段麗琳

摘要：2016年的營(yíng)改增試點(diǎn)工作全面推開(kāi)，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)開(kāi)征了67個(gè)年頭的營(yíng)業(yè)稅徹底告別了稅收征管的舞臺(tái)。營(yíng)改增稅制改革，對(duì)于國(guó)內(nèi)公平稅負(fù)、通過(guò)完善增值稅抵扣鏈條來(lái)降低企業(yè)稅負(fù)會(huì)起到一定的積極作用。物業(yè)管理企業(yè)作為此次營(yíng)改增范圍內(nèi)的行業(yè)，自然也受到了稅制改革的影響，其如何能夠借助新的流轉(zhuǎn)稅征管體制來(lái)進(jìn)行合法、合理的納稅籌劃，將成為今后企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理中的重要組成部分。本文將從營(yíng)改增后，新稅制對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)納稅方面的影響入手，通過(guò)分析新稅制給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)的利與弊，最終提出營(yíng)改增后物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃的相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；物業(yè)企業(yè)；納稅籌劃

2016年5月1日起，國(guó)內(nèi)原征收營(yíng)業(yè)稅行業(yè)的企業(yè)，全面開(kāi)始征收增值稅。至此，征收營(yíng)業(yè)稅的最后四個(gè)行業(yè)，亦即建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)開(kāi)始征收營(yíng)業(yè)稅。物業(yè)管理企業(yè)作為社會(huì)服務(wù)業(yè)的一個(gè)分支行業(yè)，需要開(kāi)始繳納增值稅。營(yíng)改增稅制改革的初衷是通過(guò)降低企業(yè)稅負(fù)，來(lái)改善國(guó)內(nèi)的營(yíng)商環(huán)境，從而為國(guó)內(nèi)較為低迷的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入一定的新鮮血液。但是，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)槎愔频母母?，要面?duì)營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)向增值稅的現(xiàn)實(shí)，如何能掌握好新的稅收征管體制，并利用新的稅收政策進(jìn)行很好的納稅籌劃，從而能夠降低納稅成本將是每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)人員都要深思熟慮的問(wèn)題。

一、營(yíng)改增后對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的納稅影響

（一）增值稅納稅人身份的界定

增值稅稅款的計(jì)算是通過(guò)銷(xiāo)售收入x增值稅稅率得出，可見(jiàn)決定企業(yè)繳納增值稅的多少的決定因素有二，即銷(xiāo)售收入、所適用的稅率。這其中企業(yè)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入越高，自然為其帶來(lái)的利潤(rùn)也就越高，是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者及投資者都愿意看到的，因而銷(xiāo)售收入屬于正相關(guān)指標(biāo)。但是稅率卻不盡相同，因?yàn)樵阡N(xiāo)售收入一定的前提下，稅率越高其繳稅也就越多，因此物業(yè)管理企業(yè)適用的增值稅稅率是決定其繳納增值稅多少的關(guān)鍵。根據(jù)增值稅暫行條例的規(guī)定，增值稅納稅人可分為一般納稅人、小規(guī)模納稅人兩個(gè)類(lèi)型，上述兩類(lèi)納稅人所適用的稅率也不盡相同。

首先，財(cái)稅[2016]36號(hào)文件，對(duì)于增值稅納稅人的身份有著明確的界定。即年?duì)I業(yè)額超過(guò)500萬(wàn)元，應(yīng)界定為一般納稅人，或是雖然不足500萬(wàn)元，但是只要財(cái)務(wù)核算健全，可以向主管稅局申請(qǐng)，經(jīng)其同意后也可以認(rèn)定為一般納稅人，其余的企業(yè)都要認(rèn)定為小規(guī)模納稅人。

其次，一般納稅人與小規(guī)模納稅人所適用的征收管理辦法。財(cái)稅[2016]36號(hào)附件一中的第三章，第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生的應(yīng)稅行為，除本條第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定外，稅率為6%。簡(jiǎn)言之，二、三、四項(xiàng)列示的行業(yè)包括交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%，提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的稅率為17%，境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零?？梢?jiàn)，一般物業(yè)企業(yè)所適用的稅率為6%，另按增值稅暫行條例的規(guī)定，小規(guī)模納稅人的稅率為3%。同時(shí)，一般納稅人的物業(yè)管理企業(yè)可以在取得符合標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的前提下，以進(jìn)項(xiàng)稅金的形式，抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅金，小規(guī)模納稅人則不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅稅金。

（二）營(yíng)改增后對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)稅種的影響

營(yíng)改增后，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)稅種都會(huì)有一定的影響。具體可以包括企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅等。

1.企業(yè)所得稅。增值稅與營(yíng)業(yè)稅的一個(gè)最大區(qū)別在于，增值稅屬于價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅則是價(jià)內(nèi)稅。價(jià)內(nèi)稅指的是，銷(xiāo)售額中含有營(yíng)業(yè)稅，所謂價(jià)外稅，就是銷(xiāo)售收入為不含稅金額。具體算法為銷(xiāo)售收入=營(yíng)業(yè)額/1+稅率。同樣是物業(yè)管理企業(yè)的10000元營(yíng)業(yè)收入，扣除5%營(yíng)業(yè)稅后，其凈收入為9500元營(yíng)改增前其營(yíng)業(yè)稅收入確定為10000元，營(yíng)改增后，以一般納稅人為例其收入變?yōu)?0000/（1+6%）=9433.96元，可見(jiàn)，營(yíng)改增后物業(yè)管理企業(yè)的收入有所下降。在成本不變的前提下，企業(yè)所得稅有所降低。

2.印花稅。印花稅相關(guān)稅收政策，對(duì)于購(gòu)銷(xiāo)合同中的合同標(biāo)的額有項(xiàng)特殊的規(guī)定，即如果在購(gòu)銷(xiāo)合同訂立的過(guò)程中，將標(biāo)的額分別以采購(gòu)額與增值稅分別列示，那么僅對(duì)采購(gòu)額也就是去稅金額征收印花稅，這項(xiàng)規(guī)定可以有效的降低一部分印花稅成本，無(wú)疑對(duì)于營(yíng)改增后的所有企業(yè)都是有利的。

3.地方附加稅種的影響。地方附加稅種的計(jì)算，是根據(jù)相關(guān)流轉(zhuǎn)稅額繳納企業(yè)計(jì)算得來(lái)的。營(yíng)改增前，營(yíng)業(yè)稅企業(yè)的地方附加稅稅（城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)三稅合計(jì)稅率為12%），都是以繳納的營(yíng)業(yè)稅作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算并繳納的。也就是說(shuō)，只要有營(yíng)業(yè)稅收入就一定會(huì)繳納營(yíng)業(yè)稅，隨之而來(lái)的也就要繳納地方附加稅金，然而增值稅征管方式下，由于存在一個(gè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣及上期留抵的問(wèn)題，使得征期內(nèi)不一定會(huì)產(chǎn)生增值稅，從而造成地方附加稅種的繳納變得不確定。從這個(gè)層面上來(lái)看，營(yíng)改增的實(shí)施，有可能會(huì)使得企業(yè)降低地方附加稅種的納稅成本。

二、營(yíng)改增后物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃的對(duì)策

（一）納稅人身份的選擇

物業(yè)管理企業(yè)增值稅稅率的確定，與其納稅人身份的選擇與界定有著極大的關(guān)系。以物業(yè)管理公司的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，其主要成本包含人員工資、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、物業(yè)管理區(qū)的清潔費(fèi)用、物業(yè)管理區(qū)的綠化費(fèi)用、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、保險(xiǎn)等?？梢?jiàn)，其發(fā)生的都是與人工有關(guān)的費(fèi)用，而采購(gòu)的物資相對(duì)較少，從而為其帶來(lái)的進(jìn)項(xiàng)稅也較少，其種情形下，如果企業(yè)所服務(wù)的小區(qū)規(guī)模不是很大、且物業(yè)費(fèi)也不是較高的前提下，若低于500萬(wàn)元，建議選擇小規(guī)模納稅人征收收方式，這樣稅率為3%，其繳納的增值稅相對(duì)較低。

（二）相關(guān)增值稅發(fā)票的管理要求

1.進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的管理。若物業(yè)管理公司的規(guī)模較大，其年?duì)I業(yè)額超過(guò)500萬(wàn)元，則必須認(rèn)定為一般納稅人，按6%稅率計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅金，并在抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后，正差為應(yīng)繳納的增值稅。由此可見(jiàn)，一般納稅人的物業(yè)管理公司其進(jìn)項(xiàng)稅額的多少?zèng)Q定了期末增值稅繳納的高低，可以說(shuō)“得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票者得天下”。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得也有著嚴(yán)格的要求，除要求業(yè)務(wù)真實(shí)、發(fā)票填寫(xiě)規(guī)范外，最為重要的是要符合“三流合一”。所謂三流合一，根據(jù)國(guó)稅總局2014年39號(hào)公告，要求開(kāi)具增值稅方的角度規(guī)定對(duì)外開(kāi)具發(fā)票原則上“貨物、勞務(wù)應(yīng)稅服務(wù)流”、“資金流”、“發(fā)票流”必須為同一受票方。通俗講，就是訂立合同的購(gòu)買(mǎi)方、貨款的支付方以及發(fā)票上的購(gòu)貨方必須一致，如有一項(xiàng)不一致，稅務(wù)機(jī)關(guān)將有可能認(rèn)定其有虛開(kāi)發(fā)票的嫌疑，不僅不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金，還可能遭受行政處罰，嚴(yán)重的還要接受刑事處罰。

2.銷(xiāo)項(xiàng)稅發(fā)票的管理。稅法對(duì)于增值稅專(zhuān)用發(fā)票使用的規(guī)定也較多，其中一條就是不得向個(gè)人，開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。由于物業(yè)管理公司所面對(duì)的客戶(hù)大多是以個(gè)人、家庭為主，因而不得為其開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票，應(yīng)該為人個(gè)業(yè)主提供增值稅普通發(fā)票。同時(shí)，還要注意對(duì)于增值稅發(fā)票及相關(guān)專(zhuān)用設(shè)備的保管，不可有丟失的行為出現(xiàn)，否則主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰。

三、總結(jié)

營(yíng)改增稅制改革是一項(xiàng)利國(guó)、利民的大事情，其重要性不亞于1994年的分稅制改革。物業(yè)管理企業(yè)隨著納稅人身份的轉(zhuǎn)變，在熟識(shí)相關(guān)增值稅稅收政策的前提下，應(yīng)積極結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)，制定出一套行之可行的納稅籌劃辦法及對(duì)策。從而為其在提高對(duì)于稅法的遵從度的條件下，合理利用相關(guān)稅收法規(guī)，減少增值稅的納稅成本。才能真正地享受到稅制改革帶來(lái)的紅利，從而最終為國(guó)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)出自身的一份力量。

參考文獻(xiàn)：

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[2]廖榮麗.營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響及對(duì)策[J].新經(jīng)濟(jì)，2016.

（作者單位：上海徐房物業(yè)有限公司）