譚夏夏

[摘 要]隨著我國的市政工程和各項基礎(chǔ)工程的逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)乘著這一輪迅速發(fā)展的東風(fēng)，實現(xiàn)了自身的升級進(jìn)步，與此同時也面臨著復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境和競爭。從財務(wù)的視角來看，房地產(chǎn)企業(yè)存在著一些財務(wù)風(fēng)險，而這些財務(wù)風(fēng)險直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和外部擴(kuò)展。基于此，從財務(wù)視角出發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管控背景、現(xiàn)狀進(jìn)行探究，進(jìn)一步提出財務(wù)視角下房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管控辦法，期望為房地產(chǎn)企業(yè)剖析自身提供依據(jù)。

[關(guān)鍵詞]財務(wù)視角；房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險管控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.14.105

1 基于財務(wù)視角的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管控背景

建筑行業(yè)成為近幾年來蓬勃發(fā)展的行業(yè)之一，而房地產(chǎn)企業(yè)在整個建筑行業(yè)中扮演了十分重要的角色，建筑行業(yè)的工程項目由于其客觀的原因存在著資金回收周期長、回收速度慢、受國家政策影響大、不確定性大等特征，而這些特征直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)各類風(fēng)險的增加，而從財務(wù)的視角來看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險管控是十分必要的。由于建筑行業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來越多的企業(yè)將業(yè)務(wù)延伸到房地產(chǎn)市場中，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其競爭壓力也逐漸增大，在市場不確定的前提之下，開展財務(wù)視角下的風(fēng)險管控不僅僅是自身發(fā)展的需要，更是適應(yīng)整個行業(yè)發(fā)展的需要。從客觀情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金難以集中管理，融資渠道比較單一，風(fēng)險管控的意識不夠先進(jìn)，決策的戰(zhàn)略性不足，這些都影響著房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管控的效果。

2 基于財務(wù)視角的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管控現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)資金難以集中管理，回收周期長、結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行大量的工程項目投資，一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)會選擇“把雞蛋放在多個籃子里”，把現(xiàn)有資金在多個項目中投資，一方面這種投資方式能保障資金的快速流通，實現(xiàn)更多的經(jīng)濟(jì)效益，而另外一方面也是盡可能地降低投資的風(fēng)險，保障房地產(chǎn)企業(yè)自身的最大利益。這種資金管理方式所呈現(xiàn)的弊端是，由于資金分散到各個項目當(dāng)中，在各項目流轉(zhuǎn)，其資金難以集中進(jìn)行管理過于分散，難以集中力量辦大事。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目投資一般建設(shè)周期較長，因此資金的回收周期也相應(yīng)變長，短期的資金回收對于房地產(chǎn)企業(yè)這種特質(zhì)企業(yè)來說，幾乎不可能做到的，這就造成了資金回收的風(fēng)險，這部分資金可能直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)不合理。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債壓力大，融資渠道和辦法單一

在現(xiàn)代企業(yè)當(dāng)中，企業(yè)負(fù)債已經(jīng)成為一個很突出的問題。房地產(chǎn)企業(yè)由于工程項目投資量大、所需資金多，因此通過融資渠道進(jìn)行借款是很普遍的一種行為。一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)通過融資所得資金，并將資金投入在各種施工工程中進(jìn)行獲利，但由于房地產(chǎn)企業(yè)資金回收慢，一些融資轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)負(fù)債，若一旦運(yùn)轉(zhuǎn)不來就會產(chǎn)生巨大壓力；另一方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資渠道是從商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，這種貸款方式方法單一，而貸款利率較高，通過貸款所產(chǎn)生的負(fù)債對于房地產(chǎn)企業(yè)來說也會轉(zhuǎn)變?yōu)閴毫?，同時所滋生的風(fēng)險可能性也相應(yīng)增大。

2.3 風(fēng)險管控意識不夠先進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的決策戰(zhàn)略性不足

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭不斷增加，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始從財務(wù)的視角看自身的風(fēng)險管控。但風(fēng)險管控進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)中的時間還不長，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然重視風(fēng)險管控，可相應(yīng)的意識不夠先進(jìn)，管控手段落后，使得風(fēng)險管控效果不夠理想。同時在一些房地產(chǎn)企業(yè)中還存在著決策戰(zhàn)略性不足的問題，這個問題極容易滋生財務(wù)風(fēng)險。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行決策時，參考依據(jù)和市場調(diào)研工作不到位，在進(jìn)行決策的過程中未能完全從戰(zhàn)略發(fā)展出發(fā)，部分決策僅僅從當(dāng)前的眼前利益出發(fā)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)長期的發(fā)展和戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

3 基于財務(wù)視角，開展房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管控

3.1 積極強(qiáng)化資金的集中管理，優(yōu)化結(jié)構(gòu)以提質(zhì)增效

基于財務(wù)的視角，房地產(chǎn)企業(yè)開展風(fēng)險管控，首先必須從資金入手，才可能把握住一系列的企業(yè)經(jīng)營活動。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行資金集中管理的工作，將分散的資金集中起來。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來講，在保留重點(diǎn)項目的基礎(chǔ)之上，小微項目進(jìn)行風(fēng)險評估評價，將風(fēng)險過高，收益較低，資金回收周期過長的項目進(jìn)行收縮，逐步實現(xiàn)自身資金安全和集中管理。同時房地產(chǎn)企業(yè)在理性選擇項目投資的基礎(chǔ)之上，將重點(diǎn)資金應(yīng)用在重點(diǎn)項目之上，做到有的放矢，真正地發(fā)揮出資金集中運(yùn)用作用，避免了資金分散帶來的財務(wù)風(fēng)險，使得房地產(chǎn)企業(yè)開展風(fēng)險管控更有力度。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要盤活閑置資金，充分發(fā)揮已有資金的效用，并運(yùn)用各種辦法對閑置的資產(chǎn)進(jìn)行清理，解決閑置資產(chǎn)所帶來的企業(yè)負(fù)擔(dān)，豐富房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)需要格外關(guān)注資金的回收，及時完成應(yīng)收賬款的催收任務(wù)，重視資金回收工作，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)以此實現(xiàn)提質(zhì)增效，支持風(fēng)險管控工作開展。

3.2 精簡信貸負(fù)債，擴(kuò)展新的融資渠道和方法

由于房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的特征，項目投資量大、所需資金多是無法避免的，負(fù)債和融資相互聯(lián)系，難以避免。前文也已經(jīng)提到過，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)負(fù)債壓力是滋生財務(wù)風(fēng)險的其中一個重要方面，因此精簡信貸負(fù)債是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都適用的一種方式。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需認(rèn)真評估自身的負(fù)債情況，依靠專業(yè)機(jī)構(gòu)和先進(jìn)的金融手段，盡可能地去精簡債務(wù)，減輕房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債的風(fēng)險和壓力。其次，也需要依靠新的融資渠道和方法，從以前的依靠商業(yè)銀行貸款“一條腿走路”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸嘀煌刃凶摺?，減少融資風(fēng)險的同時也可以對債務(wù)活動有利，理性選擇多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺進(jìn)行融資貸款是新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的融資方式。目前，多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺還是比較可靠，他們會全面評估每一位客戶的資產(chǎn)狀況和信用等級，表面上是在保護(hù)投資者的利益，某種意義上也在保護(hù)客戶的利益，也就是企業(yè)的利益。雖然目前互聯(lián)網(wǎng)金融平臺基于計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)會存在一定的風(fēng)險，但是這類風(fēng)險會在計算機(jī)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展進(jìn)程中得到一定的控制。[1]

3.3 學(xué)習(xí)和吸收先進(jìn)的風(fēng)險管控意識，注重決策的戰(zhàn)略性

以財務(wù)的視角來看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管控工作，其中突出的一點(diǎn)就是一些房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管控意識還不夠先進(jìn)，仍沿襲了大量的老舊工作觀念。對于房地產(chǎn)來說，風(fēng)險管控是一個相對新鮮的詞語，在實際的工作之中操作和創(chuàng)新較少，所以，當(dāng)務(wù)之急就是學(xué)習(xí)和吸收先進(jìn)的風(fēng)險管控知識和理念。一方面，可以通過學(xué)習(xí)本行業(yè)模范企業(yè)的風(fēng)險管控理念，學(xué)習(xí)他們的風(fēng)險管控辦法，同時結(jié)合自己企業(yè)的現(xiàn)實情況進(jìn)行有效的改良。另一方面，也需要通過學(xué)習(xí)不同行業(yè)的風(fēng)險管控辦法來充實自身的風(fēng)險管控體系，這樣才能使得房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管控有本質(zhì)上的飛躍。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的就是要注重決策的戰(zhàn)略性，決策必然是需要經(jīng)客觀調(diào)查來下的，這必須考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)投資策略的多元化，主要包括聯(lián)合運(yùn)營、對外投資、多種運(yùn)營形式共同發(fā)展等，采用這樣的方法，能夠分擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，避免財務(wù)風(fēng)險爆發(fā)為企業(yè)帶來的不可逆轉(zhuǎn)后果，尤其是涉及風(fēng)險極大房地產(chǎn)項目時，房地產(chǎn)企業(yè)可以積極地與其他公司達(dá)成共同合作的協(xié)議，在有效降低投資風(fēng)險的同時，也能夠避免由其引發(fā)的財務(wù)危機(jī)問題。[2]

4 啟 示

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，基于財務(wù)視角，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管控工作仍需要長時間的努力和嘗試。財務(wù)視角下的房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管控工作必須深入細(xì)節(jié)之中，同時也需要把握住房地產(chǎn)企業(yè)的資金集中管理、融資渠道、風(fēng)險管控意識和決策的戰(zhàn)略性，只有把這些內(nèi)容放在風(fēng)險管控中討論，房地產(chǎn)企業(yè)才能越做越好。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋連紅.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控[J].中國外資，2017（7）.

[2]鄒霞.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管控探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2017（10）.

[3]林波.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制研究[J].統(tǒng)計與管理，2017（2）.