徐叔竟

在二手房市場，游戲規(guī)則歷來是“一房一價”，差不多的一套房源，房子價差除買賣雙方議價能力不同外，最主要還是體現(xiàn)在房子裝修的新舊程度、是簡單裝修還是精裝出售，這當(dāng)中的價差大了去了。這里面的溢價空間，早幾年已被某些炒房客視為生財之道，近兩年越來越多的個體投資客涉足其中，甚至已經(jīng)有人將這一模式發(fā)展為正規(guī)的公司化運營。

印象中市中心的老房子多數(shù)都比較老舊，即便帶裝修也逃脫不出年代感，正因此，越來越多的人認為市中心老破小升值潛力低，應(yīng)及早售出。但近一兩年來，在各大中介公司網(wǎng)站上有不少掛牌的老破小房源，一改往日殘破風(fēng)貌，有不少裝修風(fēng)格時尚清爽的房源在售。

其實這些裝修時尚的房源，幾個月前也是典型的老破小模樣。

一般來說，購入二手房后，將房子重新裝修一番再高價出售，像這樣的客戶，我們定義為投資客，他們手頭有多余的資金，就倒騰起買房賣房的生意來了。投資客一般都是個體運作，在樓市低迷時期，選擇一些房東急賣的毛坯或簡裝房源，以低于市場價2000～3000元/㎡的價格收入。

比如一套60多平方米的兩房戶型，買入價18000元/㎡，之后花了近6萬元對房子重新裝修（含所有硬裝及軟裝）。房子出售時，小區(qū)的成交均價在21500元/㎡左右，該房源最后以高于市場價1000元/㎡的價格出售。就這樣，一套房子從買入到賣出，半年時間賺了20萬元。這抵得上業(yè)績不錯的經(jīng)紀人一年的工資了。

職業(yè)倒房客也有季節(jié)性。一般每年一二月份市場行情淡的時候，投資客紛紛涌出收購房子，待裝修完看行情不錯，又以高價賣出。做的規(guī)模比較大的投資客，今年靠這樣倒買倒賣二手房，賺了幾百萬元，當(dāng)然這需要有一定的資金實力，且有熟悉的硬裝、軟裝公司合作搭配，一般投資客一年能賣個三四套房子已經(jīng)很不錯了。也有公司專做類似業(yè)務(wù)，毛利為每套房子總價的10%。

目前，已經(jīng)有公司專門從事“二手房精裝修出售”業(yè)務(wù)，小宅門便是其中之一。他們一般只選擇市中心老房子，主要是65㎡以下兩房的剛需戶型，改善房源面積也不會超過150㎡。30㎡以下一室一廳及150㎡以上的戶型肯定不會考慮，做過二手房的都知道，這樣的房子轉(zhuǎn)手很困難。不論市場行情好差，最抗跌的還是市中心的老房子，因此收房時，往往會選擇二手房成交量排名前十的小區(qū)。

小宅門成立第一年共成交了70套二手房；第二年為150套；今年截至10月底，小宅門成交房源已有250套左右。粗略估算，以平均150萬元/套的購入價計算，10%的毛利即是15萬元，小宅門的收益已經(jīng)近3800萬元。

（摘自《大眾投資指南》 圖/子依）