張宏偉

摘要：筆者從房企營銷動作、推盤周期、銷售目標，政府定調(diào)、媒體渲染等角度層層論述，得出“本輪樓市調(diào)整的大趨勢已經(jīng)確立”的結(jié)論。與此同時，1月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況也證實了閉著的推論，為2018年的樓市發(fā)展基本定調(diào)。

關鍵詞：樓市；調(diào)控；趨勢

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）03-0032-34 收稿日期：2018-02-24

2月24日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2018年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》：1月份，初步測算，一線城市新建商品住宅銷售價格同比由上漲轉(zhuǎn)為下降，二手住宅銷售價格漲幅連續(xù)16個月回落，本月比上月回落0.5個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個百分點；三線城市同比漲幅分別回落0.4和0.3個百分點。

這其實就是一個信號：本輪樓市調(diào)整的大趨勢已經(jīng)確立！

另外，就國家統(tǒng)計局重點監(jiān)測的15個熱點城市（主要是一二線城市）來看，這15個熱點城市新建商品住宅銷售價格繼續(xù)保持穩(wěn)定，其中11個城市價格低于上年同期水平（盡管有限價限簽等因素，但是，這也是歷輪樓市從房價快速上漲到進入調(diào)整期前必然經(jīng)歷的階段），熱點城市樓市基本面也在發(fā)生改變。

從三四線城市來看，尤其是中東部的三四線城市來看：一線城市周邊的三四城市出臺樓市調(diào)控政策較早，市場已經(jīng)伴隨周邊一線城市回調(diào)已經(jīng)進入調(diào)整期；非一線城市周邊的三四線城市大部分已經(jīng)經(jīng)歷了樓市熱銷的高峰期，甚至大部分城市已經(jīng)出現(xiàn)階段性樓市需求透支，市場有可能因為過去一年左右的透支而在2018年年中之后進入調(diào)整期。

從官方媒體及熱點城市新一屆地方政府表態(tài)來看，也可以印證樓市調(diào)整的大趨勢不會改變的觀點。近期，新華社發(fā)表了題為《“房住不炒”讓房價漸回理性》，就2018年樓市調(diào)控發(fā)文，指出房價調(diào)控并非這輪調(diào)控的終極目標，2018樓市將繼續(xù)從緊調(diào)控。

此外，從政府相關部門定調(diào)來看，以住建部為例，2017年12月23日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在京召開。住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長王蒙徽全面總結(jié)了五年來住房城鄉(xiāng)建設工作成就，提出今后一個時期工作總體要求，對2018年工作任務作出部署：抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風險。針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

新一屆地方政府換屆完成后，熱點城市比如上海、北京等城市已經(jīng)明確表態(tài)樓市調(diào)整政策不會松動。這說明，盡管部分城市以“人才”“戶籍”等措施定向調(diào)整樓市調(diào)控，但是，樓市調(diào)控的“風險標”并沒有改變，2018年總體上仍然是樓市調(diào)控政策從嚴執(zhí)行的一年。

從房企營銷動作表現(xiàn)來看，恒大春節(jié)前已經(jīng)打響2018房企降價第一槍，全國樓盤8.8折促銷。恒大在全國開始降價恒大開啟2018房企降價第一槍的消息一傳出，就引發(fā)了各大媒體的關注。

筆者認為，歷輪樓市進入調(diào)整期都會有“大幅降價”或“降價潮”現(xiàn)象的發(fā)生。當本輪樓市調(diào)整大趨勢確立之后，“大幅降價”或“降價潮”這種現(xiàn)象也不會避免，預計會在2018年的二三季度會集中發(fā)生。

那么，哪些城市會本輪樓市會進行“大幅降價”或“降價潮”？同策研究院數(shù)據(jù)顯示，當一個城市的房價上漲情況明顯大于這個城市的投資價值時，這個城市房價必然會出現(xiàn)回調(diào)。當價格上漲偏離城市價值越大時，比如，深圳、廈門、南京、溫州、福州、大連、合肥、南昌、海口、石家莊、長春等，這些城市的房價往往容易最先開始“大幅降價”或“降價潮”。

此外，從推盤周期、銷售目標、房企資金兌付壓力等諸多因素來看，上述城市極有可能會在二三季度這個時間開啟“大幅降價”或“降價潮”。

從推盤周期來看，由于春節(jié)因素會導致1-2月房企銷售表現(xiàn)不及往年，3月“小陽春”也很難在政策面執(zhí)行較嚴格的情況下突圍。因此，房企集中推盤時間將集中在2018年二季度及以后。這對于已經(jīng)銷售壓力較大的房企來說，必然從二季度開始沖刺銷售業(yè)績“保量”，“保量”的結(jié)果就是價格難以保證，必然會出現(xiàn)價格松動。恒大春節(jié)前已經(jīng)打響2018房企降價第一槍，其實從一定意義來看就是為了“保量”沖業(yè)績，避免一季度業(yè)績表現(xiàn)“尷尬”。

從房企2018年銷售目標來看，市場集中度迅速提升及市場格局變化背后壓力也比較大。雖然2017年大多數(shù)已經(jīng)提早完成銷售目標，對上市房企來講，去年可以給資本市場一個完美的交代，但是，銷售業(yè)績自2017年下半年以后已經(jīng)開始顯現(xiàn)壓力，尤其是“十九大”后，核心一二線城市銷量并沒有明顯起色，并且2017年年底“翹尾”行情也沒有出現(xiàn)。如果這樣的市場趨勢延續(xù)到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標提高，但是市場環(huán)境更加惡化”的大環(huán)境，很顯然，房企2018年重置銷售目標背后的壓力將越來越大。

從樓市現(xiàn)狀來看，2018年一季度因為樓市調(diào)控與春節(jié)等因素，樓市已經(jīng)繼續(xù)延續(xù)低迷的市場行情，一年開局失利，意味著春節(jié)后二三季度房企必然會開足馬力進行銷售，否則二季度將銷售量將難以起色，半年報業(yè)績會面臨較大的壓力。

而從樓市調(diào)控政策來看，2018年“兩會”剛好是新一屆政府的換屆時間，樓市調(diào)控政策也不可能出現(xiàn)松動，春節(jié)后房企必然會開足馬力進行銷售能否有成效也值得懷疑。因此，對于房企來講，春節(jié)后二三季度最有效最快的方法就是啟動“大幅降價”促進銷量的快速提升。

最后，房企資金兌付壓力2018年一季度集中體現(xiàn)。從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)（2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大）。預計2018年二三季度，處于回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，更多的房企會放棄自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業(yè)會因為資金兌付壓力而主動降價。筆者預計，2018年春節(jié)后二三季度，通過主動“大幅降價”回款的現(xiàn)象將越來越多。