齊忠迎

摘要：社會經(jīng)濟的發(fā)展，加快了城市化進程，發(fā)展城郊房地產(chǎn)行業(yè)是重要趨勢，但外部性對土地資源和房地產(chǎn)業(yè)有很大影響。筆者身處基層，對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問題及原因，以及發(fā)展趨勢作進一步探討。

關(guān)鍵詞：社會經(jīng)濟與發(fā)展；外部性；城鎮(zhèn)房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；問題；探討

一、社會經(jīng)濟發(fā)展與城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)

改革開放以來，隨著城鎮(zhèn)化進程的迅速發(fā)展，特別是住房制度改革后，各地房地產(chǎn)開發(fā)浪潮如火如荼，大量房地產(chǎn)的開發(fā)和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施體系的建設(shè)，給城鎮(zhèn)用地造成了巨大的壓力，由此而形成的城鎮(zhèn)外延急劇膨脹和人口郊區(qū)化的事實，使得各地房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房產(chǎn)價格居高不下，其GDP值的穩(wěn)定發(fā)展，造成了房地產(chǎn)業(yè)自1998年政府取消福利分房以來，在短短十幾年的時間內(nèi)一躍成為我國新興支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，據(jù)不完全統(tǒng)計帶動了相關(guān)100多個行業(yè)的發(fā)展，對我國的社會經(jīng)濟發(fā)展，做出了突出貢獻。

近幾年來，隨著我國土地政策的進一步落實、土地資源的日益匱乏、房地產(chǎn)“泡沫經(jīng)濟”、“炒房圖”的不斷出現(xiàn)，十九大報告指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”和“以城縣群為主體構(gòu)建大中小城縣和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到很好的政策引導(dǎo)。然而，我縣的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著諸多問題，例如有的片區(qū)房屋開放供不應(yīng)求，有的片區(qū)開發(fā)后房屋空置率偏高，房屋價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城縣居民的一般承受能力，建設(shè)用地緊缺處于警戒紅線，正、負(fù)外部性對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價值存在的不均衡性等。筆者針對我縣的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)所處的現(xiàn)狀及存在問題與外部性影響，以及城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行了有關(guān)探究。

二、外部性與房地產(chǎn)業(yè)

外部性在經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域內(nèi)可以分正外部性和負(fù)外部性：

正外部性又稱外部經(jīng)濟性，就房地產(chǎn)業(yè)而言，就是指該活動對社會經(jīng)濟發(fā)展能夠帶來好處，但該人或者企業(yè)卻不能由此得到相應(yīng)補償。舉例來說，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一處納污河段周邊拿到一處地開發(fā)城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)，但需要對納污河段進行疏浚、清淤，設(shè)置攔水壩，并對河堤進行護坡、綠化、美化、亮化等措施，設(shè)置綠地、涼亭、休憩長廊、林蔭小道等設(shè)施，方便居民散步、小憩，大大改善了環(huán)境。而開發(fā)商對此付出并未獲得直接收益。

負(fù)外部性又稱外部不經(jīng)濟，就房地產(chǎn)業(yè)而言，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，建筑施工垃圾、生產(chǎn)生活污水、建筑施工揚塵、施工噪音、建筑材料運輸造成的道路交通負(fù)擔(dān)等問題沒有按照相關(guān)規(guī)定進行相應(yīng)達標(biāo)處理，從而造成嚴(yán)重的環(huán)境污染（干擾他人正常交通、生活）而又不為此付出任何代價或只付出很小的代價，這時，企業(yè)所獲得的私人收益就會高于社會收益，而私人成本則會低于社會成本。而開發(fā)商對此并未付出或并不為此進行相應(yīng)的經(jīng)濟補償。

一句話，經(jīng)濟的外部性問題，無論是外部經(jīng)濟還是外部不經(jīng)濟的存在，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鄉(xiāng)居民社會和諧影響甚大。以下將針對我縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀情況以及經(jīng)濟外部性對其影響，進行相關(guān)闡述。

三、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

以城鎮(zhèn)區(qū)域為中心，呈放射狀向周邊郊區(qū)發(fā)展，是每個城市擴張的必然，這種發(fā)展模式，不僅帶動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還能解決外來務(wù)工人員的居住以及加快社會的城市化建設(shè)進程。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)目前處于擴張?zhí)剿麟A段，但是作為國民經(jīng)濟的支柱性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，必須正視一下四個方面的現(xiàn)狀：

1. 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃滯后。城鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃中缺乏統(tǒng)一的大片規(guī)劃或規(guī)劃不明確，控制性詳細(xì)規(guī)劃不明確，修建性詳細(xì)規(guī)劃需要繼續(xù)優(yōu)化，現(xiàn)有或開發(fā)的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)各個社區(qū)各自為戰(zhàn)，布局不合理，發(fā)展形勢過于單一，沒有凝聚起相應(yīng)人氣，沒有形成房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)鏈。

2. 建設(shè)用地資源匱乏。建設(shè)用地的不可再生性，不僅使城市土地資源日漸稀缺，受供給限制的驅(qū)動，縣城與周邊城郊區(qū)的融合將加速，而且土地在征收過程中受外部性影響，操作起來也不容易，原土地持有方對土地征收補償價格、附著物補償?shù)犬愖h很大.土地在征收過程中，地價補償問題，地上附著物問題，以及土地性質(zhì)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的現(xiàn)狀，均不容樂觀。

3. 經(jīng)濟外部性對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價值影響甚大。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中，對于房地產(chǎn)價格價值的影響因素描述為“第一是位置、第二是位置、第三還是位置”?？梢?，城郊房地產(chǎn)所處的位置因素（距中心商務(wù)圈、科教文衛(wèi)體機構(gòu)的相對位置）是決定房地產(chǎn)價值的關(guān)鍵因素。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，因為位置因素的優(yōu)劣，新增房地產(chǎn)存在有價無市、空置率過高或部分地段房屋短缺、供不應(yīng)求的現(xiàn)象。居民對房地產(chǎn)持有往往存有從眾心理，往往會舍近求遠(yuǎn)，部分的業(yè)主會到城市購買住房，期待房屋的增值溢價。

4. 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)物業(yè)管理、服務(wù)落后。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)受所處位置（外部性）因素影響，配套基礎(chǔ)設(shè)施比如：供暖、燃?xì)夤艿?、綠地率、車位、交通等方面，均比城市的配套設(shè)施存在較大差距，物業(yè)管理服務(wù)方面，也有明顯差距。

四、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題與原因分析

1. 城鎮(zhèn)發(fā)展總體規(guī)劃不合理。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展定位不明確，發(fā)展分散，不成片，難以形成規(guī)模；總體規(guī)劃的沒有論證，規(guī)劃先行、引領(lǐng)作用并未發(fā)揮出來；住宅樓建設(shè)盲目性、隨意性時有發(fā)生；規(guī)劃布局需進一步優(yōu)化，缺乏明確的城市定位；“以河為軸、兩翼發(fā)展”的規(guī)劃方案，缺乏進一步的詳細(xì)規(guī)劃，使房地產(chǎn)開發(fā)雜亂，給居民的生產(chǎn)生活帶來不便。

2. 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展受制于建設(shè)用地。社會經(jīng)濟的發(fā)展，加速城市化建設(shè)進程，對土地的征收占用，是制約城市化的發(fā)展的重要因素：一是土地資源的稀缺性。建設(shè)用地的來源方式有征收國有、集體土地和通過征收城鎮(zhèn)原有存量土地兩種方式，涉及拆遷、補償問題，因征收補償價格會產(chǎn)生分歧，操作起來耗時費力。建設(shè)用地需要考慮“占補平衡”問題。二是城鎮(zhèn)建設(shè)用地缺乏科學(xué)的規(guī)劃性，沒有預(yù)見性和超前性，沒能發(fā)揮應(yīng)有的指導(dǎo)和約束作用，“重建設(shè)，輕規(guī)劃”“盲目性、隨意性”現(xiàn)象普遍存在。城鎮(zhèn)建設(shè)用地管理粗放，土地資源浪費空置過高，對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)難以形成規(guī)模，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)沒有形成規(guī)模化，缺乏應(yīng)有的集聚功能。

3. 外部性影響城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。外延擴展的模式，外部性對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響顯著，越往外擴展城鎮(zhèn)的集聚功能越弱，偏中心商圈、市政配套等，使得房地產(chǎn)的價值偏低；城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商多為規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，人力、技術(shù)、資金相對弱，開發(fā)水平比較低，使得城鎮(zhèn)的發(fā)展難以和真正的城區(qū)接軌，另一方面，城鎮(zhèn)新區(qū)的高起點規(guī)劃，規(guī)?；涮捉ㄔO(shè)，也會形成新的城市、產(chǎn)業(yè)的集聚相應(yīng)，對城鎮(zhèn)房產(chǎn)、經(jīng)濟發(fā)展起到明顯的正外部性影響，起到增值溢價。

4. 基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理落后。從現(xiàn)狀來看，多數(shù)新完成的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)，普遍存在建筑密度低、容積率小的問題，也存在居住業(yè)主少，空置率偏高等現(xiàn)象，使得基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，物業(yè)管理及服務(wù)難以正常開展；多數(shù)城鎮(zhèn)居民的生活水平差距較大，基建設(shè)施不配套，物業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)管理費用收繳困難；部分住房產(chǎn)權(quán)多元，物業(yè)管理難以協(xié)調(diào)，部分從業(yè)人員少，業(yè)務(wù)水平低，物業(yè)管理及服務(wù)沒有形成整合，資源沒有充分得到利用。

五、對發(fā)展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的幾點思考

結(jié)合我縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以饃饃墩片區(qū)拆遷開發(fā)、四中北片區(qū)拆遷安置開發(fā)、黨委南片區(qū)開發(fā)和龍灣新區(qū)“一館三中心”建設(shè)為例。筆者對發(fā)展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)用地的取得、外部性對其影響以及配套基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)服務(wù)方面有以下幾點思考：

1. 服從城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，以控制性詳細(xì)規(guī)劃為本，適時修改修建性詳細(xì)規(guī)劃?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要服務(wù)于城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，堅持全面規(guī)劃、布局合理、規(guī)模適度、體現(xiàn)地方特色，要實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益相輔相成。市縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)必須在總體規(guī)劃的框架內(nèi)，遵循詳細(xì)規(guī)劃，并適時補充和完善修建性詳細(xì)規(guī)劃，形成富有地方特色的、規(guī)?；某擎?zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)格局。

2. 新增建設(shè)用地與舊城區(qū)征收用地相結(jié)合。使用新增建設(shè)用地，也就是指征收集體土地，好處是容易操作，便于大面積規(guī)劃；利用原舊城區(qū)的存量土地，需要通過評估、補償（房屋及用地、地上附著物、拆遷與安置），開發(fā)前應(yīng)充分做好準(zhǔn)備，考慮到方方面面的問題，既要遵循估價原則，又要充分考慮各方面的實際問題，體現(xiàn)出建設(shè)用地征收（房屋補償）科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合。

3. 充分考慮外部性影響。無論是征收補償，還是城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理，位置因素、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與配套服務(wù)因素、城鎮(zhèn)片區(qū)的集聚功能，都有很大的影響。要規(guī)范城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展。要考慮配套設(shè)施、商貿(mào)區(qū)、文教、衛(wèi)生方面的建設(shè)，切實杜絕半拉子工程。

4. 搞好配套設(shè)施、物業(yè)管理、服務(wù)工作。遵循城鎮(zhèn)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，建設(shè)規(guī)?；擎?zhèn)房地產(chǎn)業(yè)，不僅做到“七通”，還有配套建設(shè)相應(yīng)的教、科、文、衛(wèi)、體設(shè)施機構(gòu)，滿足居民各方面的需求。聘用有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，搞好業(yè)主的物業(yè)服務(wù)。

參考文獻：

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（作者單位：沂水縣龍家圈鎮(zhèn)政府）