汪檣檣

摘 要：隨著人們風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的逐漸提高，合同管理得到了房地產(chǎn)公司的高度注重，因此，本文筆者就房地產(chǎn)公司合同管理存在的問題及內(nèi)部控制對(duì)策進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；合同管理；內(nèi)部控制；

一、房地產(chǎn)公司合同管理的特性

1.長(zhǎng)期性

房地產(chǎn)開發(fā)自身含有一定的長(zhǎng)期性，其涉及了諸多較為繁瑣的流程，這就要求對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施可行性探究，對(duì)房地產(chǎn)工作規(guī)模、施工場(chǎng)所以及施工圖紙等內(nèi)容加以合理規(guī)劃，對(duì)施工材料、設(shè)施以及人員等方面進(jìn)行報(bào)備，同時(shí)還對(duì)施工環(huán)節(jié)中各項(xiàng)因素實(shí)施科學(xué)監(jiān)管。大多數(shù)房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目一般施工時(shí)間比較長(zhǎng)，所以，其合同管理也含有一定的長(zhǎng)期性和連續(xù)性等特性。

2.龐大性

因?yàn)楹贤芾戆朔康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目的各項(xiàng)內(nèi)容，所以在開展房地產(chǎn)開發(fā)工作時(shí)，包含的內(nèi)容也比較多，例如土地合同、人工合同、設(shè)備合同、資金合同以及管理合同等。這些合同在內(nèi)容方面存在一定的差異性，涉及了諸多專業(yè)性知識(shí)，和各個(gè)部門的協(xié)調(diào)性有著直接關(guān)聯(lián)。所以，內(nèi)容不僅繁瑣，并且數(shù)量繁多，需要專業(yè)人員以及規(guī)范的管理體系提供支撐，進(jìn)而減少合同管理風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

3.風(fēng)險(xiǎn)性

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)時(shí)間比較長(zhǎng)，將會(huì)受到諸多因素的影響，進(jìn)而引發(fā)合同風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。例如，在開展施工工作時(shí)，遇到惡劣天氣的影響，導(dǎo)致施工暫停，給施工進(jìn)度帶來了延誤影響，導(dǎo)致施工工作不能根據(jù)合同規(guī)定期限如期完成，進(jìn)而需要擔(dān)受違約等風(fēng)險(xiǎn)。并且，我國(guó)相關(guān)政策將會(huì)隨著市場(chǎng)需求發(fā)生一定改變，存在當(dāng)前獲取審批的項(xiàng)目，后續(xù)在落實(shí)時(shí)因?yàn)槭艿秸吒淖円蛩氐挠绊?，需要停工整頓，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)合同約定給施工公司或者業(yè)主提供一定補(bǔ)償，從而給房地產(chǎn)公司造成一定經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)公司合同管理存在的問題

1.缺少完善的合同管理程序

完善的合同管理程序是確保合同準(zhǔn)確執(zhí)行的關(guān)鍵。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)公司在合同管理中缺乏嚴(yán)格的審核程序，其主要是以甲單位制定合同，乙單位閱讀合同，甲乙共同修訂的流程實(shí)施合同的簽訂。在其內(nèi)部合同訂立方面一般有60%以上是以總經(jīng)理助理和項(xiàng)目部人員進(jìn)行合同的制定和審核。因此，房地產(chǎn)公司無論是在合同制定程序還是審核程序上投入力度不足，程序缺失，嚴(yán)重影響公司的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為公司的發(fā)展帶來了風(fēng)險(xiǎn)性。

2.合同簽訂過程中缺乏有效控制

合同簽訂的過程極其重要，但是有些公司在合同簽訂的過程中，對(duì)于合同的處理并不認(rèn)真。在開發(fā)前，公司的重點(diǎn)在于對(duì)施工的要求，比如建筑材質(zhì)如何選取，工程如何實(shí)施等，然而最重要的財(cái)務(wù)預(yù)算，卻被公司忽視。財(cái)務(wù)預(yù)算包括選取什么樣的建筑材料才能節(jié)省費(fèi)用，如何施工節(jié)省人財(cái)物等。而且在營(yíng)改增大背景情況下，簽訂合同時(shí)還要考慮服務(wù)提供方是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，簽訂的合同是含稅價(jià)還是不含稅價(jià)，提供的結(jié)算票據(jù)是增值稅專用發(fā)票還是普通發(fā)票，增值稅率是多少，能否抵扣。在房地產(chǎn)合同簽訂的過程中，未讓財(cái)務(wù)部門參與擬訂、審核條款，所簽訂的合同條款往往不嚴(yán)謹(jǐn)，漏洞百出，給房地產(chǎn)公司日后造成麻煩，增加不必要的成本。

3.合同法律管理意識(shí)不足

許多房地產(chǎn)公司在合同管理的過程中對(duì)其內(nèi)部條款的重視程度缺乏，導(dǎo)致在項(xiàng)目施工和管理中出現(xiàn)違約現(xiàn)象后，公司不能夠從合同的角度維護(hù)自身公司的利益，影響公司的發(fā)展。其中以中小型房地產(chǎn)公司為代表的合同簽訂后無后續(xù)工作為主，嚴(yán)重制約了我國(guó)房地產(chǎn)公司合法化發(fā)展。此外，在合同執(zhí)行上除了合同的制定和簽訂人員外，公司內(nèi)部的其他人員均對(duì)合同管理漠不關(guān)心，這樣容易造成公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)糾紛，影響公司發(fā)展。

4.合同履行未跟蹤到位

當(dāng)合同簽好后，未對(duì)其進(jìn)行整理，將涉及到付款節(jié)點(diǎn)、收取發(fā)票節(jié)點(diǎn)、工程變更確認(rèn)、質(zhì)保金支付方式的確定、違約及違約責(zé)任條款等信息進(jìn)行整理，制定合同執(zhí)行情況的臺(tái)賬，致使合同執(zhí)行過程中缺乏跟蹤，公司管理層不能及時(shí)掌握到合同行動(dòng)態(tài)情況，整個(gè)合同的實(shí)際執(zhí)行情況將達(dá)不到最初設(shè)想。例如：應(yīng)取得的專票未及時(shí)取得而影響當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，造成當(dāng)期多繳增值稅；施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)變更后，后續(xù)付款和取得發(fā)票脫離預(yù)計(jì)節(jié)點(diǎn)；超額支付工程款，資金流偏離預(yù)算等等。若發(fā)生此類事項(xiàng)，將影響房地產(chǎn)公司銷售實(shí)現(xiàn)期的增值稅稅負(fù)的平穩(wěn)，進(jìn)而影響公司的經(jīng)濟(jì)利益。

三、房地產(chǎn)公司合同管理內(nèi)部控制的對(duì)策

房地產(chǎn)公司的發(fā)展可謂是高收益高風(fēng)險(xiǎn)并存，所以對(duì)房地產(chǎn)公司的合同管理過程實(shí)行有效控制是至關(guān)重要的。以上分析了房地產(chǎn)公司在合同管理中存在的問題，建議從以下方面對(duì)合同管理內(nèi)控制度做出改進(jìn)。

1.完善的合同管理程序及制度

針對(duì)房地產(chǎn)公司合同管理實(shí)施優(yōu)化對(duì)策，對(duì)其管理程序進(jìn)行修訂。首先，在現(xiàn)有公司內(nèi)部制度的基礎(chǔ)上增加合同管理制度，結(jié)合公司自身發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和特征，按照國(guó)際法律規(guī)定進(jìn)行程序和制度修正；其次，針對(duì)公司內(nèi)部各個(gè)部門的功能，對(duì)合同的制定程序、監(jiān)督程序和執(zhí)行程序進(jìn)行制定，嚴(yán)格地對(duì)其流程進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定；再次，在現(xiàn)有合同管理的基礎(chǔ)上增加制定前、制定中和制定后的監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部控制和公司外部風(fēng)險(xiǎn)協(xié)調(diào)管理，降低公司利益風(fēng)險(xiǎn)。最后，加強(qiáng)公司合同范本制定程序和制度的完善，在國(guó)家及地方相關(guān)示范合同文本的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司自身特點(diǎn)和管理要求制定合同范本，增強(qiáng)合同的安全性和全面性。

2.加強(qiáng)合同執(zhí)行監(jiān)管力度

加強(qiáng)合同執(zhí)行監(jiān)管力度可以從組織結(jié)構(gòu)和規(guī)章制度兩方面進(jìn)行完善。首先，在組織結(jié)構(gòu)上構(gòu)建合同執(zhí)行監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，在公司現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上增加合同監(jiān)督管理部門，在部門內(nèi)部設(shè)定經(jīng)濟(jì)合同、招投標(biāo)合同、人力使用合同、項(xiàng)目施工合同等不同的小組，以小組執(zhí)行監(jiān)督的方式從組織結(jié)構(gòu)規(guī)模和層次上強(qiáng)化合同執(zhí)行監(jiān)管力度；其次，在規(guī)章制度上根據(jù)房地產(chǎn)公司內(nèi)部獎(jiǎng)懲制度建立合同執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，從細(xì)節(jié)化和宏觀化角度，詳細(xì)地實(shí)現(xiàn)合同管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)范性。

3.建立合同管理相關(guān)的法律體系

建立規(guī)范的法律體系，可以保證建筑市場(chǎng)的良性發(fā)展，給房地產(chǎn)公司合同管理工作的落實(shí)提供了保證。結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)工程的真實(shí)狀況，制定一系列完善的法律體系，把工程建設(shè)整個(gè)流程都于法律體系融合，對(duì)優(yōu)化建筑市場(chǎng)主體、建立良好的市場(chǎng)秩序、提升雙方主體法律意識(shí)等方面發(fā)揮著重要作用。鑒于建筑市場(chǎng)失信現(xiàn)象，應(yīng)該給予科學(xué)整頓，實(shí)現(xiàn)體系創(chuàng)新，完善法律規(guī)章制度，將市場(chǎng)運(yùn)作環(huán)節(jié)中各個(gè)偏差加以修整和完善，規(guī)范自身行為。

4.多部門聯(lián)手，建立優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商庫(kù)

建立供應(yīng)商庫(kù)先要從眾多的供應(yīng)商中挑出合格的供應(yīng)商，再評(píng)審出綜合實(shí)力強(qiáng)的。房地產(chǎn)公司應(yīng)成立供應(yīng)商評(píng)價(jià)小組，小組成員由合約部、工程管理部、財(cái)務(wù)部等部門組成，組員必須有團(tuán)隊(duì)合作精神、具有一定的專業(yè)技能，各司其職，按各自的專業(yè)技能對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)價(jià)，選出綜合競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)的供應(yīng)商，建立供應(yīng)商庫(kù)。合約部主持工程、設(shè)備、材料的招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)入選單位的綜合評(píng)審意見。工程管理部負(fù)責(zé)從施工或設(shè)計(jì)技術(shù)、施工管理、施工設(shè)備等方面評(píng)價(jià)供應(yīng)商的專業(yè)能力。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)從注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、納稅資格、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況、資信情況等評(píng)價(jià)供應(yīng)商的經(jīng)營(yíng)狀況和綜合實(shí)力。經(jīng)過多方面的評(píng)價(jià)，才能保證甄選出來的供應(yīng)商實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、管理相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)，后續(xù)合作時(shí)會(huì)很順暢。

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