林偉萍

基于政策定調(diào)、預(yù)期差逐步兌現(xiàn)、估值低等優(yōu)勢(shì)，地產(chǎn)股在2018年贏得“開(kāi)門紅”：截至1月11日，2018年房地產(chǎn)板塊累計(jì)上漲7.2%，近九成地產(chǎn)股取得正收益；對(duì)比來(lái)看，2017年全年，房地產(chǎn)板塊僅上漲2.11%。

受益于地產(chǎn)板塊的爆發(fā)，房地產(chǎn)主題基金今年以來(lái)同樣漲勢(shì)喜人，凈值收益穩(wěn)居主題類基金前列?！都t周刊》記者采訪獲悉，早在2017年三季度，機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始布局地產(chǎn)股，并在四季度進(jìn)行加倉(cāng)，其中一二線龍頭地產(chǎn)股是其布局和加倉(cāng)的首選。

政策和業(yè)績(jī)雙驅(qū)動(dòng) 房地產(chǎn)股爆發(fā)

2018年，房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門紅”。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月11日收盤，2018年以來(lái)房地產(chǎn)板塊累計(jì)漲幅7.2%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此波房地產(chǎn)股整體走強(qiáng)：一方面是受當(dāng)前政策預(yù)期松綁刺激，另一方面房地產(chǎn)上市公司2017年業(yè)績(jī)搶眼；此外，相較于港股市場(chǎng)的內(nèi)房股表現(xiàn)，A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)股存在補(bǔ)漲需求。

Wind數(shù)據(jù)顯示，在申萬(wàn)一級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)128只個(gè)股中，91只個(gè)股2017年度漲幅為負(fù)值，占比71.09%。而2018年以來(lái)，截至1月11日，剔除10只停牌個(gè)股，104只個(gè)股實(shí)現(xiàn)上漲，占比88.14%%。其中榮安發(fā)展、泰禾集團(tuán)股價(jià)累計(jì)漲幅均在50%以上，分別高達(dá)60.06%和52.28%，而綠地控股、華夏幸福、萬(wàn)通地產(chǎn)、金地集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、蘇寧環(huán)球等個(gè)股，漲幅也在20%以上。

對(duì)此，龍贏富澤投資總監(jiān)童第軼表示，此波地產(chǎn)股行情表面催化因素是政策放松預(yù)期，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議未再提“房住不炒”、“抑制房地產(chǎn)泡沫”，而轉(zhuǎn)為“長(zhǎng)效機(jī)制”、“差別化調(diào)控”等提法，措辭改變對(duì)應(yīng)的背后邏輯是2018年會(huì)有調(diào)控，同時(shí)也有放松預(yù)期。對(duì)于地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，沒(méi)有利空便是利好。

他同時(shí)指出：“內(nèi)在的支撐因素則是因?yàn)榈禺a(chǎn)股自身性價(jià)比高，即便是經(jīng)過(guò)了這一輪的快速上漲后，萬(wàn)科、保利等地產(chǎn)龍頭的PE也仍然只有10倍左右，而業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)卻超過(guò)20%，PEG只有0.5，具有極高的配置價(jià)值?！?/p>

復(fù)利資本創(chuàng)始人王磊觀點(diǎn)則不同，他指出當(dāng)前地產(chǎn)股的火熱主要還是基于“資產(chǎn)荒”?！皬?017年來(lái)看，幾乎所有被低估的板塊和股票都已經(jīng)輪番上漲一遍，還有各個(gè)細(xì)分行業(yè)的龍頭，很多都出現(xiàn)了股價(jià)翻倍的跡象。這些股票原本是低估的，但是在股價(jià)翻倍之后，它至少已經(jīng)是估值合理了。進(jìn)入2018年，市盈率較低的只剩下銀行、鋼鐵、煤炭和地產(chǎn)等板塊了，銀行在2017年已經(jīng)有了一波比較不錯(cuò)的漲幅，鋼鐵和煤炭在供給側(cè)改革的制度之下，也有可觀的漲幅。相較而言，A股地產(chǎn)股2017年的漲幅卻并不大，于是地產(chǎn)股便在年初成為資金集中火力的目標(biāo)?！?/p>

“除了政策面放松預(yù)期，恒大地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園等港股內(nèi)房股2017年在估值修復(fù)帶動(dòng)下暴漲，而A股地產(chǎn)股幾乎橫盤了一年，存在補(bǔ)漲需求。此外，房地產(chǎn)板塊2017年業(yè)績(jī)表現(xiàn)十分搶眼，也是影響此波行情的重要因素。”珀源基金公司董事長(zhǎng)吳國(guó)平表示。

同時(shí)，從上市房企2017年預(yù)告來(lái)看，多家公司業(yè)績(jī)有望實(shí)現(xiàn)翻番增長(zhǎng)。例如，世榮兆業(yè)2017年業(yè)績(jī)預(yù)告中稱，預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)約8.3億元～8.76億元，同比增長(zhǎng)786.46%～835.59%；榮豐控股預(yù)計(jì)2017年全年凈利潤(rùn)約700萬(wàn)元～1300萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)117.10%～131.76%；中洲控股預(yù)計(jì)2017年全年凈利潤(rùn)約5.21億元～6.51億元，同比增長(zhǎng)100%～150%。

主題基金收益領(lǐng)先 去年三季度已提前布局

在房地產(chǎn)股全面上漲的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)主題基金表現(xiàn)突出。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月11日，開(kāi)放式基金凈值漲幅排名前十的基金產(chǎn)品中，房地產(chǎn)主題基金占據(jù)了8個(gè)席位。而具體到118只房地產(chǎn)行業(yè)主題基金來(lái)看，2018年以來(lái)，僅有1只基金沒(méi)能取得正收益，7只基金取得10%以上的正收益。其中，萬(wàn)家宏觀擇時(shí)多策略以12.24%的凈值漲幅高居開(kāi)放式基金榜首。

就主動(dòng)型房地產(chǎn)主題基金來(lái)看，萬(wàn)家基金無(wú)疑是此波房地產(chǎn)行情的最大贏家，旗下4款產(chǎn)品躋身前十，分別為萬(wàn)家宏觀擇多策略、萬(wàn)家新利、萬(wàn)家精選和萬(wàn)家瑞興，截至1月11日收盤，2018年以來(lái)凈值漲幅分別為12.24%、10.41%、10.02%和9.54%。光大保德信旗下的光大中國(guó)制造2025和光大優(yōu)勢(shì)分別以11.19%和9.68%的凈值漲幅分別第二位和第七位。此外，長(zhǎng)安產(chǎn)業(yè)精選A、長(zhǎng)安產(chǎn)業(yè)精選C、金元順安新經(jīng)濟(jì)主題以及東吳阿爾法，2018年以來(lái)凈值漲幅均在9%以上。

具體來(lái)看，在2018年以來(lái)凈值收益排名前十的主動(dòng)型房地產(chǎn)主題基金中，萬(wàn)家基金旗下4只基金和光大保德信旗下的2只基金在2017年三季度就已經(jīng)將房地產(chǎn)作為第一大重倉(cāng)行業(yè)。三季度末，萬(wàn)家宏觀擇時(shí)多策略、萬(wàn)家精選、萬(wàn)家新利和萬(wàn)家瑞興所持的房地產(chǎn)股票，占其股票市值占比分別為53.63%、46.58%、41.79%和38.93%。光大中國(guó)制造2025和光大優(yōu)勢(shì)所持的房地產(chǎn)股票，占其股票市值占比分別為46.94%和38.25%。

萬(wàn)家瑞興基金經(jīng)理、萬(wàn)家成長(zhǎng)優(yōu)選擬任基金經(jīng)理李文賓在接受記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前地產(chǎn)依然是決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)的核心因素，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了“嚴(yán)控總量，但結(jié)構(gòu)變化”的階段，“換句話說(shuō)就是行業(yè)總體蛋糕沒(méi)有變大，但龍頭企業(yè)分的更多了，這點(diǎn)從龍頭企業(yè)的銷售面積和拿地情況都可以清晰地看到?！?/p>

李文賓進(jìn)一步解釋，2017年，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了非常有趣和顯著的變化：第一，中央和地方政府不斷強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)采取長(zhǎng)效機(jī)制，通過(guò)推動(dòng)長(zhǎng)租等方式化解需求難題，地產(chǎn)行業(yè)步入“嚴(yán)控總量”的階段；第二，本輪較為嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控周期步入中后期，無(wú)論從銷售、庫(kù)存還是拿地來(lái)看，2017年下半年都出現(xiàn)了一些積極的變化；第三，產(chǎn)業(yè)政策和趨勢(shì)有利于龍頭企業(yè)，較低的集中度也不利于政策貫徹和執(zhí)行。“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，龍頭企業(yè)的優(yōu)勢(shì)將會(huì)逐步擴(kuò)大，同時(shí)地產(chǎn)板塊估值橫向比較也較低?！?/p>

統(tǒng)計(jì)顯示，就所持房地產(chǎn)個(gè)股來(lái)看，萬(wàn)科A可謂是“標(biāo)配”，在上述排名前十的主動(dòng)型房地產(chǎn)主題基金中，9只產(chǎn)品前十大重倉(cāng)股中均有萬(wàn)科A的身影。同樣，保利地產(chǎn)的出鏡率也非常高，6只基金產(chǎn)品的前十大重倉(cāng)股中均有其身影。此外，華夏幸福在萬(wàn)家基金旗下4只基金中均以第一重倉(cāng)股出現(xiàn)，榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)、新城控股、華聯(lián)控股、信達(dá)地產(chǎn)等房地產(chǎn)股票亦受到基金青睞。

地產(chǎn)股行情或分化，龍頭股強(qiáng)者恒強(qiáng)

當(dāng)前地產(chǎn)股行情已經(jīng)從一線地產(chǎn)龍頭股向二三線龍頭地產(chǎn)股蔓延。對(duì)于地產(chǎn)股的后續(xù)機(jī)會(huì)，業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)不一。

李文賓表示，2017年下半年萬(wàn)科、保利、新城控股等龍頭企業(yè)股價(jià)表現(xiàn)較為出色，進(jìn)入2018年以后，行情從一線地產(chǎn)股向二線龍頭地產(chǎn)股蔓延。他分析說(shuō)：“2017年底以來(lái)，已經(jīng)陸續(xù)有部分核心二線城市放開(kāi)地產(chǎn)限購(gòu)政策，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)于本輪地產(chǎn)去庫(kù)存取得豐厚成果的核心二線城市放開(kāi)限購(gòu)是較大概率的事，所以我們對(duì)2018年地產(chǎn)銷售和投資并不悲觀，從這點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，2018年地產(chǎn)板塊基本面趨好，和2017年有本質(zhì)區(qū)別。從擇股上來(lái)說(shuō)，我們還是看好龍頭企業(yè)不變，未來(lái)會(huì)結(jié)合估值、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素，進(jìn)行靈活結(jié)構(gòu)性調(diào)整?！?/p>

華商基金李雙全則指出，目前來(lái)看，地產(chǎn)股安全邊際相對(duì)較高。長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)會(huì)發(fā)生分化，一些有品質(zhì)的、資金成本低的公司會(huì)更有優(yōu)勢(shì)?！皬男枨蠖丝?，目前全國(guó)庫(kù)存去化周期15個(gè)月左右，低庫(kù)存導(dǎo)致短期需求難以全面放松。因此，從2017年支持自住到2018年支持剛需、改善，調(diào)控更有針對(duì)性，保障合理需求，雖然不代表政策轉(zhuǎn)向，但有利于支撐行業(yè)銷售。從供給端看，低庫(kù)存導(dǎo)致價(jià)格上行風(fēng)險(xiǎn)大，供需凍結(jié)的流動(dòng)性限制措施或?yàn)槎唐谛袨?。在集中度提升的大背景下，龍頭企業(yè)或更加受益?！?/p>

“估值提升，加上銷售和業(yè)績(jī)的雙增長(zhǎng)，很多龍頭股票股價(jià)翻倍是沒(méi)有問(wèn)題的。”前海云溪基金經(jīng)理陽(yáng)勇在接受記者采訪時(shí)直言。他表示，當(dāng)期暴漲的地產(chǎn)龍頭股，漲得還是比較合理的，因?yàn)檎麄€(gè)地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整的過(guò)程，市場(chǎng)份額不斷向龍頭公司集中。此外，地產(chǎn)龍頭股，尤其是行業(yè)排名前十的個(gè)股，企業(yè)營(yíng)收增幅能達(dá)到50%以上，這相較其他很多行業(yè)都是有明顯優(yōu)勢(shì)的。另一方面，他認(rèn)為在第一波行情后，地產(chǎn)股可能會(huì)走向分化，對(duì)于那些市銷率較低的地產(chǎn)龍頭股，投資者還有第二輪的參與機(jī)會(huì)。

不過(guò)，在吳國(guó)平看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)板塊的看法還是有分化的：一些小的地產(chǎn)公司這段時(shí)間雖然也出現(xiàn)了補(bǔ)漲，但更多的是一種超跌反彈；真正漲得不錯(cuò)、有創(chuàng)新高態(tài)勢(shì)的公司還是保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A等龍頭房企。這也從側(cè)面說(shuō)明，市場(chǎng)認(rèn)為地產(chǎn)板塊最大的機(jī)會(huì)在于龍頭企業(yè)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，未來(lái)他們的市場(chǎng)占有率有望進(jìn)一步得到大幅提升。