□張文喜

直管國有非住宅房產(chǎn)是我國社會主義歷史發(fā)展的產(chǎn)物，指的是由政府房管部門直接管理的非居民居住使用的房產(chǎn)，普遍分布在各個行業(yè)和領(lǐng)域，包括工商企業(yè)、機關(guān)團體、事業(yè)單位以及居委會和個人承租的或占用的生產(chǎn)、經(jīng)營、倉儲、服務(wù)性和辦公用的公產(chǎn)房屋。其來源基本為解放初期的公私合營、敵偽房產(chǎn)罰沒、單位或個人上交以及政府自建的房產(chǎn)。

在計劃經(jīng)濟時代，政府對非住宅直管公房實行的是單純的行政管理方式，房屋租金由政府定價，銀行直接從承租單位劃撥到賬，租金全部上繳，經(jīng)費由財政預(yù)算撥款。因業(yè)務(wù)單一，涉及層面狹窄，一個房產(chǎn)管理科室既收租金又管房產(chǎn)，既管房產(chǎn)又管維修。隨著改革開放政策的實施，市場經(jīng)濟取代了計劃經(jīng)濟體制，財政不再對非住宅公房實行監(jiān)管，租金標準也由政府定價走向協(xié)議租金。由此，原來的管理模式非但跟不上管理的要求，而且還存在潛在的風(fēng)險并會埋下隱患。應(yīng)以內(nèi)部控制的管理理念和管理方法打破原有的管理模式對非住宅公房管理的風(fēng)險進行防范和控制，從而促進遵循國家法律法規(guī)，維護資產(chǎn)安全和有效使用，提高信息報告質(zhì)量并有效防范舞弊和預(yù)防腐敗。

內(nèi)部控制應(yīng)用到直管國有非住宅房產(chǎn)管理領(lǐng)域意義重大，一方面能經(jīng)營好國有資產(chǎn)，通過有效的管理方式使非住宅房產(chǎn)產(chǎn)生最大經(jīng)濟價值，另一方面堵塞漏洞，反舞弊和防腐敗，防止國有資產(chǎn)的流失。遵循內(nèi)部控制適應(yīng)性原則，對重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域即房產(chǎn)經(jīng)營和維修的具體操作體現(xiàn)在以下幾個方面：

一、分析分解業(yè)務(wù)內(nèi)容，科學(xué)設(shè)置管理機構(gòu)

租金由原來的政府定價改為協(xié)議租金后，房管科的職能由單純的按價收租升級為既協(xié)商議價又直接收取租金，同時還處理房產(chǎn)的維修和變更業(yè)務(wù)，管物收錢定價由一個主體完成，權(quán)力過于集中，職能近乎失控，根本不能達到各司其職，各負其責(zé)，相互制約，相互監(jiān)督的工作機制，機構(gòu)設(shè)置存在極大的不科學(xué)性。因此打破權(quán)力集中的舊局面是實現(xiàn)單位內(nèi)部控制的首要條件，其目的就是分權(quán)分責(zé)，相互制衡。將原來的一個部門統(tǒng)管所有業(yè)務(wù)具體分解為三個管理部門，即經(jīng)營部門負責(zé)房屋招租議價和簽訂租賃合同；房管部門負責(zé)收取房租和房產(chǎn)的變更登記工作；工程部門負責(zé)房屋的維修養(yǎng)護及安全方面的工作，如此三權(quán)分立，從機構(gòu)設(shè)置層面避免了錯誤和舞弊的發(fā)生，從而極大地降低了暗箱操作、內(nèi)外勾結(jié)、侵吞或侵占國家財務(wù)的風(fēng)險。

二、各部門的風(fēng)險分析及防控措施

（一）經(jīng)營部門的控制

1.租賃業(yè)務(wù)活動中的主要風(fēng)險。（1）不以市場租金為定價目標，協(xié)議租金過低，營私舞弊，損公肥私，致使國家經(jīng)濟受損；（2）租賃期限過長導(dǎo)致調(diào)租受限；（3）簽訂租賃合同不規(guī)范導(dǎo)致不良后果。

2.租賃業(yè)務(wù)的關(guān)鍵控制點及控制措施。（1）經(jīng)充分市場調(diào)查后，首選公開招租競租模式；不適合招租競租的由第三方評估定價；特殊情況的公產(chǎn)房租賃價格難以按照前兩種方法定價的，須客觀取證，經(jīng)集體議定并公示無異議后確定租賃價格。（2）對租賃期限的確定要對承租戶的實際使用情況調(diào)查評估，并將調(diào)租方式和調(diào)整比例在租賃合同中體現(xiàn)。（3）簽訂的租賃合同除遵循合同范本外，還應(yīng)當通過律師把關(guān)，明確權(quán)限明細權(quán)責(zé)，減少不良后果發(fā)生的可能性。

（二）房管部門的業(yè)務(wù)控制

1.租金收取和房屋管理中的主要風(fēng)險。（1）不按合同約定收租，隨意調(diào)整租金標準或交租期限。（2）收取的租金不及時上交財務(wù)部門管理，挪用公款，謀取私利，甚至貪污。（3）不及時辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，致使變更滯后或缺失，造成有實無賬、有賬無實、賬實不符。（4）對房產(chǎn)管理不到位造成房屋被侵占或受損。

2.租金收取和房屋管理活動中的控制措施。（1）單位應(yīng)當完善房產(chǎn)管理制度，嚴格考核，實行獎懲。（2）特殊情況下房管人員可以直接收取承租戶繳納的現(xiàn)金，但必須及時上交財務(wù)管理，單位財務(wù)部門要定期不定期對收租情況進行核查，以便監(jiān)督。（3）建立完善的房產(chǎn)變更流程并嚴格按照流程操作，建立內(nèi)部部門間的溝通協(xié)調(diào)機制，確保房產(chǎn)變更及時登記在冊，保證賬實相符，賬賬相符。

（三）工程部門的業(yè)務(wù)控制

1.工程部門的主要風(fēng)險。（1）確定維修對象缺乏依據(jù)，該修的不修，不該修的過度整修甚至維修變裝修，浪費資金，留下隱患。（2）預(yù)算脫離實際，維修方案不能有效落實。（3）監(jiān)督不到位，竣工驗收不規(guī)范，最終把關(guān)不嚴，可能導(dǎo)致工程質(zhì)量低劣。

2.維修工程環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點和控制措施。（1）維修立項要經(jīng)房管部門和維修部門共同勘察確認，并提供真實可靠的依據(jù)，同時經(jīng)承租人簽字確認。（2）通過專業(yè)技術(shù)人員進行預(yù)算，必要時聘請獨立的第三方機構(gòu)進行監(jiān)理和驗收。同時建立完整的維修檔案。（3）對重大維修項目進行第三方審計。（4）建立完善的考核和責(zé)任追究制度。

以上僅對直管國有非住宅房產(chǎn)的重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域進行了粗淺的分析和管控。內(nèi)控制度應(yīng)當對單位的各種業(yè)務(wù)和事項全面覆蓋，實行全過程、全員控制，不應(yīng)存在內(nèi)部控制空白點。內(nèi)部控制的建設(shè)對規(guī)范管理、提高運作和防范監(jiān)督有非常重大的意義，需要單位在內(nèi)控設(shè)計和運行中重點關(guān)注，同時加強外部監(jiān)督，采取審計、監(jiān)察聯(lián)動的方式，共同推動內(nèi)部控制建設(shè)的有效實施。

圖片新聞

6月1日，運城市財政局在職黨員共110人在局黨委書記、譚志民局長的帶領(lǐng)下，深入到鹽湖區(qū)東城辦事處東郊社區(qū)，開展了以“不忘初心、幫扶貧困”為主題的在職黨員進社區(qū)活動，受到了社區(qū)居民的一致好評。