何艷

地產(chǎn)股成為2018年“春播”行情的實(shí)力主角。截至1月10日，房地產(chǎn)板塊以超過(guò)6%的漲幅位居申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)之首。個(gè)股方面，剔除新股影響，股價(jià)漲幅前10名的公司中，地產(chǎn)股占據(jù)了4個(gè)席位。在7個(gè)交易日中，泰禾集團(tuán)、榮安地產(chǎn)漲幅均超過(guò)50%，成為A股中漲幅最大的前2只個(gè)股，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)的股價(jià)也是不斷創(chuàng)階段新高。

伴隨著近期地產(chǎn)股的強(qiáng)勢(shì)上漲，樓市新政也接連出臺(tái)，放松限購(gòu)、“租房落戶”成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。在分類調(diào)控下，地產(chǎn)股投資或?qū)⒊尸F(xiàn)出新特點(diǎn)，而在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制作用下，共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉意義凸顯。

地產(chǎn)分類調(diào)控 主力資金持續(xù)流入

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！?017年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)政策一直堅(jiān)持居住屬性，調(diào)控從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購(gòu)、限貸、限售疊加土地拍賣，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。然而就在去年年底，部分城市卻又以分類調(diào)控去庫(kù)存理由松綁限購(gòu)，如武漢、南京就對(duì)外地人才給予了購(gòu)房資格。而新年剛過(guò)，2018年有關(guān)房地產(chǎn)的第一個(gè)消息就是合肥、蘭州等地取消了限價(jià)，隨后青島、天津等城市“租房落戶”政策也緊跟腳步。“分類調(diào)控，保障改善型需求，意味著樓市高壓政策出現(xiàn)松動(dòng)?！敝?cái)經(jīng)博主釋老毛對(duì)《紅周刊》記者表示。

一級(jí)市場(chǎng)部分地區(qū)的調(diào)控政策剛有所松動(dòng)，二級(jí)市場(chǎng)主力資金就已大舉買入地產(chǎn)股。從Wind數(shù)據(jù)的資金流向來(lái)看，截至1月10日，在20個(gè)交易日內(nèi)，申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中的房地產(chǎn)行業(yè)居資金主力凈流入額首位，流入金額達(dá)383318.57萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于凈流入額居第2位的食品飲料行業(yè)凈流入114320.12萬(wàn)元的數(shù)額。其中，上實(shí)發(fā)展、中南建設(shè)、光明地產(chǎn)、綠地控股等為代表的9家地產(chǎn)公司資金連續(xù)流入天數(shù)超過(guò)5天（見(jiàn)表1）。

其實(shí)，除了近期主力資金的極力做多，早在2017年三季報(bào)時(shí)，陽(yáng)光私募基金就已明顯加倉(cāng)地產(chǎn)股。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，在陽(yáng)光私募整體持股比例變動(dòng)超過(guò)1%的行業(yè)中，地產(chǎn)股增持比例位列第3位。而若考慮四季度地產(chǎn)股的表現(xiàn)，則這部分先知先覺(jué)的力量持股市值增長(zhǎng)額高達(dá)666875.67萬(wàn)元。個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，近期漲幅較大的泰禾集團(tuán)、沙河股份、新城控股等個(gè)股就赫然在列，且被增持比例較大。

對(duì)于各地地產(chǎn)政策的最新變化，釋老毛從市場(chǎng)的角度作出了分析。他認(rèn)為，“分類調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)重回漲價(jià)通道，這是必然的。今年中國(guó)的政策組合拳可能是收緊基建，松動(dòng)地產(chǎn)。國(guó)家給經(jīng)濟(jì)托底，實(shí)施積極的財(cái)政政策，也就是政府花錢開(kāi)展大基建+PPP。目前，PPP新政出臺(tái)，確定收縮，很多基建項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始砍了。因?yàn)檎ㄥX，沒(méi)錢只能舉債，地方債的問(wèn)題，按住葫蘆浮起瓢，結(jié)果中央發(fā)現(xiàn)，原來(lái)相比房地產(chǎn)，地方債才是‘灰犀牛。今年是十九大之后的開(kāi)局年，新一輪‘政經(jīng)周期啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)不求快速也不能熄火，金融風(fēng)險(xiǎn)更是不容閃失。能補(bǔ)上PPP這塊缺口的只有房地產(chǎn)。政府支出與民間投資，PPP與房地產(chǎn)，存在著一個(gè)微妙的蹺蹺板?！贬尷厦J(rèn)為，2018年房地產(chǎn)投資增速將會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，不會(huì)出現(xiàn)暴漲，也不會(huì)出現(xiàn)大幅地滑坡。

大房企“鉆石時(shí)代”

小房企“廢鐵時(shí)代”

2017年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)6.9%左右，宏觀經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)好于預(yù)期，在此背景下，上市房企銷售數(shù)據(jù)靚麗。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，共有31家上市房企公布2017年銷售業(yè)績(jī)，這些企業(yè)全年銷售額合計(jì)高達(dá)33758億元，相比2016年上漲54%。其中，碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家企業(yè)銷售額超過(guò)5000億元，融創(chuàng)中國(guó)銷售額達(dá)到3652.6億元。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年16家房企躋身銷售額千億俱樂(lè)部，144家房企躋身百億軍團(tuán)，市場(chǎng)份額超過(guò)60%，行業(yè)集中度加速提升。

除了業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)以外，地產(chǎn)股估值目前也被市場(chǎng)認(rèn)為是價(jià)值洼地之一。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)市盈率中值為19.8倍，僅次于銀行、鋼鐵、采掘，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)估值都處于歷史底部區(qū)域。釋老毛表示，“地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著大公司的鉆石時(shí)代，既有業(yè)績(jī)提升，也有估值提升，從2017年的數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售增長(zhǎng)非?？?，所有房地產(chǎn)巨頭的銷售額和現(xiàn)金流非常好。房地產(chǎn)行業(yè)集中度迅速提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)，即便增量放緩的情況下，存量也存在大魚(yú)吃小魚(yú)的趨勢(shì)。香港內(nèi)房股漲了幾倍，這不僅僅是一個(gè)估值提升的問(wèn)題，而是一個(gè)完美的戴維斯雙擊”。

釋老毛進(jìn)一步解釋道，“在這個(gè)房地產(chǎn)高度分化的時(shí)代，大房企迎來(lái)‘鉆石時(shí)代，小房企迎來(lái)被淘汰的‘廢鐵時(shí)代，投資地產(chǎn)股一定要買龍頭，買大房企，強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯。A股地產(chǎn)原來(lái)的是‘招保萬(wàn)金，港股就是‘恒碧融。此外就是一些積極進(jìn)取的二線房企，有望從地方走向全國(guó)，由二線沖上一線”。

對(duì)此，他給記者舉了個(gè)生動(dòng)的例子。例如最近被炒成妖股的泰禾集團(tuán)，不僅僅是因?yàn)槎麻L(zhǎng)夸口2018年將實(shí)現(xiàn)銷售額2000億，實(shí)際上公司2017年銷售額已經(jīng)完成了1000億，而它的市值此前只有區(qū)區(qū)200多億，這顯然是極度低估的。還有整體上市的魯能地產(chǎn)，2017年銷售額也達(dá)到了1000億，價(jià)值3000多億，但是它的上市平臺(tái)廣宇發(fā)展才200多億市值，市銷率只有0.3，真實(shí)市盈率不足10倍，低估也是顯而易見(jiàn)的。此外還有陽(yáng)光城、新城控股等銳意進(jìn)取的二線房企，實(shí)際上相對(duì)于它們的銷售額，市值被市場(chǎng)低估了，都有望沖到一線或準(zhǔn)一線。

房屋租賃配套金融工具迎實(shí)質(zhì)利好

此輪地產(chǎn)政策主要針對(duì)二三線城市進(jìn)行精準(zhǔn)分類調(diào)控，因城施策。國(guó)金證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張斌認(rèn)為，“目前一線城市政策最嚴(yán)，放松可能性不大，但是政策邊際效益遞減”。在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制作用下，房屋租賃備受關(guān)注。

“十九大”明確提出“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”等，將長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)向前推進(jìn)。2017年12月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)2018年工作任務(wù)作出部署，表示加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

“關(guān)于租賃房，這個(gè)主要是政府在賣地的時(shí)候強(qiáng)制要求的，必須開(kāi)發(fā)商自持，物業(yè)只租不賣。從開(kāi)發(fā)商本意和市場(chǎng)需求來(lái)看，更愿意開(kāi)發(fā)商品房銷售，因?yàn)樽夥恐苻D(zhuǎn)率太低，回款太慢。所以要想發(fā)展租賃房市場(chǎng)，必須有大量的財(cái)政和金融工具配套，不是拍拍腦袋說(shuō)發(fā)展就能發(fā)展起來(lái)的。一個(gè)城市每年的建設(shè)用地指標(biāo)是有限的，供應(yīng)的租賃房多，就會(huì)擠占商品房的比例，所以租賃房主要是滿足多層次的居住需求，而不是打壓房?jī)r(jià)?；旧希袊?guó)未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的設(shè)計(jì)，建立一個(gè)租售并舉的二元平行市場(chǎng)，能夠給居民以一個(gè)從租房到買房的奮斗階梯：公租房-市場(chǎng)租房-保障房-商品房。完全產(chǎn)權(quán)的商品房是一個(gè)城市家庭為居住而奮斗的終極目標(biāo)?！贬尷厦珜?duì)記者闡述道。

目前，住建部已會(huì)同相關(guān)部門選取廣州、深圳、杭州等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)單位。同時(shí)，2017年10月，保利地產(chǎn)首單租賃REITs獲批，開(kāi)啟租賃資產(chǎn)證券化新篇章。對(duì)此，釋老毛解釋，“房地產(chǎn)是一個(gè)高杠桿行業(yè)，負(fù)債和財(cái)務(wù)成本是個(gè)非常重要的問(wèn)題，困擾很多中小房企，導(dǎo)致其被淘汰和吞并。住房租賃證券化作為創(chuàng)新性業(yè)務(wù)，主要是為了解決住房租賃周轉(zhuǎn)率過(guò)低，ROE太低的問(wèn)題，賣一套房子幾個(gè)月就回款了，租一套房子要幾十年才能收回成本，所以通過(guò)證券化的方法來(lái)促進(jìn)資金融通流轉(zhuǎn)。未來(lái)可能大力發(fā)展REITs等金融工具，這也是各國(guó)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的慣例，否則租賃市場(chǎng)是很難發(fā)展壯大的。如果大力發(fā)展REITs，對(duì)于很多大房企，特別是自持物業(yè)，還有商業(yè)地產(chǎn)，都會(huì)構(gòu)成實(shí)質(zhì)利好”。不過(guò)，他也同時(shí)表示，目前這個(gè)業(yè)務(wù)還只是個(gè)概念，急需落地，在所有的房企當(dāng)中占比極小，幾乎可以忽略不計(jì)。

雖然短期內(nèi)租賃業(yè)務(wù)尚處于概念炒作階段，但從市場(chǎng)趨勢(shì)看，租賃作為政策鼓勵(lì)的房地產(chǎn)發(fā)展方向，其相關(guān)配套設(shè)施不斷完善或?qū)⒊蔀榇髣?shì)所趨。2017年11月，建行、工行等相繼發(fā)布個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品等，建行深圳分行與華潤(rùn)、恒大、碧桂園等11家房地產(chǎn)公司舉行了住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式。截至目前，國(guó)有五大行中已經(jīng)有工行、中行、建行和交行四家與房企及住房租賃平臺(tái)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。以銀行為代表的資金方進(jìn)入市場(chǎng)，有利于解決開(kāi)發(fā)商前期投入資金較多，回收期較長(zhǎng)等問(wèn)題。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，據(jù)Wind概念板塊分類，目前A股合計(jì)13家公司涉足房屋租賃，其中不乏地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科A和保利地產(chǎn)等企業(yè)。世聯(lián)行作為長(zhǎng)租公寓龍頭，公司早在2016年已大規(guī)模布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，“世聯(lián)紅璞”當(dāng)前已進(jìn)駐全國(guó)近30個(gè)城市，簽約房源數(shù)達(dá)6萬(wàn)間，其中約4萬(wàn)間在運(yùn)營(yíng)，在廣州、杭州、武漢等城市市場(chǎng)份額第一。近期公司17.3 億元可轉(zhuǎn)債獲批，將專門用于長(zhǎng)租公寓建設(shè)。