劉彩霞 翁磊

摘要：我國現(xiàn)階段正在進(jìn)行土地有償使用向土地運(yùn)營轉(zhuǎn)變的土地使用制度改革。政府部門的工作任務(wù)就要使國有土地的資本資產(chǎn)得以保值。通過對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)和土地儲(chǔ)備兩方面的加強(qiáng)，為國家土地資產(chǎn)變現(xiàn)創(chuàng)造有利的實(shí)施條件。本文主要闡述了國家土地儲(chǔ)備規(guī)劃對(duì)于土地儲(chǔ)備和城市規(guī)劃的積極推動(dòng)作用。

關(guān)鍵詞：儲(chǔ)備規(guī)劃；城市規(guī)劃；土地儲(chǔ)備；良性互動(dòng)

隨著我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷發(fā)展和深入。伴隨著經(jīng)濟(jì)體制的變化，土地制度改革也勢(shì)在必行。現(xiàn)階段土地改制的方向是，通過不斷優(yōu)化城市以及鄉(xiāng)村資源，實(shí)現(xiàn)城市化建設(shè)良性、健康的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前，城市規(guī)劃以及土地儲(chǔ)備是政府促進(jìn)國有土地資產(chǎn)保值、增值以及變現(xiàn)的兩種重要手段。土地儲(chǔ)備為國有土地資產(chǎn)保值、增值以及變現(xiàn)提供平臺(tái)，而城市規(guī)劃為國有土地資產(chǎn)保值、增值以及變現(xiàn)提供可實(shí)施條件。城市規(guī)劃與土地儲(chǔ)備的互動(dòng)配合，大大促進(jìn)了城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

1、土地儲(chǔ)備與城市規(guī)劃兩者互動(dòng)中反應(yīng)出來的主要問題

1.1城市規(guī)劃不能夠?qū)ν恋貎?chǔ)備提供有效的引導(dǎo)

近些年，伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市土地儲(chǔ)備情況與城市規(guī)劃目標(biāo)存在著協(xié)調(diào)性差的特點(diǎn)。主要表現(xiàn)在，地方城市規(guī)劃的目是希望實(shí)現(xiàn)更多的經(jīng)濟(jì)效益，但實(shí)際上土地的使用又需要滿足地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)占地單位等多方面的用地要求。這種城市規(guī)劃目標(biāo)與城市實(shí)際的土地儲(chǔ)備情況之間的不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致城市建設(shè)發(fā)展中的障礙重重，并且隨著時(shí)間的推移，這種壓力之下產(chǎn)生的各種矛盾沖突也將日益明顯。

目前許多地區(qū)的城市規(guī)劃單位，對(duì)城市的用地種類認(rèn)識(shí)明確導(dǎo)致土地儲(chǔ)備庫中的各類型用地不能很好地加以利用。例如，加油站、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)中心等有潛質(zhì)的用地并沒有歸納到土地的儲(chǔ)備庫中，造成了有潛質(zhì)用地的極大浪費(fèi)。同時(shí)也間接地反應(yīng)了目前我國土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)形式的單一。

1.2城市建設(shè)規(guī)劃中缺乏對(duì)用地市場需求的分析

當(dāng)前，我國城市規(guī)劃體制中，還存在著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期留下的深刻烙印。主要表現(xiàn)在編制規(guī)劃的相關(guān)負(fù)責(zé)人，在編制規(guī)劃的過程中缺乏前瞻性，往往對(duì)未來建設(shè)項(xiàng)目用地需求分析不充分，往往只考慮了規(guī)劃體制下的剛性需求，而對(duì)于市場節(jié)奏的把握卻缺乏足夠的重視。

現(xiàn)階段，城市建設(shè)項(xiàng)目不能單單把政府作為投資的主體，而應(yīng)當(dāng)更多的依靠社會(huì)資本的參，使其對(duì)城市建設(shè)進(jìn)行有力的推動(dòng)。當(dāng)然，社會(huì)資本的加入勢(shì)必會(huì)使大城市規(guī)劃項(xiàng)目的彈性增加，不利于政府對(duì)規(guī)劃項(xiàng)目的把控。由此可見，在進(jìn)行城市建設(shè)規(guī)劃中，應(yīng)防范項(xiàng)目規(guī)劃和市場趨勢(shì)產(chǎn)生偏離的問題出現(xiàn)，規(guī)劃的編制者應(yīng)當(dāng)充分了解當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨螅⑦M(jìn)行細(xì)致分析，以保證土地儲(chǔ)備庫中的用地能夠得以有效的利用。

2、土地儲(chǔ)備與城市規(guī)劃良性互動(dòng)的主要作用

制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃是協(xié)調(diào)城市建設(shè)規(guī)劃的一種保障機(jī)制。它是針對(duì)現(xiàn)階段城市建設(shè)發(fā)展目標(biāo)、城市土地規(guī)劃以及各縣、區(qū)年度城建規(guī)劃需求而編制的統(tǒng)籌規(guī)劃目標(biāo)。

根據(jù)城市規(guī)劃編制的土地儲(chǔ)備計(jì)劃方案，能夠平衡土地開發(fā)和城市建設(shè)中各階段、各環(huán)節(jié)的復(fù)雜利益關(guān)系。同時(shí)，土地儲(chǔ)備計(jì)劃與城市規(guī)劃的良性互動(dòng)，對(duì)城市建設(shè)的實(shí)施提供了重要的參考依據(jù)。土地儲(chǔ)備與城市規(guī)劃良性互動(dòng)的主要作用體現(xiàn)在三個(gè)方面：

2.1土地儲(chǔ)備計(jì)劃彌補(bǔ)了當(dāng)前土地利用計(jì)劃的不足

現(xiàn)階段的土地出讓計(jì)劃只對(duì)用地總量進(jìn)行控制，并沒有對(duì)土地使用條件進(jìn)行規(guī)劃限制，其結(jié)果是出讓計(jì)劃幾乎成為一種數(shù)字游戲而很難在具體地塊中實(shí)施，這樣的結(jié)果嚴(yán)重影響了計(jì)劃任務(wù)的執(zhí)行。在土地管理由資源管理向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變的背景下，土地出讓計(jì)劃已不能適應(yīng)這一發(fā)展要求，而建立新的土地儲(chǔ)備計(jì)劃實(shí)現(xiàn)土地精細(xì)化管理，則有效地彌補(bǔ)了原有土地出讓計(jì)劃的不足。

2.2土地儲(chǔ)備計(jì)劃促進(jìn)了城市建設(shè)資金使用的良性循環(huán)

我國土地儲(chǔ)備制度建立以后，城市建設(shè)的主要內(nèi)容體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一是進(jìn)行公益基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，第二是整理開發(fā)經(jīng)營性用地的土地儲(chǔ)備過程。政府投入資金對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行大力建設(shè)，必將改善設(shè)施區(qū)域周邊環(huán)境，使土地的價(jià)值得以提升。進(jìn)而將價(jià)值提升的土地納入到政府儲(chǔ)備庫中，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地類型進(jìn)行歸類整理，并適時(shí)予以出讓，以實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)資金的良性循環(huán)。

2.3土地儲(chǔ)備與城市規(guī)劃的良性互動(dòng)，為城市建設(shè)發(fā)展提供了有利保障

土地儲(chǔ)備管理部門在制定儲(chǔ)備計(jì)劃的準(zhǔn)備階段，應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃部門進(jìn)行溝通交流，并委派專職人員與城市規(guī)劃部門共同安排、部署相關(guān)的工作程序，使兩個(gè)部門之間形成有效的對(duì)接。土地儲(chǔ)備部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市建設(shè)項(xiàng)目的具體實(shí)施情況，根據(jù)投資主體的投資能力，以市場的趨勢(shì)要求為原則，掌握有利的信息內(nèi)容，并及時(shí)與城市規(guī)劃部門進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，促進(jìn)雙方統(tǒng)一觀點(diǎn)并達(dá)成一致意見，從而形成合理化結(jié)構(gòu)的安排，保證建設(shè)項(xiàng)目有序?qū)嵤?；加?qiáng)城市規(guī)劃對(duì)城市用地的有效利用，使土地儲(chǔ)備計(jì)劃成為城市規(guī)劃實(shí)施的有效載體。

3、結(jié)束語

當(dāng)今世界，經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅猛。在實(shí)現(xiàn)全球經(jīng)濟(jì)一體化高速發(fā)展的同時(shí)，人們也付出了沉重的代價(jià)。如何避免無序混亂的“建設(shè)”行為，實(shí)現(xiàn)城市用地空間的理性發(fā)展，已成為現(xiàn)代城市發(fā)展建設(shè)需要面對(duì)的主要問題。通過本文的闡述，使我們深刻地認(rèn)識(shí)到，只有通過政府部門的積極引導(dǎo)，制定針對(duì)土地儲(chǔ)備與城市規(guī)劃的相關(guān)法律制度，才能保障城市發(fā)展規(guī)劃的相關(guān)措施得以穩(wěn)定的實(shí)施。

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作者簡介：

出生年月：1975.6性別：女民族：漢籍貫（精確到市）：湖北孝感當(dāng)前職務(wù)：副科

當(dāng)前職稱：副高學(xué)歷：碩士研究生研究方向：土地規(guī)劃管理