文/圖_本刊記者（發(fā)自江蘇徐州）

徐州老街坊街區(qū)

“目前公司已經(jīng)無(wú)法維持正常的經(jīng)營(yíng)，無(wú)法開(kāi)具發(fā)票，無(wú)法繳納社保，無(wú)法支付員工工資，無(wú)法繳納稅金。當(dāng)下的水電費(fèi)、緊急維修費(fèi)等都是由我們股東通過(guò)借款來(lái)維持?！苯K吾瑞城市廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司股東、總經(jīng)理董建波告訴本刊記者。

在江蘇徐州，一家八年前被政府以招商引資的形式引入當(dāng)?shù)赝顿Y的外地企業(yè)，在與當(dāng)?shù)卣炗唴f(xié)議之后，隨之投入近兩億元啟動(dòng)項(xiàng)目施工與建設(shè)?！捌鸪蹴?xiàng)目推進(jìn)非常順利，政府也一直很支持我們，合作很默契。但是從2017年上半年開(kāi)始，這種局面日趨惡化?！?/p>

與政府簽訂協(xié)議，敲定來(lái)徐投資

“我們現(xiàn)在的老街坊項(xiàng)目用地是徐州老市委大院，房屋以及目前的土地所有權(quán)都屬于徐州新城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱‘國(guó)資公司’）?！倍úǜ嬖V本刊記者，老街坊·徐州老字號(hào)街區(qū)是徐州市重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)也是徐州市全力打造的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和歷史文化街區(qū)。項(xiàng)目所在地塊由國(guó)資公司租賃給徐州市云龍區(qū)政府，云龍區(qū)政府通過(guò)招商引資將該場(chǎng)地租賃給寧波石浦控股發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“石浦公司”）。寧波石浦控股發(fā)展有限公司在徐州注冊(cè)了江蘇吾瑞城市廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“吾瑞公司”），負(fù)責(zé)投資該項(xiàng)目，合同期滿后，所有資產(chǎn)無(wú)償移交給國(guó)資公司。

采訪期間，董建波向本刊記者提供了一份國(guó)資公司2010年11月27日與云龍區(qū)政府簽訂的《老市委大院原辦公區(qū)房屋租賃合同》，合同顯示，甲方國(guó)資公司與乙方云龍區(qū)政府約定，甲方租賃給乙方的場(chǎng)地位于徐州市青年路117號(hào)（中共徐州市委原辦公區(qū)），包括可移交房屋22000平方米，以及地面地下相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)備。租賃期限約定為2011年3月31日前作為房屋移交、市級(jí)機(jī)關(guān)醫(yī)院安置、遺留問(wèn)題處理時(shí)間；自2011年4月1日起至2012年9月30日止共18個(gè)月，作為徐州國(guó)資為云龍區(qū)政府提供的建設(shè)、改造、裝潢以及招商入駐企業(yè)提供的免租期。此外，雙方約定租賃期限為15年，即從2012年10月1日起至2027年9月30日止。租金自2012年10月1日起開(kāi)始計(jì)算。在云龍區(qū)政府正常履約的情況下，雙方再行續(xù)簽10年。同時(shí)，還約定在租賃期內(nèi)云龍區(qū)政府可對(duì)所租賃區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地環(huán)境、水、電、氣等設(shè)施以及現(xiàn)有房屋進(jìn)行裝修、改造、拆建和新建，并享有租賃、經(jīng)營(yíng)等權(quán)力。

同日，徐州市云龍區(qū)人民政府又與石浦公司簽訂了《老市委大院原辦公區(qū)房屋租賃合同》，協(xié)議約定：甲方云龍區(qū)政府租賃給乙方石浦公司的場(chǎng)地位于徐州市青年路117號(hào)（中共徐州市委原辦公區(qū)），包括可移交房屋22000平方米，以及地面地下相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)備。在租賃期內(nèi)石浦公司可根據(jù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，對(duì)所租賃區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地環(huán)境、水、電、氣等設(shè)施以及現(xiàn)有房屋進(jìn)行裝修、改造、拆建和新建，并享有租賃、經(jīng)營(yíng)等權(quán)力。此外雙方約定租賃期限為15年，即從2012年10月1日起至2027年9月30日止。租金自2012年10月1日起開(kāi)始計(jì)算。在石浦公司正常履約的情況下，雙方再行續(xù)簽10年。

董建波回憶說(shuō)：“當(dāng)天簽合同時(shí)，區(qū)政府先與國(guó)資公司簽，然后隨即與我們石浦公司簽約，這些都是事先已經(jīng)商定好的，所以兩份合同連文字都基本相同，我們就是這樣來(lái)徐州投資的。”

房產(chǎn)被抵押貸款，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證

“吾瑞公司成立之后通過(guò)與國(guó)資公司、云龍區(qū)政府之間的多次協(xié)商與溝通，明確了各方的職責(zé)和分工?！倍úǜ嬖V本刊記者，吾瑞公司負(fù)責(zé)老街坊項(xiàng)目改擴(kuò)建的資金和項(xiàng)目招商營(yíng)運(yùn)，“因?yàn)樵瓉?lái)的市委大院房屋相當(dāng)破舊，要在舊有房屋上加固改造幾乎沒(méi)有商業(yè)價(jià)值，所以我們當(dāng)時(shí)提出來(lái)必須進(jìn)行拆除重建，根據(jù)周邊的商業(yè)情況，我們希望打造成民俗商業(yè)文化街區(qū)，于是提出來(lái)要建地下停車場(chǎng)等，當(dāng)時(shí)就預(yù)計(jì)需要投資兩個(gè)億；時(shí)任政府主要領(lǐng)導(dǎo)也同意了我們的方案，所以在隨后的兩年之內(nèi)開(kāi)始對(duì)原有建筑予以拆除，只保留了兩棟樓。”

經(jīng)過(guò)投資建設(shè)，吾瑞公司先后共投資1.73億元，使得老街坊·徐州老字號(hào)街區(qū)建設(shè)完成。據(jù)介紹，該項(xiàng)目新建地面建筑42000平方米，地下10000余平方米，修繕?lè)课?000平方米，新增雙回路電源4000千伏，引入市政燃?xì)夤艿谰W(wǎng)至所有商戶，等等?！袄辖址坏孛嬗芯坝^水系，景觀雕塑，室外地面鋪設(shè)了專門從南方收購(gòu)來(lái)的古舊青石板，構(gòu)建了仿古街巷三條，近400米?！倍úǜ嬖V本刊記者。

“我們老街坊項(xiàng)目2011年11月通過(guò)了徐州市規(guī)劃委員會(huì)的審批，2011年12月1日舉行了開(kāi)工典禮儀式。時(shí)任徐州市副市長(zhǎng)孔海燕、時(shí)任云龍區(qū)區(qū)委書記王安順、時(shí)任云龍區(qū)區(qū)長(zhǎng)陳靜，包括國(guó)資公司的負(fù)責(zé)人等都參加了典禮。此后，該項(xiàng)目在2010年、2011年、2012年連續(xù)成為徐州市政府城市建設(shè)重點(diǎn)工程。當(dāng)時(shí)有關(guān)部門對(duì)此非常重視，并且積極協(xié)調(diào)。”董建波回憶說(shuō)，經(jīng)過(guò)兩年的建設(shè)，項(xiàng)目基本完工，并且于2014年部分街區(qū)試運(yùn)營(yíng)。期間，國(guó)資公司辦理了項(xiàng)目立項(xiàng)，規(guī)劃項(xiàng)目申報(bào)，原人防工程拆除申報(bào)等。

但令董建波不解的是，至今老街坊項(xiàng)目尚未辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證?！耙?yàn)闆](méi)有辦理相關(guān)許可證，所以這個(gè)項(xiàng)目至今還未通過(guò)相關(guān)部門驗(yàn)收。這些證都得國(guó)資公司作為業(yè)主辦理，由云龍區(qū)政府協(xié)調(diào)各方關(guān)系，我們吾瑞公司是沒(méi)有資格辦的。我們當(dāng)時(shí)施工期間也曾將這一問(wèn)題向政府提出來(lái)，但當(dāng)時(shí)合作都很默契，誰(shuí)也沒(méi)想到會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，甚至至今該項(xiàng)目的所有新建建筑都沒(méi)有房產(chǎn)證。”董建波向記者坦言：“當(dāng)年這個(gè)項(xiàng)目屬于招商引資項(xiàng)目，幾乎不少事情都是特事特辦，遇到問(wèn)題就通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)批條子解決，加之連續(xù)三年是市政府的重點(diǎn)工程，所以幾乎一路綠燈?！?/p>

在《徐州市2010年度城建重點(diǎn)工程計(jì)劃》中，記者發(fā)現(xiàn)，其中明確要求：“市各有關(guān)部門要積極推行部門會(huì)辦、聯(lián)辦等好的制度，切實(shí)減少辦事環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，縮短辦事時(shí)限，提高工作效率……所有建設(shè)項(xiàng)目的前期手續(xù)既要嚴(yán)格按基建程序辦理，又要想方設(shè)法加快速度，保證工程盡快開(kāi)工?！?/p>

長(zhǎng)期產(chǎn)權(quán)抵押，致企業(yè)經(jīng)營(yíng)受阻

“之所以沒(méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，就是因?yàn)樵缭?011年3月至2016年12月，國(guó)資公司已將該項(xiàng)目地塊的土地證以及房產(chǎn)證作為抵押，在中國(guó)建設(shè)銀行徐州分行貸款一億八千萬(wàn)，此后在2016年12月26日注銷抵押；同時(shí)又在第二天，即2016年12月27日，將該項(xiàng)目地塊的土地證以及房產(chǎn)證作為抵押，在中國(guó)銀行徐州新城區(qū)支行貸款兩億，并且此次抵押約定期限直至2026年6月30日?！倍úǜ嬖V本刊記者。

董建波的這一說(shuō)法，在一份徐州市云龍區(qū)政府發(fā)給徐州市消防支隊(duì)關(guān)于先行辦理老街坊·徐州老字號(hào)街區(qū)消防手續(xù)的函件中得了到證實(shí)。云龍區(qū)政府就相關(guān)項(xiàng)目手續(xù)問(wèn)題表示：“該項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)正在加快辦理，由于該地塊已由新城區(qū)國(guó)資公司抵押給銀行，導(dǎo)致無(wú)法辦理項(xiàng)目規(guī)劃許可證（目前，規(guī)劃手續(xù)已辦至憑解押后的土地證驗(yàn)證即可領(lǐng)取規(guī)劃許可證，施工許可手續(xù)已辦至憑規(guī)劃許可證即可領(lǐng)取施工許可證）?！蓖瑫r(shí)指出，“2011年11月，市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)審批同意該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，市規(guī)劃局也同意該項(xiàng)目的總平面規(guī)劃?！辈⒈硎荆瑖?guó)資公司會(huì)盡快辦理項(xiàng)目許可證，確保手續(xù)完備。

“2011年3月，該項(xiàng)目舊有房屋已經(jīng)拆除，土地平整工作已經(jīng)完成，不知道國(guó)資公司是怎么能憑借舊有房屋的房產(chǎn)證通過(guò)銀行的審核拿到貸款的，也不知道銀行當(dāng)時(shí)有沒(méi)有派人過(guò)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查?！倍ú▽?duì)此表示不解，他向本刊記者坦言，第一次抵押從2011年開(kāi)始，到2016年12月26日注銷，次日又被國(guó)資公司再次抵押，并且約定期限直至2026年6月30日。“如此抵押下去，老街坊項(xiàng)目的老房子房產(chǎn)證如果不注銷，那么老街坊項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證將勢(shì)必一直辦不下來(lái)，新建建筑的房產(chǎn)證更是遙遙無(wú)期?！?/p>

“嚴(yán)格意義上講，到目前為止，該項(xiàng)目尚處于違法在建狀態(tài)，無(wú)法進(jìn)行綜合驗(yàn)收，以及歸檔領(lǐng)證。”董建波回憶道，當(dāng)初吾瑞公司為該項(xiàng)目的規(guī)劃方案的通過(guò)做了大量的完善工作，為云龍區(qū)政府墊付部分拆遷戶的補(bǔ)償金，為新城國(guó)資確立的施工單位做了支付施工費(fèi)用的承諾，并按照工程進(jìn)度支付各項(xiàng)工程款項(xiàng)。此外，按照政府的要求招來(lái)了“兩來(lái)風(fēng)”“恒順醋業(yè)”“云龍山食品”“樊噲狗肉”等多家徐州老字號(hào)門店，并對(duì)部分商家進(jìn)行了裝修補(bǔ)貼。

在出租門面時(shí)，吾瑞雖然有當(dāng)初與政府簽訂的租賃合同，但是由于缺乏正規(guī)手續(xù)，特別是沒(méi)有房產(chǎn)證，使得大型項(xiàng)目的招商帶來(lái)了很大的損失。董建波回憶說(shuō)，吾瑞公司招商對(duì)接新東方教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)入駐本街區(qū)時(shí)，因無(wú)法提供真實(shí)合法手續(xù)而告終；2015年，吾瑞公司向銀行以租賃戶的租金作為還款來(lái)源申請(qǐng)貸款時(shí)，因出租房屋無(wú)真實(shí)合法手續(xù)而未能成功。

董建波

合同糾紛，政府將公司訴至法院

董建波告訴本刊記者說(shuō)，2015年至2017年，國(guó)資公司連續(xù)三年向云龍區(qū)政府發(fā)函催交租金，云龍區(qū)政府也隨之發(fā)函給吾瑞公司催交租金?！拔夜净貜?fù)表示，盡快辦理項(xiàng)目建設(shè)合法手續(xù)，在手續(xù)未辦理前不應(yīng)按照合同交納租金，當(dāng)然可以酌情考慮繳納占用費(fèi)，并且按此前的合同約定，新建房屋是不交納租金的?！?/p>

“當(dāng)時(shí)為了鼓勵(lì)我們新建房屋，在政府簽訂合同的時(shí)候，雙方已經(jīng)約定新建房屋在租賃期內(nèi)免租金。”董建波告訴本刊記者。

在云龍區(qū)人民政府與石浦公司簽訂《老市委大院原辦公區(qū)房屋租賃合同》中，記者發(fā)現(xiàn)，就租金問(wèn)題的約定如下：起始租金為人民幣600萬(wàn)，自租期第四年起（2015年10月1日）每三年遞增5%；乙方（石浦公司）因經(jīng)營(yíng)需要，經(jīng)甲方（云龍區(qū)政府）同意并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后新增建房屋建設(shè)費(fèi)用全部由乙方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)資公司所有，租期內(nèi)甲方免收乙方租金；租賃期滿后，乙方無(wú)條件移交給甲方，由甲方交付給國(guó)資公司。

“政府現(xiàn)在要求我們按照每年600萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，并且按照規(guī)定繳納滯納金；但是合同明文約定新建房屋在租期內(nèi)免收租金。目前未拆除的老房屋只有約4000平方米，其余都是我們吾瑞公司自己新建房屋，即便是繳納租金也完全按照合同要求（22000平方米繳納600萬(wàn)元一年的標(biāo)準(zhǔn)）計(jì)算?！倍ú▽?duì)此表示不解，他告訴記者，區(qū)政府現(xiàn)在認(rèn)為當(dāng)初新建房屋建設(shè)“未經(jīng)云龍區(qū)政府同意并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，所以不能免租金”。

但是對(duì)于未經(jīng)政府同意的說(shuō)法，董建波表示有異議，“雖然當(dāng)時(shí)確實(shí)這塊程序沒(méi)走到位，因?yàn)殡p方當(dāng)時(shí)合作很順利，我們也沒(méi)想到會(huì)出現(xiàn)這些事。然而政府是知道新建房屋并且相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)是批準(zhǔn)的，況且在此期間一直很支持，多次協(xié)調(diào)相關(guān)事宜，而且我們的項(xiàng)目規(guī)劃是經(jīng)過(guò)市規(guī)委批準(zhǔn)的，且連續(xù)三年是徐州市城建重點(diǎn)工程計(jì)劃，政府不會(huì)不知道?！辈稍L期間，記者發(fā)現(xiàn)，國(guó)資公司與云龍區(qū)政府就工程進(jìn)展中的相關(guān)事宜的確向有關(guān)部門發(fā)函并協(xié)助解決。

2017年6月，云龍區(qū)政府作為原告將吾瑞公司訴至云龍區(qū)法院，并且要求解除合同，返還原物，支付租金和滯納金等；或者提出繼續(xù)履行合同，吾瑞公司一次性支付完畢拖欠租金2902萬(wàn)余元（暫計(jì)算至2018年3月6日）及滯納金，如未按合同支付租金，或有其他違反租賃合同或調(diào)解協(xié)議約定的行為，云龍區(qū)政府有權(quán)解除合同。后因管轄權(quán)異議，此案轉(zhuǎn)至徐州市銅山區(qū)法院。

不久，云龍區(qū)政府向法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，銅山區(qū)法院于2018年3月29日下達(dá)民事裁定書，凍結(jié)了石浦公司吾瑞公司銀行存款3000萬(wàn)元，或凍結(jié)、查封其價(jià)值相當(dāng)?shù)钠渌?cái)產(chǎn)，并凍結(jié)了吾瑞公司的基本賬戶，給公司的正常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。

“我們投入近兩個(gè)億，沒(méi)想到現(xiàn)在會(huì)成這個(gè)樣子，希望有一個(gè)公平、理性的處理方案，而非凍結(jié)賬戶，切斷收入來(lái)源；也希望各項(xiàng)手續(xù)能早日齊備。”董建波告訴記者，銅山區(qū)法院后來(lái)向老街坊項(xiàng)目租戶下達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書，要求所有租戶將租金交至法院指定賬戶?！耙虼藢?dǎo)致商戶拒絕向吾瑞公司繳納租金，同時(shí)租戶也并未將租金交至法院指定賬戶。由于租金無(wú)法收取，員工工資不能及時(shí)發(fā)放，加之我們的賬戶被凍結(jié)，即便是目前的水電以及維修費(fèi)也是自己借錢，公司經(jīng)營(yíng)已經(jīng)無(wú)法運(yùn)作了。”