劉復煜

本文收集31個省、自治區(qū)、直轄市的面板數(shù)據(jù)，在建立PAVR模型的基礎(chǔ)上運用脈沖響應、方差分解的分析方法，對中國房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟之間的聯(lián)系進行實證分析。結(jié)果表明：房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟之間存在著正反饋機制，其中GDP對房地產(chǎn)價格的影響最大。這表明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是離不開良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境的支撐的，宏觀經(jīng)濟的增長對房地產(chǎn)價格的上升起著決定性作用。

PVAR模型 脈沖響應

方差分解 房地產(chǎn)價格 宏觀經(jīng)濟

引言

房地產(chǎn)行業(yè)在中國屬于第三產(chǎn)業(yè)，在為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要物質(zhì)基礎(chǔ)的同時，在很大程度上改善了人們的生活與居住的條件，為社會經(jīng)濟發(fā)展做出了重要貢獻。然而，受房地產(chǎn)影響的產(chǎn)業(yè)眾多，房地產(chǎn)價格的波動必將導致其上下游產(chǎn)業(yè)如機械、建材、鋼鐵、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的需求發(fā)生變化。目前，房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時也出現(xiàn)了一些較為嚴重的問題，比如房價波動較大、市場供需不均衡以及地區(qū)發(fā)展嚴重失衡等現(xiàn)象，給國家的社會經(jīng)濟發(fā)展帶來了沖擊。因此，正確認識我國房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟之間的聯(lián)系，才能更好地穩(wěn)定我國的社會經(jīng)濟發(fā)展。

文獻綜述

中外學者對房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟變量間額關(guān)系做出了較多的研究。金德爾伯格（2000）研究發(fā)現(xiàn)，從17世紀到20世紀90年代，全球范圍內(nèi)共出現(xiàn)過42次重要的經(jīng)濟與金融危機，其中21次與房價暴跌或暴漲有關(guān)。Demary（2009）利用結(jié)構(gòu)向量自回歸SVAR模型研究了10個OECD國家房地產(chǎn)價格與通貨膨脹率、產(chǎn)出及利率的關(guān)系，指出貨幣沖擊與產(chǎn)出沖擊對房地產(chǎn)價格有影響，另一方面房地產(chǎn)價格沖擊對宏觀經(jīng)濟主要變量也有一定的作用。Malpezzi和Wachter（2005）對美國房地產(chǎn)價格波動進行研究，發(fā)現(xiàn)投機需求是房價波動的主要因素，特別是房地產(chǎn)供給越是缺乏彈性，投機需求對于房價的影響也就越大。

近年來我國經(jīng)濟學界對房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)研究也日漸增多。郭娜和翟光宇（2011）通過結(jié)構(gòu)向量自回歸模型，探討了房地產(chǎn)價格與利率之間的互動關(guān)系，發(fā)現(xiàn)利率不能有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格，而房地產(chǎn)價格的波動對利率卻有顯著的正向影響。崔光燦（2009）運用GMM估計方法，對我國1995-2006年31個省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)價格進行分析，認為房地產(chǎn)價格明顯受利率和通貨膨脹率的影響，而房地產(chǎn)供給、收入等宏觀經(jīng)濟變量在中長期決定了房地產(chǎn)價格。本文在已有研究的基礎(chǔ)上，利用我國1999年至2015年31個省、自治區(qū)、直轄市的數(shù)據(jù)，應用包擴各地區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、各地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、各地區(qū)商品房平均價格以及銀行貸款利率，運用面板數(shù)據(jù)向量自回歸（PVAR）模型分析各種宏觀經(jīng)濟波動與房地產(chǎn)價格之間的聯(lián)系，研究房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟主要變量之間的動態(tài)關(guān)系。

實證模型與變量

（1）模型的選取

在計量模型上，本文采用面板數(shù)據(jù)向量自回歸（Panel Data VectorAutoregression， PVAR）模型進行研究。

本文采用一階滯后回歸的PVAR模型，模型如下：

其中，是基于面板數(shù)據(jù)的4xl的變量向量，i代表各省市自治區(qū)，t代表年份， 是4×1的系數(shù)矩陣，αit是4×1的個體效應向量，γt是時間效應向量。其中隨機干擾項μit滿足

（2）數(shù)據(jù)說明

本文重點分析房地產(chǎn)價格和宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系，同時加入利率和人均可支配收入作為控制變量。在選擇研究變量時，參考國內(nèi)外文獻及我國實際情況，具體選取如下：

商品房平均銷售價格（Price），反映房地產(chǎn)價格的指標。我國當前房地產(chǎn)交易以一手商品房為主，商品房平均銷售價格能反映各地的房地產(chǎn)價格的情況。

人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），反映宏觀經(jīng)濟的重要指標，經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)有重要的互動影響。

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（Incomes），我國房地產(chǎn)市場主要集中在城鎮(zhèn)，故選取城鎮(zhèn)居民平均可支配收入作為影響房地產(chǎn)需求的變量。

1-3年貸款基準利率（r），該變量主要作為影響房地產(chǎn)供給和需求的變量。

數(shù)據(jù)主要來源于中國統(tǒng)計年鑒、中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫、中國人民銀行網(wǎng)站。其中人均國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來自中國統(tǒng)計年鑒，商品房平均銷售價格來自中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫，1-3年貸款基準利率來自于中國人民銀行網(wǎng)站。

實證分析

利用人均國民生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、銀行貸款利率等宏觀經(jīng)濟變量來分析房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟之間的聯(lián)系。首先，對各個變量序列進行平穩(wěn)性檢驗；其次，運用PVAR模型分析各個變量間的影響因素；最后，采用脈沖響應函數(shù)和方差分解法進一步分析房地產(chǎn)價格與各因素之間的相互作用及影響程度。

（1）數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性與協(xié)整檢驗

目前，在向量自回歸模型構(gòu)建過程中，如何對模型估計是關(guān)鍵。由于面板數(shù)據(jù)是時間序列性質(zhì)，需要考慮數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，否則，對不平穩(wěn)變量進行VAR估計會造成偽回歸的結(jié)果，不能準確反映變量之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系；本文在權(quán)衡各類面板單位根檢驗方法的優(yōu)缺點之后，決定采取IPS檢驗和LLC檢驗兩種方法考察主要變量的平穩(wěn)性。

平穩(wěn)性檢驗結(jié)果表明人均國民生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以及商品房平均銷售價格數(shù)據(jù)都是同階單整的，所以可以進行面板協(xié)整檢驗。

從協(xié)整檢驗的結(jié)果我們可以看出，這三個變量兩兩之間都在1%的顯著性條件下存在協(xié)整關(guān)系。

（2） PVAR模型估計結(jié)果

在做計量檢驗之前，為了消除模型個體效應對各個變量進行前向差分，隨后用廣義矩估計（GMM）對參數(shù)進行估計。對四個變量進行PVAR模型估計的結(jié)果見表1。

由模型估計結(jié)果可以得出：房地產(chǎn)價格對GDP的動態(tài)反應為正值0.2145。這說明我國經(jīng)濟在高速增長的同時也促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展離不開宏觀經(jīng)濟的支持。人均國民生產(chǎn)總值是衡量經(jīng)濟發(fā)展狀況的重要指標，更能夠反應一個地區(qū)真實的經(jīng)濟發(fā)展水平。隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，人們對商品房的需求也大大增加。通過分析可以得出，宏觀經(jīng)濟的增長確實影響著房地產(chǎn)價格，所以商品房價格和GDP呈正相關(guān)關(guān)系是合理的。

從GDP的角度來分析，表1中房地產(chǎn)價格對GDP的影響是正的，這說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會反過來影響、推動經(jīng)濟的發(fā)展。這也證明經(jīng)濟的增長與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之間存在正反饋機制。一方面，受房地產(chǎn)影響的產(chǎn)業(yè)眾多，房地產(chǎn)價格的變化必將帶動其上下游產(chǎn)業(yè)的需求發(fā)生變化，從而影響經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)價格的變化會改變房地產(chǎn)擁有者的消費形式，也會影響投資者們的消費和儲蓄決策，以此影響社會的總消費。而且房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的重要組成部分，房地產(chǎn)投資的蓬勃發(fā)展，必然有助于社會總資產(chǎn)的增加。

從上面的分析可以得出，GDP的變動對城鎮(zhèn)居民可支配收入、房地產(chǎn)價格有著正向的影響，說明宏觀經(jīng)濟的波動有助于研究房地產(chǎn)市場價格的變化。反過來，房地產(chǎn)價格也在一定程度上反映了經(jīng)濟的發(fā)展情況。

（3）脈沖響應分析

脈沖響應函數(shù)描述的事模型中某一變量的正交化新生對系統(tǒng)中每一個變量的影響，可以通過各變量對沖擊的動態(tài)反應情況，具體分析各因素變化對其他因素的影響。它能比較直觀地刻畫出變量之間的動態(tài)交互作用及效應，并從動態(tài)反應中判斷變量間的時滯關(guān)系。圖1描述了通過Monte-Carlo模擬500次后得到的宏觀經(jīng)濟變量對房地產(chǎn)價格的沖擊的脈沖響應圖。

根據(jù)第一列第二行的脈沖響應圖顯示，房地產(chǎn)價格的沖擊對GDP表現(xiàn)為正面響應，但趨勢相對平穩(wěn)且反應不太強烈，一直處于非常小的正響應狀態(tài)。這說明房地產(chǎn)價格的沖擊對GDP有短期較小的同向影響。

反過來觀察GDP的變動對房地產(chǎn)價格的沖擊，如圖第二列第一行所示，可以看出GDP對房地產(chǎn)價格有很強烈的正向沖擊，且一直保持一個比較高的響應水平。這說明宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展會帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而促使商品房價格上漲。這也反映出我國房地產(chǎn)業(yè)應對宏觀經(jīng)濟沖擊的應對能力也越來越強。

再來分析城鎮(zhèn)居民可支配收入對房地產(chǎn)價格的沖擊。城鎮(zhèn)居民可支配收入作為宏觀經(jīng)濟中的重要變量，對房地產(chǎn)價格的沖擊不可忽視。從圖中第三列第一行中可以看出城鎮(zhèn)居民可支配收入對房地產(chǎn)價格有一個較高且平穩(wěn)的正向沖擊。從這個現(xiàn)象可以推測，城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加會改變消費者的消費習慣，更高的居民可支配收入會激勵消費者對房地產(chǎn)行業(yè)進行投資，這提高了商品房的需求量，促使商品房價格上漲，進而拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

根據(jù)第四列第一行的脈沖響應圖，房地產(chǎn)價格明顯與利率呈反方向變化，即房地產(chǎn)價格對利率沖擊反應表現(xiàn)出負響應狀態(tài)。這說明隨著利率的上升，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)走低的趨勢。利率作為我國宏觀調(diào)控的重要指標，對于房地產(chǎn)業(yè)這樣資金密集型的產(chǎn)業(yè)具有很大的影響。

通過上述宏觀經(jīng)濟變量波動對房地產(chǎn)價格影響因素分析發(fā)現(xiàn)，除了自身價格波動的影響外，房地產(chǎn)價格受GDP和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響較大，均為正向影響；而銀行貸款利率的上升則會導致房地產(chǎn)價格的下降，表現(xiàn)為反向影響。

（4）方差分解

方差分解給出對模型中的變量產(chǎn)生影響的每個隨機擾動的相對重要性的信息。它可以為我們提供每一種沖擊對某一個變量的預測誤差方差的相對力度。反差分解可以作為脈沖響應分析的互補分析。

表2是各宏觀經(jīng)濟變量對房地產(chǎn)價格的沖擊方差分解表，從表中可以看出，房地產(chǎn)價格受自身影響很大，第5期保持在73%以上，從第10期與第20期的方差分解結(jié)果可以看出，雖然房地產(chǎn)價格受自身的影響有所下降，但也都保持在36%以上。這意味著房地產(chǎn)市場存在明顯的正反饋交易行為，當期房地產(chǎn)價格受往期的影響較大，容易出現(xiàn)房價持續(xù)上升或者持續(xù)下降的趨勢。

GDP對房地產(chǎn)價格的沖擊，從第5期的21.7%到第10期的41.6%，再到第20期的43.2%，呈現(xiàn)出上升趨勢；反觀房地產(chǎn)價格對GDP的沖擊，從5期的0.4%到第20期的0.2%，影響不太顯著。這說明GDP沖擊對房地產(chǎn)價格變化的影響大于房地產(chǎn)價格沖擊對GDP的反作用。而城鎮(zhèn)居民可支配收入對房地產(chǎn)價格也有一定的沖擊。對于房地產(chǎn)市場來說，其自身往年的價格基礎(chǔ)以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境都是其發(fā)展的重要影響因素，而隨著期數(shù)的增加，可以看出宏觀經(jīng)濟變量對房地產(chǎn)價格的影響程度也是越來越大。因此可以說明一個良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)市場的發(fā)展是非常重要的，房地產(chǎn)市場的發(fā)展必須以穩(wěn)定、良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境作為支撐。

總結(jié)與建議

通過以上分析我們得到以下結(jié)論：在房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟變量的相互影響中，房地產(chǎn)價格的波動受宏觀經(jīng)濟的影響更加顯著，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的良好發(fā)展直接影響到房地產(chǎn)價格的上升，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上也促進了宏觀經(jīng)濟的增長。實證分析結(jié)果表明：房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟之間存在著正反饋的機制，兩者之間相互促進。GDP作為最能反映宏觀經(jīng)濟波動的變量，在很大程度上影響著房地產(chǎn)價格的波動。反過來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了與其相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，影響著社會的總消費與總投資，進而在一定程度上推動著宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。

自2008年世界金融危機爆發(fā)以來，中國房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格也不斷上漲。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟之間存在著緊密的聯(lián)系，持續(xù)高漲的房價是宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的一個潛在危機。為此政府應密切關(guān)注房地產(chǎn)價格的走勢，建立健全的房地產(chǎn)價格預警機制，以防止在金融危機爆發(fā)時，將可能帶來的損失降到最低。

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