摘 要 本文通過在實(shí)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景和立法背景下提出研究的問題、闡述不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)和抵押權(quán)的性質(zhì)、分析沖突的原因、結(jié)合我國立法和司法中對(duì)“先抵后租”情形下不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)和抵押權(quán)時(shí)的優(yōu)先順序的內(nèi)容，從社會(huì)生活的可行性角度出發(fā)，在權(quán)利除去的必要性視角下，對(duì)租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突中的承租人的租賃權(quán)進(jìn)行剖析，對(duì)承租人的特殊保護(hù)制度和寬限期等救濟(jì)機(jī)制進(jìn)行探索以及研究。

關(guān)鍵詞 租賃權(quán) 抵押權(quán) 先抵后租 權(quán)利沖突 協(xié)調(diào)

作者簡介：卓越，華南理工大學(xué)。

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.337

一、問題的提出

在社會(huì)生活中，同一標(biāo)的物上同時(shí)存在著兩種不同性質(zhì)權(quán)利的現(xiàn)象十分常見，最典型的便是不動(dòng)產(chǎn)所有人先在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立了抵押權(quán)，而后又將該不動(dòng)產(chǎn)租賃給了第三人的情形，以下全文則簡稱這種情形為“先抵后租”。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，若該不動(dòng)產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人約定的債務(wù)履行期限尚未屆滿，或債務(wù)履行期限屆滿之時(shí)抵押人能償還債務(wù)，則租賃權(quán)與抵押權(quán)并不產(chǎn)生沖突，但若在租賃期間內(nèi)觸發(fā)了抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的條件，抵押權(quán)人將抵押的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣或變賣，則租賃權(quán)與抵押權(quán)之間產(chǎn)生了權(quán)力效力先后次序的沖突。以下筆者編寫出了一個(gè)例子具體分析說明“先抵后租”之情形：

2015年12月，曹某向甲銀行貸款50萬元，以其名下的一套房屋作為抵押，并依法辦理了抵押登記的手續(xù)。2016年7月，曹某將這套房屋出租給了范某，約定租期為五年。2016年9月，曹某向甲銀行的貸款到期未歸還本息，甲銀行遂對(duì)曹某提起民事訴訟，要求法院對(duì)曹某的抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣償債，房屋最終被某公司成功拍得。但在某實(shí)業(yè)有限公司要求范某某搬出租賃的房屋時(shí)，遭到范某的拒絕。某公司是否可以要求范某某搬出該租賃房屋呢？這就涉及到了在“先抵后租”的情形下，租賃權(quán)與抵押權(quán)在其效力優(yōu)先次序上的沖突問題。

二、不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)、抵押權(quán)的性質(zhì)及沖突原因

（一）不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的性質(zhì)

租賃權(quán)實(shí)質(zhì)上就是一種對(duì)租來之物的使用利用和收取利益的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)是指在不動(dòng)產(chǎn)所有人與承租人圍繞不動(dòng)產(chǎn)這一標(biāo)的物成立租賃法律關(guān)系后，承租人依該租賃合同，對(duì)標(biāo)的物享有的占有、使用和收益的權(quán)利。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的性質(zhì)問題，學(xué)界上對(duì)此的爭議存來已久。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)是一種純粹的債權(quán)。租賃權(quán)依租賃合同的存在而產(chǎn)生，基于這種合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的實(shí)現(xiàn)依賴于不動(dòng)產(chǎn)所有人的給付行為，它僅僅是一種請(qǐng)求權(quán)，而非可以獨(dú)立支配標(biāo)的物的權(quán)利。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。此種觀點(diǎn)源于《德國民法典》第571條的第一款的規(guī)定：“出租人的土地在交付于承租人后，又因出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得其在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利與義務(wù)。”這也是民法中著名的“買賣不破租賃”原則。這一觀點(diǎn)中不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)雖在本質(zhì)上仍未脫離債權(quán)的范疇，但其卻具有了類似于物權(quán)的對(duì)抗效力，即賦予了其在債權(quán)基礎(chǔ)上的部分物權(quán)效力。

還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)是一種物權(quán)。在租賃物交付前，承租人僅對(duì)出租人享有請(qǐng)求權(quán)，至此的確仍符合債權(quán)的相對(duì)性特征。但在租賃物交付之后，承租人便享有了對(duì)于租賃物可排除任何他人妨害其占有、使用、收益的權(quán)利，其權(quán)利本身便具有了對(duì)世性。所以應(yīng)將作為過程的租賃合同與作為結(jié)果的租賃權(quán)徹底分離，納租賃權(quán)于物權(quán)的體系中。

（二）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)

作為“擔(dān)保之王”的抵押權(quán)，是擔(dān)保物權(quán)中的最重要的權(quán)利，指抵押人為了擔(dān)保在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中債務(wù)的清償，以其作為抵押財(cái)產(chǎn)的所有人或其他有權(quán)處分人的身份，將特定的物或者權(quán)利在抵押人不失去對(duì)該抵押標(biāo)的物的用益權(quán)利的情形下，在標(biāo)的物上為第三人設(shè)立抵押權(quán)，若到期債務(wù)人仍未清償債務(wù)，那么抵押權(quán)人得以依法定程序?qū)崿F(xiàn)其抵押權(quán)，就抵押標(biāo)的物變價(jià)后的經(jīng)濟(jì)利益優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)則是為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或第三人以其特定不動(dòng)產(chǎn)（如土地、房屋等）作為抵押物，在并不移轉(zhuǎn)占有的條件下將該不動(dòng)產(chǎn)交由抵押權(quán)人支配，在債務(wù)履行期間屆滿但債務(wù)人不履行償還義務(wù)時(shí)可對(duì)其變價(jià)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

（三）不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)與抵押權(quán)的競(jìng)合

當(dāng)一個(gè)相同的不動(dòng)產(chǎn)上同時(shí)存在著租賃權(quán)與抵押權(quán)（不分順序先后）時(shí)，便稱為是二者的競(jìng)合情況。這兩種權(quán)利在性質(zhì)上是兼容的，因?yàn)榈盅簷?quán)的存在并不對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有做出要求，它追求的是不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行交換的價(jià)值，而租賃權(quán)則會(huì)移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)的占有，追求的是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行使用的價(jià)值?？梢姴粍?dòng)產(chǎn)租賃權(quán)與抵押權(quán)在設(shè)立時(shí)因其性質(zhì)的相容性并不產(chǎn)生沖突，然而當(dāng)?shù)盅喝说膫鶆?wù)到達(dá)期限后仍不清償?shù)?，抵押?quán)人依據(jù)抵押合同可以要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，當(dāng)其處置被抵押的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，便與該不動(dòng)產(chǎn)上租賃期間尚未屆滿的承租人享有的租賃權(quán)產(chǎn)生了關(guān)于二者權(quán)利效力誰優(yōu)先、誰劣后的權(quán)利沖突。

三、“先抵后租”時(shí)權(quán)利沖突的協(xié)調(diào)對(duì)策——以承租人權(quán)利除去的必要性為視角

（一） 我國法律及司法解釋的立場(chǎng)

我國《物權(quán)法》第一百九十條中對(duì)標(biāo)的物上抵押權(quán)設(shè)立在先、租賃權(quán)設(shè)立在后的情形作出了相關(guān)規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”除此之外，在《擔(dān)保法解釋》第66條和《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條中也從反向規(guī)定了在不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立租賃權(quán)前已抵押給第三人的，人民法院不予支持出租人對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的新不動(dòng)產(chǎn)所有人要求繼續(xù)履行原租賃合同的訴求。由此可見，在我國現(xiàn)行的法律及司法解釋的立場(chǎng)上來說，不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系不得對(duì)抗已在先登記了的抵押權(quán)，在“先抵后租”的情形中，因承租人有事先從不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記信息上了解所租賃不動(dòng)產(chǎn)的物上負(fù)擔(dān)情況的可能，其租賃行為屬于自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，所以不動(dòng)產(chǎn)承租人的租賃權(quán)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而當(dāng)然地、無條件地除去。

（二）我國立法中有關(guān)“先抵后租”相關(guān)規(guī)定的缺陷

從一方面看，在“先抵后租”的情形中不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)與抵押權(quán)的權(quán)利沖突中正是反映了當(dāng)前的法學(xué)理論對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)和抵押權(quán)性質(zhì)的不確定、對(duì)承租人與抵押權(quán)人各自利益保護(hù)的平衡點(diǎn)的不確定，也反映了當(dāng)前法律體系尚需進(jìn)一步完善。但從另一方面看，“先抵后租”的情形中不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)與抵押權(quán)的權(quán)利沖突之日益劇烈，歸根結(jié)底是我國城市化進(jìn)程和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展所導(dǎo)致的人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益最大化追求的結(jié)果。在大型城市的人才集聚過程中，大量外來人口涌入大城市，而囿于城市土地資源的稀缺，租賃房屋成為了外來人口在大城市中進(jìn)行日常生活的主要居住方式。但目前我國法律法規(guī)中對(duì)“先抵后租”這種情形的規(guī)定，對(duì)承租人的租賃權(quán)除去過于絕對(duì)，在此情形中一旦抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生所有權(quán)之轉(zhuǎn)移，承租人將因立即失去對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的租賃權(quán)而居無定所，但尋覓新的合適租賃之不動(dòng)產(chǎn)往往需要一定的時(shí)間，在無居住之地的這段時(shí)間里，原不動(dòng)產(chǎn)承租人只得以高價(jià)購買商業(yè)旅館的住宿服務(wù)。立法中缺乏對(duì)外來人口生存利益的傾斜保護(hù)，這無疑給外來人口增加了生存壓力，也不利于大城市人才的集聚，進(jìn)而影響到大城市對(duì)周邊的中小城市和農(nóng)村的輻射帶動(dòng)作用。

（三）本文的觀點(diǎn)

本文認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)承租人的租賃權(quán)的除去并不能當(dāng)然地“一刀切”，而應(yīng)建立在“當(dāng)在后面設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的存在成為在前面設(shè)立的抵押權(quán)的權(quán)利人行使其權(quán)利的負(fù)擔(dān)”的前提上，不動(dòng)產(chǎn)承租人的租賃權(quán)才應(yīng)除去。

從抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)上說，在債務(wù)履行期屆滿后，若債務(wù)人不償還債務(wù)，抵押權(quán)人行使其抵押權(quán)將作為抵押之物的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣，以求得價(jià)金實(shí)現(xiàn)債權(quán)的清償，這是抵押權(quán)設(shè)立的應(yīng)有之義，也是抵押權(quán)人最為重要的權(quán)利。若在“先抵后租”的情形中仍適用“買賣不破租賃”規(guī)則，那么在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后新的不動(dòng)產(chǎn)所有人仍需承受原租賃合同的約束，而限制了其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)一定的處分、使用的權(quán)利。因此，若此時(shí)不將承租人的租賃權(quán)除去，恐將減損抵押之不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值，最直接的結(jié)果就是抵押權(quán)人在拍賣、變賣抵押的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)沒有人購買或拍賣、變賣所得的價(jià)金遠(yuǎn)低于先前設(shè)立抵押權(quán)時(shí)抵押物的價(jià)值，這將嚴(yán)重?fù)p害抵押權(quán)人的利益；而承租人在知道或可能知道租賃的不動(dòng)產(chǎn)上已有抵押權(quán)的情況下仍租賃了該不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而變更所有權(quán)時(shí)，便不應(yīng)將其租賃權(quán)置于抵押權(quán)之上而對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生“負(fù)面影響”。因此，“先抵后租”的情形中，租賃權(quán)不應(yīng)成為抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)的負(fù)擔(dān)，抵押權(quán)人的利益優(yōu)先于承租人的利益。

從租賃權(quán)對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的影響上說，在“先抵后租”的情形中，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)，涉及到的是承租人與抵押權(quán)人的利益，承接上文的論述，這時(shí)抵押權(quán)人的利益應(yīng)優(yōu)先于承租人的利益得到保護(hù)。也就是說當(dāng)?shù)盅簷?quán)人的利益與承租人的利益發(fā)生沖突，租賃權(quán)的存續(xù)負(fù)面地影響到了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租人的利益才應(yīng)讓位于抵押權(quán)人的利益。但如果租賃權(quán)的存續(xù)不會(huì)對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不良影響時(shí)，如不動(dòng)產(chǎn)買受人在通過抵押人與抵押權(quán)人的協(xié)商拍賣或法院強(qiáng)制執(zhí)行中依法律規(guī)定從拍賣人或拍賣法院處得知了該不動(dòng)產(chǎn)上存在租賃權(quán)后，仍以合理的價(jià)格購買了抵押不動(dòng)產(chǎn)，那么依《合同法》中的“權(quán)利瑕疵擔(dān)?！钡南嚓P(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因不動(dòng)產(chǎn)上存在租賃權(quán)的瑕疵的責(zé)任，而維系原出租人與承租人所訂立的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同。再者，若因抵押的不動(dòng)產(chǎn)租金較高，在拍賣、變賣中更加受到競(jìng)買人的歡迎，從而使抵押權(quán)人的抵押權(quán)更順利地實(shí)現(xiàn)，甚至拍賣出更高的價(jià)金也不無可能。因此，在承租人的租賃權(quán)并未對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)造成不良影響、或造成了有利影響的情況下不必將承租人的租賃權(quán)除去，能在兼顧承租人利益的情況下，優(yōu)先保護(hù)了抵押權(quán)人的利益，可謂“兩全其美”，而不是不分場(chǎng)合地將抵押權(quán)置于租賃權(quán)前，忽視了承租人的利益。

倘若不在“先抵后租”的情況中不動(dòng)產(chǎn)承租人權(quán)利除去加以“不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的存在對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生了不利影響”這一要件作限制，也可參照日本的“緩期交付”制度，結(jié)合考慮對(duì)承租人和抵押權(quán)人的利益協(xié)調(diào)，專門設(shè)立針對(duì)于承租人的特殊保護(hù)制度。如果承租人在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的行為，如協(xié)商變賣、強(qiáng)制拍賣的行為著手之前就已經(jīng)在該不動(dòng)產(chǎn)上存有了租賃權(quán)，且該行為非是與抵押人惡意串通的前提下，可以賦予承租人在得知不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序之日起合理的期間內(nèi)仍然可以居住在租賃不動(dòng)產(chǎn)中，并向抵押不動(dòng)產(chǎn)受讓人給付原租賃合同約定之租金的“寬限期間”。這樣一來既不至于使抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)因租賃權(quán)長時(shí)間無法除去而負(fù)擔(dān)過重，也能給予承租人一定的時(shí)間另行尋找新的住處，保護(hù)其生存利益。此種方法相較于上一種不同的是，它不是在抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)與承租人的租賃權(quán)均不受影響的前提下實(shí)行，而是在雙方的利益中折中取舍，使其可能遭受的利益損失最小化選擇。

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