向 榛

(山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院，山東 濟(jì)南 250100)

交通條件是影響房產(chǎn)市場價格高低的一個非常重要因素，地鐵能夠極大縮短交通時間，提高出行效率；因此相對于其他交通設(shè)施，地鐵對于其周邊區(qū)域住房價格和房租價格的影響更為明顯.董藩等[1]通過研究北京地鐵五號線沿線住宅市場發(fā)現(xiàn)，地鐵站點距離、環(huán)線位置以及南北方位，都是影響住宅市場和房租市場價格的重要因素，并且呈現(xiàn)很大的差異.陳中[2]認(rèn)為地鐵沿線房租的上漲主要源于交通的極大改善.他的調(diào)查表明，深圳地鐵沿線的租房價格在地鐵在建之初就上漲了20%左右，而在地鐵開通之后，房租價格繼續(xù)上漲了15%～25%.趙娜[3]調(diào)查了北京市中心城區(qū)、外城四區(qū)和近郊的房租，發(fā)現(xiàn)在地鐵票價增加后，居住在郊區(qū)的人員有部分搬到了工作地附近居住，地鐵通勤票價和通勤距離的增加，對房租價格具有降低作用.目前已有的研究主要集中在地鐵通勤條件對地鐵周邊房價的影響，針對沿線房租市場影響的不多；即使涉及周邊房租價格的文獻(xiàn)，也大多僅從地鐵建成前后房租差異的角度進(jìn)行對比.

隨著北京城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，外來務(wù)工人員越來越多，已經(jīng)成為北京地鐵沿線房屋租賃的主要群體.在求租住房時，交通成本是求租人考慮的重要因素之一.由于近年來北京房價的迅速增長，北京房租市場的交易價格也隨之攀升,北京市主要的CBD周邊房租已經(jīng)超過大多數(shù)行業(yè)里入職不久人群的經(jīng)濟(jì)承受能力，于是更多的人選擇在離市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū)租房居住.因此交通時間成本開始成為北京普通務(wù)工者租房考慮的重要因素，從而使得地鐵交通線路極大地影響房租價格.筆者仍以北京地鐵5號線為例，從地鐵站點縱向?qū)Ρ群蜋M向?qū)Ρ鹊?個角度，通過定量分析，研究地鐵通勤條件和站點距離對地鐵沿線不同離區(qū)間房租價格的影響情況.

1 樣本的選取

北京地鐵5號線屬于南北走向，南北末端周邊區(qū)域的環(huán)境有所不同.5號線最南端的宋家莊站周邊處于三環(huán)沿線，而北端的天通苑北站一直延伸到五環(huán)開外，北段涵蓋的區(qū)域范圍更廣.因此，筆者選取5號線北段張由自忠路站至天通苑北站具有代表性的4個站點進(jìn)行研究，以站點為中心分別在距離地鐵站<500 m，500～<1 000 m，1 000～<2 000 m和2 000～<3 000 m 4個區(qū)間內(nèi)隨機(jī)挑選居住條件相近的住房樣本.區(qū)間距離根據(jù)百度電子地圖標(biāo)記的最佳路線確定，同一區(qū)域范圍公允價格標(biāo)準(zhǔn)主要參考各大交易平臺掛牌價要價、成交價的公允價均值，其他數(shù)據(jù)也參考部分實地考察的情況.

縱向?qū)Ρ纫允兄行臑閰⒄?、以地鐵站點周邊相同距離區(qū)間的樣本住房租金價格均值做縱向?qū)φ辗治觯瑏硌芯康罔F通勤時間成本對房租價格的影響；橫向?qū)Ρ纫詷颖镜罔F站為參照，分別以距離站點不同的區(qū)間內(nèi)的樣本住房租金均值做橫向?qū)φ辗治?，來研究地鐵站點距離對住房租金價格的影響.因為主要考慮地鐵沿線效應(yīng)對周邊住房租金的影響，因此在選取住房樣本時，為了避免通貨膨脹的影響，考察的是樣本住房同一時間段內(nèi)的租金；為了避免工作地的聚集效應(yīng)和生活設(shè)施效應(yīng)的影響，選取橫向樣本量數(shù)量足以消除聚集效應(yīng)產(chǎn)生的誤差；為了避免因為居住環(huán)境和條件不同而產(chǎn)生的價格差異，樣本住房選取裝修水平和生活設(shè)施相近、房型基本相同的主臥單間或者酒店式公寓單間進(jìn)行對比.

2 地鐵通勤條件對房租價格的影響

通勤條件縱向?qū)Ρ鹊?個地鐵站點分別為天通苑北站、立水橋南站、惠新西街南口站和張自忠路站，從北到南以天安門廣場為參照，4個地鐵站幾乎是垂直于市中心分布，與天安門廣場之間的距離比較直觀，能準(zhǔn)確反映4個地鐵站到市中心的距離.每個地鐵站選取500～<1 000 m 范圍內(nèi)30套居住環(huán)境和條件相近的出租房作為樣本，樣本住房的裝修水平、生活設(shè)施、小區(qū)環(huán)境和周邊工作地聚集程度相近，戶型基本相同.房租均價結(jié)果列于表1.

表1 地鐵通勤條件對站點周邊房租均價的影響Table 1 Impact of Subway Commuting Accessibility on Rental Prices of Realty Peripheral to Stations

注：距離數(shù)據(jù)來源于百度電子地圖；房租價格來源于58同城網(wǎng)和趕集網(wǎng)成交記錄.

從表1可以看出，房租價格與其距市中心距離成負(fù)相關(guān)，距離市中心距離越近，房租價格越高.從天通苑北到立水橋南的區(qū)間，房租價格上漲了4.61元/m2，上漲幅度為4.97%，每接近市中心1 km平均增長0.60個百分點；從立水橋南到惠新西街南口的區(qū)間，房租價格上漲了6.20元/m2，上漲幅度為6.36%，每接近市中心1 km平均增長0.94個百分點；從惠新西街南口到張自忠路的區(qū)間，價格上漲了80.51元/m2，上漲幅度為77.70%，每接近市中心1 km平均增長15.54個百分點.從以上分析可知，在距離市中心25～10 km的地段，房租呈上漲趨勢，但增加并不明顯；在距市中心10～5 km地段，房租價格呈突躍式增長.

因為選取的4個地鐵站的間距比較均勻，從務(wù)工者的交通時間成本上來看，地鐵站之間也比較均勻，但房租價格卻在最后一個階段即距市中心5 km段出現(xiàn)迅猛增長，原因很難從房租的地鐵效應(yīng)來解釋，更多的可能在于越靠近市中心，越無法忽視中心地段房價畸高因素.也就是說距離市中心10 km以內(nèi)房租價格迅猛上漲更多的可能是因為從三環(huán)附近(惠新西街南口地鐵站附近)到二環(huán)內(nèi)(張自忠路站)，房價區(qū)位因素導(dǎo)致的房租價格增長.

為了驗證以上猜測，筆者通過百度地圖測算后進(jìn)行了實地考察，采集了4個地鐵站之間以它們到達(dá)市中心主要工作聚集地通勤時間的數(shù)據(jù)信息.從天通苑北到北京的主要CBD地區(qū)，包括西城區(qū)金融街和東城區(qū)的國貿(mào)，上下班高峰期均不超過1.5 h，4個樣本地鐵站之間的行車時間基本上在11～13 min之間.也就是說，即使從最靠近市中心的張自忠路站出發(fā)，去往2個最主要CBD或者附近的工作地，相對于天通苑北站節(jié)約的交通時間平均也只有30 min左右，而相對于上一站惠新西街南口，節(jié)約時間不超過13 min.因此從通勤者的需求心理推斷，交通時間的縮短不能全部體現(xiàn)惠新西街南口站到張自忠路站房租價格的迅猛上漲原因.

毋庸置疑，越靠近城市中心，房價會呈現(xiàn)大幅上升的趨勢.因此在進(jìn)行地鐵通勤條件縱向分析時，需要排除房價區(qū)位因素的影響.在4個地鐵站橫向距離3 000～<5 000 m范圍內(nèi)各選取30個樣本住房，作為參照組進(jìn)行通勤因素影響的影響凈值分析.這些樣本和對應(yīng)的500～<1 000 m范圍住房樣本基本上處于同一水平位置，除地鐵因素外，其他條件相似.由于參照組樣本和地鐵站距離較遠(yuǎn)，因此客觀上其房租價格受地鐵通勤影響較小.計算這些樣本的房租價格均值，用相應(yīng)500～<1 000 m范圍房租價格減去該均值，即可得到地鐵沿線房租受通勤因素影響的凈值.所得結(jié)果列于表2.

表2 地鐵站沿線房租受到地鐵通勤因素影響的凈值Table 2 Net Value of Rental Prices of Realty Concerning Subway Commuting Accessibility

注：距離數(shù)據(jù)來源于百度電子地圖；房租價格來源于58同城網(wǎng)和趕集網(wǎng)成交記錄.

從表3可以看出，4個站點沿線住房租金受地鐵通勤條件的絕對影響有限，其影響凈值最低貢獻(xiàn)了房租的8.88%，最高也只貢獻(xiàn)了房租的16.20%，這與上文筆者的猜測相吻合.但是由北到南，距離市中心越近，其貢獻(xiàn)率越大，區(qū)間增長率也越快，并在10 km以內(nèi)出現(xiàn)突躍式增長.從天通苑北到立水橋南，凈值的區(qū)間增長率為24.88%，每接近市中心1 km平均增長3.00個百分點；從立水橋南到惠新西街南口，凈值的區(qū)間增長率為28.76%，每接近市中心1 km平均增長4.23個百分點；從惠新西街南口到張自忠路，凈值的區(qū)間增長率為125.13%，每接近市中心1 km平均增長25.03個百分點.由此可見，因地鐵通勤因素影響增值最快的區(qū)間是惠新西街南口站到張自忠路站，越靠近市中心，地鐵通勤條件對房租的影響越大，影響凈值的增長率也越快.

3 地鐵站點距離對房租價格的影響

研究北京地鐵5號線站點距離對房租價格的影響，筆者選取的橫向?qū)Ρ葮颖咀》恐饕性诰嚯x市中心城區(qū)較遠(yuǎn)的比較有代表性的天通苑北和立水橋南地鐵站周邊，原因在于距離市中心相對較近的住房，其一來房租受房價區(qū)位因素的影響遠(yuǎn)超過地鐵通勤因素的影響，二來可供選擇的便捷通勤方式也更加多樣化.

在天通苑北和立水橋南地鐵站周邊，分別選取<500 m，500～<1000 m，1 000～<2 000 m和2 000 ～<3 000 m 4個區(qū)間居住環(huán)境和條件基本相同的各30個住房樣本，進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治?結(jié)果列于表3.

表3 地鐵站點距離對房租價格的影響Table 3 Impact of Subway Station Distance on Realty Rental Prices

注：距離數(shù)據(jù)來源于百度電子地圖；房租價格來源于58同城網(wǎng)和趕集網(wǎng)成交記錄.

從表3可以看出，隨著與地鐵站點距離的增加，房租價格呈現(xiàn)下降趨勢.從<500 m范圍到500～<1 000 m范圍兩區(qū)間房租的變化幅度最大,天通苑北站周邊兩區(qū)間房租下降了23.45%，立水橋南站周邊兩區(qū)間房租下降了41.65%；從500～<1 000 m范圍到1 000～<2 000 m范圍，天通苑北站周邊兩區(qū)間房租下降了5.90%，立水橋南站周邊兩區(qū)間房租下降了4.83%；從1 000～<2 000 m 范圍到2 000～<3 000 m范圍，天通苑北站周邊兩區(qū)間房租下降了9.37%，立水橋南站周邊兩區(qū)間房租下降了9.93%.原因可能在于，500 m以內(nèi)的住房，去往地鐵站完全可以步行，所耗費(fèi)的時間非常短，可以大大減少交通時間成本；而500 m以外，去往地鐵站人時間成本會大幅度增加.不難看出，地鐵站500 m范圍內(nèi)屬于房屋租賃的“黃金區(qū)域”，房租價格受到地鐵交通因素的影響最大，房租增值最多.超過500 m后，房租開始大幅下降，超過1 000 m，下降的幅度逐漸減小.但在2 000～<3 000 m范圍內(nèi)，由地鐵通勤而減少時間成本的功能大幅減弱，房租價格的下降幅度超過了1 000～<2 000 m范圍下降幅度.

4 小結(jié)

北京地鐵5號線沿線和站點周邊房租受地鐵通勤條件和站點距離因素影響的變化結(jié)果表明，地鐵沿線住房租金隨住房與城市中心地鐵交通距離的減小而增加，越靠近市中心增加的幅度越大，增長的速度越快，在10 km以內(nèi)出現(xiàn)突躍式增長；地鐵站點周邊住房租金隨住房與站點之間距離的減少而增加，在距離地鐵站點500 m范圍以內(nèi)，住房平均租金最高，增長速度最快.對于投資房產(chǎn)用于租賃的投資者而言，在居住環(huán)境和條件相近的情況下，選擇地鐵沿線距離市中心10 km以內(nèi)的房產(chǎn)，可為投資者帶來更多的房租增值回報；沿線站點周邊距離地鐵站點500 m以內(nèi)的房產(chǎn)，最有利于投資者，超過地鐵站點2 000 m的住房基本上無法滿足改善交通、縮短通勤時間的需要，不適用于租賃投資.

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