吳華麗

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題，文章采用案例分析方法，分別從土地增值稅征稅范圍、銷售收入、扣除項(xiàng)目以及稅收優(yōu)惠四個(gè)方面送行籌劃，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見納稅項(xiàng)目提出了具體可行的節(jié)稅方法，以期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供借鑒和參考。

土地增值稅

稅收籌劃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。對(duì)土地增值稅進(jìn)行必要的納稅籌劃，是實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)、保持房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展的有效途徑。

土地增值稅基本要素

（1）納稅人：土地增值稅的納稅人是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、地上建附著轉(zhuǎn)讓的個(gè)人或單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅的最主要的納稅人。

（2）稅率：土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

（3）應(yīng)納稅額：（轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入一規(guī)定扣除項(xiàng)目金額）×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃具體方法

（1）從土地增值稅征稅范圍出發(fā)進(jìn)行納稅籌劃

1.變銷售為出租、投資聯(lián)營(yíng)

房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)變銷售為出租，由于未發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，僅需就租金收入繳納較低的增值稅和房產(chǎn)稅。稅法還規(guī)定，將房產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)時(shí)，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以房產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，則免征土地增值稅。

案例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)建設(shè)的一棟寫字樓轉(zhuǎn)讓給B公司做辦公樓，轉(zhuǎn)讓價(jià)6000萬，開發(fā)成本4000萬元，對(duì)于該項(xiàng)交易，A房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

籌劃方案：A房產(chǎn)開發(fā)公司將該寫字樓作價(jià)6000萬元，作為實(shí)物資本投入B公司。經(jīng)產(chǎn)權(quán)過戶到B公司之后，再將原A公司的所占股權(quán)以6000萬元平價(jià)轉(zhuǎn)讓給B公司。

籌劃結(jié)果：該項(xiàng)投資人股，免征土地增值稅。

2.利用合作建房籌劃

稅法規(guī)定，一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用該項(xiàng)優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)得一塊土地使用權(quán)準(zhǔn)備開發(fā)房產(chǎn)前，找到最終客戶與其協(xié)商合作建房，但不進(jìn)行房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，以達(dá)到合理避稅、實(shí)現(xiàn)房企和出資方雙贏的局面。

3.利用代建房籌劃

代建房方式是指房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂合同與客戶確定合作關(guān)系，以受其委托的名義開發(fā)房地產(chǎn)，待房屋建成后，房地產(chǎn)企業(yè)只向客戶收取一定的勞務(wù)收入。由于代建房屋并未發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需繳納土地增值稅。

案例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一棟寫字樓，一部分自用，一部分?jǐn)M銷售給B公司。銷售給B公司部分的寫字樓擬售價(jià)5000萬元。該項(xiàng)擬銷售交易中，A房地產(chǎn)開發(fā)公司需要就其銷售給B公司部分繳納土地增值稅。

籌劃方案：A房地產(chǎn)開發(fā)公司與B公司簽署一份合作建房合同，由A公司出地，B公司支付寫字樓建造成本3000萬元，另給A公司建房手續(xù)費(fèi)2000萬元。建成后雙方按約定比例分成自用。

籌劃結(jié)果：A公司仍取得收入5000萬元，根據(jù)文件規(guī)定，可以享受免交土地增值稅的優(yōu)惠政策。

（2）從銷售收入出發(fā)進(jìn)行納稅籌劃

1.訂立不同銷售合同，分別確認(rèn)收入。

案例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)（不含稅）為1000萬元，包括出售房屋800萬元和裝修房屋200萬元，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目總額為600萬元。

籌劃方案：對(duì)精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目，分別與客戶簽訂毛坯房銷售合同和裝修合同，對(duì)銷售毛坯房收入計(jì)繳土地增值稅，而裝修收入則無需繳納土地增值稅。

籌劃結(jié)果：銷售收入總額并沒有減少，但將銷售收入分為毛坯房銷售收入和精裝修收入后，應(yīng)納土地增值稅減少了，收益非常明顯。

2.增加中間銷售環(huán)節(jié)，分散銷售收入。

案例：A房產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓一塊土地給B房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地開發(fā)，轉(zhuǎn)讓價(jià)6000萬元，可扣除項(xiàng)目為2330萬元。

籌劃方案：考慮增加中間環(huán)節(jié)，分散應(yīng)稅收入。A公司將土地以4000萬元轉(zhuǎn)讓給其子公司，由該子公司再將土地以6000萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給B公司。

籌劃結(jié)果：A公司籌劃前繳納土地增值稅1485.5萬元，籌劃后A公司及其子公司應(yīng)納土地增值稅1102萬元，可以節(jié)稅356.5萬元。

（3）從扣除項(xiàng)目出發(fā)進(jìn)行納稅籌劃

1.適當(dāng)增補(bǔ)額外項(xiàng)目，降低增值額。

案例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一項(xiàng)10萬平米普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)，正處于成本用結(jié)算階段。該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)可扣除項(xiàng)目為10115萬元，預(yù)計(jì)銷售收入為13000萬元。A公司在原有項(xiàng)目基本完工，經(jīng)測(cè)算，土地增值率為28.52%。

籌劃方案：A公司可以通過增建綠化帶健身器械，增設(shè)停車雨棚，等方式增加投入成本750萬元，使得增值率降到19.65%，免征土地增值稅。

籌劃結(jié)果：較籌劃前增加成本750萬元，但免征土地增值稅865.50萬元，實(shí)際節(jié)約資金115. 50萬元。

2.合理籌劃代收費(fèi)用，增加成本。

案例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司出售樓房，售價(jià)5000萬元，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為3000萬元，代收費(fèi)用500萬元。

籌劃方案：分別就是否將代收費(fèi)用計(jì)人房產(chǎn)銷售價(jià)格，分兩種方案對(duì)比分析。方案一將代收費(fèi)用單獨(dú)核算，方案二將代收費(fèi)用并人房?jī)r(jià)核算，哪種方案繳稅少，就選取哪種方案。

籌劃結(jié)果：方案一與方案二中增值額是不變的，但方案二將代收費(fèi)用并人房?jī)r(jià)會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額，對(duì)A房地產(chǎn)公司更加有利。

3.巧妙安排利息費(fèi)用支出。

案例：A房地產(chǎn)公司開發(fā)某項(xiàng)目取得土地使用權(quán)，支付金額2000萬元，開發(fā)成本4000萬元。開發(fā)過程中獲銀行貸款2000萬元，貸款利率7%。如果貸款為5000萬元，貸款利率不變，對(duì)利息支出如何安排。

籌劃方案：根據(jù)規(guī)定，利息費(fèi)用支出的計(jì)算有兩種方法。方案一為據(jù)實(shí)扣除：即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%+允許扣除的利息費(fèi)用；方案二在10%以內(nèi)限額扣除：即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。本案例中，貸款金額為2000萬元，方案一扣除方式下的開發(fā)費(fèi)用金額為440萬元；方案二扣除方式下開發(fā)費(fèi)用金額為600萬元。

籌劃結(jié)果：方案二比方案一多列費(fèi)用160萬元，能夠增加A房地產(chǎn)公司可扣除項(xiàng)目金額，有利于降低土地增值稅稅額，因此在此案例中，應(yīng)該選擇方案二。

（4）從土地增值稅稅收優(yōu)惠出發(fā)進(jìn)行納稅籌劃

稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的稅率20%就是納稅臨界點(diǎn)。

A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，該批住宅以2410萬元的價(jià)格出售。按規(guī)定可扣除費(fèi)用為2000萬。

籌劃方案：將該批住宅的出售價(jià)格適當(dāng)降低。例如從2410萬元降低到2370萬元，可以將增值率控制到稅收臨界點(diǎn)20%以內(nèi)，從而可以享受土地增值稅稅收優(yōu)惠。

籌劃結(jié)果：雖然價(jià)格降低了40萬元，但是土地增值稅卻從129萬元降低到了O，通過籌劃，節(jié)約資金89萬元。同時(shí)，價(jià)格有所降低，更加有利于提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

結(jié)語

本文對(duì)土地增值稅的稅收籌劃分別從征稅范圍、銷售收入、扣除項(xiàng)目金額、稅收優(yōu)惠四個(gè)方面進(jìn)行案例分析。希望通過對(duì)這些稅務(wù)問題的分析，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理稅收籌劃提供有益的參考。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜，在實(shí)際工作中尚需結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，理論與實(shí)際結(jié)合，才能更好做好稅收籌劃工作。

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