易憲容

與中國(guó)不同的是，韓國(guó)政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控重點(diǎn)放在稅收政策及信貸政策這兩大經(jīng)濟(jì)杠桿上，很少用行政的方式。

這幾年，房地產(chǎn)過(guò)熱已經(jīng)成了世界各國(guó)的難題，特別是國(guó)人涌入的地方，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)更是越吹越大。比如香港、倫敦、多倫多、溫哥華、澳大利亞的一些城市等，由于大量的國(guó)人涌入，這些城市的房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)過(guò)快速飚升，瘋狂上漲。因?yàn)?，近十多年?lái)，國(guó)人的住房投資者無(wú)往而不勝，凡是投資住房的人都賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，所以這種賺錢(qián)效應(yīng)在這幾年很快就蔓延到世界各地，凡是國(guó)人涌入的地方，房?jī)r(jià)無(wú)不暴漲的，如加拿大及澳大利亞，也使得這些國(guó)家不得不出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，遏制房地產(chǎn)泡沫再吹大。

盡管?chē)?guó)人在韓國(guó)炒作住房的不會(huì)太多，但早幾年韓國(guó)居民在中國(guó)炒房也是很平常的事情，比如北京的望京地區(qū)。而且，這些在中國(guó)炒過(guò)房的韓國(guó)居民，看到中國(guó)炒作住房投資是這樣容易獲取暴利，于是將這種投機(jī)炒房的方式很快復(fù)制到了韓國(guó)，使得這幾年韓國(guó)一些地區(qū)的房?jī)r(jià)也快速飚升，房地產(chǎn)泡沫越吹越大。因此，韓國(guó)政府也不得不出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)打擊這種對(duì)民生十分不利的炒作住房行為。

2017年8月2日，韓國(guó)文在寅政府宣布實(shí)施8·2房地產(chǎn)調(diào)控政策，啟動(dòng)了新一輪嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。韓國(guó)8·2房地產(chǎn)調(diào)控政策主要內(nèi)容是：通過(guò)指定投機(jī)過(guò)熱地區(qū)與投機(jī)地區(qū)，阻止投機(jī)資金的流入；強(qiáng)化以實(shí)際需求為中心的房地產(chǎn)需求管理；加強(qiáng)投機(jī)性房產(chǎn)需求的調(diào)查；擴(kuò)大住房供給；加強(qiáng)金融等監(jiān)管措施等。具體內(nèi)容如下：

一是通過(guò)指定投機(jī)過(guò)熱地區(qū)與投機(jī)地區(qū)，阻止投機(jī)資金的流入。這次房地產(chǎn)調(diào)控政策將調(diào)控地區(qū)分為投機(jī)地區(qū)、投機(jī)過(guò)熱地區(qū)及調(diào)整對(duì)象地區(qū)，而且這種劃分也存在重疊關(guān)系。如首爾江南四區(qū)（江南、瑞草、松坡、江東）為投機(jī)地區(qū)，因此也是投機(jī)過(guò)熱地區(qū)和調(diào)整對(duì)象地區(qū)。

二是強(qiáng)化以實(shí)際需求為中心的房地產(chǎn)需求管理。第一，提高轉(zhuǎn)讓所得稅。在調(diào)整對(duì)象地區(qū)內(nèi)，提高2套房擁有者的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓差額所適用稅率的，即提高10%。而對(duì)于三套房擁有者，則提高20%。該措施將于2018年4月1日起實(shí)施。第二，強(qiáng)化一個(gè)家庭1套住房的轉(zhuǎn)讓稅免稅額的要件，即要求居住2年以上才可以適用免稅規(guī)定。第三，加強(qiáng)對(duì)擁有多套住房人群的金融監(jiān)控。在投機(jī)地區(qū)，限制住房抵押貸款次數(shù)，即從每人可以申請(qǐng)一次住房按揭貸款修改為每一個(gè)家庭可以申請(qǐng)一次住房按揭貸款。并且，在投機(jī)過(guò)熱地區(qū)，LTV（Loan to Value，貸款價(jià)值比）和DTI（Debt to ineome，總負(fù)債償還比率）均適用40%，其中有一套房屋抵押貸款的家庭，降為30%；而實(shí)際需要家庭則提高為50%。

這其中的三點(diǎn)十分重要。第一是采取累進(jìn)制的住房交易所得稅。因?yàn)?，在該房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之前，韓國(guó)的住房交易所得稅是：1200萬(wàn)韓元以下（相當(dāng)于人民幣7萬(wàn)）的住房交易所得稅率為6%、4600萬(wàn)韓元以下（相當(dāng)于人民幣27萬(wàn)）的住房交易所得稅率為15%、8800萬(wàn)韓元以下（相當(dāng)于人民幣52萬(wàn)）的住房交易所得稅率為24%、1.5億韓元以下（相當(dāng)于人民幣88萬(wàn)）的住房交易所得稅率為35%、5億韓元以下（相當(dāng)于人民幣395萬(wàn)以下）的住房交易所得稅率為38%、5億韓元以上（相當(dāng)于人民幣395萬(wàn)以上）的住房交易所得稅率為40%。也就是說(shuō)，在調(diào)控政策出臺(tái)之后，如果擁有兩套住房的，交易1套住房，這套住房交易所得稅在上述稅率的基礎(chǔ)上加10%。比如說(shuō)，這套住房的交易價(jià)為1.5億韓元，那么其適用住房交易所得稅的稅率為45%，住房交易所得稅為6750萬(wàn)韓元。如果是擁有三套住房，交易1套住房，其稅率加20%。如果這套住房為5億韓元，其交易所得稅為60%，要繳納住房交易所得稅3億韓元?？梢哉f(shuō)，在這樣的一個(gè)住房交易稅收制度，住房投資者想通過(guò)炒作住房賺錢(qián)幾乎不可能。在這種情況下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期很快就會(huì)逆轉(zhuǎn)。而且對(duì)于那些住房總價(jià)越高，其面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)則越大。

第二是只有1套住房交易所得稅的減免，必須持有在2年以上，2年之內(nèi)不能夠獲得減免。這就可能把那些想通過(guò)稅收減免短期炒作的漏洞堵住。

第三是從信貸政策入手，由以往一個(gè)人可以獲得一套住房的按揭貸款調(diào)整為一個(gè)家庭可獲得一套住房的按揭貸款。而且把家庭債務(wù)償還比例提高。

三是加強(qiáng)投機(jī)性房產(chǎn)需求的調(diào)查。第一，交易額超過(guò)3億韓元（約170萬(wàn)人民幣）時(shí)，購(gòu)房者需要提交資金準(zhǔn)備計(jì)劃和人住計(jì)劃。第二，引入特別司法警察制度，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的非法行為，包括無(wú)證中介、非法轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)等。第三，國(guó)稅廳等多部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法，調(diào)查未成年人、多套房產(chǎn)人群等的逃稅行為，并予以處罰等。

四是擴(kuò)大住房供給。提高政府在提供住房的作用，包括每年提供17萬(wàn)戶(hù)的公共租賃房、為新婚夫婦提供可以申購(gòu)的公共住房等。

五是加強(qiáng)金融等監(jiān)管措施。改善公寓申購(gòu)制度、對(duì)地方民間住宅用地設(shè)定轉(zhuǎn)賣(mài)限制期間（6個(gè)月）等措施。

這次韓國(guó)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，看上去也如中國(guó)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策那樣，面面俱到，希望從各個(gè)方面來(lái)遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。但是與中國(guó)不同的是，韓國(guó)政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控重點(diǎn)放在稅收政策及信貸政策這兩大經(jīng)濟(jì)杠桿上，很少用行政的方式。特別是嚴(yán)厲的累進(jìn)制房地產(chǎn)交易所得稅，則是這次調(diào)整政策重心。這種嚴(yán)厲的累進(jìn)制的房地產(chǎn)交易所得稅對(duì)遏制高房?jī)r(jià)會(huì)十分利落。

還有，韓國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控分類(lèi)的區(qū)域性劃分，不是如中國(guó)那樣，讓各地方政府各行其是，直到讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)炒作起來(lái)，房地產(chǎn)泡沫吹大再來(lái)出臺(tái)所謂的房地產(chǎn)調(diào)控政策。韓國(guó)則是事先在調(diào)研的基礎(chǔ)劃定區(qū)域類(lèi)型，以便針對(duì)性出臺(tái)政策，讓房地產(chǎn)泡沫限制在一定的范圍內(nèi)。

可以預(yù)計(jì)，韓國(guó)出臺(tái)一次房地產(chǎn)調(diào)控政策，其效果很快就會(huì)顯示出來(lái)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策年年都有，但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫則是越調(diào)控越大。即使是目前調(diào)控后一線城市的住房銷(xiāo)售下降，房?jī)r(jià)不僅沒(méi)能下跌，反之房?jī)r(jià)在上漲。只要房?jī)r(jià)在上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲預(yù)期沒(méi)有逆轉(zhuǎn)，那么這種房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果就一定有限。