陳瑞芳

為了保障現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化以及合法權(quán)益，我國(guó)針對(duì)該行業(yè)推行了營(yíng)改增的優(yōu)惠政策。該政策能夠有效的對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)進(jìn)行規(guī)范，確保抵扣鏈條的整體性，并且對(duì)于增值稅率的統(tǒng)一有巨大的幫助。此條政策的推行，對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重大的影響，而本文就針對(duì)營(yíng)改增政策進(jìn)行研究，闡述營(yíng)改增對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算與納稅的影響。

營(yíng)改增本身屬于稅務(wù)相關(guān)的優(yōu)惠政策，其涉及的范圍十分廣泛，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，營(yíng)改增能夠有效減輕該行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，減輕其發(fā)展的壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的流通環(huán)節(jié)較多，產(chǎn)業(yè)鏈條也較長(zhǎng)，所以市場(chǎng)會(huì)發(fā)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致該行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)巨大，在發(fā)展建設(shè)的角度上，存在巨大的困難，而營(yíng)改增能夠有效的降低納稅人的占比，并統(tǒng)一相應(yīng)的增值稅率，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)優(yōu)化。

一、營(yíng)改增政策概述

以我國(guó)流轉(zhuǎn)稅務(wù)來說，企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、增值稅都屬于企業(yè)整體稅務(wù)中的主要納稅項(xiàng)目，但是此兩項(xiàng)納稅項(xiàng)目，在內(nèi)容與范疇層面上具有一定的差異，導(dǎo)致在沒有營(yíng)改增的前提下，許多企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)呈多段形式的增長(zhǎng)，整體上稅務(wù)總額增加。而在實(shí)行了營(yíng)改增政策之后，通過營(yíng)改增政策的功能，能夠有效避免稅務(wù)的多段增長(zhǎng)，從而在整體上統(tǒng)一納稅額度，降低企業(yè)納稅整體額度。

營(yíng)改增的內(nèi)容包括：規(guī)范減免稅項(xiàng)目，確保抵扣鏈條的完善，對(duì)增值稅率進(jìn)行統(tǒng)一化，最大限度的降低稅率的檔次；加大增值稅收稅的范疇，對(duì)現(xiàn)代所有企業(yè)進(jìn)行營(yíng)改增；降低小規(guī)模企業(yè)納稅人的占比，并建立留抵扣稅額度的退稅制度。房地產(chǎn)公司基于該行業(yè)的特性，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中會(huì)出現(xiàn)大量的多段式增稅，在沒有營(yíng)改增政策的前提下，該行業(yè)的稅務(wù)額度巨大。

二、實(shí)施營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

（一）提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜程度

通過對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作模式，是將財(cái)務(wù)相關(guān)的內(nèi)容全部集中后再進(jìn)行管理，這樣的工作模式，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金聚攏，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，本身就是一項(xiàng)復(fù)雜性較高且責(zé)任重大的工作。在實(shí)施營(yíng)改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作，會(huì)因?yàn)闋I(yíng)改增政策的功能而更加復(fù)雜，因?yàn)樵痉康禺a(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅主要是以計(jì)提為前提條件進(jìn)行稅務(wù)支付的環(huán)節(jié)，而在營(yíng)改增增值稅的影響下，會(huì)計(jì)核算需要對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行核算，極大的提高了會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性與要求，以此說明營(yíng)改增政策會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難度。

（二）營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入、資產(chǎn)的影響

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)整體核算時(shí)，可以通過其固定資產(chǎn)得到相應(yīng)的增值以此實(shí)現(xiàn)抵扣，某種程度上可以降低企業(yè)的負(fù)債率，但是在實(shí)行營(yíng)改增政策之后，因?yàn)槠湓鲋刀悓儆趦r(jià)外稅的內(nèi)容之一，而房地產(chǎn)工程又是以營(yíng)業(yè)稅為主，從而導(dǎo)致在原本的企業(yè)資產(chǎn)核算上，無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，抵扣的效應(yīng)自然也無(wú)法實(shí)現(xiàn)，提高了企業(yè)資產(chǎn)的核算成本，同時(shí)影響了實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)的收入。

（三）對(duì)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)、效益核算的影響

在現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)，其資金的流轉(zhuǎn)與效益核算的增多或減少，都是與稅務(wù)增多或減少相關(guān)的，兩者之間的關(guān)系成反比，在此前提下房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)，在進(jìn)行營(yíng)業(yè)納稅的過程中，會(huì)受到稅金預(yù)付的體現(xiàn)影響，導(dǎo)致企業(yè)資金的流動(dòng)性大幅度降低，不利于企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性維持。而在實(shí)施了營(yíng)改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的完工率效益會(huì)變得明確，不會(huì)出現(xiàn)在工程結(jié)束之后繳納稅金的現(xiàn)象，如此可以看出，營(yíng)改增政策使得房地產(chǎn)的效益明確，有助于效益方面的核算，同時(shí)基于避免了稅金預(yù)付體系的影響，加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)的量。

（四）營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響

在沒有營(yíng)改增政策的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算屬于稅前價(jià)體系的內(nèi)容，所以在支付稅金的環(huán)節(jié)上，會(huì)著重考慮企業(yè)實(shí)際成本與稅金的問題，在實(shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)的成本核算需要在進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額實(shí)現(xiàn)抵扣完成之后才能開展，此時(shí)基于此兩者巨大的差異性，企業(yè)需要繳納的稅金就會(huì)增多，并且因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容的特點(diǎn)，還會(huì)造成發(fā)票控制困難的現(xiàn)象。

三、營(yíng)改增政策之下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)策略

（一）加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增政策的認(rèn)知

營(yíng)改增政策屬于國(guó)家頒布的政策，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法對(duì)其進(jìn)行更改，因此要應(yīng)對(duì)營(yíng)改增政策之下所產(chǎn)生的環(huán)境，只能從房地產(chǎn)企業(yè)自身層面上進(jìn)行改變。應(yīng)制定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整方向。與此同時(shí)，培養(yǎng)企業(yè)相關(guān)人員稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制為主線，兼顧會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的最新變化，結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，提高企業(yè)稅務(wù)管理者的戰(zhàn)略思維與微觀稅務(wù)管理技能和技巧。因營(yíng)改增政策會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算復(fù)雜性增強(qiáng)，所以需要對(duì)營(yíng)改增政策所帶來的影響進(jìn)行分析，通過分析結(jié)果得出企業(yè)當(dāng)前的狀態(tài)之后，選擇前瞻性較強(qiáng)的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)，并通過相應(yīng)的企業(yè)內(nèi)部管理制度，明確會(huì)計(jì)相關(guān)工作人員的崗位職責(zé)。此外要實(shí)現(xiàn)這樣的改變，需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、企業(yè)變化趨勢(shì)的認(rèn)知，以此才能提高該項(xiàng)措施的實(shí)際性。

（二）確保房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的落實(shí)

首先，在營(yíng)改增政策帶來的影響之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)性的使原有的會(huì)計(jì)核算模式進(jìn)行改變，在改變之后應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況，為相關(guān)的會(huì)計(jì)人員提供對(duì)應(yīng)的工作條件，而這樣的變化，就需要結(jié)合營(yíng)改增政策增值稅相關(guān)的規(guī)范來實(shí)現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)制定了相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算方案之后，可以要求各個(gè)會(huì)計(jì)工作人員提出個(gè)人工作的相應(yīng)方法，之后通過企業(yè)內(nèi)部的專業(yè)人士或領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審查，在確認(rèn)其個(gè)人方法可行性之后，需要開展試驗(yàn)性的核算，在試驗(yàn)性階段中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)工作開展的監(jiān)督，最終確認(rèn)方案實(shí)際有效后可以整體投入運(yùn)行。

（三）提高企業(yè)及人員的適應(yīng)性

營(yíng)改增政策所帶來的影響，已經(jīng)使得房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境產(chǎn)生的改變，形成了一種新的環(huán)境，所以在此環(huán)境當(dāng)中，企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的開展也必須做出改變，而此類改變難免會(huì)造成一定的不適應(yīng)，在初期可能會(huì)導(dǎo)致工作進(jìn)展緩慢，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的穩(wěn)定性，應(yīng)當(dāng)提高企業(yè)與相關(guān)人員的適應(yīng)性。首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分的了解營(yíng)改增政策帶來的變化，了解營(yíng)改增政策所帶來的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，從而在此環(huán)境中，積極的獲取更多的優(yōu)惠政策，以此提高企業(yè)發(fā)展的推動(dòng)力，而人員方面，應(yīng)當(dāng)適應(yīng)營(yíng)改增政策帶來的新工作方式，以避免工作時(shí)產(chǎn)生錯(cuò)漏現(xiàn)象。

（四）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的方法

在營(yíng)改增政策帶來的改變前提下，傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算方法已經(jīng)無(wú)法滿足當(dāng)前工作的需求，所以為了加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)基于創(chuàng)新的思考上，著重發(fā)展新的會(huì)計(jì)核算方法。而要實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新就需要以充足的知識(shí)為基礎(chǔ)，所以此點(diǎn)可以通過培訓(xùn)的方式來完成，通過企業(yè)制度的要求，促使相關(guān)人員參與專業(yè)性的培訓(xùn)，在相關(guān)人員培訓(xùn)完成之后，可以通過培訓(xùn)所得來的知識(shí)，對(duì)傳統(tǒng)的企業(yè)會(huì)計(jì)核算進(jìn)行分析，進(jìn)而從中得出創(chuàng)新的思路。

四、結(jié)語(yǔ)

營(yíng)改增政策是我國(guó)針對(duì)現(xiàn)代行業(yè)納稅所推行的制度之一，該項(xiàng)政策總體而言能夠有效的加強(qiáng)各大行業(yè)的實(shí)際效益，但針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，因該行業(yè)運(yùn)作的特點(diǎn)，受到營(yíng)改增政策影響而發(fā)生了好壞不一的改變，為此要提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增政策的認(rèn)知，從而在盡快的適應(yīng)營(yíng)改增政策下的新環(huán)境。（作者單位為龍巖城市發(fā)展集團(tuán)有限公司）