一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國宏觀經(jīng)濟的重要支撐之一，對促進經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要作用。對于居民來說，房產(chǎn)是一種比較穩(wěn)定的財富積累手段。然而文化背景、投機心理及多種深層次原因造成房價自1998年來逐年增高，形成較大泡沫，實體經(jīng)濟遭到打擊。近年來各地方政府紛紛推出限購令以抑制房價過快上漲，此政策旨在通過限購，調(diào)控節(jié)節(jié)走高的房價。然而房地產(chǎn)市場泡沫不是通過此類調(diào)控就可以緩解，限購令也只能短期內(nèi)減少投機性住房需求，難以在長期內(nèi)遏制房價的反彈。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一方面促進了經(jīng)濟發(fā)展和居民消費，另一方面也有可能加強了居民的儲蓄欲望從而抑制消費。那么，房地產(chǎn)價格的上漲到底對居民消費起到了怎樣的作用呢？究竟是抑制還是促進？近年來，許多學(xué)者也研究了這個問題，但是結(jié)果不一。

二、文獻綜述

基于不同的模型、時間及研究樣本，關(guān)于房地產(chǎn)價格波動對于居民消費的影響，學(xué)者們普遍有三種觀點：

(一) 房價上漲體現(xiàn)出財富效應(yīng)

宋皓(2011)[1]運用實證研究，選取重慶市1997—2010年數(shù)據(jù)，得出房地產(chǎn)財富效應(yīng)是存在的，房價的上漲對居民消費起促進作用。嚴(yán)琦(2013)[2]也得出房價上漲會促進居民消費的結(jié)論。李春風(fēng)(2013)[3]認為，我國城鎮(zhèn)居民消費支出受到消費習(xí)慣的影響?？紤]非對稱效應(yīng)時，房價波動對我國居民消費的影響整體表現(xiàn)為財富效應(yīng)，不過存在地區(qū)差異。城鎮(zhèn)地區(qū)與鄉(xiāng)村，東西部地區(qū)受到影響的程度有所不同。

(二) 房價上漲沒有體現(xiàn)出財富效應(yīng)

梁俊茹和范大路(2009)[4]研究認為，房價變化影響居民消費的關(guān)鍵決定因素是交易成本、貸款額與抵押物價值比率住房價格變化的性質(zhì)、以及財富的性質(zhì)等，在不同特定情況下對于居民消費都有不同的影響。戴穎潔和周奎省(2012)[5]的研究運用FAVAR模型，得出結(jié)論：房價上漲抑制了居民消費支出，沒有體現(xiàn)出財富效應(yīng)。趙楊和張家琦(2016)[6]通過對比中日兩國不同的政策及環(huán)境實證得出中國房價波動反而會對居民消費造成擠出效應(yīng)，但擠出力度自 2008 年起有所緩解。

(三) 房價上漲是否體現(xiàn)財富效應(yīng)取決于某些因素的比重

褚敏和沈璐(2015)[7]研究發(fā)現(xiàn)，房價波動會早于經(jīng)濟波動和消費波動，房價波動對居民消費支出和經(jīng)濟波動的影響不大。靳濤和褚敏(2015)[8]運用相關(guān)性檢驗、方差分解和格蘭杰因果檢驗對中國 1998-2010年間中國房價、股價、居民消費和經(jīng)濟波動進行了較為完整的相互關(guān)系研究。結(jié)果表示，四者關(guān)系復(fù)雜呈現(xiàn)一定的關(guān)聯(lián)，房價和股價波動會早于經(jīng)濟波動和消費波動。趙昕東(2016)[9]基于SVAR模型認為房地產(chǎn)價格上漲對整體消費支出的影響是促進還是抑制取決于擠占效應(yīng)與財富效應(yīng)、家庭資產(chǎn)負債效應(yīng)的大小。劉旭東和彭徽(2016)[10]認為房地產(chǎn)價格波動通過財富效應(yīng)、擠出效應(yīng)和抵押效應(yīng)影響城鎮(zhèn)居民消費。

三、房地產(chǎn)價格波動對居民消費影響的傳導(dǎo)渠道

(一) 房地產(chǎn)價格波動對消費的作用機制

1.生命周期理論

Modiglianni(1954)的生命周期理論認為，人的一生的消費取決于總收入。第一個時段中，消費大于收入，到了工作時段，收入大于消費，此時居民開始儲備，作為第三個階段的消費。房地產(chǎn)業(yè)在我國具有重要作用，在我國居民家庭中占有重要比重。因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生大反轉(zhuǎn)的幾率遠小于投資股票，而且收益持續(xù)穩(wěn)定，多數(shù)家庭把房地產(chǎn)收入作為一個持久性收入，因此許多居民減少儲蓄，增加在房地產(chǎn)上的消費來增加持續(xù)性收入。根據(jù)理論分析，因為人的一生的消費與總收入是持平的，居民為了獲得持續(xù)性收入而增加了消費，同時又因為消費增多而抑制了收入，此理論為我國房地產(chǎn)價格波動與居民消費的影響提供了理論基礎(chǔ)。

2.持久收入假說

Friedman(1956)提出的持久收入假說認為，人的收入取決于人的消費。如果收入是穩(wěn)定的，則消費也是穩(wěn)定的。從長期來看，消費支出取決于持久性收入，也就是說，對于理性消費者，如果一次收入是持久的，那么他就會增加消費。如果收入是暫時性的，那么他就會具有儲蓄的傾向。對于房產(chǎn)消費者來說，他們可以通過出租或者出售房屋來獲得持久性收入。無論是在歐美等房地產(chǎn)市場比較成熟完善的市場上，還是類似我國不夠成熟的房地產(chǎn)市場上，通過房地產(chǎn)業(yè)獲得的收入總的來說都要比股票以及各種理財產(chǎn)品的收益穩(wěn)定性高。即使在排除了泡沫因素，房價仍然是持續(xù)上漲。根據(jù)Friedman 的假說，當(dāng)房產(chǎn)持有者獲得持續(xù)性收入，他們就會相應(yīng)的增加消費，因此體現(xiàn)出財富效應(yīng)；而當(dāng)還未持有房地產(chǎn)的消費者面臨貸款利率上調(diào)以及月供不足的情況，就會使得他們持續(xù)性收入減少，從而抑制消費。

(二)房地產(chǎn)價格波動對居民消費影響的傳導(dǎo)渠道

1.財富效應(yīng)。財富效應(yīng)是指房地產(chǎn)價格的升高促進居民消費的機制，具體的可通過以下四個渠道影響消費：(1)已實現(xiàn)的財富效應(yīng)。已實現(xiàn)的財富效應(yīng)是最重要的一種傳導(dǎo)渠道。財富效應(yīng)是指某種財富積累一定的程度后，會對相關(guān)領(lǐng)域產(chǎn)生一定的傳導(dǎo)影響效應(yīng)。房地產(chǎn)價格的上漲并不會直接引起財富效應(yīng)，引起財富效應(yīng)的是因房地產(chǎn)價格上漲而產(chǎn)生的結(jié)果。在我國，房地產(chǎn)居民家庭收入中重要的一部分，當(dāng)房價上漲時，居民獲得更多財富，從而抑制了儲蓄傾向，促進居民投資于股票，債券等金融市場中，推動金融市場的發(fā)展，增加貨幣的流通性。獲得投資收益后，又會增加居民消費從而推動經(jīng)濟發(fā)展。其次，擁有房產(chǎn)的居民還出租，出售或在銀行抵押房產(chǎn)，從而獲得收入，銀行進行融資，同樣也促進消費；(2)未實現(xiàn)的財富效應(yīng)。當(dāng)房地產(chǎn)價格上升時，居民未賣出或抵押房產(chǎn)取得收入，也會因?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)市場的良好預(yù)估而引起消費。當(dāng)房地產(chǎn)價格保持穩(wěn)定沒有上升時，居民對未來仍有良好的預(yù)估，仍然會促進消費。但未實現(xiàn)的財富效應(yīng)是建立在消費者信心上的，房產(chǎn)持有者要對未來房地產(chǎn)價格的走勢保持良好的升值預(yù)期，才會促進消費；(3)居民信心效應(yīng)。理性的消費者僅僅是一個假設(shè)，實際消費中居民的主觀意識起著決定性作用。當(dāng)房地產(chǎn)價格走高，房產(chǎn)持有者信心增強，財富增加，促進消費。而對于未持有房產(chǎn)者，還貸壓力增大，因此不得不通過抑制其他消費來還貸，從而存在體現(xiàn)出擠出效應(yīng)；(4)抵押效應(yīng)。房地產(chǎn)對于投資者而言具有抵押效應(yīng)。投資者不必進行外部融資，直接用房產(chǎn)向銀行抵押而獲得投資機會。因此，房價上漲會增加抵押品的價值，使投資者的消費信心增強，從而推動消費。

2.擠出效應(yīng)。相應(yīng)的，擠出效應(yīng)指當(dāng)房地產(chǎn)價格升高對居民消費的機制作用，具體的可以通過以下兩種渠道產(chǎn)生作用：

(1)儲蓄效應(yīng)。當(dāng)房地產(chǎn)價格升高，投資者會更加看重購房升值所帶來的持續(xù)性財富，因此會減少對于其他方面的消費，增加儲蓄用于還貸來購置房產(chǎn)；

(2)財富再分配效應(yīng)。房地產(chǎn)價格的上升使得更多人有機會獲得財富，例如，房產(chǎn)持有者，房地產(chǎn)商以及政府。然而房產(chǎn)的獲得并不如購買股票那樣簡單，多房產(chǎn)集中在富人手中，中低階級持有房產(chǎn)的比例少。因此房產(chǎn)升值時，房產(chǎn)持有者通過賣出房產(chǎn)增加財富，房產(chǎn)未持有者看到了房產(chǎn)的升值空間紛紛進行儲蓄購置，政府為拉動經(jīng)濟進行政策調(diào)控，進一步推動房產(chǎn)升值，就會使得富人更富窮人更窮，拉大貧富差距。在一個國家中，推動經(jīng)濟發(fā)展的主要是中產(chǎn)經(jīng)濟，我國是典型的“兩頭大，中間小”，中產(chǎn)階級人數(shù)最少。當(dāng)貧富差距拉大，更不利于經(jīng)濟的發(fā)展。

四、房價波動對居民消費影響的檢驗

圖1　我國部分類型房地產(chǎn)價格與城鎮(zhèn)居民消費

自1998年房地產(chǎn)制度改革后，我國房地產(chǎn)市場價格逐年升高，居民對于房地產(chǎn)作用的理解也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。在德國以及日本等國，房地產(chǎn)是耐用品，往往作為一種消費。而在美國以及中國等國家，房地產(chǎn)具有雙重屬性，既是消費也是投資。基于中國金融市場中投資渠道的缺失及居民的認知，房地產(chǎn)多為儲蓄型投資。作為消費來說，房地產(chǎn)價格的上漲無疑對居民消費體現(xiàn)出擠出效應(yīng)。而作為儲蓄型投資，價格的上漲卻體現(xiàn)出一定的財富效應(yīng)。圖1中，在房價上漲的同時，居民消費也在逐年增加，并且增加的幅度遠大于房價上漲的幅度。此現(xiàn)象究竟表示了什么？本文的研究將分為三個部分來進行：

1.運用2000—2014年居民平均消費支出水平C和住宅商品房的平均價格P，運用實證檢驗得出兩者之間的關(guān)系；

2.自1998年以來，我國經(jīng)濟周期可簡單分為兩部分：1998年至2008年，2008年至今。為使此次研究更具現(xiàn)實意義，分兩個時段進行研究，利用年居民消費水平C，住宅商品房的平均價格P，商品房的房貸利率R和居民可支配收入I，建立簡單對數(shù)模型進行實證，考察財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)，提出未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的啟示。

(一)全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)價格上漲對于居民消費的影響

1.序列的平穩(wěn)性檢驗——單位根檢驗(ADF)

大量的實驗數(shù)據(jù)及經(jīng)驗表明，宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)通常是無序的，在研究經(jīng)濟問題時，許多檢驗和估計理論都是基于平穩(wěn)時間序列。如果一個序列的均值和自協(xié)方差不依賴于時間，那么就說他是平穩(wěn)的。單位根檢驗是檢驗平穩(wěn)性最主要的方法之一，本文用的是增廣DF(ADF)檢驗。表1數(shù)據(jù)均來源于《中國統(tǒng)計年鑒》。

表1　2000年—2014年住房平均銷售價格和人均消費支出

首先對2000年—2014年住宅商品房平均銷售價格(p)做單位根檢驗，在置信水平分別為1%，5%和10%下，單位根檢驗的值分別為-4.728363，-3.759743和-3.324976，顯然大于其臨界值，所以接受H0，即2000年至2014年的價格存在單位根，是不平穩(wěn)的。

對以上數(shù)據(jù)進行一階差分，結(jié)果仍然是不平穩(wěn)的，因此進行二階差分。由于在三個置信度下的結(jié)果均小于臨界值，因此拒絕H0，即為平整序列，為二階單整。再對2000年—2014年城鎮(zhèn)居民人均消費支出(c)做單位根檢驗，經(jīng)過二階差分得到結(jié)果為平穩(wěn)。由此可知，p和c為同階單整序列。

表2　住宅商品房平均銷售價格和居民人均消費支出ADF檢驗

2.p和c間因果檢驗——格蘭杰因果檢驗

Granger因果檢驗(1969)是一種用于檢驗兩個變量之間的因果關(guān)系的一種方法(并非真正的因果關(guān)系，但可以判斷變量的先后時序)，這里為了進一步研究兩個變量之間知否存在深入聯(lián)系，運用此方法對因素進行檢驗。由于進行單位根檢驗時得到的兩個序列是二階單整，所以可用原始數(shù)據(jù)進行Granger檢驗。結(jié)果如下：

表3　格蘭杰因果檢驗結(jié)果

由于當(dāng)“價格不會引起消費變化”的F值很大，因此拒絕假設(shè)，得出結(jié)論：價格會引起消費的變化，即房地產(chǎn)銷售價格是引起居民消費變化的原因；而居民消費變化則不會引起房地產(chǎn)銷售價格變化。

3.序列的協(xié)整檢驗

在宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)的計量分析中，Granger(1987)提出的協(xié)整方法已經(jīng)成為經(jīng)濟計量中常用的手段。協(xié)整，即存在共同的趨勢。在前面運用單位根檢驗的方法進行二階拆分得到平穩(wěn)序列，但是這種處理手段容易失去總量的長期信息。因此，在檢驗過序列的平穩(wěn)性之后，還需進一步進行協(xié)整檢驗，來深一步研究p和c是否具有長期的均衡關(guān)系。運用Eviews處理如下：

首先對兩個序列進行殘差的提取，之后分別對resid01(PRICE的殘差)和resid02(CONSUMPTION的殘差)進行二階ADF處理，分別得到結(jié)果如下：

表4　resid01和resid02的ADF檢驗值

由結(jié)果可知，在置信度水平為5%時，認為兩個序列是平整的，即通過協(xié)整檢驗，PRICE和CONSUMPTION具有長期均衡關(guān)系。

4.回歸模型的建立

由前面結(jié)論可知，房價的波動會引起居民消費的變化。那么究竟是抑制還是促進？這里，我們粗略的建立一個回歸模型，不考慮其他因素，大致模擬出兩者的關(guān)系?；貧w模型結(jié)果為：

C=-1729.621+3.202610*P

其中，c的t值為-3.35，p的t值為26.20。

由模型可知，房價上漲對居民消費起促進作用。

(二)分經(jīng)濟周期的房價上漲對居民消費的影響程度對比

我們將1998年—2015年我國經(jīng)濟周期大致分為兩個階段：1998年—2008年以及2008年以后。2008年以前，我國經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)增長，2008年金融危機席卷全球，對我國經(jīng)濟發(fā)展起到了不小的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也受到波及。研究分時段的意義在于找出總體均衡中分時段的不均衡部分，并通過實證的方式預(yù)測未來房地產(chǎn)市場與消費關(guān)系的走向，提出可行的發(fā)展方向。選取四組數(shù)據(jù)，分別為城鎮(zhèn)居民平均消費支出(C)，住宅商品房的平均價格(P)，國內(nèi)生產(chǎn)總值(G)和居民可支配收入(I)，在檢驗序列平穩(wěn)性后建立回歸方程，其中u為隨機誤差項。

經(jīng)過對序列分別ADF檢驗，得出四個變量為二階單整。下面建立回歸方程：lnC=α+β1lnP+β2lnG+β3lnI+u。使用對數(shù)模擬方程的好處是對于不同數(shù)量級的數(shù)據(jù)有較好的處理，并且數(shù)據(jù)平穩(wěn)，反映變化的百分比。對此回歸方程進行格蘭杰因果檢驗，結(jié)果如下：

表5　格蘭杰因果檢驗結(jié)果

根據(jù)結(jié)果得出結(jié)論：1.房地產(chǎn)價格變化會影響居民消費；2.居民可支配收入會影響居民消費；3.GDP會影響居民消費；4.居民可支配收入不會影響居民消費；5.GDP會影響房地產(chǎn)價格；6.GDP會影響居民可支配收入；其中，結(jié)論1，2和3與模型的基本假設(shè)吻合，5和6則反映變量之間的相互關(guān)系。

再分別對三個變量和居民消費進行協(xié)整檢驗，發(fā)現(xiàn)其三個變量都與居民消費存在協(xié)整關(guān)系，這里結(jié)果不再列出。最后分時段建立回歸方程，得出的兩個回歸方程如下：

2000年—2008年：

lnC=0.739479+0.100985lnP-0.294287lnG+1.188457lnI+u

其中l(wèi)nP，lnG，lnI的t值分別為1.62，-2.23和8.20

2008年—2015年：

lnC=0.683241-0.015407lnP-0.181724lnG+1.146363lnI+u

其中l(wèi)nP，lnG，lnI的t值分別為-0.03，-0.54和1.85

在2000年—2008年間，房地產(chǎn)價格每增長一個百分點，就會促0.1%的消費；而在2008年—2015年間，房地產(chǎn)價格每增長一個百分點，就會抑制0.015%的消費。說明對于房地產(chǎn)價格上漲對居民消費的影響，不同的經(jīng)濟周期會體現(xiàn)出不同的效應(yīng)。

自1998年國務(wù)院實行住房體制改革，停止住房實物分配，逐步實施住房分配貨幣化，人們對于房地產(chǎn)消費的觀念也逐漸發(fā)生變化。政策的變化以及人民經(jīng)濟生活水平的提高使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，人們對于購置房產(chǎn)的觀念也從從最初的消費型投資到儲蓄型投資，這種趨勢一直持續(xù)到2008年金融危機之前。2008年全球金融危機，我國經(jīng)濟不可避免的受到不同程度的波及。2007年9月份我國出臺緊急政策調(diào)控房地產(chǎn)，收緊信貸。2008年次貸危機第一次波及全國，隨后銀行出現(xiàn)次貸危機，中小企業(yè)資金鏈斷裂，對國內(nèi)的影響加大，銀行不得不再次收緊信貸。國內(nèi)經(jīng)濟形勢嚴(yán)峻，貸款利率升高，開發(fā)商不得不降價出售房產(chǎn)，然而此時國內(nèi)失業(yè)率攀升，居民已無心買房。為了不將金融危機演變成經(jīng)濟危機，政府出臺調(diào)控貸款利率，加速放貸，這才逐漸復(fù)蘇房地產(chǎn)業(yè)。金融危機以后的幾年內(nèi)，房價在政府的調(diào)控下節(jié)節(jié)高升，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較大的泡沫，此時的房產(chǎn)價格已不是大多數(shù)居民可以承擔(dān)的。因此，潛在購房者更具有儲蓄的傾向，從而抑制了消費，體現(xiàn)出房地產(chǎn)價格上升的抑制效應(yīng)。

五、結(jié)論與啟示

(一)基本結(jié)論

通過對數(shù)據(jù)的整理、檢驗以及回歸方程的建立，得出以下兩個結(jié)論：

1.房地產(chǎn)價格上漲體現(xiàn)出財富效應(yīng)。在第一個實證中，運用2000年—2015年全國房地產(chǎn)價格和居民平均消費支出的數(shù)據(jù)模擬出回歸方程，得出房地產(chǎn)價格上漲對經(jīng)濟起促進作用的結(jié)論。近年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢雖有所放緩，但總體仍處在上漲階段。房地產(chǎn)價格的上漲，增加了居民的財富，從而促進消費，拉動了經(jīng)濟增長，體現(xiàn)出一定的財富效應(yīng)。

2.不同經(jīng)濟周期房地產(chǎn)價格上漲體現(xiàn)的效應(yīng)不同。在第三個實證中，把經(jīng)濟周期分為兩段進行研究，發(fā)現(xiàn)2008年以前房地產(chǎn)價格上漲體現(xiàn)出財富效應(yīng)，而2008年以后則體現(xiàn)出擠出效應(yīng)。這與我國所處經(jīng)濟環(huán)境不同，政府調(diào)控手段強度不同有關(guān)。尤其是2008年以后體現(xiàn)出的擠出效應(yīng)，值得深思。

(二)啟示

當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展較前幾年放緩，房地產(chǎn)市場價格趨于下滑，挫傷了消費者的信心，對于經(jīng)濟發(fā)展起著負面作用。政府出臺政策調(diào)控房價的下滑，例如二套房新政的推出和二手房新政的實行，以此穩(wěn)定房市。

然而，房地產(chǎn)價格的過快增長并非好事，容易造成經(jīng)濟的虛假繁榮，產(chǎn)生巨大的泡沫，當(dāng)泡沫破滅時，將對我國經(jīng)濟產(chǎn)生不可預(yù)估的嚴(yán)重損失。在此情況下，政府實施合適的宏觀政策手段調(diào)控各種指標(biāo)，出臺政策就顯得尤為重要。一方面要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，保持經(jīng)濟緩慢平穩(wěn)增長；一方面又要抑制其的過快發(fā)展以免造成更大泡沫。從本質(zhì)來說，政府應(yīng)調(diào)控的并不是房價，而是如何縮小貧富差距，保證財富公平分配，提高收入水平，唯有如此才能真正促進居民的消費，拉動經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。

(南京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，江蘇南京210037 )