鄭燕+唐杭

摘要：系統(tǒng)介紹了上海市宅基地管理制度的歷史沿革。結(jié)合崇明縣宅基地及其上房屋摸底調(diào)查等工作，全面分析了崇明縣宅基地的使用現(xiàn)狀與典型問(wèn)題，從宅基地戶成員認(rèn)定、合法面積認(rèn)定，宅基地下合法范圍解析以及買賣、繼承取房屋情形下的宅基地確權(quán)等方面，剖析了宅基地確權(quán)登記的難點(diǎn)，并結(jié)合國(guó)家和上海現(xiàn)行政策，提出了相應(yīng)的處置措施。

關(guān)鍵詞：宅基地；確權(quán)；登記

一、引言

近年來(lái)，國(guó)家相繼提出了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”、“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”等戰(zhàn)略目標(biāo)，持續(xù)推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革。在此背景下，規(guī)范農(nóng)村宅基地管理，全面推進(jìn)包含農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村地籍更新調(diào)查、確權(quán)、登記工作，是夯實(shí)農(nóng)村土地制度改革基礎(chǔ)的必由之路。然而，由于宅基地審批不規(guī)范、監(jiān)管不到位、流轉(zhuǎn)渠道不暢[1-3]，加之宅基地使用權(quán)具備無(wú)償、無(wú)明確期限的特征[4，5]，導(dǎo)致宅基地使用與管理方面滋生了較多問(wèn)題。筆者結(jié)合上海市宅基地及其地上房屋摸底調(diào)查，以及上海市農(nóng)村地籍更新調(diào)查工作，以崇明縣為例，對(duì)上海市農(nóng)村地區(qū)宅基地現(xiàn)狀典型問(wèn)題進(jìn)行了梳理，對(duì)由此引發(fā)的確權(quán)登記難點(diǎn)進(jìn)行了深入分析，并提出了相應(yīng)的處置措施。

二、上海市宅基地管理歷史沿革

上海農(nóng)村宅基地的管理政策與國(guó)家宅基地制度的演變密切相關(guān)，基本可以分為以下四個(gè)階段：

（一）1949年新中國(guó)成立后到1962年初

宅基地及地上房屋歸農(nóng)民私有。買賣、租賃以及繼承等流轉(zhuǎn)方式均得到允許。

（二）1962年初到1983年

農(nóng)民對(duì)宅基地由原來(lái)享有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為享有宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地歸生產(chǎn)隊(duì)集體所有，以農(nóng)戶家庭為單位、平均分配、農(nóng)民無(wú)償原始取得，一律不準(zhǔn)出租和買賣；政府承認(rèn)農(nóng)民對(duì)宅基地的長(zhǎng)期占有和使用，社員有買賣或者租賃房屋的權(quán)利，但未對(duì)宅基地使用權(quán)實(shí)行登記。

（三）1983年至1996年3月

1983年10月，上海頒布《上海市村鎮(zhèn)建房用地管理實(shí)施細(xì)則（試行）》，村鎮(zhèn)建房用地實(shí)行分級(jí)審批，社員建房和社隊(duì)建房實(shí)行不同的審批流程。

1986年頒布的《土地管理法》明確規(guī)定了宅基地使用權(quán)的設(shè)立程序。1987年9月，上海制定了《關(guān)于印發(fā)<上海市農(nóng)村宅基地證>發(fā)放辦法（試行）的通知》，在全市范圍內(nèi)首次開(kāi)展《宅基地使用證》的發(fā)放工作。到1992年底，上海共發(fā)出農(nóng)村宅基地土地使用證101.3萬(wàn)張，大部分的沿用至今。同年，上海市頒布了《上海市農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)管理辦法》對(duì)宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范，并對(duì)農(nóng)村個(gè)人建房用地實(shí)行“村委會(huì)受理、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核、縣（區(qū)）審批”的審批程序。

（四）1996年3月至今

1996年3月，隨著《上海市房地產(chǎn)登記條例》的實(shí)施，上海市建立了房地合一的登記制度，將宅基地登記納入房地產(chǎn)登記范疇，不再核發(fā)宅基地使用證。2007年5月重新修訂發(fā)布的《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》中，明確規(guī)定所在區(qū)域已實(shí)施集體建房的，不得申請(qǐng)個(gè)人建房；規(guī)劃保留村莊尚未實(shí)施集體建房的，可以按規(guī)劃申請(qǐng)個(gè)人建房。同時(shí)，區(qū)分戶成員數(shù)量制定了村民個(gè)人建房的用地面積和建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。

三、宅基地使用現(xiàn)狀與典型問(wèn)題

2014年，根據(jù)上海市統(tǒng)一部署，崇明縣在轄區(qū)內(nèi)開(kāi)展了宅基地及其上房屋摸底調(diào)查工作，調(diào)查共收回?cái)?shù)據(jù)237，739條，對(duì)應(yīng)宅基地戶數(shù)為161，602戶。另有45，325數(shù)據(jù)為無(wú)戶數(shù)據(jù)，主要由于動(dòng)遷、年久不可查、戶主死亡、滅失等原因造成。在該16余萬(wàn)宅基地戶中，農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)約占總?cè)丝诘?7%。大多數(shù)宅基地均具備土地批準(zhǔn)文件，審批面積累計(jì)22.1km2，對(duì)應(yīng)房屋占地面積為12.6km2，建筑面積為20.0km2。剩余的主要對(duì)應(yīng)于輔房超占、應(yīng)拆未拆或一戶多宅等情形。擁有建房許可證的戶數(shù)為124，619戶，占77%。已登記發(fā)證戶數(shù)（包括宅基地使用證及房地產(chǎn)權(quán)證）的為107，065戶，占66.3%，其中，有土地批文的宅基地面積與發(fā)證土地面積比為1：0.74。此外，有7，620戶對(duì)房屋進(jìn)行了出租，有815戶改變了房屋用途。

在崇明縣宅基地及其上房屋摸底調(diào)查工作中，發(fā)現(xiàn)崇明縣部分宅基地的使用現(xiàn)狀存在以下典型問(wèn)題：

（一）未批先占、未批先建

村民戶私自占用集體土地（例如：本村民戶的承包地）建房，對(duì)應(yīng)的宅基地缺乏相應(yīng)的建房用地審批手續(xù)。

（二）“一戶多宅”

具體包括以下情形：村民戶未經(jīng)辦理審批手續(xù)私自建房，導(dǎo)致其擁有多處宅基地；村民通過(guò)繼承、購(gòu)買他處宅基地的地上房屋，取得多處宅基地；村民戶在“一戶一宅”原則施行前已擁有多處宅基地。

（三）宅基地超占、房屋超建

宅基地實(shí)際使用面積超出合法用地面積標(biāo)準(zhǔn)。一般為以下兩種情形：主房建造范圍超出審批范圍；違規(guī)搭建輔房（未批先占、未計(jì)入審批面積，或超出審批范圍）。

主房、輔房（棚舍）等建筑面積超出合法建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。一般分為以下情形：建筑總面積、建筑占地面積超標(biāo)；建筑總高度、分層層高、間距等超出規(guī)劃建筑標(biāo)準(zhǔn)；應(yīng)拆未拆等。

宅基地超占、房屋超建的主要原因包括：一方面村民擅自超占、超建，另一方面鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、村委會(huì)執(zhí)行開(kāi)工復(fù)驗(yàn)、竣工驗(yàn)收等監(jiān)管程序不到位；建房年代久遠(yuǎn)，當(dāng)時(shí)未明確宅基地、地上房屋相關(guān)的面積標(biāo)準(zhǔn)。

（四）宅基地現(xiàn)使用人與原立基人相差較大

宅基地現(xiàn)使用人與原立基人相比變化較大。歸納起來(lái)主要有以下幾種情形：

1、分戶。指子女、兄弟分戶的情形。

2、戶內(nèi)成員變化。主要包括以下情形：出生、去世等戶內(nèi)人口增減；嫁入、嫁出等戶口遷入、遷出；現(xiàn)役軍人、武警、在校學(xué)生等戶口暫時(shí)遷出等。

3、戶口類型變化。主要為戶內(nèi)成員由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的情形。

4、房屋買賣、繼承。具體分為：本集體經(jīng)濟(jì)組織成員、異地集體經(jīng)濟(jì)組織成員或城鎮(zhèn)居民通過(guò)購(gòu)買、繼承取得地上房屋所有權(quán)而實(shí)際使用宅基地的情形。

（五）宅基地戶權(quán)屬證明材料缺失、遺失

宅基地審批材料、宅基地調(diào)查、登記材料均缺失或遺失。

（六）權(quán)屬證明材料與現(xiàn)狀不一致

具體包括以下情形：現(xiàn)狀戶成員與宅基地審批材料中的記載的立基人相比發(fā)生變化；宅基地實(shí)際位置、占地面積、房屋建筑面積等與審批材料或登記材料記載的信息不一致。

以上情形的具體原因包括：宅基地使用人變化；宅基地超占、房屋超建；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自翻建、改建、擴(kuò)建房屋等。

四、宅基地確權(quán)登記難點(diǎn)與處置措施

（一）宅基地戶成員認(rèn)定

由于“一戶多宅”、宅基地現(xiàn)使用人與原立基人相差較大等問(wèn)題的存在，戶成員的認(rèn)定成為了宅基地確權(quán)登記的關(guān)鍵問(wèn)題。宅基地戶成員認(rèn)定包括以下兩點(diǎn)：1、宅基地申請(qǐng)人（立基人）資格認(rèn)定；2、宅基地現(xiàn)狀戶成員資格認(rèn)定。根據(jù)“一戶一宅”的標(biāo)準(zhǔn)，宅基地申請(qǐng)人須是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且申請(qǐng)人所在村民戶的其他現(xiàn)狀戶成員均不得擁有宅基地（符合分戶條件的可以先分戶、后申請(qǐng)）。

但是，在國(guó)家上位法中，尚缺乏對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員構(gòu)成的準(zhǔn)確解釋。目前存在的幾種集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格界定的方法主要有：戶籍標(biāo)準(zhǔn)界定法、復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)界定法，借鑒成員權(quán)理論的界定方法、借助承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的界定方法等。筆者建議綜合戶籍標(biāo)準(zhǔn)界定法和借鑒成員權(quán)理論的界定方法，將本村有常住戶口的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，包括戶口暫時(shí)遷出的現(xiàn)役軍人、武警、在校學(xué)生，服刑或者接受勞動(dòng)教養(yǎng)的人員界定為現(xiàn)狀戶成員；將因合法婚嫁關(guān)系來(lái)到本村長(zhǎng)期生活（例如：五年以上）的外地戶籍農(nóng)業(yè)人員，計(jì)入現(xiàn)狀戶成員；將已死亡、他處有宅基地或福利住房的，因他處宅基地拆遷已享受補(bǔ)償安置的人員排除在現(xiàn)狀戶成員以外。

（二）關(guān)于宅基地合法面積標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定

由于宅基地超占以及宅基地新建、改建、擴(kuò)建時(shí)點(diǎn)不一等問(wèn)題，宅基地合法面積標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定亦成為了宅基地確權(quán)登記的關(guān)鍵問(wèn)題。關(guān)于宅基地合法面積標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，目前主要有以下兩種思路。其一是，有審批、登記材料的，以審批、登記材料為準(zhǔn)；不具備登記材料，且審批材料中未明確記載宅基地使用權(quán)面積的，采用對(duì)應(yīng)歷史時(shí)段地方規(guī)定中確定的合法用地面積標(biāo)準(zhǔn)。其二是，在宅基地實(shí)際使用面積的基礎(chǔ)上，根據(jù)審批面積以及當(dāng)前宅基地審批政策下由戶成員數(shù)確定的宅基地合法面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合認(rèn)定，通常做法為取二者中的較大值。

關(guān)于上述兩種思路，筆者認(rèn)為前者相較于更為合理、合規(guī)。結(jié)合崇明縣地方實(shí)際，建議在進(jìn)行宅基地合法面積認(rèn)定時(shí)，具體采用以下方法：

1、1983年3月前

對(duì)于1983年3月《上海市村鎮(zhèn)建房管理實(shí)施細(xì)則》實(shí)施前農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《上海市村鎮(zhèn)建房管理實(shí)施細(xì)則》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以將現(xiàn)有實(shí)際使用面積認(rèn)定為合法宅基地面積。

2、1983年3月至1986年底

1983年3月17日《上海市村鎮(zhèn)建房管理實(shí)施細(xì)則（試行）》施行之后至1987年1月《土地管理法》開(kāi)始施行之前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地按以下原則確定宅基地合法面積：

凡辦理建房用地批準(zhǔn)手續(xù)的，并確定宅基地面積的，將批準(zhǔn)面積認(rèn)定為合法宅基地面積；只批建房間數(shù)不包括棚舍，沒(méi)有明確用地面積的，以建房間數(shù)占地面積加1.2倍核定宅基地總面積，每戶核定的宅基地總面積不得超過(guò)300平方米。

未辦理建房用地批準(zhǔn)手續(xù)的，在《上海市村鎮(zhèn)建房管理實(shí)施細(xì)則（試行）》公布以后未經(jīng)拆遷、翻建的宅基地，按現(xiàn)有宅基地面積核定，每戶核定的宅基地總面積不得超過(guò)300平方米，差額不補(bǔ)。

3、1987年1月之后

1987年1月1日《土地管理法》頒布實(shí)施之后，將宅基地合法面積確定為宅基地審批材料或登記材料上記載的合法面積。不同材料記載的合法面積相互矛盾的，以最新的時(shí)點(diǎn)的材料為準(zhǔn)。

（三）關(guān)于宅基地合法范圍的解析

由于宅基地超占、房屋超建（含違規(guī)搭建輔房、棚舍）等問(wèn)題的普遍存在，宅基地合法范圍的解析成為了宅基地確權(quán)登記的最主要的難點(diǎn)問(wèn)題。宅基地合法解析應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

1、面積合法性原則：宅基地合法界址范圍的圖形面積必須與認(rèn)定的宅基地合法面積一致；

2、圖形一致性原則：若建房用地審批材料或宅基地登記材料上記載宅基地圖形信息（以崇明縣為例，一般為平面布置圖或草圖，圖上標(biāo)注建構(gòu)筑物及場(chǎng)院的邊長(zhǎng)），合法界址范圍應(yīng)當(dāng)依據(jù)審批材料、登記材料上記載的宅基地范圍信息確定。

具體做法如下：建房用地審批材料或宅基地登記材料上記載宅基地范圍信息的，首先對(duì)其進(jìn)行數(shù)字化，形成宅基地使用權(quán)宗地底板圖形。根據(jù)外業(yè)實(shí)測(cè)獲取的建構(gòu)筑物圖形以及宅基地調(diào)查中的建構(gòu)筑物權(quán)屬指認(rèn)結(jié)果，按以下規(guī)則對(duì)宗地界址進(jìn)行定位與解析。

（1）現(xiàn)場(chǎng)建構(gòu)筑物占地總面積未超出宅基地合法面積標(biāo)準(zhǔn)，且未移位建設(shè)的，依據(jù)實(shí)測(cè)的建構(gòu)筑物圖形對(duì)底板圖形進(jìn)行定位，確保底板圖形覆蓋相應(yīng)的地上建構(gòu)筑物。

（2）現(xiàn)場(chǎng)建構(gòu)筑物占地總面積未超出宅基地合法面積標(biāo)準(zhǔn)，但移位建設(shè)的，在排除宅基地改建、擴(kuò)建等原因的情形下，適度調(diào)整底板圖形的絕對(duì)位置與相對(duì)尺寸，優(yōu)先確保底板圖形范圍覆蓋相應(yīng)的地上建構(gòu)筑物，同時(shí)需確保底板圖形面積與合法面積一致。

（3）現(xiàn)場(chǎng)建構(gòu)筑物占地總面積超出宅基地合法面積標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論其是否移位建設(shè)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合審批材料與外業(yè)調(diào)查結(jié)果，確定合法建構(gòu)筑物的相對(duì)位置，依據(jù)實(shí)測(cè)圖形對(duì)底板圖形進(jìn)行定位。通過(guò)適度調(diào)整優(yōu)先保證合法建筑或其主體部位的實(shí)測(cè)圖形位于底板圖形內(nèi)，同時(shí)結(jié)合地方建房習(xí)慣對(duì)底板圖形進(jìn)行微調(diào)，例如在滿足前述要求的前提下，將軸線方向上的主房后墻界線向外平移1m后作為一條宅基地界址線。

（4）建房用地審批材料或宅基地登記材料缺失或未記載宅基地范圍信息的，應(yīng)當(dāng)以地上建構(gòu)筑物實(shí)測(cè)界線為底板圖形，在測(cè)算現(xiàn)場(chǎng)建筑物、永久性構(gòu)筑物占地總面積的基礎(chǔ)上，基于面積一致性原則，對(duì)底板圖形邊界進(jìn)行調(diào)整。按照主房、小屋、輔房、棚舍、天井、場(chǎng)院等建構(gòu)筑物重要性依次遞減的順序，優(yōu)先確保底板圖形范圍覆蓋地上主要建構(gòu)筑物。次要建筑物可以被圖形界線局部或整體切割。屬于局部切割的，盡量確保剩余部位功能相對(duì)完整。

（四）宅基地解析中地上房屋合法范圍的認(rèn)定

由于房屋超建的情形，按照前文口徑解析生成的宅基地界址范圍中，可能會(huì)包含不合法的地上房屋（建筑物、永久性構(gòu)筑物），或者房屋超建部分。實(shí)際上，房屋超建情形的復(fù)雜程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于宅基地超占的情形。因此，筆者建議在開(kāi)展宅基地確權(quán)登記時(shí)，只需要根據(jù)宅基地調(diào)查中地上建構(gòu)筑物權(quán)屬指認(rèn)結(jié)果，確保宅基地界址范圍內(nèi)地上房屋的所有權(quán)人與宅基地權(quán)利主體一致即可。若房地統(tǒng)一登記、發(fā)證，則必須在宅基地調(diào)查工作基礎(chǔ)上，進(jìn)一步開(kāi)展房屋調(diào)查工作。對(duì)宅基地界址范圍內(nèi)建構(gòu)筑物的權(quán)屬、四至、層高及其內(nèi)部要素尺寸等進(jìn)行調(diào)查測(cè)繪，確定其實(shí)際（合法）占地面積、建筑面積與權(quán)屬界線等信息。

（五）關(guān)于房屋買賣、繼承取得的確權(quán)

一方面，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，基于身份關(guān)系無(wú)償從村集體經(jīng)濟(jì)組織取得的宅基地使用權(quán)，不能進(jìn)行買賣，不得作為遺產(chǎn)繼承[6，7]。真正可以買賣、繼承的是地上房屋的所有權(quán)。城鎮(zhèn)居民不滿足宅基地使用權(quán)的取得資格。宅基地使用權(quán)的處分權(quán)能，僅限于向符合條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。另一方面，由于宅基地及其地上房屋難以進(jìn)行分割處分，根據(jù)“地隨房走”的原則，對(duì)于異地（非房屋所在地）集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)繼承房屋取得所有權(quán)的情形，可以一并取得宅基地使用權(quán)。但是，宅基地使用權(quán)的取得必須以地上房屋存續(xù)為前提。此外，城鎮(zhèn)居民（非農(nóng)戶口）繼承房屋的情形，由于不具備申請(qǐng)、使用宅基地的資格，不予確定相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。

由于宅基地使用權(quán)的上述特征，筆者建議對(duì)于買賣、繼承情形下的宅基地確權(quán)，采用以下規(guī)則：

1、通過(guò)買賣、繼承取得房屋所有權(quán)的，若房屋所有權(quán)人屬于房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織，具備宅基地權(quán)利人資格認(rèn)定條件，且房屋未滅失、翻建、改建、擴(kuò)建的，可以申請(qǐng)辦理宅基地使用權(quán)變更登記。

2、通過(guò)買賣取得房屋所有權(quán)的，若房屋所有權(quán)人屬于異地集體經(jīng)濟(jì)組織，具備宅基地權(quán)利人資格認(rèn)定條件，且房屋未滅失、翻建、改建、擴(kuò)建的，可以申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，但登記時(shí)應(yīng)當(dāng)備注：“XX戶屬于非本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)業(yè)戶口”。

3、城鎮(zhèn)居民通過(guò)買賣、繼承取得房屋所有權(quán)的，或者異地集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)買賣取得房屋所有權(quán)的，不可以申請(qǐng)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。在房地分開(kāi)登記的前提下，可以申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

五、小結(jié)

筆者結(jié)合崇明縣宅基地使用現(xiàn)狀與典型問(wèn)題，從宅基地使用權(quán)的基本特征分析，剖析了宅基地確權(quán)登記的難點(diǎn)問(wèn)題，并結(jié)合國(guó)家和上海地方宅基地管理有關(guān)政策法規(guī)，提出了相應(yīng)的處置措施，從宅基地戶成員認(rèn)定、合法面積認(rèn)定，宅基地下合法范圍解析以及買賣、繼承取房屋情形下的宅基地確權(quán)等方面，明確了宅基地確權(quán)、登記的具體口徑。對(duì)于上海市開(kāi)展農(nóng)村地籍更新調(diào)查工作，并以此為基礎(chǔ)推進(jìn)農(nóng)村宅基地確權(quán)、登記，深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革具有一定的借鑒意義。（作者單位：1.上海市地質(zhì)調(diào)查研究院；2.上海市國(guó)土資源調(diào)查研究院）

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