柴強(qiáng)

摘要：當(dāng)前，要解決“住房租賃”這個(gè)短板，需要有國(guó)際視野。本文集中介紹一些國(guó)外成熟地區(qū)的做法，特別是他們走過(guò)的一些彎路，用以借鑒，以促進(jìn)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：制度建設(shè)；滿足需求；市場(chǎng)穩(wěn)定

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）03-0020-23 收稿日期：2018-02-06

1 國(guó)內(nèi)外住房租賃的比較

1.1租住率

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的租住率，正常的舉薦是35%-50%，有兩個(gè)特例，這兩個(gè)特例都是住房問(wèn)題解決比較好的國(guó)家，一個(gè)是德國(guó)，租住率偏高為56%，另一個(gè)是新加坡，租住率極低，只有9.2%。

租住率的變化趨勢(shì)。二戰(zhàn)之前和之后的一段時(shí)間不太正常，后來(lái)發(fā)展得比較穩(wěn)定，總的來(lái)講租住率相對(duì)比較穩(wěn)定，有小幅波動(dòng)，但波動(dòng)不大，德國(guó)、日本的租住率十幾年來(lái)基本上是小幅下降。德國(guó)1998年是59.7%，2014年是56%，日本2003-2013年，十年期間下降了1.1%左右。

同一國(guó)家租住率的高低變化規(guī)律。總的來(lái)講，城市越大家庭規(guī)模越小，離婚率高，年紀(jì)越輕、收入越低、出租率越高。城市越大出租率越高，比如日本租住率最高的是沖繩50%，最低的是奈良24%。

家庭規(guī)模越小，租住率越高。德國(guó)單身家庭的租住率高達(dá)72.4%，因?yàn)槿珖?guó)的平均水平是56%。英國(guó)60歲以下的單身家庭租住率達(dá)到了55.9%，全國(guó)的平均水平是34.8%。而且這兩個(gè)國(guó)家兩人及兩人以上家庭的租住率明顯低于全國(guó)平均水平。

離婚率越高，租住率也就越高。德國(guó)的離婚率高達(dá)50%以上，2014年有孩子離異家庭租住率是78.8%，有孩子沒(méi)有離異的是43.2%。英國(guó)的情況也是這樣，有孩子的離異家庭租住率是68.5%。

年紀(jì)越輕，租住率越高。德國(guó)八成以上25歲以下的住戶為租客，大部分住戶至少要到35歲以上才能買房自住，英國(guó)16-24歲的群體中租住率高達(dá)88.8%，65歲以上只有22.7%的租住率。

收入越低，租住率越高?？偟膩?lái)說(shuō)，家庭狀況較好的會(huì)更傾向于置業(yè)自住，收入較低的家庭，租住率較高。例如，美國(guó)1960-2000年間，雖然全社會(huì)的住房自有率不斷上升（意味著全社會(huì)的租住率不斷下降），但貧困家庭租房而非買房的比率卻越來(lái)越高（因貧困家庭的住房自有率越來(lái)越低）。

1.2租賃住房類型

租賃住房的類型多種多樣，但總的來(lái)看，以市場(chǎng)為主，政府為輔；以租金補(bǔ)貼為主，提供低租金住房為輔；居民出租為主，機(jī)構(gòu)出租為輔。

1.2.1租賃住房中私房與公房的比例

總的來(lái)說(shuō)，以私有住房租賃為主，政府住房租賃為輔。

租賃住房或租住家庭中租住政府提供公房的比率一般不超過(guò)20%，德國(guó)、日本、美國(guó)較低，英國(guó)、法國(guó)相對(duì)較高，我國(guó)香港地區(qū)是一個(gè)例外，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)比率。香港61.7%的人租住政府的房子，即公屋，其他國(guó)家沒(méi)有這種特例。

德國(guó)大約有98%的租賃住房為私人租賃住房，政府提供的公共租賃住房?jī)H占2%。日本2011-2013年，由政府提供的公共租賃住房?jī)H占7.8%。

香港目前仍以政府提供低租金住房（公屋）為主。2017年香港租住家庭中，租住政府公屋的占61.7%，折算到全社會(huì)的家庭里占31%，等于1/3的人租住在政府的公屋里，租住私人住房的占38.3%。而且公屋的租金很低，大概為市場(chǎng)租金的1/4，供不應(yīng)求。

1.2.2政府提供低租金住房與發(fā)放租金補(bǔ)貼比例

總的來(lái)說(shuō)，政府以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，提供低租金住房為輔。美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)等國(guó)家，政府曾經(jīng)直接投資建設(shè)租賃住房，或者通過(guò)金融（如提供長(zhǎng)期的低息或無(wú)息貸款）、稅收手段鼓勵(lì)、引導(dǎo)社會(huì)資本投資建設(shè)租賃住房，以較低租金出租給低收入者居住。但是后來(lái)逐漸減少，主要向低收入家庭提供租金補(bǔ)貼，通過(guò)市場(chǎng)租賃解決居住問(wèn)題。

例如，美國(guó)20世紀(jì)30年代至90年代政府直接建設(shè)了大量的公共住房，供低收入群體租住。但因公共住房引發(fā)了種族隔離、貧富差距擴(kuò)大、犯罪率提高、政府負(fù)擔(dān)加劇等問(wèn)題，進(jìn)入21世紀(jì)后逐年削減乃至停止了公共住房建設(shè)，甚至開(kāi)始拆除或更新衰敗的公共租賃住房，將政策的重心轉(zhuǎn)移到向低收入群體提供租房券，對(duì)建設(shè)、改造、收購(gòu)低收入群體租住的可支付住房的企業(yè)和個(gè)人采取稅收抵免等經(jīng)濟(jì)援助，引導(dǎo)市場(chǎng)力量解決居民的住房困難。

1.2.3私有租賃住房中居民與機(jī)構(gòu)的比例

總的來(lái)說(shuō)，私有租賃住房中，以居民直接出租為主，機(jī)構(gòu)出租為輔。德國(guó)私有的租賃住房中，居民租賃住房約占66%，機(jī)構(gòu)持有租賃住房約占34%。機(jī)構(gòu)租賃住房里，住宅合作社提供的約占一半以上。

日本2011-2013年，在私有租賃住房中，居民租賃住宅約占82.9%，機(jī)構(gòu)持有租賃住房約占1.4%。值得說(shuō)明的是，日本居民租賃住房雖然占比很大，但65.2%的居民租賃住房由機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。

1.3租金管制

總的來(lái)說(shuō)，早期多有租金管制，以德國(guó)為例，目前都在逐步放寬。租金管制簡(jiǎn)單講就是業(yè)主能不能隨意確定租金和漲租金。租金管制經(jīng)歷了從嚴(yán)格到寬松，從全部到局部再到取消的過(guò)程。租金管制的主要措施是制定指導(dǎo)租金或租金收取標(biāo)準(zhǔn)、限制租金上漲頻次和幅度、對(duì)市場(chǎng)租金進(jìn)行監(jiān)測(cè)等。

德國(guó)制定了指導(dǎo)租金，或者是合理的租金表等作為參考標(biāo)準(zhǔn)，而且一年內(nèi)漲租不能多漲，連續(xù)漲累加起來(lái)不能超過(guò)一定比例。新加坡、我國(guó)香港地區(qū)歷史上都實(shí)行過(guò)租金管制，但是后來(lái)都廢止了?？偟膩?lái)講，對(duì)租金實(shí)行直接管制的不多。

1.4租約的保護(hù)

主要是提前終止租賃合同和續(xù)租的問(wèn)題：不得隨意終止租約，要提前告知。法國(guó)在冬季，即使租戶欠租也不能隨意驅(qū)趕租戶。在續(xù)租方面，日本規(guī)定住宅租賃可繼承。

1.5住房租賃立法

一般有專門的住房租賃立法，但新加坡沒(méi)有。例如，德國(guó)有《住房租賃法》《住房補(bǔ)貼法《租房法》等多部專門的住房租賃立法；美國(guó)有《統(tǒng)一住宅業(yè)主與租戶法》；英國(guó)有《業(yè)主與租戶法》；香港有《業(yè)主與租客（綜合）條例》。還有普通法，比如說(shuō)民法總則、民法通則，一般租賃關(guān)系都適用的一些規(guī)定。

1.6租金收入比

即房租支出占家庭可支配收入的比重。認(rèn)為合理的租金收入比為不超過(guò)25%-30%，如德國(guó)為25%，美國(guó)為30%。對(duì)超過(guò)的家庭，政府應(yīng)給予租金補(bǔ)貼。

1.7租金回報(bào)率

一般為4%-6%，而我國(guó)目前僅為1.5%左右。例如，德國(guó)租金回報(bào)率長(zhǎng)期穩(wěn)定在4%-5%之間，而其金融市場(chǎng)的長(zhǎng)期國(guó)債收益率為2%-3%。

2啟示與建議

2.1租住率是否高、租賃市場(chǎng)是否發(fā)達(dá)，與居住問(wèn)題解決得好壞并無(wú)必然聯(lián)系

例如，通常認(rèn)為解決居住問(wèn)題較好的德國(guó)和新加坡，甚至分別稱為德國(guó)模式和新加坡模式，在住房租賃方面是兩個(gè)相反的極端。德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，租住率高達(dá)56%，有多部專門的住房租賃立法；而新加坡的租住率極低，僅為9.2%，且沒(méi)有專門的住房租賃立法。

2.2少不了地方政府的支持

政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)都有支持，總的來(lái)說(shuō)，除我國(guó)香港地區(qū)外，政府直接投資建設(shè)低租金租賃住房的情況越來(lái)越少，改為以發(fā)放租金補(bǔ)貼為主，盡量發(fā)揮市場(chǎng)作用。

2.3沒(méi)有“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”

沒(méi)有“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的說(shuō)法，實(shí)際上不是要“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的問(wèn)題，而是享受教育等公共服務(wù)不應(yīng)與住房掛鉤的問(wèn)題。

2.4住房租賃市場(chǎng)發(fā)展空間不等于機(jī)構(gòu)化住房租賃的市場(chǎng)空間

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)雖然有很大的發(fā)展空間，但如果扣除較大比例的居民直接出租或通過(guò)經(jīng)紀(jì)出租和一定比例的公房租賃，則對(duì)住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，住房租賃市場(chǎng)沒(méi)有想象的那么大。

目前雖然要補(bǔ)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)這個(gè)短板，促進(jìn)其發(fā)展，但不能走極端，要防止一哄而上可能來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，目前的租金回報(bào)率很低，靠租金收入難以良性循環(huán)。大量住房租賃企業(yè)一味做大規(guī)模，特別是分散式轉(zhuǎn)租型，一旦發(fā)生資金鏈斷裂，將會(huì)給大量業(yè)主和承租人帶來(lái)租金和押金損失。

2.5要重點(diǎn)扶持和大力發(fā)展面向新市民和家庭的住房租賃市場(chǎng)

目前因租金回報(bào)率低等原因，“長(zhǎng)租公寓”主要是面向收入較高的單身青年，甚至許多“長(zhǎng)租公寓”為安全考慮，對(duì)年齡超過(guò)50歲、帶老人、帶小孩的拒絕租住，并不準(zhǔn)使用燃?xì)?。雖然解決這部分群體的租住問(wèn)題很重要，他們甚至是租住的主要群體之一，國(guó)外有研究認(rèn)為，40歲以下的青壯年群體更偏好離中心城區(qū)近、就業(yè)機(jī)會(huì)多、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施齊備的公寓式住宅，但建立租購(gòu)并舉的住房制度，主要是通過(guò)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，解決大量買不起房的新市民和家庭的居住問(wèn)題。

2.6要重視居民住房出租市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范，特別是規(guī)范住房租賃經(jīng)紀(jì)行業(yè)

因?yàn)閺陌l(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)來(lái)看，居民住房直接或通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)出租仍然占主體，所以傳統(tǒng)租賃方式仍不能忽視，需要規(guī)范發(fā)展。

2.7加強(qiáng)對(duì)分散式轉(zhuǎn)租型住房租賃模式的跟蹤研究

機(jī)構(gòu)化住房租賃主要是集中式自持型公寓式住宅。除日本“全部委托管理”占租賃住房的65%外，像我國(guó)目前這種將分散的居民住房包租下來(lái)，然后進(jìn)行裝修、配置家具家電、再對(duì)外出租的分散式“長(zhǎng)足公寓”模式很少，是不是發(fā)展方向，是否可持續(xù)，還有待較長(zhǎng)期的實(shí)踐檢驗(yàn)。

2.8既要提高人們的租住意愿，又要提高人們的出租意愿

一是要平衡好出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)前承租人相對(duì)來(lái)說(shuō)處于弱勢(shì)，很有必要偏重于保護(hù)承租人的權(quán)益，但又不能過(guò)于加大出租人的責(zé)任和義務(wù)。

二是要減輕住房出租稅費(fèi)、增加住房持有成本等“軟硬兼施”兩個(gè)方面，引導(dǎo)和迫使人們將閑置住房拿來(lái)出租。

三是要使房?jī)r(jià)、房租、居民收入之間的關(guān)系走向正常化。目前，租金相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)過(guò)低，相對(duì)于居民收入來(lái)說(shuō)較高，對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)不利，特別是面向新市民和家庭的住房租賃。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，必須使租金回報(bào)率、租金收入比回歸到正常合理的區(qū)間內(nèi)。我們國(guó)家目前是非常扭曲的狀態(tài)，租金相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)講可以說(shuō)是過(guò)低，租金回報(bào)率只有1.5%，相對(duì)于居民收入來(lái)講又很高了，逼很多人只能合租，租很差的房子。特別是中央要發(fā)展面向新市民和家庭的公房租賃，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看租金回報(bào)率，租金收入比必須回歸到合理的區(qū)間范圍內(nèi)。