趙永強

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和科學技術(shù)水平的不斷提高，我國的房地產(chǎn)企業(yè)也隨之繁榮發(fā)展起來，同時全面預算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)中也得到了普遍的應用，并且被很多企業(yè)大力推廣。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算大多包括業(yè)務(wù)預算、財務(wù)預算和資本預算，整體的全面預算工作具有一定的工作特點，需要耗費大量的人工力量和時間。本文筆者以預算管理和房地產(chǎn)企業(yè)為切入點，積極探索全面預算管理在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用。

關(guān)鍵詞：全面預算管理；房地產(chǎn)企業(yè)；應用

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，在企業(yè)建設(shè)與發(fā)展的過程中需要使用大量的資金成本，這些資金成本的有效使用能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)的高效運行。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理工作屬于系統(tǒng)化管理形式，管理的過程中將資金和成本融入到每一個環(huán)節(jié)?，F(xiàn)如今我們國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策以及調(diào)控標準變得越來越嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)則也隨之有所改變，全面預算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)運行的過程中具有十分重要的影響意義。

一、全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)應用中存在的問題

（一）管理階層對全面預算管理認識不充分

在房地產(chǎn)企業(yè)實際的發(fā)展過程中，有很多處于領(lǐng)導階層的工作人員都從內(nèi)心深處認為企業(yè)的預算工作應該由企業(yè)的財務(wù)部門完成，而預算管理工作是不應該有其他部門員工進行參與的，這樣長時間以來也就導致了企業(yè)的預算執(zhí)行工作力度不夠大，預算管理工作進行的過程中難免會出現(xiàn)一些難以解決的問題，而當這些問題出現(xiàn)的時候不能夠得到及時的反饋與解決，導致企業(yè)很多現(xiàn)有資金都被浪費或者閑置。房地產(chǎn)企業(yè)的預算編制沒有對房地產(chǎn)市場進行充分的調(diào)研和精準的評估，有很多需要預算的標準指標都與實際的指標有所出入，會為房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展帶來很多不良的影響。

（二）預算體系存在配置不合理的問題

所謂的預算體系存在權(quán)限上和工作配置方面不合理以及重視力度不夠高的現(xiàn)象，其實主要就是表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部員工參與工作的積極性與熱情不夠高漲，同時也有很多部門的工作監(jiān)督力度不夠，企業(yè)內(nèi)部的各部門之間存在嚴重的誤解與分歧現(xiàn)象，而房地產(chǎn)企業(yè)在運行的過程中也沒有設(shè)置專業(yè)的調(diào)節(jié)機構(gòu)來調(diào)節(jié)部門與部門之間的分歧問題。如果房地產(chǎn)企業(yè)的管理階層沒有從根本上對企業(yè)的預算進行精準的計劃與管理，那么就會使企業(yè)的預算編制無法最大限度地發(fā)揮編制的效果，造成房地產(chǎn)企業(yè)預算指標不夠合理的問題現(xiàn)象，嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的未來持續(xù)發(fā)展。

（三）編制方法與編制程序不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的預算編制工作大多都是依托房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)預算工作而發(fā)展的，在運行的過程中并沒有準確地與其他的預算工作進行完美的連接。很多房地產(chǎn)建筑企業(yè)也都沒有對自己企業(yè)的未來發(fā)展做好計劃，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)的編制預算工作與企業(yè)的實際工作發(fā)生脫節(jié)，不能夠最大限度地去發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)編制預算的應用價值。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)和高效運行的過程中，對資金管理方面的工作過度的重視與關(guān)注，從而也就從根本上忽視了對企業(yè)的成本管理問題，對企業(yè)發(fā)展過程中的成本問題以及其他的項目問題都沒有投入很多的精力，這樣就會嚴重地降低房地產(chǎn)企業(yè)預算編制的精準度。房地產(chǎn)企業(yè)往往都會按照自己企業(yè)的發(fā)展規(guī)律和發(fā)展計劃來編制工作，但是在編制工作的過程中難免會忽略某一環(huán)節(jié)。同時也有很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面投入的財務(wù)設(shè)備和財務(wù)管理資金不夠充足，使企業(yè)內(nèi)部工作人員的工作效率有所下降，并且在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的時候數(shù)據(jù)統(tǒng)計的精準度也不夠高。

（四）考核與激勵機制不夠完善

企業(yè)在發(fā)展的過程中，企業(yè)的發(fā)展信息以及企業(yè)運行過程中所得到的數(shù)據(jù)信息往往都是不對稱的，可以說企業(yè)的預期理想信息效果與企業(yè)的實際發(fā)展過程中的信息效果不符合，導致企業(yè)在進行預算工作的時候，預算指標都無法達到預期的理想效果。企業(yè)在生產(chǎn)和運行的過程中會實行全面預算管理，但是很多企業(yè)都制定出財務(wù)指標的優(yōu)化與升級問題，并沒有對企業(yè)發(fā)展過程中的其他指標做出正確的經(jīng)營計劃，因此，不能夠從根本上去推動企業(yè)預算編制工作的持續(xù)發(fā)展。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的措施

（一）加強全面預算戰(zhàn)略管理

為了能夠更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理戰(zhàn)略，企業(yè)可以積極成立預算管理的組織和一些機構(gòu)。作為房地產(chǎn)企業(yè)子單位的主要負責人員，相關(guān)的負責管理人員應該全面地承擔起房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理工作，對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)信息進行精準的調(diào)整與分析。房地產(chǎn)企業(yè)總監(jiān)的主要工作就是要對房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算工作進行考核，這種考核工作大多都是以預算為基礎(chǔ)而進行的，同時也會使用正確的預算方式來最大限度地激發(fā)起房地產(chǎn)企業(yè)工作人員的工作熱情。

房地產(chǎn)企業(yè)不僅要做好預算執(zhí)行工作，也要做好預算考核工作，這就意味著對總公司下發(fā)的預算計劃和標準，房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員不能夠?qū)@些計劃與標準進行隨意的調(diào)整，調(diào)整這些計劃的時候也要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的實際狀況以及未來的發(fā)展趨勢而做好調(diào)整計劃。在進行調(diào)整工作的時候要以公司的利益為出發(fā)點，以便于防止相關(guān)的調(diào)整計劃會嚴重影響公司的經(jīng)濟效益收入。房地產(chǎn)企業(yè)的預算考核，與其他傳統(tǒng)的企業(yè)的預算考核工作有著很大的區(qū)別，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)定考核標準和考核條件的時候會有所難度。對其他執(zhí)行部門來說，這些執(zhí)行部門的所有工作開展，都應該以房地產(chǎn)企業(yè)的預算為出發(fā)點，做好每一個環(huán)節(jié)的預算監(jiān)督與管理工作，并且要積極引導與鼓勵企業(yè)的工作人員能夠參與到全面預算管理工作中。

（二）提升全面預算的編制與執(zhí)行

企業(yè)在編制預算計劃的時候都會根據(jù)企業(yè)實際的利潤指標以及各種銷售指標進行預算計劃的編制，編制的過程中還要適當考慮企業(yè)的現(xiàn)有成本以及未來的發(fā)展成本。所使用的預算手段和預算方式應該具有一定的科學性與合理性，工作計劃的編制要符合國內(nèi)與國外的政治和經(jīng)濟的發(fā)展形式。房地產(chǎn)企業(yè)預算委員會的主要工作任務(wù)就是要對房地產(chǎn)企業(yè)的各種預測數(shù)據(jù)進行適當?shù)目剂颗c修改，以便能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)的預算戰(zhàn)略目標實現(xiàn)良性發(fā)展。預算工作的編制要避免消極的工作態(tài)度，應該從方方面面的工作環(huán)節(jié)來制定切實可行的工作目標，并且要不斷地去考核目標是否可實行，從而找到適合本企業(yè)的實際預算方法和手段。

在提高房地產(chǎn)企業(yè)預算編制與執(zhí)行力度的時候，不僅要做好房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)預算編制與執(zhí)行工作，同時還要做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本開發(fā)預算與編制的工作。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)的過程中需要花費大量的時間，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品銷售一般都會與國家的相關(guān)政策進行掛鉤。在對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行銷售的時候，相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)企業(yè)的發(fā)展情況進行精準的市場分析與調(diào)查，從而更好地總結(jié)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，做好房地產(chǎn)企業(yè)的銷售計劃調(diào)整工作。房地產(chǎn)企業(yè)的成本開發(fā)預算往往都會與房地產(chǎn)企業(yè)的工程費用、公共配套設(shè)施費用以及一些基礎(chǔ)的建筑安裝費和設(shè)施費有所聯(lián)系。在執(zhí)行工作進行的過程中，主要的執(zhí)行工作人員需要充分考慮企業(yè)的實際成本預算，以房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目進展效率和質(zhì)量為依托，對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)與銷售過程中的費用進行預算。

（三）積極實施資金流監(jiān)控措施

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時候可以適當成立起相應的資金結(jié)算中心，資金結(jié)算中心的工作任務(wù)就是要對企業(yè)的支出資金與收入資金進行合理的監(jiān)管與控制，總體來說就是以資金控制為核心工作的出發(fā)點，防止和控制房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有資金被浪費以及無故流失的現(xiàn)象發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門可以適當應用財務(wù)系統(tǒng)里的各種資金模塊與實際的銀行現(xiàn)有資金進行對接管理，資金對接能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的資金集中控制，從而最大限度地去提高現(xiàn)有資金的使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)應該對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)進行規(guī)范管理，選用專業(yè)的工作人員來指導并且監(jiān)督預算工作的進行和未來的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金對流監(jiān)控其實就是指現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)與實際的銀行進行對接，這種對接往往都是以網(wǎng)銀形式而開展的對接工作。資金對接的時候要對房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)的銀行進行動態(tài)監(jiān)測與控制，工作整個過程中也要及時辦理證書還要對完成的房地產(chǎn)工程進行驗收，只有當一個項目順利完成之后才能夠合理地對項目所使用的成本以及項目為企業(yè)帶來的經(jīng)濟利潤做出預算和估計。通過各種預算工作能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資金合理規(guī)劃的目標，從而對企業(yè)的收入經(jīng)濟效益進行合理的統(tǒng)計，并且制定科學合理的計劃來防范資金風險。

（四）完善全面預算激勵機制

其實全面預算管理工作的進行與發(fā)展就是要通過建立起科學合理的激勵與管理機制而實現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要從根本上做好企業(yè)內(nèi)部工作人員的激勵與監(jiān)督工作。房地產(chǎn)企業(yè)的考核工作，如果沒有在工作進行前就做出全面的評估與分析工作，那么整個考核工作的過程就不具有充分的公平性，并且不會發(fā)揮出強大的說服力效果。房地產(chǎn)企業(yè)的考核應該制定較為規(guī)范的考核程序以及考核標準，所有程序與標準的制定都應該以本企業(yè)的實際發(fā)展狀況為依據(jù)，同時要遵循房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作人員的工作情況，根據(jù)這些工作人員的工作情況以及發(fā)展狀況來制定關(guān)鍵性的指標。其實在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，企業(yè)內(nèi)部工作人員的力量很重要，很多企業(yè)在發(fā)展的時候都會依靠企業(yè)內(nèi)部人力資源的力量來帶動企業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)建立起完善的考核與激勵機制，有利于幫助企業(yè)去了解現(xiàn)如今的房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，以房地產(chǎn)市場的需求為根本導向去經(jīng)營與規(guī)劃自己企業(yè)的生產(chǎn)與發(fā)展工作，在這個過程中房地產(chǎn)企業(yè)能夠掌握房地產(chǎn)市場的真實發(fā)展數(shù)據(jù)信息。當企業(yè)掌握了一手的信息之后，企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)考核工作人員就可以根據(jù)市場的現(xiàn)有信息而制定考核標準，使用這個標準去考核房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作人員的工作效率和工作質(zhì)量。在對企業(yè)的資金進行全面預算管理的時候，既要嚴格管理企業(yè)的各種指標的財務(wù)狀況，同時還要適當?shù)厝フ{(diào)動企業(yè)的財務(wù)指標。正確的考核與激勵機制可以促使工作人員投入更多的精力到工作之中。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理工作本身就是一項工序比較復雜的工作，做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理工作，對提高企業(yè)的管理水平和管理質(zhì)量都有著至關(guān)重要的影響作用。房地產(chǎn)企業(yè)要遵循客觀事物的發(fā)展規(guī)律，不斷地去調(diào)查房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，同時還要適當?shù)亟Y(jié)合自己企業(yè)的實際發(fā)展實力，建立并且使用符合企業(yè)本身的發(fā)展體系。在整個預算管理工作進行的過程中，要動員房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的權(quán)力工作人員積極參與，只有這樣才能夠最大限度地去發(fā)揮企業(yè)資金的實際作用和價值。

參考文獻：

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[2]張曉平.全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的運用[J].企業(yè)改革與管理，2016（17）：14+19.

（作者單位：西安高科集團高科房產(chǎn)有限責任公司）