韋瑋

摘 要 只有良好的住房保障后期管理，才能讓這項國家重要的民生措施得到持續(xù)推廣，讓更多的住房困難家庭受益。本文就保障性住房后期管理可能存在的問題進行探討研究，并對其可能存在的問題提出幾點意見。

關(guān)鍵詞 保障性住房 后期管理 問題

保障性住房是指政府為住房困難家庭提供的限定標準、限定價格或租金的住房，通常由廉租住房、公租房、政策性租賃住房等構(gòu)成。如何科學管理保障性住房，讓居住困難家庭可以“住有所居”，避免使其成為新的“貧民窟”，就成為我們要解決的突出問題。當前若要使保障性住房的后期管理具有科學性，就必須突破以往的行政手段管理模式，綜合運用經(jīng)濟、行政、法律三種手段，增強保障性住房的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，建立起運行協(xié)調(diào)、管理高效的廉租住房管理機制。

一、保障性住房后期管理的背景

大規(guī)模實施保障性安居工程是黨中央、國務院的一項重大決策。為增強保障性住房的建設，盡快解決城鎮(zhèn)低收入家庭、外來務工人員和新就業(yè)群體的居住困難的問題，達到“住有所居”的目標，國家對保障性住房下發(fā)了相關(guān)文件對其進行指導規(guī)劃。一方面，明確指出當前的保障性住房的后期運營管理以準入退出、租金收繳、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設、配套設施經(jīng)營為依據(jù)維持運營；另一方面下發(fā)《國務院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，規(guī)定“保障性住房小區(qū)可以實行住戶自我管理、自我服務，也可以聘請專業(yè)機構(gòu)提供物業(yè)服務”，對保障性住房后期管理提出了指導性的意見。

保障性住房的推廣實施解決了當下住房困難群眾的窘境，而保障性住房后期管理指導意見的實施則確保了低收入群體居住舒適度的提升。行之有效的政策支持、靈活機動的市場運作管理，都將成為有效降低后期管理工作阻力、確保保障性住房后期管理可持續(xù)發(fā)展的堅實基礎。

二、保障性住房后期管理存在的問題

（一）保障性住房的經(jīng)濟效益較低

以往的保障性住房的管理方式是政府的職能部門用行政手段對房屋實施管理。我們時常提及的“以租養(yǎng)房”的經(jīng)營模式，伴隨房屋的老化、物業(yè)管理費用和房屋的修繕費的逐年增加，導致“租”不抵“支”的問題接踵而來?？梢灶A測，隨著時間的推移、市場的變化，“以租養(yǎng)房”的經(jīng)營模式必將崩塌，“以租不能養(yǎng)房、養(yǎng)人”的矛盾必將激化。

（二）后期管理不健全

目前，保障性住房的后期管理主要存在以下幾個問題：第一，為住戶提供的服務太少，并多限于日常服務；第二，保障性住房小區(qū)的安全管理不到位，人員混雜，極易發(fā)生失竊一類案件；第三，保障性住房小區(qū)的綠化不到位，車輛管理不完善；第四，保障性住房后期管理人員的工作效率低，不能及時解決小區(qū)居民遇到的問題；第五，保障性住房后期細化管理不充分。

三、針對保障性住房后期問題的建議

追根溯源，上述問題的成因有兩個：其一，保障性住房缺乏資金投入；其二，后期管理手段欠規(guī)范。對此，可以采取的應對措施有：

（一）提高保障性住房的經(jīng)濟效益

租金作為保障性住房的主要經(jīng)濟收入就如同流入蓄水池的水流，而增強經(jīng)濟收入的重點在于流入蓄水池的水流大小，把“以服務為宗旨，以經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一”作為保障性住房后期管理思路，切實提升保障性住房的經(jīng)濟收入。

第一，根據(jù)保障性住房居民收入水平將租金檔次進行區(qū)分。對于低收入家庭如廉租住房家庭實施政府統(tǒng)一優(yōu)惠標準，而針對公共租賃住房家庭則是根據(jù)周邊市場租金價格的標準來評定標準。為提高保障性住房的經(jīng)濟收入，根據(jù)標準的不同建立公共租賃住房租金管理的長效機制。

第二，對保障性住房實行公共租賃住房租金動態(tài)管理，與當?shù)厥袌龅淖饨鹚奖３帚暯?，考慮當?shù)鼐用竦慕?jīng)濟水平，及時進行調(diào)整，對其進行科學化的管理。

第三，在保障性住房的規(guī)劃建設中增設經(jīng)濟適用住房的建造，以此促進保障性住房的經(jīng)濟價值得以整體提升。用新增的經(jīng)濟適用性住房的經(jīng)濟收入，調(diào)控填補進廉租住房等低標準租金住戶小區(qū)的后期管理中。

第四，加大對保障性住房居民拖欠租金的懲罰力度。租金的繳納時限直接關(guān)系到保障性住房后期服務的正常開展，因此對于延遲交租或惡意欠租的居民應給予一定的處罰，并按照其標準嚴格執(zhí)行，實現(xiàn)“以租養(yǎng)房”的目的。

（二）健全保障性住房的后期管理

保障性住房的后期管理體系由多方面的因素構(gòu)成，行政手段作為重要的保障性住房后期管理手段之一，應進一步改進管理的方法、手段和內(nèi)容。一是通過網(wǎng)絡技術(shù)解決以往存在的“信息不對稱”的問題，實時跟進市場中最新的信息，確保“組織網(wǎng)絡化、管理制度化、運作程序化”，排除人為因素對正常工作的影響，提高保障性住房后期管理的科學化水平。二是建立誠信管理機制，嚴懲惡意欠租的居民。三是隨著市場的多元化發(fā)展，房屋租賃也越發(fā)向多渠道、多途徑服務靠近，原來的部門管理已經(jīng)不能負擔其后期管理了，所以為實現(xiàn)有效保障保障性住房小區(qū)社會效益和環(huán)境效益的目標，向社會公開招標管理公司已成為必然趨勢。

四、結(jié)語

伴隨國家對于低收入人群的關(guān)注度提高，保障性住房管理規(guī)范化已成為目前的首要問題之一。加大對保障性住房的投入，確保其順利運行，為住房困難人群打造一個安全舒適的居住環(huán)境成為我們必然面臨的問題。

（作者單位為桂林市象山房產(chǎn)管理處）

參考文獻

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