016年,碧桂園一躍進(jìn)入行業(yè)前三,2017年更是坐上業(yè)內(nèi)頭把交椅,銷售額一舉突破5500億元。同期銷售額突破5000億元的只有萬科和恒大,與碧桂園的差距分別為3.95%和9.95%。今年1至7月,碧桂園累計(jì)銷售額依舊保持第一,并和第二名、第三名拉開了差距,分別高出28.42%和30.27%。

今年前7個(gè)月,除了綠城中國銷售面積同比減少6.54%外,其余19家上市房企同比均有不同幅度的提升,增長幅度在50%以上公司有6家。

其中,新城發(fā)展控股(1030.HK)銷售面積增加了118.25%,位列銷售面積增幅首位;融創(chuàng)中國以106.29%的增幅位居次席;第三名是中國金茂(0817.HK),銷售面積增長86.08%。另外3家增長50%以上公司分別是旭輝控股集團(tuán)(0884.HK)、世茂房地產(chǎn)(0813.HK)和國瑞置業(yè)(2329.HK)。

今年前7個(gè)月碧桂園仍舊是銷售面積冠軍,銷售面積達(dá)4673萬平方米。即使在這20家業(yè)內(nèi)“大塊頭”公司中,碧桂園一家的銷售面積,相當(dāng)于銷售較少的12家之和。而且,碧桂園更是拉開了和第二名公司的差距——2017年同期,碧桂園銷售面積比第二名高21%,現(xiàn)在將這個(gè)差距又提高了21個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到42%。

不過,進(jìn)入7月,碧桂園的銷售速度明顯放緩,單月銷售額和銷售面積環(huán)比分別下降了53%和67%。

大部分龍頭房企利潤大幅增長

首開股份預(yù)計(jì)歸母凈利潤同比增長約290%

銷售單價(jià)提升,再加上銷售面積增加,房企的利潤指標(biāo)上漲即成自然。

截至8月21日,20家上市房企中已有3家公司發(fā)布半年報(bào),其歸屬母公司股東凈利潤均實(shí)現(xiàn)了同比增長。

保利地產(chǎn)今年上半年凈利潤同比上漲15.13%,相比2016年上半年,增幅達(dá)31.15%;毛利率為35.27%,創(chuàng)近兩年半的新高。

今年上半年,萬科銷售金額同比增長51.8%,歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長24.9%。房地產(chǎn)毛利率34.68%,創(chuàng)出近5年新高。

招商蛇口上半年歸屬母公司股東凈利潤同比增長97.54%,源于社區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比增加、聯(lián)營合營公司權(quán)益法投資收益同比增加。

20家上市房企中,另有8家發(fā)布中期業(yè)績或?qū)ι习肽陿I(yè)績做了預(yù)告,均為大幅增長,增長幅度從50%到290%不等。多數(shù)房企的公告稱,增長原因是房地產(chǎn)銷售面積增加的同時(shí)毛利率升高。

首開股份(600376.SH)預(yù)告,歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長約290%,源于營業(yè)收入增加,以及公司聯(lián)營合營企業(yè)投資收益大幅增加。

新城發(fā)展控股歸屬于公司權(quán)益持有人的合并凈利潤增長至少200%,增長原因是其控股子公司新城控股(601155.SH)“2018年上半年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算金額有較大幅度的增長”。

融創(chuàng)中國銷售面積同比增加106%,擁有人應(yīng)占溢利(接近于A股歸屬于上市公司股東的凈利潤)較去年同期增長超過 200%。

中國恒大稅后凈利潤預(yù)期同比增長125%以上,今年上半年銷售金額增加了24.61%,同期銷售面積增加17.4%。解釋利潤增加的原因時(shí),恒大表示,主要源于提升產(chǎn)品質(zhì)量、增加產(chǎn)品附加值、降低成本費(fèi)用等。

雅居樂集團(tuán)(3383. HK)房地產(chǎn)銷售收入的毛利率更高,預(yù)計(jì)較 2017 年同期大幅增長80%~90%。

富力地產(chǎn)(2777.HK)因“可確認(rèn)收入的物業(yè)增加以及該等物業(yè)的毛利率增長”,合并利潤同比增長55%以上。

碧桂園2017年基數(shù)較大,但依舊獲得129.4億元的股東應(yīng)占利潤,同比增長約72.5%。

旭輝控股集團(tuán)今年上半年凈利潤同比增加58.6%,公司今年銷售面積同比提升68.66%,銷售金額同比增長40.02%。

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