黃曙

【摘要】隨著我國市場化進程的不斷加速，房地產(chǎn)市場在我國市場經(jīng)濟中的地位逐漸突出，房地產(chǎn)金融在全國金融市場中的作用也愈加重要，在一定程度上，房地產(chǎn)金融的發(fā)展?fàn)顩r與整個資金市場密不可分。與此同時，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場還存在著許多的問題，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展還不健全。因而，本文結(jié)合筆者的多年研究經(jīng)驗，針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中存在的問題進行了細致的分析，并提出了具體的解決措施，希望能借此對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的處置問題有所幫助。

【關(guān)鍵詞】市場主體；中國房地產(chǎn)；金融風(fēng)險

隨著十九大的召開，“房子是用來住的，不是用來炒的”揭開了對于我國房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險解決措施的熱烈討論，這標(biāo)志著房地產(chǎn)市場作為當(dāng)前我國金融市場發(fā)展鏈中的重要一環(huán)，在我國己經(jīng)成為了現(xiàn)象級的民生問題，因此加大對于房地產(chǎn)市場的關(guān)注與重視程度，尋求適合我國發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場方式己成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重中之重。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場投機行為較多

“房子是用來住的，不是用來炒的”，這句話在一定程度上揭示了當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中存在的一大問題，即投機行為在房地產(chǎn)市場中的急劇蔓延。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展火熱的一大部分原因在于投機者在其中的操作，他們一般會在房子上市之初便一股腦涌入房市，不但在短時間內(nèi)使房價迅速提升，也造成了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，使得房地產(chǎn)投資商在初嘗甜頭之后迅速加大對于房地產(chǎn)市場的投入力度，導(dǎo)致投資過剩，長此以往并不利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的供過于求現(xiàn)象

正如上文所述，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出嚴重的投機傾向，這嚴重影響了公眾對于房地產(chǎn)市場的認知，也從側(cè)面顯示了當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的供過于求。房地產(chǎn)市場近兩年來在我國的迅速發(fā)展使得許多人短期內(nèi)蜂擁而至，而我國居民對住房的需求實際上是隨著人口增加逐步增長的，長期來看，在需求總量上而言是不變的，但短期過熱投資行為導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場在近幾年來呈現(xiàn)出嚴重的虛假繁榮，極大的影響了普通公眾對于房地產(chǎn)市場的認知。從中國房屋當(dāng)前的空置率可以看出，在當(dāng)前階段，大多數(shù)人對于房子的需求都己經(jīng)飽和，加之中國的人口老齡化現(xiàn)象與長期的獨生子女政策，使得居民未來購房動力增長明顯不足，整個市場己呈現(xiàn)出明顯的供過于求現(xiàn)象。

（三）房地產(chǎn)市場并沒有形成完備的市場金融體系

完備的房地產(chǎn)金融市場應(yīng)該是包含了銀行等金融機構(gòu)所提供的間接金融和信用服務(wù)的一級市場以及以證券化為主的二級市場，二者的共同作用使得我國房地產(chǎn)市場可以正常運轉(zhuǎn)而保持良好的流動性，但就當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展情況而言，以證券化為主的二級市場發(fā)展緩慢、體量太小，目前主要還是由銀行來提供房地產(chǎn)市場的資金供給，這樣不僅使得房地產(chǎn)市場過度依賴于銀行系統(tǒng)，也使得我國房地產(chǎn)市場易受到金融風(fēng)暴的沖擊，不利于我國房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。此外，銀行的信用系統(tǒng)雖然對于房地產(chǎn)市場有所幫助，但并不能保證其效果的完整性。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在金融風(fēng)險的原因

（一）房地產(chǎn)市場單一的融資渠道容易導(dǎo)致金融風(fēng)險的出現(xiàn)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題的很大一部分原因在于其融資手段的單一化。單一化的融資手段不僅使得我國房地產(chǎn)市場容易受到金融市場的影響，且不利于房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展。此外，縱觀當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，可得知房地產(chǎn)金融體系尚未完全形成，一級市場中的信用體系在當(dāng)前我國并不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，市場違約行為時有發(fā)生，一級市場的不完備加上二級市場的證券業(yè)在我國發(fā)展緩慢，嚴重阻礙了房地產(chǎn)金融市場的多元化發(fā)展，作為房地產(chǎn)市場主體的房地產(chǎn)開發(fā)公司融資渠道受限，對于房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)，一旦銀行等金融機構(gòu)授信政策發(fā)生變化，很容易造成資金鏈斷裂，導(dǎo)致違約風(fēng)險的出現(xiàn)。

（二）嚴重的投機行為是阻礙我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的隱患。

相比其他國家，我國境內(nèi)的個人與機構(gòu)對房地產(chǎn)的投機有非常大的偏好，投機者的出現(xiàn)不僅導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場一系列問題的出現(xiàn)，使得房價長期以來居高不下，以至成為困擾我國民生發(fā)展的一大問題。此外，這些投機行為也使得房地產(chǎn)市場喪失理性，破壞了正常的價格體系，導(dǎo)致公眾對房價怨聲載道，也影響到了政府在人民心中的公信力。這種不健康的房地產(chǎn)市場環(huán)境，過分的投機行為，不理性的價格體系，是發(fā)生金融風(fēng)險的嚴重隱患。

（三）政府并未形成科學(xué)系統(tǒng)化的房地產(chǎn)調(diào)控制度。前我國房地產(chǎn)市存在問題的一部分原因在于政府對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管不力，沒有形成一套科學(xué)系統(tǒng)化的房地產(chǎn)調(diào)控制度。這使得房地產(chǎn)市場在長期以來并沒有得到其合理的約束，粗放式發(fā)展，導(dǎo)致在發(fā)展過程中很容易產(chǎn)生偏離正軌的行為。并且，在政府發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)如投資過度、房價上漲過快等表面問題后，急于用一些臨時性的調(diào)控政策來行政干預(yù)，未采取科學(xué)的手段系統(tǒng)性的分析其內(nèi)在原因，這樣導(dǎo)致房價雖在短期內(nèi)得到了一定的控制，但行政手段的干預(yù)反而造成房地產(chǎn)市場內(nèi)在價值規(guī)律的失衡，調(diào)控過后房價呈現(xiàn)了更猛烈的報復(fù)性上漲，一旦泡沫破滅，將更容易引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險。

三、針對我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的金融風(fēng)險的解決措施探究

（一）政府應(yīng)建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控制度

正如上文所述，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一系列金融風(fēng)險的很大原因在于政府對房地產(chǎn)市場管理制度的不健全，給予了房地產(chǎn)市場埋下了發(fā)生風(fēng)險的隱患。因此要做到防范房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險的出現(xiàn)，首先要從政府層面入手，建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控制度。不能像以往一樣一旦發(fā)現(xiàn)房價出現(xiàn)較大上漲，就立馬采取限購限價限貸等措施，或者看到房價下跌，馬上通過各種補貼刺激民眾買房，這種粗暴的行政干預(yù)手段很容易造成房地產(chǎn)市場內(nèi)在價值規(guī)律失衡，長此以往極不利于市場的長遠發(fā)展。對待房地產(chǎn)市場的波動，筆者認為政府應(yīng)建立規(guī)范化的制度進行調(diào)控，并保持調(diào)控政策的可持續(xù)性，在出臺制度前，政府相關(guān)機構(gòu)要充分的論證該制度不會對市場的固有價值規(guī)律造成破壞性的影響，不能唯結(jié)果論，這樣很容易造成各級政府為完成中央的考核指標(biāo)而對房地產(chǎn)市場進行行政干預(yù)。此外，中央政府應(yīng)加快推進土地財政、房產(chǎn)稅、住房保障、住房租賃等各方面制度的科學(xué)系統(tǒng)化建設(shè)，只有從根本制度方面解決實際問題，才能保障房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（二）銀行應(yīng)加大對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險的抵御水平

銀行作為當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的重要資金來源，對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有極為重要的作用，因而要規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場，就必須對銀行進行嚴格的約束，要求銀行制定規(guī)范的房地產(chǎn)信用體系，對房地產(chǎn)商、購房個人的信用程度進行嚴格的審查，在貸款之前考察好企業(yè)和個人的信用水平與財產(chǎn)狀況，以此來降低房地產(chǎn)商與購房者在貸款方面出現(xiàn)的信用風(fēng)險；同時銀監(jiān)會應(yīng)出臺相應(yīng)的監(jiān)管制度，保證銀行資金合法合規(guī)進入房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)市場出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險的可能性。

（三）加快建立完善的房地產(chǎn)金融體系

正如上文所述，要建立完善的房地產(chǎn)金融體系就必須要建立好房地產(chǎn)金融的一級市場與二級市場。在一級市場建設(shè)中應(yīng)該拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，不僅僅局限于商業(yè)銀行的融資，而要不斷多元化，例如發(fā)展信托融資、基金產(chǎn)品、保險資金等等，通過拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道來增加房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力；此外，房地產(chǎn)市場還需建立完善的二級市場，通過證券化來推動房地產(chǎn)業(yè)二級市場的建立，以此來加大房地產(chǎn)市場的流動性，加快房地產(chǎn)市場規(guī)范化的進程。

（四）加大宣傳力度，改變?nèi)藗兊乃季S方式

要緩解當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險出現(xiàn)的概率，除了要加大政府、銀行對其的管理力度和建立完善的房地產(chǎn)金融體系外，還需改變?nèi)藗兊挠^念，使人們逐漸養(yǎng)成“不買房子沒什么大不了”的觀念，鼓勵青年人租房居住，將更多的時間和金錢花在更有創(chuàng)造力的事情和投資方面。政府除了加大宣傳力度之外，還要在制度上給與民眾更多的安全感，如推出更多的保障性住房、給予有能力的青年購房或租房補貼、完善房地產(chǎn)市場的租售同權(quán)，打擊投機炒房行為，使得青年人不用背負著沉重的房貸為了生存去拼命工作而忽視了對于美好生活的向往與追求。

四、小結(jié)

市場主體的中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了多番的起起落落之后正在逐漸形成自身所特有的發(fā)展道路，因而在其發(fā)展過程中我們決不可忽略市場自發(fā)的調(diào)節(jié)作用，在保障整體穩(wěn)定的基礎(chǔ)上促進房地產(chǎn)市場自發(fā)的運行。但是各級政府和企業(yè)主體也需要時刻關(guān)注民眾的住房需求，針對民眾的需求進行必要的宏觀調(diào)控，以此促進整個房地產(chǎn)市場的健康運行。

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