本刊編輯部

相對(duì)于深圳1988年的第一次住房制度改革，這次房改被外界解讀為深圳的“二次房改”。有專家表示，1988年，深圳第一次房改，確立了住房就是資產(chǎn)，開啟土地財(cái)政時(shí)代，奠定了深圳過去三十年的輝煌。2018年，深圳第二次房改，目的是解決人才吸引力弱減、供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等住房核心問題，決定著深圳未來三十年的經(jīng)濟(jì)生命線。

“二次房改”的主要內(nèi)容

硬性供應(yīng)指標(biāo)

深圳將重塑整個(gè)住房供應(yīng)體系，確立租購(gòu)并舉下，各類住房的硬性供應(yīng)指標(biāo)：

市場(chǎng)商品住房，占住房供應(yīng)總量的40%左右。

人才住房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，建筑面積以小于90平方米為主，租金、售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金、售價(jià)的60%左右。

安居型商品房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，建筑面積以小于70平方米為主，租金、售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金、售價(jià)的50%左右。

公共租賃住房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民，建筑面積以30～60平方米為主，只租不售，租金為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

為了保證這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，深圳政府確立了八大供應(yīng)主體、六大保障渠道、相應(yīng)的貨幣補(bǔ)貼政策以及主要工作措施。

八大供應(yīng)主體

以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，提供市場(chǎng)商品住房、安居型商品房。

以住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，提供各類長(zhǎng)租公寓。

以市、區(qū)政府為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

以人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

支持社區(qū)股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規(guī)定的租賃住房。

支持企事業(yè)單位利用符合規(guī)定的自有用地或自有用房，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

支持各類金融機(jī)構(gòu)，采取直接投資、融資等方式，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

支持社會(huì)組織等各類主體，建設(shè)籌集具有公益性質(zhì)的各類住房。

六大渠道保障

增加建設(shè)用地，實(shí)施以公共交通為導(dǎo)向的住房開發(fā)模式，突出產(chǎn)城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區(qū)等區(qū)域建設(shè)大型安居社區(qū)。

盤活存量用地，加大棚戶區(qū)改造力度，推進(jìn)已批未建用地、社會(huì)存量用地、未完善征（轉(zhuǎn)）手續(xù)用地、征地返還用地等開發(fā)建設(shè)保障性住房。

利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等配建保障性住房。

盤活各類存量用房，推進(jìn)社會(huì)存量住房租購(gòu)。

實(shí)施公共設(shè)施綜合開發(fā)，通過軌道交通車輛段和停車場(chǎng)、公交場(chǎng)站等城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施等綜合開發(fā)建設(shè)保障性住房。

開展城際合作，落實(shí)粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，推動(dòng)建立都市圈城際住房合作機(jī)制，結(jié)合軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局，在臨深片區(qū)開發(fā)建設(shè)保障性住房。

貨幣補(bǔ)貼

面向符合條件的基本住房保障對(duì)象發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼。

面向符合條件的人才發(fā)放人才安居補(bǔ)貼。

面向符合條件的人才實(shí)施購(gòu)房貸款貼息。

探索采用住房租賃券的形式發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼和人才安居補(bǔ)貼。

九大主要措施

一是完善住房規(guī)劃和用地供應(yīng)機(jī)制。從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，同時(shí)在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。實(shí)行軌道交通車輛段上蓋及其站點(diǎn)一定范圍內(nèi)的居住用地用途控制，主要用于建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

二是強(qiáng)化基本住房保障。

三是全面實(shí)施人才安居工程。符合條件的高層次人才可以申請(qǐng)?jiān)谝欢晗迌?nèi)免租入住相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的住房；在深全職工作滿5年以上、符合條件的可以按優(yōu)惠政策購(gòu)買人才住房或者申請(qǐng)獲贈(zèng)住房產(chǎn)權(quán)。

四是完善安居型商品房制度。完善安居型商品房的分配制度，實(shí)行批次集中配租配售，根據(jù)每批房源的供應(yīng)情況，綜合考慮申請(qǐng)人在深繳納社保時(shí)間等因素設(shè)定入圍條件，以輪候、抽簽、搖號(hào)等公開透明的方式確定租售對(duì)象。

五是建立人才住房和安居型商品房封閉流轉(zhuǎn)制度。購(gòu)房人自購(gòu)房之日起累計(jì)在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購(gòu)房滿10年，符合深圳市人才安居辦法、安居型商品房建設(shè)和管理辦法等規(guī)定條件的，可以進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，但要向政府繳納一定比例的增值收益。

六是大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)發(fā)展長(zhǎng)期租賃，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等拓展住房租賃業(yè)務(wù)，調(diào)動(dòng)各類主體建設(shè)籌集租賃住房的積極性，多渠道增加租賃住房。

七是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。優(yōu)化市場(chǎng)商品住房供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)，加大中小戶型普通商品住房供應(yīng)。正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)觀念，保障合理自住需求，抑制投資投機(jī)性行為。保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決查處開發(fā)、銷售、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

八是加強(qiáng)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房分配管理。

九是加大住房貨幣補(bǔ)貼和住房金融創(chuàng)新力度。住房租賃補(bǔ)貼、人才安居補(bǔ)貼等貨幣補(bǔ)貼納入市、區(qū)財(cái)政預(yù)算。深化住房公積金制度改革，探索建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，為市民租購(gòu)住房提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的政策性金融支持。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新住房金融產(chǎn)品和服務(wù)。

“二次房改”有亮點(diǎn)

有關(guān)專家認(rèn)為，從內(nèi)容來看，“二次房改”主要有以下亮點(diǎn)：

第一個(gè)亮點(diǎn)，是針對(duì)不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，并計(jì)劃將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房以及公共租賃住房三大類，占住房供應(yīng)比例依次為40%、40%、20%。這在事實(shí)上是對(duì)“98房改”分類供應(yīng)制度初心的回歸，本質(zhì)上是保障有需求的中低收入者、特殊人才的住房需求，回歸住房的民生屬性，平衡市場(chǎng)和民生之間的關(guān)系。

第二個(gè)亮點(diǎn)，則是這次房改的時(shí)間跨度，它提出要“著力構(gòu)建面向2035年的住房供應(yīng)與保障體系”，編制全市住房中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃（2018～2035年），時(shí)間長(zhǎng)達(dá)18年。在之前的房改歷程中，一般以10年左右為一個(gè)階段，地方政府為了政績(jī)的短視行為導(dǎo)致了不少地方過度謀取土地財(cái)政，深圳“房改新政”則希望制定一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，為未來18年的房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展保駕護(hù)航。

第三個(gè)亮點(diǎn)，則是深圳擴(kuò)大居住社區(qū)，對(duì)待外來人口的包容性。深圳提出“實(shí)施以公共交通為導(dǎo)向的住房開發(fā)模式，突出產(chǎn)城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區(qū)等區(qū)域建設(shè)大型安居社區(qū)”“開展城際合作，落實(shí)粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，推動(dòng)建立都市圈城際住房合作機(jī)制，結(jié)合軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局，在臨深片區(qū)開發(fā)建設(shè)人才住房和保障性住房”。這不但能為深圳留下人才，還能給既不是“人才”又不符合“安居房”條件的“夾心層”提供安居之所，保持深圳這座城市的創(chuàng)新精神與開放包容的活力。

總的來說，深圳二次房改，著眼的是人民的“住有所居”，這并不是一個(gè)中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是社會(huì)改革的一部分。

為什么會(huì)提出“二次房改”

深圳市住房建設(shè)局負(fù)責(zé)人表示，本次住房制度改革是全面貫徹黨的十九大精神，奮力實(shí)現(xiàn)深圳在“四個(gè)走在全國(guó)前列”中走在最前列的重大舉措。十九大報(bào)告提出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這是我們做好新時(shí)代住房工作的目標(biāo)和指南。2017年12月8日，中共中央政治局會(huì)議再次提出：“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”。2018年3月7日，習(xí)近平總書記參加十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議廣東代表團(tuán)審議時(shí)提出：廣東要在構(gòu)建推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展體制機(jī)制、建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系、形成全面開放新格局、營(yíng)造共建共治共享社會(huì)治理格局上走在全國(guó)前列。堅(jiān)決落實(shí)黨中央系列決策部署，加快推進(jìn)我市新一輪住房制度改革，是特區(qū)在新時(shí)代走在最前列、新征程勇當(dāng)尖兵，自覺在思想上政治上行動(dòng)上同以習(xí)近平同志為核心的黨中央保持高度一致的具體行動(dòng)。

有專家分析指出，深圳出臺(tái)住房改革新政或是基于以下幾點(diǎn)考慮：

提升城市人口紅利。深圳是全國(guó)最早引進(jìn)人才的一線城市，其人口紅利經(jīng)驗(yàn)正被全國(guó)其他城市復(fù)制效仿。在二線城市“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈的背景下，深圳已經(jīng)預(yù)感到城市人口與人才增長(zhǎng)的潛在危機(jī)。在高房?jī)r(jià)擠壓下，一線城市人才“倒流”至準(zhǔn)一線甚至二線城市的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。如何“筑巢”引鳳，保持人才增長(zhǎng)紅利是深圳面臨的城建“大考”。

改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。深圳作為一座最年輕的移民城市，其常住人口平均年齡和住房普及率都不高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至2017年底，深圳市常住人口1253萬，其中戶籍人口435萬，占比34.72%，常住人口平均年齡32.5歲，是全國(guó)人口最年輕的城市。目前深圳共有各類住房1065萬套（間），其中市場(chǎng)商品住房、政策性住房和保障性住房占比僅為21%。818萬占比65.28%的深圳人并沒有在深圳安家“落戶”。高房?jī)r(jià)疊加住房供給渠道不充分，讓絕大多數(shù)深圳人不得不“望房興嘆”。

平抑房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。過去10年里，深圳房?jī)r(jià)呈現(xiàn)超常增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)媒體披露：深圳房?jī)r(jià)從2006年不到1萬元/平，到2017年5萬多/平，10年漲了490%。而工資增長(zhǎng)卻跑不過房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，2006年深圳平均工資2926元，2017年深圳平均月工資8421元，10年工資漲了190%。深圳房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度是工資增長(zhǎng)幅度的2.58倍。10年間，深圳一直在實(shí)行住房限購(gòu)、限貸政策，然而房?jī)r(jià)卻越調(diào)越漲。買不起房、貸不起款成為眾多深圳人安家落戶的最大“心結(jié)”。

對(duì)房?jī)r(jià)將會(huì)產(chǎn)生什么影響

中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，意見明確劃定文件指導(dǎo)的時(shí)間窗為2018年至2035年，長(zhǎng)達(dá)18年時(shí)間。顯然，這是一份長(zhǎng)期性、戰(zhàn)略性的指導(dǎo)文件，是經(jīng)過深思熟慮、理性布局后的時(shí)間窗安排，與十九大提出的在2035年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的時(shí)間表完全吻合。從某種意義上說，深圳的這份意見代表了大灣區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展的政策導(dǎo)向，就是在基本尊重過去房地產(chǎn)發(fā)展的歷史現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生價(jià)值為導(dǎo)向，實(shí)施住房制度的革命性變革，引導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)而影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)邁向更加健康的方向。

宋丁認(rèn)為，當(dāng)供給側(cè)發(fā)生這么劇烈的變革，需求側(cè)也必然出現(xiàn)深刻變動(dòng)，大量需求會(huì)涌入保障性住房消費(fèi)行列，原有的商品住房上的供需兩端都在收縮，特別是商品房中間的普通住房在大量保障性住房的壓力下，可能出現(xiàn)價(jià)格趨穩(wěn)的局面。

深圳市住房建設(shè)局負(fù)責(zé)人表示，市場(chǎng)商品住房?jī)r(jià)格的漲落由多方面因素決定。意見出臺(tái)的一個(gè)重要目的是堅(jiān)持以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，突出全覆蓋、多層次、差異化，針對(duì)不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)和保障體系。同時(shí)，意見明確提出堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，保障合理住房需求，抑制投資投機(jī)性需求。這些政策的貫徹落實(shí)，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

相關(guān)鏈接

深圳“88房改”

1980年到1988年，是我國(guó)房改的第一階段，也稱為房改的準(zhǔn)備階段。這個(gè)階段，既有理論、思想和輿論的準(zhǔn)備，也有在常州、鄭州、沙市、四平等城市進(jìn)行公房全價(jià)出售和公房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)，在一些城市進(jìn)行住房金融改革試點(diǎn)，在煙臺(tái)、唐山、蚌埠等城市進(jìn)行提租補(bǔ)貼試點(diǎn)等探索，初步取得了土地有償轉(zhuǎn)讓、公房提租補(bǔ)貼和出售公房的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

深圳作為特區(qū)，吸引了全國(guó)各地的人才，住房供需矛盾尤為突出。到1987年，雖然深圳當(dāng)年投入用于住宅的投資達(dá)22.4億元，幾乎占整個(gè)特區(qū)建設(shè)總投資的四分之一，但由于凈流入人口平均每年遞增37.9%，導(dǎo)致缺房戶有增無減。1983年，特區(qū)缺房戶僅5000戶，到1987年已上升到2.2萬戶，住房供需矛盾急需化解。

得益于特區(qū)先行先試的政策優(yōu)勢(shì)，1987年，深圳率先進(jìn)行了有償轉(zhuǎn)讓土地試點(diǎn)，這讓商品房上市有了土地的保障。當(dāng)年6月，深圳市成立房地產(chǎn)改革領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)房改辦，正式啟動(dòng)房改。房改辦通過調(diào)查，提出了只有把房子出售給職工，才能加速資金回收，形成“賣房—建房—再賣—再建”的良性循環(huán)的思路，并最終形成“提租補(bǔ)貼出售”的房改方案。

1988年6月，深圳市政府出臺(tái)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房制度改革方案》，推出“以租促售，以賣為主，鼓勵(lì)職工買房”的房改方案，這是我國(guó)第一個(gè)地方性的房改文件。

1988年底，深圳市房管局就與住戶簽訂了全市第一個(gè)住房買房合同。到1989年底，深圳市黨政事業(yè)單位房改前竣工的老房基本上出售完畢，累計(jì)收回售房款120多億元。在房改的過程中，深圳市創(chuàng)造性地成立了一個(gè)長(zhǎng)期獨(dú)立存在的住房基金，通過這個(gè)不斷滾動(dòng)的基金，政府先后興建了一系列的住宅小區(qū)，極大地緩解了住房矛盾。

在1993年第三次全國(guó)房改工作會(huì)議上，深圳是唯一一個(gè)全面介紹房改經(jīng)驗(yàn)的城市，經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)的“以賣為主”的房改經(jīng)驗(yàn)被確定為全國(guó)房改的方向。