王新云

摘要：隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，軟件產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中扮演著越來越重要的角色。對軟件開發(fā)實施有效的管理是決定軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的至關(guān)重要的因素。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本控制的好壞直接影響到項目投資收益的高低。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)充分認(rèn)識到成本控制的重要性，并不斷增強相關(guān)的探索和實踐。本文闡述淺談房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制及軟件應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；動態(tài)成本；成本控制；成本控制用軟件

1.房地產(chǎn)成本的管理現(xiàn)狀

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，逐漸為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)模逐漸擴大，同時房地產(chǎn)作為一種重要的商品經(jīng)濟，在當(dāng)前相對規(guī)范的市場環(huán)境中，主要表現(xiàn)為一種價格上的競爭，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其實際的企業(yè)管理主要是成本上的管理，就其實質(zhì)性而言，當(dāng)前房地產(chǎn)成本管理的過程中，不可避免的存在各種各樣的問題。房地產(chǎn)成本在實際的管理過程中，往往有著相對不準(zhǔn)確的項目目標(biāo)成本，同時也缺乏相對有效的成本預(yù)測手段和一些計價依據(jù)以至于其目標(biāo)成本相對來說缺乏一定的真實性，項目成本在實際的控制過程中，往往缺乏一定的動態(tài)管理，在項目實施的 過程中，其成本控 制方法缺乏有 效性，以至于其項目成本缺乏一定的效應(yīng)。項目費用信息在實際的利用過程中，往往缺乏一定的真實性，不唯一的信息來源以及不一致的統(tǒng)計口徑，將會使得項目成本有著錯誤的核算。項目成本在進行比較的過程中，更要做好事中控制和事后分析的環(huán)節(jié)，進而為項目的實際決策提供必要性的支持。而相對滯后的決策信息同樣也是房地產(chǎn)成本管理中存在的主要問題，難以從根本上實現(xiàn)對成本的動態(tài)管理?？傊?，房地產(chǎn)成本管理中存在的問題并不僅僅局限于以上幾點，在實際的成本管理過程中同樣也存在更多問題亟待發(fā)現(xiàn)和解決，仍然需要更多相關(guān)研究人員參與研究。

2. 動態(tài)成本控制的流程

2.1設(shè)計階段

2.1.1制定目標(biāo)成本

房地產(chǎn)公司通常都設(shè)置有預(yù)決算部專門負責(zé)工程造價管理和成本全過程監(jiān)控，預(yù)決算部實質(zhì)性介入是在擴初階段編制完成《項目造價預(yù)測報告》，該報告主要是預(yù)測四項費用，即土地費用、前期費用、建安費用、公建配套費用。具體細分到可能發(fā)生的每個合同包的預(yù)測合同金額，預(yù)測的依據(jù)是根據(jù)已完工程的造價結(jié)算資料經(jīng)科學(xué)統(tǒng)計分析得出指標(biāo)參考值，并結(jié)合最新的政策收費和市場收費情況確定預(yù)測金額。

2.1.2設(shè)計階段成本控制

設(shè)計階段是控制開發(fā)成本最重要的階段，因為設(shè)計階段可鎖定可控成本的80%以上。通過限額設(shè)計指標(biāo)來實施項目的成本控制，要求在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計，對鋼筋、砼、節(jié)點等限定上限指標(biāo)，設(shè)計完成后對實際指標(biāo)進行評定，采取一定的獎懲措施；同時，著重抓好事前的設(shè)計修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪費；強調(diào)設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性。

2.2施工前期階段 根據(jù)開工計劃預(yù)決算部編制完成工程量清單預(yù)算，合理確定招標(biāo)控制價，并審查招標(biāo)文件和合同的有關(guān)造價條款提出造價建議，通過招標(biāo)確定合同造價，從而進一步鎖定目標(biāo)成本。在實際工作中也碰到過類似于在招標(biāo)前缺乏成熟的方案及確定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、或者在招標(biāo)完成后圖紙出現(xiàn)較大范圍的變更，甚至是顛覆性的變更，那么就會產(chǎn)生很多分部分項的綜合單價需要重新確定，既增加了工作量，又增加成本控制的難度。

2.3施工階段

2.3.1嚴(yán)格現(xiàn)場簽證制度：建立工程、造價、監(jiān)理、跟蹤會簽制度，分清簽證性質(zhì)，了解每單費用，加強各部門互相監(jiān)督，并由分管領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)確認(rèn)。

2.3.2嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格：材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占70%，工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對一些主要材料和設(shè)備一般采用甲供和定牌核價方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，及時準(zhǔn)確地了解市場上最新的材料設(shè)備的價格信息。要注意各項材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟合理等。材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，采用招投標(biāo)方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，材料會有差異，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級別不同，價格也會有差異。因此要樹立成本意識，形成控制成本機制。

2.3.3準(zhǔn)確履行合同對外簽署審批和合同款項支付審批，掌握合同條款精神并監(jiān)督其執(zhí)行情況，及時編報決算審核表和成本登記表。

2.4竣工階段：該階段是對項目成本的最終反映和鎖定。根據(jù)竣工結(jié)算資料受理情況完成工程結(jié)算審核，待項目所有合同完成結(jié)算后編制《項目工程結(jié)算報告》，該報告內(nèi)容包括：項目工程概況、合同結(jié)算情況列表說明、工程預(yù)決算受理及審核情況表、典型單體造價解析、造價預(yù)測和結(jié)算對比分析、經(jīng)驗分享及建議等。

3.動態(tài)成本控制的關(guān)鍵

3.1根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，提交立項可行性報告，履行立項審批程序。

3.2客觀、認(rèn)真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標(biāo)成本，分解成本費用控制指標(biāo)，落實降低成本技術(shù)組織措施。

3.3遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責(zé)制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)。

3.4正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。

3.5組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準(zhǔn)確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料，堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。

4. 房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件的應(yīng)用

首先，房地產(chǎn)開發(fā)動態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件應(yīng)用過程中不僅僅能夠及時的獲取項目的全部成本信息，同時也能對不合理的成本的增長進行全面的控制，并對無效作業(yè)以及其一些增值的作業(yè)進行綜合性的分析，以便于對項目的資金狀況進行及時的了解，進而將企業(yè)的財務(wù)費用著重降低。

其次，該套房地產(chǎn)開發(fā)動態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件有著更加科學(xué)合理的費用分配，能夠真實 性的反應(yīng)產(chǎn)品成本，并將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的競爭力全面提高。最后通過動態(tài)深刻項目的開發(fā)費用，并綜合性的分析投資的一些偏差，并借助于有效的圖表信息，對成本管理的狀態(tài)進行綜合性的分析，進而將產(chǎn)品的成本有效降低。

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件應(yīng)用的過程中，還可以實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的有 效收集，并有著相對及時的信息反饋，進而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高效發(fā)展。

參考文獻

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（作者單位：招遠市住房保障和交易中心）