黃玲萍

【摘要】前海是深港深化合作的重要平臺(tái)，也是粵港澳灣區(qū)城市群發(fā)展中的核心引擎。投資性房地產(chǎn)是前海某房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“前海房企”）未來(lái)發(fā)展的主要資產(chǎn)，如何恰當(dāng)反映投資性房地產(chǎn)價(jià)值，向管理層經(jīng)營(yíng)決策提供有用信息？當(dāng)前社會(huì)熱議的公允價(jià)值計(jì)量模式能否適用前海房企，存在哪些利弊之處？本文對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行探索與研究，拋磚引玉，希望能給予前海人探索圓夢(mèng)之路起到借鑒作用。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

【中圖分類號(hào)】F233

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)概念

我國(guó)現(xiàn)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。對(duì)于企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理，一般應(yīng)運(yùn)用成本計(jì)量模式，但如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。已采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值計(jì)量模式轉(zhuǎn)為成本計(jì)量模式。

二、我國(guó)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式現(xiàn)狀

隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多的上市公司持有投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)站資料顯示，截止2015年我國(guó)上市公司中持有投資性房地產(chǎn)的公司約占上市公司總數(shù)的42.29%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007～2015年我國(guó)擁有投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司中采用公允價(jià)值計(jì)量模式的數(shù)量較少，但近幾年比例呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：

三、上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式動(dòng)因分析

（一）提供質(zhì)量更高的會(huì)計(jì)信息

財(cái)務(wù)報(bào)告的目的就是給投資者揭示更有效的信息，然而成本計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)不能真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。通過(guò)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，能更如實(shí)地反映其真實(shí)價(jià)值，為投資者做出正確的決策提供可靠的依據(jù)。

（二）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中有很大的融資需求，外部融資主要是通過(guò)發(fā)行新股、向銀行貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)。由于發(fā)行新股程序復(fù)雜等原因，企業(yè)傾向于選擇通過(guò)貸款獲取資金需求，而銀行一般通過(guò)審查企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)才能貸款。公司采取公允價(jià)值計(jì)量模式后，由于房地產(chǎn)的市價(jià)通常高于歷史成本，變更計(jì)量模式后能增加資產(chǎn)價(jià)值，從而降低資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到美化指標(biāo)的目的。

（三）改善公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

釆用公允價(jià)值計(jì)量模式的公司不需像成本計(jì)量模式下那樣對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，但在資產(chǎn)負(fù)債表日需對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間進(jìn)行調(diào)整，將差額計(jì)入當(dāng)期損益。由于目前我國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，通過(guò)變更計(jì)量模式采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，可以顯著增加企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)期間利潤(rùn)，改善公司業(yè)績(jī)。

四、前海房企投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策研究必要性

（一）調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，踐行國(guó)家戰(zhàn)略使命的需要

在當(dāng)前加快建設(shè)“粵港澳深度合作示范區(qū)和城市新中心”的大背景下，前海房企作為前海規(guī)劃落地的法定單位和開(kāi)發(fā)建設(shè)的生力軍，肩負(fù)著新城建設(shè)、深港合作、金融創(chuàng)新的特殊歷史使命。通過(guò)研究投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，有利于恰當(dāng)反映企業(yè)真實(shí)資產(chǎn)與收益狀況，調(diào)動(dòng)前海房企積極性，充分發(fā)揮和提升公司在引導(dǎo)重大產(chǎn)業(yè)落地、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)扶植過(guò)程中的基礎(chǔ)性和引導(dǎo)性作用和地位。

（二）實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮平臺(tái)作用的需要

基于前海合作區(qū)的定位，前海房企提出成為“現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展商”和“城市開(kāi)發(fā)投資運(yùn)營(yíng)商”的雙重戰(zhàn)略愿景。承載深港合作和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展核心資源，完成區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)使命的同時(shí)形成優(yōu)質(zhì)城市資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)公司整體上市，在前海地區(qū)成為該區(qū)一二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)和非金融類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展平臺(tái)，列入了公司未來(lái)3～5年的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。因此，確定投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，對(duì)公司未來(lái)尋求上市路徑，提高融資效率及降低融資成本具有至關(guān)重要的意義。同時(shí)，真實(shí)反映公司資產(chǎn)和盈利狀況，有助于提升前海房企專業(yè)實(shí)力和資信，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

（三）政府對(duì)前海規(guī)范管理，形成“前海模式”的需要

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體建設(shè)發(fā)展有著非常重要的影響和作用。前海房企在土地和建設(shè)資金上均獲得政府的政策支持：一方面，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式有章可循、有據(jù)可依，是政府對(duì)前海規(guī)范管理的內(nèi)在需求；另一方面，作為深港合作、對(duì)外開(kāi)放的窗口，研究前海投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，基于前海經(jīng)驗(yàn)，形成“前海模式”，形成可復(fù)制的產(chǎn)品和可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力，它將對(duì)未來(lái)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)與發(fā)展具有重大的促進(jìn)和推動(dòng)作用。

五、前海房企采用公允價(jià)值計(jì)量模式利弊分析

（一）優(yōu)勢(shì)分析

1.真實(shí)反映公司資產(chǎn)價(jià)值

近十年左右，我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，房?jī)r(jià)逐年攀升的腳步從未停止，在這種現(xiàn)實(shí)環(huán)境中，投資性房地產(chǎn)的原始入賬價(jià)值很有可能與其市場(chǎng)價(jià)值有很大的落差。因此，在這種外部環(huán)境下采用公允價(jià)值計(jì)量模式能夠更真實(shí)反映公司投資性房地產(chǎn)價(jià)值，及時(shí)披露公司相關(guān)資產(chǎn)信息，有助于管理層及時(shí)了解公司經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)狀況，做出更為合理的戰(zhàn)略決策。

2.未來(lái)3～5年內(nèi)有助于改善公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

采用公允價(jià)值計(jì)量模式，未來(lái)3～5年前海房企資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的成本費(fèi)用將大幅減少，利潤(rùn)將立即顯現(xiàn)出來(lái)，且預(yù)期未來(lái)3～5年內(nèi)，前海片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，公允價(jià)值的上漲將帶來(lái)利潤(rùn)的增加，將向前海房企管理層傳遞公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好的信息，對(duì)整個(gè)團(tuán)隊(duì)將起到鼓舞士氣、傳遞正能量作用。

（二）劣勢(shì)分析

1.公允價(jià)值波動(dòng)對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)的影響

根據(jù)《準(zhǔn)則》規(guī)定，采用公允價(jià)值計(jì)量模式，資產(chǎn)價(jià)值按當(dāng)期公允價(jià)值確認(rèn)，公允價(jià)值的波動(dòng)計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，因此，采用公允價(jià)值計(jì)量模式，若未來(lái)房?jī)r(jià)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，將增加公司當(dāng)期利潤(rùn)；反之，若房地產(chǎn)泡沫破裂，未來(lái)房?jī)r(jià)大幅下跌，將對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)產(chǎn)生重大不利影響。然而，根據(jù)《準(zhǔn)則》限制性條款，不得從公允價(jià)值計(jì)量模式轉(zhuǎn)為成本計(jì)量模式，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，公司將非常被動(dòng)。同時(shí)，由于公允價(jià)值的波動(dòng)，將會(huì)導(dǎo)致未來(lái)公司的利潤(rùn)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，公司利潤(rùn)將很大程度上受宏觀環(huán)境變化、房地產(chǎn)市價(jià)波動(dòng)等外部因素變化的制約。

2.公允價(jià)值定期評(píng)估將帶來(lái)運(yùn)營(yíng)成本增加

根據(jù)《準(zhǔn)則》規(guī)定，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行估值，使用的估值技術(shù)主要包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。公允價(jià)值計(jì)量使用的估值技術(shù)一經(jīng)確定，不得隨意變更。由于公司定期需要聘請(qǐng)具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，進(jìn)行估值確認(rèn)公允價(jià)值，將增加公司的運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)，由于估值技術(shù)一經(jīng)確定，不得隨意變更，使得對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)勝任能力會(huì)要求比較高，從而成本較高。此外，如何控制每一期的公允價(jià)估值是一項(xiàng)難度較高的技術(shù)。

3.企業(yè)所得稅方面存在折舊不可抵扣風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《準(zhǔn)則》規(guī)定，選擇成本計(jì)量模式后續(xù)按期計(jì)提折舊或攤銷，這部分折舊或攤銷可以在稅前扣除，從而形成“稅盾”效應(yīng)。然而采用公允價(jià)值計(jì)量模式，稅法在會(huì)計(jì)期末確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，其賬面價(jià)值所產(chǎn)生的增值或減值不予考慮。同時(shí)，因賬面未計(jì)提折舊，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)很可能存在折舊不能從應(yīng)納稅所得額中扣除的風(fēng)險(xiǎn)，相當(dāng)于喪失了抵稅效應(yīng)，間接增加了企業(yè)稅收成本。

4.對(duì)未來(lái)IPO的不利影響

根據(jù)我國(guó)《經(jīng)濟(jì)法》規(guī)定，公司將在主板、中小板首次公開(kāi)發(fā)行股票上市，財(cái)務(wù)指標(biāo)必須滿足：公司最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度凈利潤(rùn)均為正數(shù)且累計(jì)超過(guò)人民幣3 000萬(wàn)元，凈利潤(rùn)以扣除非經(jīng)常性損益前后較低者為計(jì)算依據(jù)。采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值變動(dòng)損益帶來(lái)的凈利潤(rùn)屬于非經(jīng)常性損益。同時(shí)，IPO要求公司必須具備持續(xù)盈利能力。因此，采用公允價(jià)值計(jì)量模式，并不能從根本上改善公司盈利能力，反而有可能因報(bào)表數(shù)據(jù)改善使得管理層對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況過(guò)于樂(lè)觀。

（三）總結(jié)

采取公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，公司應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制，在實(shí)現(xiàn)提高報(bào)表業(yè)績(jī)目標(biāo)的同時(shí)，加強(qiáng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。同時(shí)，應(yīng)建立健全前海房企會(huì)計(jì)政策，不斷完善相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度。此外，還應(yīng)關(guān)注對(duì)未來(lái)前海房企資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整，重視財(cái)務(wù)杠桿在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中的積極作用和約束機(jī)制，從而有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

基于前海房企作為“粵港澳深度合作示范區(qū)和城市新中心”的戰(zhàn)略定位，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)政策的研究選擇上應(yīng)充分考慮穩(wěn)健性原則，盡可能規(guī)避重大財(cái)務(wù)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體制機(jī)制創(chuàng)新區(qū)，前海房企應(yīng)積極研究會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，制定最適合公司可持續(xù)發(fā)展的會(huì)計(jì)政策，向管理層提供最佳解決方案。

作為前海開(kāi)發(fā)建設(shè)的主力軍和骨干力量，前海房企仍應(yīng)積極尋找改善公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)路徑，開(kāi)源節(jié)流，將業(yè)績(jī)提升的重點(diǎn)放在各個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)上，通過(guò)有效管控實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，以獲取持續(xù)盈利能力，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。