趙菲菲

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展迅速，投資大且收益高，但是從其管理方式來看，仍然屬于粗放式管理。全面預算作為一種新的管理方法，應用的范圍逐漸擴大，但是房地產(chǎn)行業(yè)應用全面預算管理的時間較短，如何有效應用使其作用得到有效發(fā)揮還需要進一步探索。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預算管理；體系構(gòu)建

預算管理是企業(yè)管理工作的組成部分，對于企業(yè)經(jīng)濟目標達成與成本控制有著重要意義。但是當前企業(yè)在應用全面預算管理工具時也存在某些問題，需要及時總結(jié)經(jīng)驗，并在已有的基礎上持續(xù)探索，從而使管理工作水平得以提升。

一、全面預算管理的特點

全面預算是在一定時間內(nèi)，企業(yè)關(guān)于經(jīng)營財務業(yè)務投資等方面經(jīng)營管理計劃的總稱，將企業(yè)在不同的方面的經(jīng)營活動通過貨幣形式表現(xiàn)出來，最終反映為涉及到企業(yè)經(jīng)營工作的系列報表。其作用在于對企業(yè)在一定時期內(nèi)各種資源進行有效的規(guī)劃與配置。全面預算管理需要基于企業(yè)戰(zhàn)略引導，對企業(yè)在未來一定時間內(nèi)經(jīng)營管理工作進行全面規(guī)劃及預測，監(jiān)督執(zhí)行的過程，對執(zhí)行結(jié)果與預期進行分析，找出其中存在的問題及原因，從而在后期工作中予以改進。全面預算管理工具的應用能夠使企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略制定水平提升，企業(yè)利用全面預算管理工具能夠達成財務管理工作的各項目標，使成本得到良好控制而經(jīng)營效益得到提升。

全面預算管理是企業(yè)內(nèi)部控制的一種方式，最初應用只是計劃協(xié)調(diào)，在應用的過程中逐漸發(fā)展完善具備了激勵評價與控制等功能，并且在內(nèi)部管理工作中發(fā)揮著越來越重要的作用。全面預算管理工作的特點體現(xiàn)在全面全程全員三個方面，全面性是指管理工作涉及到企業(yè)經(jīng)營的各個方面，包括了投資，財務與經(jīng)營等。既涉及到財務部分，也涉及到了業(yè)務部門，管理部門。從系統(tǒng)性方面來分析，全面預算管理工作與預算管理工作二者之間存有一定的聯(lián)系，二者相互依賴與支撐從而形成一個完整的系統(tǒng)。全員性是指全面預算管理工作開展需要全員參與，既包括了財務工作人員，同時又包括了經(jīng)營生產(chǎn)管理等人員。涉及到企業(yè)的各個層級，通過對總體預算目標進行層層分解，使不同的管理南層級獲得相應的目標，并且在本部門范圍內(nèi)對目標再次進行分解從而確定不同工作人員目標。全過程指的是全面預算管理工作涉及到前期預算編制，后期預算執(zhí)行，預算執(zhí)行的結(jié)果監(jiān)督，結(jié)果與預期目標之間的差異分析，對結(jié)果進行評價與考核，使全面預算管理工作能夠有效發(fā)揮其作用。

二、全面預算管理工作內(nèi)容

全面預算管理內(nèi)容可以分為三個方面，財務預算，業(yè)務預算與預算利潤表。財務預算涉及到的內(nèi)容主要是現(xiàn)金流量，財務狀況，經(jīng)營成果等。細分又包括預計利潤表，資產(chǎn)負債表，資金預算或現(xiàn)金流量表。業(yè)務預算主要是與企業(yè)經(jīng)營活動相關(guān)的預算，通常指的是基于企業(yè)產(chǎn)品銷售情況，預算銷售額，之后對生產(chǎn)工作的各個環(huán)節(jié)進行預算，比如材料采購，生產(chǎn)，存貨等。銷售預算可以分為直接人工與材料預算，生產(chǎn)預算，銷售預算，制造費用預算等。

資本支出預算是指企業(yè)不經(jīng)常性發(fā)生的與資本支出相關(guān)的預算，比如企業(yè)購固定資產(chǎn)，更新固定資產(chǎn)等，各項活動開展都需要基于項目開展可行性編制相應的預算，重點對支出項目進行管理，對企業(yè)經(jīng)營風險進行控制。

企業(yè)全面預算管理工作的各個組成部分相互銜接，從而形成完整的體系，全面預算編制工作的起點在于銷售預算，在預算目標確定后首先需要編制銷售預算，之后才是生產(chǎn)與管理預算，管理費用預算等?；谏a(chǎn)預算開展成本預算編制工作，資本支出需要考慮到企業(yè)戰(zhàn)略目標，同時在資本支出預算編制時還需要考慮到銷售現(xiàn)金與生產(chǎn)彼此之間的關(guān)系。上述預算編制目標達成后可以開展現(xiàn)金預算編制工作，最后是財務報表。

三、全面預算管理程序

全面預算管理工作包括了環(huán)節(jié)有預算目標制定，企業(yè)決策層依據(jù)企業(yè)自身資源與發(fā)展戰(zhàn)略，基于決策的基礎提出下一年度企業(yè)預算目標，包括了銷售、成本、利潤、現(xiàn)金流量和投資等多個方面。確定預算編制的相關(guān)政策與原則，并下達到各編制單位。預算編制是全面預算管理工作最基礎的內(nèi)容，同時也是整體工作最重要的環(huán)節(jié)，預算編制工作的質(zhì)量決定了其準確性，后期應用發(fā)揮的作用。從編制預算的程序方面來劃分可以將其分為自上而下，自下而上，上下結(jié)合三種形式。三種形式適用不同的管理環(huán)境，并且其各具優(yōu)缺點。從下至上的方式在科學性與民主性方面表現(xiàn)更加突出，預算目標提出從上至下，而具體編制工作則是從下至上，使目標得到分解落實。執(zhí)行單位依據(jù)編制目標與政策，結(jié)合到預算內(nèi)容與自身特點，在本單位范圍內(nèi)提出預算方案并上報。財務部門對各單位提供的預算方案進行審查匯總，提出建議，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整完善，反饋到相關(guān)單位使其完善。

預算編制結(jié)束后，需要分解、下達、培訓工作人員，確保預算能夠有效執(zhí)行。預算執(zhí)行后需要對照相關(guān)標準檢查其是否符合要求，確保整體過程在可控范圍內(nèi)。預算執(zhí)行是整體預算管理工作的核心所在，執(zhí)行的效果會對后期管理工作產(chǎn)生直接影響，需要企業(yè)各個單位全體員工共同努力。

預算執(zhí)行后需要就其結(jié)果進行評價反饋，及時向有關(guān)部門反映預算執(zhí)行的狀況，執(zhí)行過程中存在的問題，與預期目標存在的差異及原因。通過應用信息化技術(shù)對各項指標預期與實際情況進行對比分析，找出差距與原因。由于企業(yè)經(jīng)營是動態(tài)多變的，并且企業(yè)面臨的外部環(huán)境也是持續(xù)變化的，需要企業(yè)在經(jīng)營管理過程中對已有的預算進行動態(tài)調(diào)整，使其與現(xiàn)實情況更加相符，而達成此目標就需要預算體系具有一定的柔性。

對預算執(zhí)行的情況進行評價與考核，通過此項工作開展使企業(yè)內(nèi)部控制得以強化，使企業(yè)參與預算管理的工作人員能夠?qū)Υ隧椆ぷ饔枰宰銐虻闹匾?，促進管理目標達成，并且為下一輪預算管理工作開展提供經(jīng)驗。

四、房地產(chǎn)行業(yè)全面預算管理體系構(gòu)建

（一）以資金為核心的全面預算管理體系構(gòu)建

以資金為核心的全面預算管理工作體系構(gòu)建重點在于企業(yè)項目數(shù)量、開發(fā)進度、現(xiàn)金流彼此之間精準匹配。企業(yè)需要通過不同預算形式使項目開發(fā)在不同的階段非資金流與資金流得以統(tǒng)籌平衡。房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)工作不同環(huán)節(jié)，資金管理內(nèi)容及要求也會存在較大差異。以資金為核心的全面預算編制工作程序是編制資金預算，預算執(zhí)行與控制，分析與調(diào)整，考評。此類型管理體系適用于中小型企業(yè)，通過這一工具應用能夠提升管理人員預算意識，對風險有效控制，而不足在于戰(zhàn)略相對保守。

（二）以成本為核心的全面預算管理體系構(gòu)建

項目開發(fā)工作成本預算內(nèi)容包括了成本匡算、估算、概算、預算四個方面，預算管理工作的程序是設置目標成本，成本分解，成本控制與動態(tài)管理，績效考核。其中成本控制工作又可以進一步劃分為前期、中期、后期三個部分，其中最重要的控制環(huán)節(jié)是前期成本控制。此類預算管理體系應用的優(yōu)點體現(xiàn)在適用于規(guī)模較大的企業(yè)，企業(yè)管理經(jīng)驗比較成熟，利于企業(yè)通過低成本戰(zhàn)略進行擴張，從而使企業(yè)的營利能力獲得提升。企業(yè)通過預算管理工作的開展能夠?qū)?jīng)營與管理流程進行持續(xù)的優(yōu)化，從而使系統(tǒng)管理能力獲得提升。但是此種管理模式的應用可能會使企業(yè)不重視產(chǎn)品創(chuàng)新與質(zhì)量，中小型企業(yè)應用難度比較大，如果政策或者是市場環(huán)境突然發(fā)生了變化，企業(yè)可能會在資金方面出現(xiàn)問題。

五、結(jié)語

全面預算管理作為新的管理工具，相比于傳統(tǒng)管理工具能夠使企業(yè)管理水平獲得提升，由于是全員全程全面預算，涉及到企業(yè)經(jīng)營與管理工作的各個方面，利用發(fā)現(xiàn)并解決問題。但是另一方面企業(yè)在應用這一工具時需要結(jié)合其特點，從實際情況出發(fā)，避免應用過程存在的各項問題，從而使其有效推動企業(yè)發(fā)展。

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【作者單位：深業(yè)南方地產(chǎn)（集團）有限公司】