王雪虹

摘 要：對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行分析，結(jié)合某房地產(chǎn)求財(cái)務(wù)管理情況，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范；房地產(chǎn)

隨著當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，具有資金密集型的特點(diǎn)，在項(xiàng)目實(shí)施整個(gè)過程中，均設(shè)計(jì)巨額資金，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目有其自身的特點(diǎn)，通常需要經(jīng)歷比較長(zhǎng)的施工周期，所以期間諸多因素對(duì)投資回收等會(huì)產(chǎn)生影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題?，F(xiàn)階段，隨著企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)也在不斷提高，同時(shí)也制定了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范措施。本文結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的管理及運(yùn)營(yíng)情況，對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行識(shí)別，并提出相關(guān)防范措施，促使房地產(chǎn)且有風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力的提升。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

以某企業(yè)為例，該企業(yè)于注冊(cè)資金2億元，目前正在進(jìn)行一項(xiàng)大型商住兩用型房地產(chǎn)項(xiàng)目，但在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面，該企業(yè)仍然面臨著諸多問題，通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題主要包含以下幾方面：

1.1資產(chǎn)負(fù)債率過高

在資產(chǎn)負(fù)債率方面，該企業(yè)存在偏高的情況，所以最需要考慮的問題應(yīng)該是財(cái)務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合近幾年該且有的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)情況進(jìn)行分析，可知2012年～2014年，該企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率從79.6%逐年升高至82.6%，呈線性增長(zhǎng)趨勢(shì)，表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)成本相對(duì)較高，容易引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。因企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居于高危，影響到企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，如果此時(shí)債權(quán)人提前主張權(quán)利，而企業(yè)資產(chǎn)通常為高比例存貨，無法有效變現(xiàn)，因此直接影響到且有的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，嚴(yán)重時(shí)可引起破產(chǎn)情況。從該且有2012年～2014年償債能力來看，速動(dòng)比率分別為0.18、0.24、0.29，流動(dòng)比例為1.19、1.33、1.18，這一數(shù)據(jù)足以說明該企業(yè)很難將風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)，企業(yè)償債能力較低，如果市場(chǎng)行情出現(xiàn)波動(dòng)，或國家政策變化，都會(huì)導(dǎo)致債權(quán)人很難及時(shí)收回權(quán)益，企業(yè)存在較為嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2銷售利潤(rùn)率過低

從該企業(yè)的發(fā)展來看，近年來呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，在建工程量與銷售額均在上升，分析原因可知，該企業(yè)主要集中于2005年拿地，這一時(shí)期內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大規(guī)模的發(fā)展，土地價(jià)格相對(duì)較低，此時(shí)拿地后企業(yè)也具備較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但是從2007～2009年企業(yè)銷售情況快，沒有通過提升銷量達(dá)到搶占市場(chǎng)的目的，且在金融危機(jī)發(fā)生的情況下，也沒有抓住市場(chǎng)機(jī)遇，直至當(dāng)前，企業(yè)銷量也持續(xù)處于平淡狀態(tài)，近期開發(fā)的多個(gè)大項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)需求的脈搏也未很好的把握住，導(dǎo)致銷售利潤(rùn)率持續(xù)不高，無法保證投資者利潤(rùn)。

1.3資金鏈脆弱

從2012～2014年該企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析可知，三年中，企業(yè)一年內(nèi)到期的未流動(dòng)負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債總額分別為6.6億、6.9億、8.8億，而同期銷售額分別為0.75億、5.9億、8.9億，由此可見當(dāng)年銷售額與支付貸款額度無法持平，企業(yè)為了及時(shí)償債，就必須借貸新債來償還舊債，此種狀態(tài)下，如果國家相關(guān)金融政策一旦發(fā)生變動(dòng)，且企業(yè)的銷售量仍然維持在較低水平，則企業(yè)借到新債的難度會(huì)增大，如果無法及時(shí)彌補(bǔ)資金鏈，導(dǎo)致資金鏈斷裂，則且有直接面臨著破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

2.1投資階段

做好項(xiàng)目評(píng)估是投資階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容，從本文案例企業(yè)來看，該企業(yè)在對(duì)任何一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí)，都應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)方面由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員從多項(xiàng)參數(shù)入手進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，包含投資周期、回收期等。通過分析，最后對(duì)項(xiàng)目是否有投資價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)是否可控進(jìn)行確定。在投資后，對(duì)投資計(jì)劃要嚴(yán)格執(zhí)行，如果發(fā)現(xiàn)任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差，要查找原因并及時(shí)糾正，確保且有利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。在投資決策制定時(shí)，離不開合理的投資估算，盡管該企業(yè)在新項(xiàng)目決策之前，也會(huì)制定相應(yīng)的可行性研究報(bào)告，但從報(bào)告的實(shí)效性來看，未對(duì)實(shí)際問題進(jìn)行解決，導(dǎo)致投資估算的可操作性不強(qiáng)，在投資出現(xiàn)偏差時(shí)，也無法作為有效的糾偏依據(jù)。所以，在投資階段，只有結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，進(jìn)行嚴(yán)格的估算，同時(shí)將動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本管理模式引入與應(yīng)用，才能保證項(xiàng)目的利潤(rùn)得以實(shí)現(xiàn)。

2.2資金籌集階段

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有建筑面積大、地塊體量大、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，所以，此類項(xiàng)目通常采用分階段融資、滾動(dòng)開發(fā)的方式。但分期融資模式本劇具有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以在融資階段需要加強(qiáng)管理與監(jiān)控。首先，避免出現(xiàn)資金籌集的兩個(gè)極端，如果融資過于保守，則企業(yè)資金鏈容易初選斷裂的風(fēng)險(xiǎn)；而如果盲目圈錢，則可能導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加，利潤(rùn)下降。結(jié)合該房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，需要重視盲目圈錢的風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)管理層必須在對(duì)金融環(huán)境、金融政策綜合分析的基礎(chǔ)上，防止出現(xiàn)資金成本過高的情況發(fā)生，對(duì)資金合理借入。其次，構(gòu)建財(cái)務(wù)監(jiān)控體系。由財(cái)務(wù)管理部門對(duì)項(xiàng)目開展期間的各類財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，對(duì)當(dāng)前資金鏈可通過召開財(cái)務(wù)會(huì)議進(jìn)行分析，防止企業(yè)資金鏈?zhǔn)芙鹑诃h(huán)境及金融政策的改變受到?jīng)_擊。最后，防止融資成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)。分期融資模式的應(yīng)用，利息應(yīng)該在項(xiàng)目各個(gè)階段分?jǐn)偅绻蚝怂悴粶?zhǔn)確，則稅務(wù)機(jī)構(gòu)可能認(rèn)定為后期成本費(fèi)用提前列支，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)建立利息列支臺(tái)賬，防止此類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

2.3銷售回款階段

款項(xiàng)難以及時(shí)回收是房地產(chǎn)且有面臨的普遍問題，因此應(yīng)該加強(qiáng)資金回收管理。首先，對(duì)企業(yè)銷售情況要周期性統(tǒng)計(jì)，對(duì)諸如銷售金額、面積及回收金額等銷售指標(biāo)數(shù)據(jù)要進(jìn)行分析，對(duì)銷售狀態(tài)進(jìn)行掌握。其次，分析未能及時(shí)回收的金額，劃分非按揭未回收款與按揭未回收款類別，然后繼續(xù)細(xì)分，對(duì)不同細(xì)分類別產(chǎn)生未能及時(shí)回收的原因進(jìn)行查找與統(tǒng)計(jì)，結(jié)合原因制定相應(yīng)的回款策略，同時(shí)加強(qiáng)回款負(fù)責(zé)人員的業(yè)務(wù)考核，使其工作的積極性得到提升，促使按時(shí)回款。

2.4提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理層人員而言，在財(cái)務(wù)方面應(yīng)該具備大局意識(shí)，不但對(duì)項(xiàng)目工程能夠進(jìn)行專業(yè)化的管理，在融資及銷售方面實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理，也要能對(duì)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別，采取有效措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。所以，要求企業(yè)管理層必須具備風(fēng)險(xiǎn)控制與防范意識(shí)，意識(shí)到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資存在的不同風(fēng)險(xiǎn)，明白高收益必然存在高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)二者矛盾辨證的關(guān)系能夠正確權(quán)衡，也就是在在定量風(fēng)險(xiǎn)與合理收益之間要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者要具備權(quán)衡水平。在所有重大決策開展中，必須將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制引入，準(zhǔn)確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)后，才能做出最合理、風(fēng)險(xiǎn)最小的選擇。

3、結(jié)語

本文結(jié)合實(shí)際案例對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，還是應(yīng)用從不同的角度提升自身綜合實(shí)力，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題理性的進(jìn)行分析，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因及類型，采取有效的措施進(jìn)行預(yù)防與規(guī)避，才能最大限度的降低企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，促使房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

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