李海

[摘 要]預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要組成部分和重要手段，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其具有行業(yè)的特殊性，所以更應(yīng)該注重內(nèi)部的預(yù)算管理工作。但是當(dāng)前在實(shí)際的預(yù)算管理中，還存在著諸如預(yù)算管理體系不健全、預(yù)算指標(biāo)設(shè)定不合理以及預(yù)算執(zhí)行沒有有效落實(shí)等問題。因此，文章將圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理，從房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)算管理的必要性、當(dāng)前預(yù)算管理工作中存在的問題以及該如何做好預(yù)算管理工作幾方面來進(jìn)行探討。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；預(yù)算管理；管理制度；強(qiáng)化措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.16.161

1 房地產(chǎn)企業(yè)做好預(yù)算管理工作的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)所在的行業(yè)具有特殊性，經(jīng)常會(huì)受到國家政策的影響，一旦政策的變化不利于房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著政策風(fēng)險(xiǎn)，而且往往是不可控的，所以要預(yù)先做好預(yù)算管理。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型，資金的流出流進(jìn)量很大，往往涉及上億元的數(shù)目。此外，房地產(chǎn)企業(yè)眾多，行業(yè)的集中度較低。目前雖然房地產(chǎn)企業(yè)有幾萬家，但是還沒有一家所占據(jù)的市場份額超過5%，也就是說房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越激烈的市場競爭，必須要做好預(yù)算管理才能有效地控制成本，提高經(jīng)濟(jì)收益。

2 房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理，其管理工作包括以下幾個(gè)特點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理是對企業(yè)所有經(jīng)營活動(dòng)的事前、事中和事后全過程的管理。第二，預(yù)算管理的內(nèi)容包含經(jīng)營預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算和投資預(yù)算，在進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)將企業(yè)相關(guān)的人財(cái)物全包含進(jìn)去。第三，參與預(yù)算管理的人員不僅僅是財(cái)務(wù)人員，還包括公司的領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)人和各個(gè)崗位的員工。第四，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)是以現(xiàn)金流預(yù)算編制為基礎(chǔ)的。第五，由于工程項(xiàng)目業(yè)務(wù)量大、成本內(nèi)容復(fù)雜，所以在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)以工程項(xiàng)目預(yù)算為核心。此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期長等原因，在進(jìn)行年度預(yù)算時(shí)以工程形象進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作中存在的問題

3.1 全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)缺失

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目各種各樣，不同的類型其預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是不一樣的，而同一種產(chǎn)品類型則應(yīng)該具有統(tǒng)一的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。但是現(xiàn)階段還未形成完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，使得在對不同產(chǎn)品類型進(jìn)行預(yù)算時(shí)具有很大的隨意性和隨機(jī)性，導(dǎo)致預(yù)算的準(zhǔn)確性不足，預(yù)算和實(shí)際情況之間存在很大的差距。

3.2 沒有建立完整的全面預(yù)算體系和管理制度

目前為止，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相應(yīng)的項(xiàng)目實(shí)施單位在預(yù)算管理上并沒有建立完整的全面預(yù)算體系和相應(yīng)的預(yù)算管理制度。這便導(dǎo)致企業(yè)無法對預(yù)算編制進(jìn)行有效的管理，也無法對預(yù)算進(jìn)行全面的考核和監(jiān)督。

3.3 缺乏合理預(yù)算數(shù)據(jù)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場競爭的激烈性，所以很多房地產(chǎn)開發(fā)商為了搶占市場份額，為了搶進(jìn)度而經(jīng)常將工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)與施工同時(shí)開展，往往一邊改圖紙一邊進(jìn)行施工。這樣導(dǎo)致的后果是在實(shí)際的項(xiàng)目結(jié)算時(shí)發(fā)現(xiàn)大大超出了設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算。預(yù)算本來是為實(shí)際情況服務(wù)的，是為了將實(shí)際的成本控制在合理的范圍內(nèi)，但是因?yàn)槿狈侠淼念A(yù)算數(shù)據(jù)，盲目地制定預(yù)算，使得預(yù)算指標(biāo)和實(shí)際情況不符，預(yù)算也就失去了其本來的作用。

3.4 缺乏有效的預(yù)算控制

房地產(chǎn)預(yù)算管理是為工程項(xiàng)目服務(wù)的，編制預(yù)算是為了有效地執(zhí)行預(yù)算。但是當(dāng)下由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算數(shù)據(jù)來源復(fù)雜，數(shù)據(jù)量龐大，如果對預(yù)算數(shù)據(jù)以及預(yù)算執(zhí)行缺乏有效的控制，則無法發(fā)揮預(yù)算的作用，預(yù)算執(zhí)行也難以落實(shí)。

3.5 全員意識(shí)欠缺

預(yù)算管理雖然包含財(cái)務(wù)管理，但并不是說預(yù)算管理就是由于財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)的，想要開展全面預(yù)算管理，就要讓企業(yè)所有人員參與進(jìn)來，而不是簡單地認(rèn)為預(yù)算的編制和執(zhí)行控制是財(cái)務(wù)部門的工作，更不能將預(yù)算作為財(cái)務(wù)部門控制資金進(jìn)出的措施。不過現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)全員參與預(yù)算管理的意識(shí)還比較薄弱。

3.6 缺乏有效的考核機(jī)制

在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，有關(guān)考核部門的職責(zé)、考核的內(nèi)容以及考核標(biāo)準(zhǔn)等都還沒有完全明確，也沒有真正建立有效的考核機(jī)制，存在著職責(zé)不清楚、內(nèi)容不具體以及考核標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范等問題，也就是說考核力度的不足使得企業(yè)全面預(yù)算管理工作開展比較艱難。

4 強(qiáng)化房地產(chǎn)預(yù)算管理工作的措施

4.1 建設(shè)和完善預(yù)算管理組織體系

首先，應(yīng)該建立企業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理專門機(jī)構(gòu)或者預(yù)算委員會(huì)，主要由公司的法人或者經(jīng)理擔(dān)任總負(fù)責(zé)人，然后由各個(gè)部門的經(jīng)理或副總召開日常預(yù)算會(huì)議，進(jìn)行預(yù)算管理日常工作。其次，要提高企業(yè)全體員工的參與意識(shí)，比如可以建立相應(yīng)的指標(biāo)，確定各個(gè)部門和負(fù)責(zé)人的職責(zé)，并將指標(biāo)具體落實(shí)下來。最后，需要提高預(yù)算管理的地位，讓企業(yè)員工意識(shí)到預(yù)算管理的重要性。比如在預(yù)算確定以后，要將預(yù)算嚴(yán)格地執(zhí)行下去，提高對預(yù)算執(zhí)行的控制。

4.2 提高全面預(yù)算管理的科學(xué)性和客觀性

房地產(chǎn)企業(yè)要開展全面預(yù)算管理，也就是要對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)所涉及的所有人財(cái)物進(jìn)行預(yù)算管理，并加強(qiáng)事前、事中和事后的實(shí)施執(zhí)行控制。為了將預(yù)算的作用發(fā)揮到最大，還需要將預(yù)算和企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配，和公司的實(shí)際情況，比如當(dāng)下的公司資源、經(jīng)營管理水平等相配合。要提高全面預(yù)算管理的科學(xué)性和客觀性，具體地可以從預(yù)算管理的三個(gè)方面，即投資預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行分析。第一，投資預(yù)算指的是對某個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資所進(jìn)行的成本預(yù)算，在開展全面預(yù)算管理中，應(yīng)對資金具體的使用情況、使用效率、盈利能力等進(jìn)行控制，重點(diǎn)進(jìn)行預(yù)算的內(nèi)容是現(xiàn)金流的預(yù)算和利潤的預(yù)算，也就是要反映項(xiàng)目開發(fā)過程中現(xiàn)金流和利潤的狀況。第二，經(jīng)營預(yù)算指的是對房地產(chǎn)企業(yè)一年中經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)的收入、成本、管理和營銷等費(fèi)用的預(yù)算，也包括資本、現(xiàn)金流、利潤和預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量等的預(yù)算。在開展經(jīng)營預(yù)算的過程中，要對項(xiàng)目實(shí)施中在某一個(gè)經(jīng)營時(shí)期的成本、利潤以及管理等進(jìn)行預(yù)算的細(xì)化。預(yù)算細(xì)化既要將其控制在一定范圍內(nèi)，又要滿足實(shí)際的情況。第三，關(guān)于財(cái)務(wù)預(yù)算管理，該預(yù)算是企業(yè)未來幾年甚至幾十年的一個(gè)財(cái)務(wù)規(guī)劃，主要包括資本、現(xiàn)金流、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等的預(yù)算，重點(diǎn)依然是現(xiàn)金流的預(yù)算。在財(cái)務(wù)預(yù)算中要從企業(yè)整體戰(zhàn)略規(guī)劃出發(fā)，并對項(xiàng)目在不同階段的資金流和非項(xiàng)目的資金流進(jìn)行統(tǒng)籌策劃，使得資金能得到合理的配置與使用。

4.3 注重預(yù)算執(zhí)行中的事中控制

預(yù)算在經(jīng)過編制和審核確定后，應(yīng)將其嚴(yán)格執(zhí)行，也就是說企業(yè)在開展業(yè)務(wù)時(shí)要嚴(yán)格根據(jù)預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行，而且要關(guān)注預(yù)算執(zhí)行的情況。從這一角度來分析，企業(yè)可以定期舉辦相應(yīng)的預(yù)算執(zhí)行情況通報(bào)會(huì)議，然后重點(diǎn)圍繞資金管理、成本管理和銷售、工程進(jìn)度等對預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行定期通報(bào)。每一次對預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行事中控制，不但可以了解到本期的預(yù)算執(zhí)行情況，而且還能以此為基礎(chǔ)預(yù)估下一期的執(zhí)行情況，從而可做出相應(yīng)的調(diào)整。

4.4 強(qiáng)化預(yù)算實(shí)施的考核工作

為了提高企業(yè)各個(gè)部門對于預(yù)算管理的重視，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，可將預(yù)算考核納入績效考核中，將預(yù)算的執(zhí)行情況作為該部門績效考核的一項(xiàng)指標(biāo)之一。同時(shí)，建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲約束機(jī)制，以此來激發(fā)員工的主動(dòng)性和積極性。當(dāng)然，關(guān)于預(yù)算執(zhí)行的考核首先要確定出現(xiàn)預(yù)算差異到底是執(zhí)行者的執(zhí)行力度不夠，還是本身就存在指標(biāo)不合理的問題，在確定是主觀因素還是客觀因素之后才能將責(zé)任進(jìn)行界定，并落實(shí)到具體的部門或者責(zé)任人身上。

5 結(jié) 論

綜上所述，財(cái)務(wù)預(yù)算管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)行中的一項(xiàng)必要工作，因?yàn)槠潢P(guān)系著企業(yè)的管理能力，關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。如果企業(yè)缺乏有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，不重視預(yù)算管理工作，沒有執(zhí)行全面預(yù)算管理，管理存在諸多不合理因素，必然會(huì)影響企業(yè)的管理水平，難以對成本進(jìn)行精細(xì)化的控制，造成資源浪費(fèi)、收益下降等后果。因此，在當(dāng)前競爭激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)必須要認(rèn)識(shí)到參與全面預(yù)算管理的必要性和重要性，并合理分析自身企業(yè)中存在的預(yù)算管理問題，然后根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況和相應(yīng)的問題采取針對性的解決措施。

參考文獻(xiàn)：

宋常青.試析如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017（17）：58-59.