宋慧芳

作為北京住房供應(yīng)的主力之一，“限競(jìng)房”終于開盤入市，然而市住建委突然對(duì)這兩個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目展開了突擊檢查，無(wú)疑給還沒(méi)有熱起來(lái)的限競(jìng)房澆了一盆冷水。

6月中旬，期待已久的限競(jìng)房（限制售價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格）終于正式入市。其中位于北京大興區(qū)的瀛海府和位于房山區(qū)的金樾和著最先開盤。尤其是大興區(qū)的瀛海府，由于比照周邊二手房有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，僅用了2個(gè)小時(shí)，選房就已經(jīng)完成，開發(fā)商對(duì)外聲稱首期售罄。

然而，就在一片回暖聲中，市住建委突然對(duì)這兩個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目展開了突擊檢查，兩個(gè)項(xiàng)目都因?yàn)楣拘畔⒉煌耆?、搖號(hào)受質(zhì)疑等原因，被責(zé)令整改并立案調(diào)查。這無(wú)疑給還沒(méi)有熱起來(lái)的限競(jìng)房澆了一盆冷水。

供應(yīng)高峰開啟

北京市住建委網(wǎng)站近期公布了四則限競(jìng)房預(yù)售許可預(yù)告，分別是瀛海府、金樾和著、旭輝城、保利首開熙悅林語(yǔ)，四個(gè)項(xiàng)目在預(yù)售許可證上的名字分別對(duì)應(yīng)為瀛錦苑、尚錦佳苑、舒朗苑、林悅和苑，這也是北京市公布的第一批限競(jìng)房項(xiàng)目的預(yù)售許可預(yù)告。

目前，瀛海府和金樾和著兩個(gè)項(xiàng)目已率先開盤，位于房山的旭輝城也于6月13日開盤，限定價(jià)格為38994元/平方米。其主力戶型為75平方米的兩居，89平方米和112平方米的三居，共有754套房，與金樾和著項(xiàng)目?jī)H有一街之隔。

限競(jìng)房項(xiàng)目銷售政策出臺(tái)后，原本處于觀望中的項(xiàng)目或?qū)⒓腥胧?。張大偉表示?017年以來(lái)北京的所有土地全部限價(jià)，但此前因?yàn)橄迌r(jià)房政策未明確，這部分項(xiàng)目一直未入市。從目前來(lái)看，限競(jìng)房合計(jì)大約3000億貨值。在政策明確后，預(yù)計(jì)未來(lái)2個(gè)月，北京將出現(xiàn)限競(jìng)房供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。已經(jīng)取證的四個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目只是北京共62個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目的先頭部隊(duì)，可以預(yù)期后續(xù)供應(yīng)量將快速井噴。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，由于房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，其他純商品房入市的速度也會(huì)加快。

謹(jǐn)防供需失衡

不過(guò)，令業(yè)內(nèi)擔(dān)擾的是，就目前位于房山的兩項(xiàng)目金樾和著和旭輝城為例，預(yù)售均價(jià)限定為38994元/平方米，最高不得超過(guò)40944元/平方米，且執(zhí)行“9070”政策。

除此之外，良鄉(xiāng)周邊還有五六個(gè)商品住宅項(xiàng)目在售，今年以來(lái)，商品住宅的成交均價(jià)在4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，限競(jìng)房項(xiàng)目在單價(jià)上具備一定優(yōu)勢(shì)。

總價(jià)方面，限競(jìng)房的主力產(chǎn)品90平方米總價(jià)為351萬(wàn)元，而良鄉(xiāng)商品住宅項(xiàng)目今年的套均成交價(jià)為581萬(wàn)元，限競(jìng)房的單套總價(jià)比商品住宅低了230萬(wàn)元，對(duì)剛需、剛改客群形成極大吸引。房山的市場(chǎng)需求能否支撐其龐大的貨量。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示，兩項(xiàng)目的取證面積分別為9.4萬(wàn)平方米和10.3萬(wàn)平方米，按套數(shù)計(jì)約為2000套。而據(jù)思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房山區(qū)新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手相加，今年1-5月，房山住宅的總需求量為3893套。

思源地產(chǎn)首席分析師郭毅分析，未來(lái)2000套新房的入市，對(duì)區(qū)域樓市將產(chǎn)生巨大沖擊，有可能會(huì)吸聚整個(gè)京西五環(huán)外區(qū)域的新房及二手房置業(yè)需求，造成房源去化速度的減慢，并因此作用到區(qū)域房?jī)r(jià)水平，特別是對(duì)京西的二手市場(chǎng)，將會(huì)起到拉低二手房?jī)r(jià)的實(shí)際收效，給剛剛出現(xiàn)復(fù)蘇契機(jī)的二手市場(chǎng)造成重壓。

郭毅認(rèn)為，面對(duì)未來(lái)的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，限競(jìng)房項(xiàng)目爭(zhēng)相搶先入市，率先收攏購(gòu)房需求成為房企共同的選擇，如果土地市場(chǎng)依舊保持與去年相同的供地速度和競(jìng)地規(guī)則，土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)供量同步增加，一方面微觀樓市很可能因供量集中、供不應(yīng)求造成滯銷，另一方面商品房的滯銷也將向土地市場(chǎng)傳輸，造成土地流拍流標(biāo)的現(xiàn)象進(jìn)一步增加，今年開發(fā)商已經(jīng)開始精選土地，而隨著限競(jìng)房開閘，房企真正面臨去化壓力時(shí)，這一趨勢(shì)將更加明顯。

例如，上半年流拍的豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村XWY-12宅地于6月19日重新開始掛牌競(jìng)價(jià)。該地塊建面29083平方米，掛牌出讓起始價(jià)為人民幣49.8億元。

其實(shí)此類地塊流拍的原因，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者了解，多因?yàn)楫?dāng)今形勢(shì)下對(duì)開發(fā)商而言壓力重重，利潤(rùn)率低，其次跟周邊二手房競(jìng)爭(zhēng)本身完全不占優(yōu)勢(shì)，再加上新房的各種附加成本，不得不讓各大開發(fā)商最終選擇放棄。剛出臺(tái)的新政又對(duì)限競(jìng)房地下空間捆綁銷售進(jìn)行了封堵，好在其他條件不變的情況下，此次起拍價(jià)比上次低13.47億元，這次回爐再拍應(yīng)該有戲。

監(jiān)管已經(jīng)加碼

作為首批拿下預(yù)售證的項(xiàng)目，瀛海府、金樾和著率先開盤，銷售的行情也較為樂(lè)觀。但隨后，這兩個(gè)項(xiàng)目卻遭到了相關(guān)部門的立案查處。

據(jù)報(bào)道，6月12日，北京市住建委專門巡查了瀛海府、金樾和著兩個(gè)項(xiàng)目，巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，兩項(xiàng)目的《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、銷控板、測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書等材料均未在項(xiàng)目明示。由于公示信息不全等原因，這兩個(gè)項(xiàng)目已被立案查處。

值得注意的是，在市住建委的檢查中，該項(xiàng)目具體賣了多少套？實(shí)際排隊(duì)人數(shù)有多少？是否如開發(fā)商聲稱的那樣全部售罄？搖號(hào)是否有公證處人員參與？特別是對(duì)于瀛海府售樓處的銷售情況，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者發(fā)現(xiàn)，電腦中一份反映真實(shí)排號(hào)和銷售信息的文件需要密碼才能打開，但現(xiàn)場(chǎng)近十個(gè)人都表示“不知道密碼”。

諸多問(wèn)題都存在疑問(wèn)，并最終被整改和立案。同樣處于大興區(qū)的另一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，突如其來(lái)的檢查此前很少出現(xiàn)，許多原有的營(yíng)銷方式都面臨失效和叫停，可能會(huì)影響到取證項(xiàng)目的開盤進(jìn)度，一些沒(méi)有取證的限競(jìng)房也可能放緩腳步，觀察情況。

“相關(guān)部門對(duì)這類特殊房源的銷售過(guò)程進(jìn)行管控，其實(shí)是必要的。開發(fā)商需要遵守基本的規(guī)定，讀懂政策對(duì)具體銷售細(xì)節(jié)的規(guī)定，防范出現(xiàn)違規(guī)銷售等行為?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，接下來(lái)此類巡查將會(huì)繼續(xù)，甚至?xí)訃?yán)厲，這有助于后續(xù)限競(jìng)房政策的落實(shí)，銷售模式成熟以后，才能真正實(shí)現(xiàn)讓利于購(gòu)房者的目的。