摘 要：2016年9月起，19個城市相繼宣布出臺限購政策，同時取消一些現有非市場化的調控措施，以達到遏制投機和過度投資，保護和滿足剛性需求的目的，實現“房住不炒”，確保行業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。本文從微觀角度，以南京市為例，通過調查限購政策對不同需求消費者的影響，來淺談限購政策的有效性以及長遠性。

關鍵詞：限購政策；南京；消費者；剛性需求；投資性需求

一、 南京限購政策概況

2016年9月，南京市政府出臺限購政策，其政策規(guī)定在主城區(qū)（不含六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)）范圍內，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房；在六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)范圍內，暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房；非本市戶籍居民家庭申請購買首套住房時，應提供自購房之日起前3年內在南京累計繳納2年及以上個人所得稅證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）證明，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房；非外地戶口有中高級職稱或碩士學歷以上最多擁有1套新建商品住房和二手住房，不受戶籍限制即不需提供2年及以上個人所得稅證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）證明。

二、 調查概況

（一） 調查群體基本情況

本次調查共獲得有效問卷97份，調查者受教育程度普遍較高，對限購政策有一定了解與認知，可滿足研究需要，對象基本情況如下：

（二） 房屋擁有和需求情況

通過對97份問卷的分析得到調查群體中無房產所占的比例為48.45%，擁有一套房產的、兩套房產、兩套以上房產的比例分別為31.96%、13.40%、6.19%；48.45%的人其購房目的為首購自住，出于改善居住條件、子女婚房、進行投資以及其他用途的比例分別為27.84%、7.22%、12.37%、4.12%；購房需求強烈的人占51.55%，需求一般、較弱的人分別占31.96%、16.49%。

（三） 政策認知情況

通過調查數據得知，56.70%的人認為政策執(zhí)行到位，認為政策執(zhí)行一般、不夠到位以及不清楚的比例分別為27.84%、11.34%、4.12%；近60%的人對限購政策持支持態(tài)度，其多為剛性需求者或改善住房型需求者，11.34%的人持反對態(tài)度，大多為投資型需求者，還包括小部分外地戶籍的剛性需求者。

（四） 政策影響狀況

分析調查數據得知，58.76%的人表示限購政策對其購房意愿產生影響，其具體影響為17.54%人決定不買房，42.11%的人決定買房，40.35%的人持觀望態(tài)度，延期買房；52.28%的人認為房價將繼續(xù)上漲，不變和下跌的比例分別占23.71%、23.71%。

三、 存在問題

（一） 限購政策誤傷剛性需求者

調查發(fā)現，限購政策雖有效抑制了投資型需求者，減少了其“廣廈千萬間”的現象，控制

了房產交易的亂象，將房產交易控制在一個較為合理的空間，但也誤傷了不少剛性需求者，不少外地戶籍者表示提交繳納2年以上個人所得稅的證明這一要求使其暫時無法買房，沒有“立錐之地”。而且調查發(fā)現不少剛性需求者擔心房價的再度上漲，未來政策會更加嚴格苛刻，其購房需求強烈且意愿上升。

（二） 限購政策影響周邊城市房地產市場

調查發(fā)現，不少投資型需求者在南京執(zhí)行限購政策后，將其投資目光轉向周邊的三線城市房地產市場，雖減緩了已經處于飽和狀態(tài)南京房地產市場，對其進行緩沖，使其處于冷凍狀態(tài)，但對周邊的三線房地產市場造成沖擊，房價略微上漲，對當地剛性需求者以及改善型住房需求者不利。

（三） 限購政策針對性不足

限購政策雖精準打擊了擁有兩套房產以上的投資型需求者，但就調查發(fā)現不少擁有一套房產的本地戶籍者購買第二套房用于投資，甚至出現“以房養(yǎng)房”的現象，用收納的租金償還銀行貸款，暫行限購政策無法解決此類問題。

（四） 限購政策進退兩難

限購政策會冷凍房地產市場，但長期的限購政策，則會導致房地產企業(yè)空置率上升，面臨難以償還商業(yè)貸款的壓力，整個市場經濟環(huán)境會下降一個檔次，難以長遠，但同時不少投資性需求者看衰限購政策，一旦政策取消，勢必炒房導致房價上漲，傷害剛性需求者以及改善型住房需求者的利益。

四、 總結與反思

（一） 結論

本研究主要從微觀角度研究限購政策對不同購房意愿消費者的影響，結合調查者戶籍以及擁有房產的數目得出，政策極大降低了擁有二套及以上房產的南京戶籍消費者的購房意愿，有效地抑制了本地人的炒房投機行為，但可能會誤傷外地戶籍者，使其短時間無法買房，而且出于擔心房價的再度上漲，未來政策會更加嚴格苛刻，導致其購房需求強烈且意愿上升，產生負面效應；存在可能對周圍城市房地產市場產生沖擊、針對性不足以及長遠性缺乏問題。限購政策實行一年半，未能穩(wěn)定房價，僅通過抑制投資需求是無法解決問題的，應考慮大多數購房者即住房剛性需求者和住房改善者的情況，如何解決這些人的需求才是重中之重，由此現行限購政策并非長遠之計。

（二） 反思

由于客觀條件的限制，本研究在樣本選擇，樣本質量，樣本數量上存在不足，如僅在銀行，房產中心發(fā)放問卷，影響樣本的代表性。同時數據分析也只停留在單因素分析，交叉分析階段，說服力尚缺。僅從消費者微觀層面討論得出結論也存在不足。

參考文獻：

[1] 孫瑩，羅新波，焦愛英.“限購令“對房地產市場和住房消費行為的影響——以天津市為例[J].中國市場，2011（48）.

作者簡介：郭鵬程，江蘇省南京市，江蘇省南京農業(yè)大學公共管理學院。