(武漢大學(xué) 湖北 武漢 430072)

一、引言

改革開放四十年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，成功步入中等收入國(guó)家行列，已成為名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)大國(guó)，但隨著人口紅利衰減、國(guó)際經(jīng)濟(jì)格局深刻調(diào)整等因素的作用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展正進(jìn)入“新常態(tài)”。改革開放初期由于城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，越來越多的人涌入北上廣深等一線城市，人們對(duì)房子的剛性需求隨之增大；同時(shí)部分投資者看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景使得對(duì)房子的需求進(jìn)一步增大。在二者的共同作用下，全國(guó)各地掀起了一股“房?jī)r(jià)熱”，使得我國(guó)各地的房?jī)r(jià)不斷上漲。

供給側(cè)改革，實(shí)質(zhì)就是要市場(chǎng)健康均衡發(fā)展，不再以某一單型的行業(yè)來支撐整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)。未來經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度可能會(huì)降低，但當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資疲軟，國(guó)外經(jīng)濟(jì)回升乏力，進(jìn)出口持續(xù)下滑，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將面臨較大的壓力。因此，現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍需支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)托底，而房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存問題就是供需錯(cuò)位，沒有形成有效供給，這制約了市場(chǎng)的投資，故當(dāng)前政府會(huì)全力“去庫(kù)存”以拉投資，“去庫(kù)存”這也是供給側(cè)改革的重點(diǎn)。

二、供給側(cè)改革簡(jiǎn)介

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于傳統(tǒng)動(dòng)力弱化和新動(dòng)力生成的調(diào)整期，面臨經(jīng)濟(jì)下行和轉(zhuǎn)型升級(jí)的雙重壓力，周期性和結(jié)構(gòu)性雙重矛盾特征較為突出。這主要表現(xiàn)在四個(gè)方面:第一，低成本要素優(yōu)勢(shì)逐步減弱。勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)一直是我國(guó)的重要優(yōu)勢(shì)，一些外商投資的制造業(yè)已開始往東南亞以及中南美等勞動(dòng)力成本更低的國(guó)家轉(zhuǎn)移；未來人口老齡化加快，勞動(dòng)年齡人口總量下降，勞動(dòng)力和土地等要素成本將不斷上升。第二，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)矛盾更加突出。我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中逐漸顯現(xiàn)出技術(shù)進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)力偏弱，除了傳統(tǒng)行業(yè)，產(chǎn)能過剩等問題也在向新興產(chǎn)業(yè)蔓延。第三，資源環(huán)境問題逐漸凸顯。我國(guó)能源資源瓶頸制約的狀況進(jìn)一步加劇，主要能源和礦產(chǎn)資源對(duì)外依存度持續(xù)提高，同時(shí)也出現(xiàn)了資源短缺等問題，不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。第四，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行潛在風(fēng)險(xiǎn)增多。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的結(jié)構(gòu)性矛盾和風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯，加劇了未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的不確定性和波動(dòng)性。

目前我國(guó)的供需關(guān)系正面臨著不可忽視的結(jié)構(gòu)性失衡?！肮┬桢e(cuò)位”已成為阻擋中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的最大路障：一方面，過剩產(chǎn)能已成為制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一大包袱。另一方面，中國(guó)的供給體系，總體上是中低端產(chǎn)品過剩，高端產(chǎn)品供給不足。

具體來說，首先在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上低附加值、高消耗產(chǎn)業(yè)的比重偏高，高附加值、具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力、綠色低碳產(chǎn)業(yè)的比重偏低；其次，在區(qū)域結(jié)構(gòu)上人口的區(qū)域分布不合理和區(qū)域發(fā)展不平衡、不協(xié)調(diào)、不公平；然后，在排放結(jié)構(gòu)上，工業(yè)三廢、二氧化碳等比重偏高，不合理的排放結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了資源環(huán)境的壓力比較大；此外，在分配結(jié)構(gòu)上城鄉(xiāng)收入、行業(yè)收入差距都較大，財(cái)富較多集中在少數(shù)地區(qū)、行業(yè)和人；最后，在動(dòng)力結(jié)構(gòu)上過多依賴消費(fèi)、投資、出口來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。其實(shí)，“三駕馬車”只是應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的需求邊短期動(dòng)力，制度變革、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和要素升級(jí) “三大發(fā)動(dòng)機(jī)”才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本動(dòng)力。我們要更多地依靠改革、轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新，來提升全要素增長(zhǎng)率，培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，形成新的增長(zhǎng)動(dòng)力。

針對(duì)此我國(guó)政府提出經(jīng)濟(jì)改革方向從原來的偏需求側(cè)改革轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o側(cè)改革。供給側(cè)改革實(shí)質(zhì)上就是改變政府公共政策的供給方式，使之更好地與市場(chǎng)導(dǎo)向相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮市場(chǎng)在配置資源中的決定性作用；以市場(chǎng)化為導(dǎo)向、以市場(chǎng)所需供給約束為標(biāo)準(zhǔn)的政府改革。

針對(duì)產(chǎn)能過剩問題，供給側(cè)改革要求我們要對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中不適應(yīng)先進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展的部分進(jìn)行技術(shù)改造，也要發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)來替代傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的衰減。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，一方面要加快以服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)有能力的企業(yè)向國(guó)外輸出過剩產(chǎn)能，同時(shí)對(duì)落后產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造升級(jí)，以加快過剩產(chǎn)能的消化速度。

三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

房地產(chǎn)是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，不僅關(guān)系著國(guó)計(jì)民生，還是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力之一，同時(shí)能夠解決大量的人口就業(yè)問題，因此房地產(chǎn)成為政府尤其是地方政府大力扶持的產(chǎn)業(yè)。統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，房地產(chǎn)投資每增長(zhǎng)10 %，綜合推動(dòng)GDP 增長(zhǎng)1 %。全國(guó)各地房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使房屋建筑面積大量增加，隨著居民首套房與換房的剛需均得到滿足后，大量未售出的房屋建筑成為積壓庫(kù)存。社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》中提到，目前住房市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，外部風(fēng)險(xiǎn)積聚。一線城市住房供求矛盾突出，房?jī)r(jià)畸高；三四線城市新常態(tài)背景下的“供給側(cè)改革”及部分二線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性過剩，庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)下跌。

作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)在改善人民生活與居住條件上發(fā)揮著重要作用，并且已經(jīng)成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，甚至成為許多地方的支柱產(chǎn)業(yè)。在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著基礎(chǔ)性、支柱性、先導(dǎo)性的作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)直接影響著宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近幾年，我國(guó)許多地方都轟轟烈烈開展“造城運(yùn)動(dòng)”，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。但是，房地長(zhǎng)行業(yè)發(fā)展過快、過熱也帶來許多問題，影響了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

總體而言，我國(guó)整體庫(kù)存高、結(jié)構(gòu)性過剩的問題突出，全國(guó)商業(yè)庫(kù)存比住宅庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)大、二三四線城市土地供應(yīng)過剩，主要原因是當(dāng)前的非重點(diǎn)城市銷售仍處下行通道，再加上前期投資和建設(shè)規(guī)模的高速增長(zhǎng)，待售面積仍會(huì)持續(xù)增加。在投資開發(fā)方面，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購(gòu)置面積、新開工等進(jìn)入“寒冬”，在寬松政策推動(dòng)下商品房銷售顯著好轉(zhuǎn)，投資會(huì)有所回升，但銷售與投資背離的現(xiàn)象并沒有扭轉(zhuǎn)，庫(kù)存問題仍是制約房地產(chǎn)開發(fā)投資回升的阿喀琉斯之踵。在產(chǎn)品方面，剛需可能還是保持原來的市場(chǎng)氛圍，繼續(xù)保持一個(gè)去庫(kù)存的狀態(tài)，而改善型需求可能會(huì)有所增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)的企業(yè)一定會(huì)是那些擁有成熟的后續(xù)服務(wù)體系的企業(yè)。

一線城市房?jī)r(jià)上漲主要基于三個(gè)方面：其一，地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)，目前一線城市土地市場(chǎng)持續(xù)火熱；其二，開發(fā)商更珍惜投資機(jī)會(huì)，在中央“控供應(yīng)”的方針下，開發(fā)商會(huì)愈發(fā)珍惜來之不易的一線城市投資機(jī)會(huì)，對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作也會(huì)更多的注重利潤(rùn)率而非周轉(zhuǎn)速度；其三，需求基數(shù)保證去化。在龐大的需求人口基數(shù)下，開發(fā)商在一線城市開發(fā)項(xiàng)目更有底氣，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，即便項(xiàng)目短期內(nèi)因售價(jià)較高而去化緩慢，但只要不是區(qū)位過于偏僻，兩至三年內(nèi)也都可能完成較好的銷售成績(jī)。但對(duì)于深陷庫(kù)存壓力之下的二線和三四線城市，此類城市大多擁有三類特征，其一，商品住宅庫(kù)存、土地庫(kù)存過高，其二，人均住房面積較大，改善型需求并不強(qiáng)烈，其三，對(duì)外來人口吸納能力不足，多依賴本地居民購(gòu)房。

四、基于供給側(cè)改革下的我國(guó)房地產(chǎn)未來發(fā)展

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)能的區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過剩的庫(kù)存問題并未完全解決，特別是三四線城市仍是庫(kù)存積壓的重災(zāi)區(qū)，同時(shí)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化趨勢(shì)仍在加劇。因此強(qiáng)化“分類調(diào)控”將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的一大主旋律。兩會(huì)和十三五規(guī)劃均提出，要加快新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，深化房地產(chǎn)制度改革，主要是推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，建立購(gòu)租并舉的住房制度。支持農(nóng)民工等新市民需求、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房是高庫(kù)存城市化解庫(kù)存壓力的重要方式，同時(shí)通過進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革，全面推進(jìn)并完善居住證制度，保障農(nóng)民利益，鼓勵(lì)其形成買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

完善住房租賃市場(chǎng)建設(shè)推進(jìn)住房制度改革。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、完善多元化住房供應(yīng)體系也是深化住房制度的方向和供給側(cè)改革下房地產(chǎn)庫(kù)存去化的關(guān)鍵。未來拓展租賃市場(chǎng)需求，推動(dòng)住房租賃規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展的政策將陸續(xù)出臺(tái)。部分市場(chǎng)供應(yīng)偏緊的城市，或?qū)⑼苿?dòng)庫(kù)存商品房、閑置廠房用地向租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。同時(shí)對(duì)相關(guān)企業(yè)稅費(fèi)優(yōu)惠、支持企業(yè)將持有庫(kù)存商品房向租賃地產(chǎn)轉(zhuǎn)型等政策也有出臺(tái)空間。

五、啟示

在利用供給側(cè)改革房地產(chǎn)去庫(kù)存的過程中，應(yīng)注意平衡長(zhǎng)短期政策的關(guān)系。第一，進(jìn)一步完善住房保障體系的建設(shè)，建立遏制房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求的長(zhǎng)效機(jī)制。進(jìn)一步明確房地產(chǎn)的居住屬性，對(duì)于不同類型的住房建立完善的價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制，加強(qiáng)保障房的建設(shè)，對(duì)于擾亂市場(chǎng)秩序的開發(fā)商給予法律處置，維護(hù)租戶和購(gòu)房者的利益等。第二，實(shí)施長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)信貸政策。房地產(chǎn)限購(gòu)以及房貸利率的微小變化都會(huì)很大程度上影響購(gòu)房者的購(gòu)買力，房貸政策短期內(nèi)可能會(huì)產(chǎn)生一定的效果，但是長(zhǎng)期來看，房貸政策的負(fù)效應(yīng)在所難免。

第三，控制商品房用地的土地供給，建設(shè)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場(chǎng)。近年來，三四線城市商品房的開工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房屋的銷售面積，房地產(chǎn)企業(yè)有龐大的土地儲(chǔ)備，控制房產(chǎn)商的土地供給是緩解房地產(chǎn)積壓的必需手段。第四，進(jìn)一步加強(qiáng)戶籍制度的改革，促進(jìn)農(nóng)民工市民化進(jìn)程，對(duì)于擴(kuò)大需求、消化庫(kù)存有很大程度的促進(jìn)作用。第五，加快社會(huì)保障體系建設(shè)，緩解供給側(cè)改革陣痛。房地產(chǎn)去庫(kù)存、壓產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)，是發(fā)展和改革的需要，也是實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展的需要。但在去庫(kù)存的過程中，必然會(huì)有一批房地產(chǎn)企業(yè)被市場(chǎng)所淘汰，一批依靠房地產(chǎn)行業(yè)生存的從業(yè)者被推向社會(huì)。要從加強(qiáng)社會(huì)保障角度，提供再就業(yè)技能培訓(xùn)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)失業(yè)人員再就業(yè)。通過完善的社會(huì)保障體系建設(shè)，把供給側(cè)改革落實(shí)好。