周月明

今年以來，隨著政府對房地產(chǎn)市場的嚴格調(diào)控，一些城市的樓市降溫明顯，而隨著市場的降溫，也對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司產(chǎn)生了一系列的影響。天津松江（600225.SH）就是其中一個較為典型的例子，這家公司2017年剛剛摘帽，2018年一季度凈利潤又出現(xiàn)虧損，下滑幅度排在A股上市房企的前列。

天津松江近幾年發(fā)展經(jīng)營如何？天津樓市的走勢對其有何具體影響？剛剛摘帽不久為何又出現(xiàn)虧損？《投資者報》記者就這些相關(guān)問題致電致函公司一位女性工作人員，但截至發(fā)稿還未收到回復(fù)。

業(yè)績受天津樓市拖累

縱觀2017年至2018年一季度的天津市房地產(chǎn)市場，其交易情況呈現(xiàn)下滑趨勢。2017 年，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資 2233.39 億元，同比下降 2.9%，其中住宅投資 1559.70 億元，同比減少 2.4%，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 69.8%。商品房銷售面積 1482.12 萬平方米，下降 45.3%；銷售額 2272.30 億元，下降 34.7%。其中住宅銷售面積 1342.87 萬平方米，同比減少 46.7%。

2018年一季度，天津市商品房銷售面積188.13萬平方米，下降58.7%；銷售額318.55億元，下降54.8%。其中，住宅銷售面積下降58.2%，銷售額下降60.0%。

不過，值得注意的是，在這樣的市場背景下，在天津市的6個上市房企中：廣宇發(fā)展、天?；?、天房發(fā)展、津濱發(fā)展、中體產(chǎn)業(yè)、天津松江，只有天津松江2018年一季度營收和凈利潤下滑幅度最大，分別下滑了73%、145%。而廣宇發(fā)展、天?；?、天房發(fā)展的業(yè)績都呈增長狀態(tài)。在同樣的市場背景下，天津松江卻受累最大，值得投資者注意。

翻閱天津松江近幾年的財報可發(fā)現(xiàn)，其在2015年、2016年凈利潤還在虧損，分別虧損7.56億元、4.81億元，而到2017年，天津松江開始扭虧為盈，凈利潤1.39億元，但值得注意的是，其2017年營收卻不增反降，為14.76億元，同比下滑25.74%。

這一點也引起上交所的關(guān)注，今年5月，天津松江收到上交所下發(fā)的《關(guān)于對天津松江股份有限公司2017年年度報告的事后審核問詢函》，其中就問詢了公司的業(yè)務(wù)情況。

其實，天津松江2017年雖然扭虧為盈，成功摘帽，但其凈利潤扣除非經(jīng)常性損益后依然虧損7.17億元。

那么這筆非經(jīng)常性損益究竟是怎么一回事呢？

據(jù)2017年年報顯示，天津松江處置非流動資產(chǎn)獲得11.19億元，其中，公司處置長期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益為10.91億元。此外，其還分別轉(zhuǎn)讓了全資子公司天津運河城投資有限公司100%股權(quán)以及內(nèi)蒙古松江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，兩筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的投資收益分別為9.44億元和1.75億元。

可以看到，2017年天津松江的實際經(jīng)營性凈利潤并不理想。而且，其2017年毛利率同比下滑了11.4個百分點。而到了2018年一季度，天津松江凈利潤再次虧損了1.77億元，同比下滑145%。

那么，天津松江為何會出現(xiàn)這一情況呢？據(jù)其財報中的解釋，是為“積極響應(yīng)國家政策號召，加快去庫存速度，實現(xiàn)資金的加速周轉(zhuǎn)。截至2017年12月31日，公司擁有在建擬建項目8個，同比減少52.9%，權(quán)益建筑面積約79萬平方米，同比減少46.2%，其中在建面積約42萬平方米，同比減少31.1%?！薄按送?，新開工面積 13.18萬平方米，同比減少17.57%，由于規(guī)劃調(diào)整、政府土地掛牌推遲、房地產(chǎn)市場欠佳等原因，導(dǎo)致全年新開工面積低于年初計劃。完成竣工7.85萬平方米，同比減少63.20%。簽約銷售面積8.45萬平方米，同比下降65.4%，簽約銷售額7.7402億元，同比下降67%，結(jié)算銷售收入9.24億元，同比減少28.93%?！?/p>

總體來看，各主要財務(wù)指標均出現(xiàn)一定程度下滑。

但是，從去庫存角度來看，天津松江的樓盤銷售情況也算不上良好。據(jù)此前媒體報道稱，其13個樓盤項目的已預(yù)售面積占其可出售面積不到14%。其中，除水岸公館一二期、水岸公館三期、東湖小鎮(zhèn)和廣西欽州寧越花園外，其他項目的已預(yù)售面積均不達10%。

針對2018年一季度業(yè)績下滑的原因，公司在財報中稱，“因下屬公司房產(chǎn)銷售收入減少，同期降低73.91%。”

為何另尋其他出路

值得注意的是，天津松江在樓市監(jiān)管趨嚴、行業(yè)環(huán)境下滑的情況下，開始尋求其他的發(fā)展道路。

先是2017年，天津松江以現(xiàn)金方式收購卓朗科技 80%股權(quán)，進入信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

據(jù)資料顯示，天津卓朗科技有限公司是一家大數(shù)據(jù)公司，與華為、思科有著廣泛深入的合作，承接天弘基金的存儲數(shù)據(jù)庫建設(shè)，中標多處數(shù)據(jù)中心建設(shè)。預(yù)計2018年凈利潤約為1億元，作為對比，同行業(yè)相同規(guī)模的公司利潤金額大體相同。天津松江在收購時與卓朗科技立下業(yè)績承諾：2017年、2018年及2019年的凈利潤（扣除非經(jīng)常性損益）分別不低于9000萬元、11000萬元及13000萬元。卓朗科技2017年的扣非凈利潤為9628萬元。天津松江稱：“重大資產(chǎn)重組的完成進一步增強了公司的整體實力，使公司在智慧城市領(lǐng)域的布局更加深入，有助于公司形成‘房地產(chǎn)+智慧城市的新發(fā)展模式?！?/p>

其財報顯示，2017年，信息服務(wù)業(yè)務(wù)已占其營收的29%，2016年占比為零。

除此之外，公司還有融資租賃業(yè)務(wù)。2017年，公司控股子公司天津恒泰匯金融資租賃有限公司簽訂融資租賃項目合同9筆，完成融資租賃業(yè)務(wù)11.83億元 。

恒泰匯金融資租賃成立于2014年12月15日，為天津松江控股75%的子公司。2017年，恒泰匯金租賃計劃開展融資租賃業(yè)務(wù)金額不超過20億元人民幣，已開展融資租賃業(yè)務(wù)金額累計為3.58億元。公司方面曾稱，本次融資租賃業(yè)務(wù)的開展有利于盤活天津松江存量資產(chǎn)，拓寬公司融資渠道，緩解資金壓力。

截至7月27日，天津松江股價3.45元，市盈率-8.4，市值32.3億元，在天津6家上市房企中排名最后。