齊忠迎
摘要:社會經(jīng)濟的發(fā)展,加快了城市化進程,發(fā)展城郊房地產(chǎn)行業(yè)是重要趨勢,但外部性對土地資源和房地產(chǎn)業(yè)有很大影響。筆者身處基層,對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問題及原因,以及發(fā)展趨勢作進一步探討。
關(guān)鍵詞:社會經(jīng)濟與發(fā)展;外部性;城鎮(zhèn)房地產(chǎn);現(xiàn)狀;問題;探討
一、社會經(jīng)濟發(fā)展與城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)
改革開放以來,隨著城鎮(zhèn)化進程的迅速發(fā)展,特別是住房制度改革后,各地房地產(chǎn)開發(fā)浪潮如火如荼,大量房地產(chǎn)的開發(fā)和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施體系的建設(shè),給城鎮(zhèn)用地造成了巨大的壓力,由此而形成的城鎮(zhèn)外延急劇膨脹和人口郊區(qū)化的事實,使得各地房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展,房產(chǎn)價格居高不下,其GDP值的穩(wěn)定發(fā)展,造成了房地產(chǎn)業(yè)自1998年政府取消福利分房以來,在短短十幾年的時間內(nèi)一躍成為我國新興支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,據(jù)不完全統(tǒng)計帶動了相關(guān)100多個行業(yè)的發(fā)展,對我國的社會經(jīng)濟發(fā)展,做出了突出貢獻。
近幾年來,隨著我國土地政策的進一步落實、土地資源的日益匱乏、房地產(chǎn)“泡沫經(jīng)濟”、“炒房圖”的不斷出現(xiàn),十九大報告指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”和“以城縣群為主體構(gòu)建大中小城縣和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”,對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到很好的政策引導(dǎo)。然而,我縣的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著諸多問題,例如有的片區(qū)房屋開放供不應(yīng)求,有的片區(qū)開發(fā)后房屋空置率偏高,房屋價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城縣居民的一般承受能力,建設(shè)用地緊缺處于警戒紅線,正、負(fù)外部性對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價值存在的不均衡性等。筆者針對我縣的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)所處的現(xiàn)狀及存在問題與外部性影響,以及城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行了有關(guān)探究。
二、外部性與房地產(chǎn)業(yè)
外部性在經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域內(nèi)可以分正外部性和負(fù)外部性:
正外部性又稱外部經(jīng)濟性,就房地產(chǎn)業(yè)而言,就是指該活動對社會經(jīng)濟發(fā)展能夠帶來好處,但該人或者企業(yè)卻不能由此得到相應(yīng)補償。舉例來說,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一處納污河段周邊拿到一處地開發(fā)城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn),但需要對納污河段進行疏浚、清淤,設(shè)置攔水壩,并對河堤進行護坡、綠化、美化、亮化等措施,設(shè)置綠地、涼亭、休憩長廊、林蔭小道等設(shè)施,方便居民散步、小憩,大大改善了環(huán)境。而開發(fā)商對此付出并未獲得直接收益。
負(fù)外部性又稱外部不經(jīng)濟,就房地產(chǎn)業(yè)而言,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,建筑施工垃圾、生產(chǎn)生活污水、建筑施工揚塵、施工噪音、建筑材料運輸造成的道路交通負(fù)擔(dān)等問題沒有按照相關(guān)規(guī)定進行相應(yīng)達標(biāo)處理,從而造成嚴(yán)重的環(huán)境污染(干擾他人正常交通、生活)而又不為此付出任何代價或只付出很小的代價,這時,企業(yè)所獲得的私人收益就會高于社會收益,而私人成本則會低于社會成本。而開發(fā)商對此并未付出或并不為此進行相應(yīng)的經(jīng)濟補償。
一句話,經(jīng)濟的外部性問題,無論是外部經(jīng)濟還是外部不經(jīng)濟的存在,對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鄉(xiāng)居民社會和諧影響甚大。以下將針對我縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀情況以及經(jīng)濟外部性對其影響,進行相關(guān)闡述。
三、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
以城鎮(zhèn)區(qū)域為中心,呈放射狀向周邊郊區(qū)發(fā)展,是每個城市擴張的必然,這種發(fā)展模式,不僅帶動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,還能解決外來務(wù)工人員的居住以及加快社會的城市化建設(shè)進程。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)目前處于擴張?zhí)剿麟A段,但是作為國民經(jīng)濟的支柱性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),必須正視一下四個方面的現(xiàn)狀:
1. 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃滯后。城鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃中缺乏統(tǒng)一的大片規(guī)劃或規(guī)劃不明確,控制性詳細(xì)規(guī)劃不明確,修建性詳細(xì)規(guī)劃需要繼續(xù)優(yōu)化,現(xiàn)有或開發(fā)的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)各個社區(qū)各自為戰(zhàn),布局不合理,發(fā)展形勢過于單一,沒有凝聚起相應(yīng)人氣,沒有形成房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)鏈。
2. 建設(shè)用地資源匱乏。建設(shè)用地的不可再生性,不僅使城市土地資源日漸稀缺,受供給限制的驅(qū)動,縣城與周邊城郊區(qū)的融合將加速,而且土地在征收過程中受外部性影響,操作起來也不容易,原土地持有方對土地征收補償價格、附著物補償?shù)犬愖h很大.土地在征收過程中,地價補償問題,地上附著物問題,以及土地性質(zhì)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的現(xiàn)狀,均不容樂觀。
3. 經(jīng)濟外部性對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價值影響甚大。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中,對于房地產(chǎn)價格價值的影響因素描述為“第一是位置、第二是位置、第三還是位置”??梢?,城郊房地產(chǎn)所處的位置因素(距中心商務(wù)圈、科教文衛(wèi)體機構(gòu)的相對位置)是決定房地產(chǎn)價值的關(guān)鍵因素。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言,因為位置因素的優(yōu)劣,新增房地產(chǎn)存在有價無市、空置率過高或部分地段房屋短缺、供不應(yīng)求的現(xiàn)象。居民對房地產(chǎn)持有往往存有從眾心理,往往會舍近求遠(yuǎn),部分的業(yè)主會到城市購買住房,期待房屋的增值溢價。
4. 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)物業(yè)管理、服務(wù)落后。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)受所處位置(外部性)因素影響,配套基礎(chǔ)設(shè)施比如:供暖、燃?xì)夤艿?、綠地率、車位、交通等方面,均比城市的配套設(shè)施存在較大差距,物業(yè)管理服務(wù)方面,也有明顯差距。
四、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題與原因分析
1. 城鎮(zhèn)發(fā)展總體規(guī)劃不合理。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展定位不明確,發(fā)展分散,不成片,難以形成規(guī)模;總體規(guī)劃的沒有論證,規(guī)劃先行、引領(lǐng)作用并未發(fā)揮出來;住宅樓建設(shè)盲目性、隨意性時有發(fā)生;規(guī)劃布局需進一步優(yōu)化,缺乏明確的城市定位;“以河為軸、兩翼發(fā)展”的規(guī)劃方案,缺乏進一步的詳細(xì)規(guī)劃,使房地產(chǎn)開發(fā)雜亂,給居民的生產(chǎn)生活帶來不便。
2. 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展受制于建設(shè)用地。社會經(jīng)濟的發(fā)展,加速城市化建設(shè)進程,對土地的征收占用,是制約城市化的發(fā)展的重要因素:一是土地資源的稀缺性。建設(shè)用地的來源方式有征收國有、集體土地和通過征收城鎮(zhèn)原有存量土地兩種方式,涉及拆遷、補償問題,因征收補償價格會產(chǎn)生分歧,操作起來耗時費力。建設(shè)用地需要考慮“占補平衡”問題。二是城鎮(zhèn)建設(shè)用地缺乏科學(xué)的規(guī)劃性,沒有預(yù)見性和超前性,沒能發(fā)揮應(yīng)有的指導(dǎo)和約束作用,“重建設(shè),輕規(guī)劃”“盲目性、隨意性”現(xiàn)象普遍存在。城鎮(zhèn)建設(shè)用地管理粗放,土地資源浪費空置過高,對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)難以形成規(guī)模,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)沒有形成規(guī)模化,缺乏應(yīng)有的集聚功能。
3. 外部性影響城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。外延擴展的模式,外部性對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響顯著,越往外擴展城鎮(zhèn)的集聚功能越弱,偏中心商圈、市政配套等,使得房地產(chǎn)的價值偏低;城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商多為規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè),人力、技術(shù)、資金相對弱,開發(fā)水平比較低,使得城鎮(zhèn)的發(fā)展難以和真正的城區(qū)接軌,另一方面,城鎮(zhèn)新區(qū)的高起點規(guī)劃,規(guī)?;涮捉ㄔO(shè),也會形成新的城市、產(chǎn)業(yè)的集聚相應(yīng),對城鎮(zhèn)房產(chǎn)、經(jīng)濟發(fā)展起到明顯的正外部性影響,起到增值溢價。
4. 基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理落后。從現(xiàn)狀來看,多數(shù)新完成的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè),普遍存在建筑密度低、容積率小的問題,也存在居住業(yè)主少,空置率偏高等現(xiàn)象,使得基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善,物業(yè)管理及服務(wù)難以正常開展;多數(shù)城鎮(zhèn)居民的生活水平差距較大,基建設(shè)施不配套,物業(yè)服務(wù)不到位,物業(yè)管理費用收繳困難;部分住房產(chǎn)權(quán)多元,物業(yè)管理難以協(xié)調(diào),部分從業(yè)人員少,業(yè)務(wù)水平低,物業(yè)管理及服務(wù)沒有形成整合,資源沒有充分得到利用。
五、對發(fā)展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的幾點思考
結(jié)合我縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,以饃饃墩片區(qū)拆遷開發(fā)、四中北片區(qū)拆遷安置開發(fā)、黨委南片區(qū)開發(fā)和龍灣新區(qū)“一館三中心”建設(shè)為例。筆者對發(fā)展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)用地的取得、外部性對其影響以及配套基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)服務(wù)方面有以下幾點思考:
1. 服從城鎮(zhèn)總體規(guī)劃,以控制性詳細(xì)規(guī)劃為本,適時修改修建性詳細(xì)規(guī)劃??刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要服務(wù)于城鎮(zhèn)總體規(guī)劃,堅持全面規(guī)劃、布局合理、規(guī)模適度、體現(xiàn)地方特色,要實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益相輔相成。市縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)必須在總體規(guī)劃的框架內(nèi),遵循詳細(xì)規(guī)劃,并適時補充和完善修建性詳細(xì)規(guī)劃,形成富有地方特色的、規(guī)?;某擎?zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)格局。
2. 新增建設(shè)用地與舊城區(qū)征收用地相結(jié)合。使用新增建設(shè)用地,也就是指征收集體土地,好處是容易操作,便于大面積規(guī)劃;利用原舊城區(qū)的存量土地,需要通過評估、補償(房屋及用地、地上附著物、拆遷與安置),開發(fā)前應(yīng)充分做好準(zhǔn)備,考慮到方方面面的問題,既要遵循估價原則,又要充分考慮各方面的實際問題,體現(xiàn)出建設(shè)用地征收(房屋補償)科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合。
3. 充分考慮外部性影響。無論是征收補償,還是城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理,位置因素、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與配套服務(wù)因素、城鎮(zhèn)片區(qū)的集聚功能,都有很大的影響。要規(guī)范城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場,使得房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展。要考慮配套設(shè)施、商貿(mào)區(qū)、文教、衛(wèi)生方面的建設(shè),切實杜絕半拉子工程。
4. 搞好配套設(shè)施、物業(yè)管理、服務(wù)工作。遵循城鎮(zhèn)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,建設(shè)規(guī)?;擎?zhèn)房地產(chǎn)業(yè),不僅做到“七通”,還有配套建設(shè)相應(yīng)的教、科、文、衛(wèi)、體設(shè)施機構(gòu),滿足居民各方面的需求。聘用有資質(zhì)的物業(yè)管理公司,搞好業(yè)主的物業(yè)服務(wù)。
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(作者單位:沂水縣龍家圈鎮(zhèn)政府)