李文文

【摘要】我國(guó)現(xiàn)今的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是一些體制的產(chǎn)物，在立法及登記等方面存在許多的問(wèn)題。為了盡快適應(yīng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，應(yīng)該從分析不動(dòng)產(chǎn)登記的一些法律基礎(chǔ)上出發(fā)。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)在的情況，從以下幾個(gè)方面完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的登記制度：確立登記行為的司法思想，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的登記與立法，將登記的一些機(jī)關(guān)進(jìn)行統(tǒng)一，建立登記的審查制度與責(zé)任制度以及信息公開(kāi)與請(qǐng)求權(quán)等制度；建議在立法中只規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記效力范圍等司法內(nèi)容，并且需要另外起草一部不動(dòng)產(chǎn)登記法作為物權(quán)程序法。用這個(gè)來(lái)保障不動(dòng)產(chǎn)物前權(quán)利人的一些權(quán)利，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)事業(yè)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；公示公信；登記

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的主要方面與特點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所謂的一些登記是指經(jīng)過(guò)申請(qǐng)國(guó)家的一些機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的一些東西記載在有關(guān)物權(quán)登記簿的一些事實(shí)即簡(jiǎn)稱不動(dòng)產(chǎn)登記。從這里我們可以看出。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記具有以下的法律的特點(diǎn)：（1）登記必須要經(jīng)過(guò)權(quán)利人的親自申請(qǐng)。而這里所說(shuō)的權(quán)利人可分為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，使用經(jīng)營(yíng)權(quán)人等。而這也是一種物權(quán)處理的行為。而不動(dòng)產(chǎn)登記是否必須要有權(quán)利人去親自申請(qǐng)，這個(gè)問(wèn)題由于我國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有統(tǒng)一的法律在理論上與現(xiàn)實(shí)中還是有些界限不清晰。（2）登記的范圍就是不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是指土地和其它的固定的物品。由此，這就排除了動(dòng)產(chǎn)。（3）登記的內(nèi)容是和不動(dòng)產(chǎn)的建立、轉(zhuǎn)移、變化的一些情況有關(guān)系的，而且這些情況，應(yīng)該是一些能夠公開(kāi)，公平，公正的進(jìn)行的信息。所以登記以后，這些東西的內(nèi)容將會(huì)向社會(huì)公示。（4）登記機(jī)關(guān)是有關(guān)的國(guó)家的專職的部門。而我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記的一些機(jī)關(guān)大多是“多頭執(zhí)政”而且依靠的法律也是有很大的不一樣的。而由于這個(gè)原因所造成的很多的缺點(diǎn)，后面將會(huì)進(jìn)行詳細(xì)的敘述。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的理論上的一些東西

德國(guó)法學(xué)家第一個(gè)發(fā)現(xiàn)了在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)彼此的法律的行為變化的時(shí)候，當(dāng)事人的意愿表示一致與標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移不能同一，標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移和物上權(quán)利的轉(zhuǎn)移是兩個(gè)不一樣的事實(shí)。而并作同一事實(shí)這一財(cái)產(chǎn)法的基本的原理。后來(lái)有人在這個(gè)的基礎(chǔ)上提出了著名的行為的一些理論。而這個(gè)理論認(rèn)為當(dāng)事人在標(biāo)的轉(zhuǎn)移和物上權(quán)利的轉(zhuǎn)移，這兩個(gè)不一樣的事實(shí)表達(dá)了兩個(gè)表示。而這兩個(gè)事實(shí)實(shí)際上就是兩個(gè)合同。前者為當(dāng)事人建立的債的合同，而后者則是一個(gè)契約，就是專門兒為物權(quán)的變化，為目的而建立的，與債務(wù)沒(méi)有關(guān)系的另一個(gè)契約。而這種理論也就包含如下的一些觀點(diǎn)：一個(gè)是交付是一種很個(gè)人與獨(dú)立的契約。二是交付中的意思表示是獨(dú)立的意思的展現(xiàn)。三是交付一定要具備外面的一些形式。

三、建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的原因

我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)登記的一些制度是有利于人們及社會(huì)一般的第三人很明確的能知曉不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)的一些情況，有利于維持不動(dòng)產(chǎn)的健康安全發(fā)展。達(dá)到明確的法律目的。因?yàn)槲餀?quán)具有很明顯的絕對(duì)性和對(duì)現(xiàn)實(shí)的一種特性，所以物權(quán)的任何變動(dòng)都應(yīng)該進(jìn)行公開(kāi)，公示。而交付與登記就是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種公開(kāi)公示的方式。冬季作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的程序的主要的證件。雖然從表面上來(lái)看是去制約當(dāng)事人。彼此之間的一些法律上的關(guān)系，就是只有通過(guò)登記才能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移，這種效果。其實(shí)從最后的意義上來(lái)說(shuō)，登記作為一種手段主要是為了維護(hù)安全，保護(hù)善意以及第三人的利益。而不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的登記是不動(dòng)產(chǎn)物質(zhì)本質(zhì)和現(xiàn)實(shí)生活中的所需要的客觀要求。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的本質(zhì)就是懟不動(dòng)的物品進(jìn)行分配，而這種分配前必須也應(yīng)該用一種公式的方法表現(xiàn)出來(lái)，讓人們從這種表現(xiàn)方式中得到某種不動(dòng)產(chǎn)上物權(quán)的真正的存在。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于另外的人來(lái)說(shuō)基本的意義是權(quán)力上的變化讓人們能夠熟悉，知曉的效力就是登記的告知的作用。

四、應(yīng)該怎樣去完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記的一些制度

需要制定統(tǒng)一的法律，保證不動(dòng)產(chǎn)交易的公正公開(kāi)公平公示。第一是為了確定物權(quán)的歸屬情況，具體真實(shí)的去解決物權(quán)上面的沖突。由于物權(quán)的設(shè)計(jì)建立需要去登記，而登記就能夠判斷某項(xiàng)物品到底是歸誰(shuí)所有，登記上所記載的權(quán)利人事實(shí)上就是對(duì)物權(quán)的歸屬，在法律上面的一個(gè)確定。其次是為了保護(hù)交易安全以及維護(hù)交易上的秩序平穩(wěn)。交換實(shí)際上就是物品權(quán)利的一種轉(zhuǎn)移。為了使這種轉(zhuǎn)移正常的進(jìn)行，防止在這種交換過(guò)程中產(chǎn)生的欺詐等行為，這就要求，交換雙方都必須明確這種權(quán)屬狀況，了解某種物體的各種信息，包括彼此是否真正享有物權(quán)等等。還有就是為了減少交易過(guò)程中的費(fèi)用以及能夠很明顯的去提高效率。通過(guò)這種登記制度，讓信息公開(kāi)化。不僅是為當(dāng)事人提供了很大的便利，而且因?yàn)檫@種制度的設(shè)立，讓當(dāng)事人可以充分的信賴這種登記的內(nèi)容，這樣就節(jié)省了當(dāng)時(shí)人很多的時(shí)間與精力，以及費(fèi)用?？梢苑浅？斓耐瓿山灰?。同時(shí)，這也可以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)這種不動(dòng)產(chǎn)交易的宏觀調(diào)控與監(jiān)管。登記制度本身就是一種國(guó)家對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控所產(chǎn)生的制度。在登記過(guò)程中。通過(guò)對(duì)登記的審查，能夠發(fā)現(xiàn)許多的問(wèn)題以及糾正許多的問(wèn)題，確保國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)這種交易市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，提高國(guó)家對(duì)這種宏觀調(diào)控的能力。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的迅速壯大與多元化，非常急切的要求國(guó)家進(jìn)行嚴(yán)格的物權(quán)登記制度，因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)有的登記制度依然非常的不完善，這并沒(méi)有從本質(zhì)上上解決不動(dòng)產(chǎn)登記的一系列問(wèn)題。因此，我國(guó)非常急切地制定了《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，用來(lái)確定登記的。功能與具體的事項(xiàng)等。必須填寫(xiě)用來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一，以此更好地適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮流。促進(jìn)交易的安全，保護(hù)人們的利益，維護(hù)經(jīng)濟(jì)的秩序。