文/趙佐平

一、住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

住房租賃是指由住房的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給承租人使用，承租人通過(guò)定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋使用權(quán)利的行為。

2017年7月，住建部、發(fā)改委等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)通知明確，重點(diǎn)加快12個(gè)人口凈流入大中城市的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，搭建住房租賃交易平臺(tái)。

習(xí)近平總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告中指出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2017年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

隨著國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的深入，“租購(gòu)并舉”已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要趨勢(shì)，一個(gè)全新的住房租賃時(shí)代悄然到來(lái)。過(guò)去，住房租賃市場(chǎng)的主要參與者包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)中介、酒店集團(tuán)、租賃服務(wù)平臺(tái)以及公租房機(jī)構(gòu)等?，F(xiàn)在，各地政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)都紛紛進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，建設(shè)銀行、中信銀行、中國(guó)銀行等商業(yè)銀行接連布局住房租賃市場(chǎng)，銀政企聯(lián)手推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的大幕正在開(kāi)啟。

二、商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)開(kāi)展情況

國(guó)家“租購(gòu)并舉”的政策導(dǎo)向、住房租賃市場(chǎng)主體的不斷豐富、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的不斷完善都為商業(yè)銀行開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。

（一）建設(shè)銀行

建設(shè)銀行憑借三十余年在住房市場(chǎng)的深厚沉淀和對(duì)國(guó)家住房制度改革的深刻理解，形成了住房金融服務(wù)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。2017年11月以來(lái)，建設(shè)銀行已與北京、上海、廣東、深圳、甘肅、青島、寧夏、河南等多個(gè)省市政府以及招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科、恒大等多地房企分別達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，將建立緊密全面的銀政企合作關(guān)系、為各省市住房租賃參與主體提供信貸支持，并且積極搭建CCB建融家園品牌，在各地推出長(zhǎng)租房源，滿(mǎn)足承租者需求。目前，建設(shè)銀行已經(jīng)開(kāi)展多項(xiàng)住房租賃業(yè)務(wù)，并且打響了“要租房，到建行”的口號(hào)，業(yè)務(wù)發(fā)展處于行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平。未來(lái)，建設(shè)銀行將積極履行國(guó)有大行責(zé)任，發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，從住房供給側(cè)發(fā)力，主動(dòng)探索多渠道、市場(chǎng)化手段發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的新模式，積極向社會(huì)傳導(dǎo)新時(shí)代住房消費(fèi)新理念，為客戶(hù)提供更多更好的住房租賃金融服務(wù)和問(wèn)題解決方案，為推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展貢獻(xiàn)智慧和力量。

（二）中信銀行

中信銀行是率先宣布發(fā)力住房租賃市場(chǎng)的銀行，以依托銀企合作為主要模式，為住房租賃企業(yè)提供保障性基金以及住房租賃全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。2017年10月30日，中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署合作協(xié)議，未來(lái)三年將在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金，滿(mǎn)足碧桂園在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域金融需求。將來(lái)，中信銀行將充分發(fā)揮中信集團(tuán)金融與實(shí)業(yè)并舉的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，大力推動(dòng)長(zhǎng)租住宅保障性基金業(yè)務(wù)發(fā)展，與主流房地產(chǎn)企業(yè)一同開(kāi)展租賃物業(yè)金融合作創(chuàng)新。

（三）中國(guó)銀行

中國(guó)銀行首次通過(guò)建設(shè)租賃管理平臺(tái)整合地方租賃住房資源，同時(shí)結(jié)合金融業(yè)務(wù)產(chǎn)品為地區(qū)住房租賃參與者提供服務(wù)。2017年11月2日，中國(guó)銀行廈門(mén)市分行與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源與房產(chǎn)管理局簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將在住房租賃市場(chǎng)相關(guān)的土地供應(yīng)、租賃住房建設(shè)、租賃管理平臺(tái)建設(shè)、住房租賃金融創(chuàng)新等領(lǐng)域開(kāi)展合作。未來(lái)，中國(guó)銀行將持續(xù)探索服務(wù)住房租賃市場(chǎng)的路徑與方法，與更多省市開(kāi)展住房租賃戰(zhàn)略合作，并在住房租賃市場(chǎng)深入實(shí)施惠民金融戰(zhàn)略。

（四）其他銀行

繼建設(shè)銀行、中信銀行和中國(guó)銀行之后，工商銀行、交通銀行也陸續(xù)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。工商銀行主要著重于為地區(qū)重點(diǎn)企業(yè)及項(xiàng)目提供授信資金支持。交通銀行通過(guò)建立“團(tuán)隊(duì)制+項(xiàng)目制”的方式逐一滿(mǎn)足政府和企業(yè)的特色需求，扎實(shí)推動(dòng)住房租賃項(xiàng)目落地。

未來(lái)，銀行將進(jìn)一步深層次介入住房租賃市場(chǎng)，除提供傳統(tǒng)金融信貸支持和配套金融服務(wù)外，以集團(tuán)形式自持房屋出租或者取得房屋租賃權(quán)出租的新主體參與形式也可能會(huì)出現(xiàn)，銀行正在利用自己的資金優(yōu)勢(shì)迅速占領(lǐng)住房租賃市場(chǎng)。

三、參與住房租賃的盈利模式分析

住房租賃的運(yùn)營(yíng)模式主要分為取得房屋所有權(quán)后出租（下稱(chēng)“重資產(chǎn)模式”）和取得房屋租賃權(quán)后出租（下稱(chēng)“輕資產(chǎn)模式”），而商業(yè)銀行參與住房租賃市場(chǎng)的盈利來(lái)源主要為提供對(duì)公對(duì)私租賃貸款的利息收入、提供配套金融服務(wù)的服務(wù)收入、以集團(tuán)形式取得房屋所有權(quán)或租賃權(quán)之后出租房屋的租金收入等。前兩種常規(guī)金融范疇的盈利本文就不再展開(kāi)，下面就以重、輕資產(chǎn)模式參與住房租賃的情況作一些盈利分析。

（一）重資產(chǎn)模式

以集團(tuán)形式自持住房項(xiàng)目出租為例進(jìn)行盈利分析，項(xiàng)目參考上海張江（集團(tuán)）有限公司張江國(guó)際社區(qū)人才公寓（一期）相關(guān)數(shù)據(jù)。該項(xiàng)目由公寓和商業(yè)、服務(wù)配套組成，其中公寓總面積為117000平方米，商業(yè)、服務(wù)配套總面積約為11900平方米。

1. 收入：由公寓租金收入、商業(yè)、服務(wù)配套租金收入兩部分組成。

（1）公寓租金收入：參考上海周邊人才公寓及住宅出租價(jià)格，暫按64元/平方米的價(jià)格確定每套住房首年月租金，考慮到未來(lái)通貨膨脹等因素，租金水平按每年5%遞增。出租率按每年90%預(yù)測(cè)。

（2）商業(yè)、服務(wù)配套租金收入：租金水平暫定1.5元/平方米/天，租金水平按每年5%遞增，出租率參考公寓出租率。

2. 成本與稅費(fèi)。

（1）成本：房屋折舊、裝修攤銷(xiāo)等按直線法計(jì)提，總共年計(jì)提8000萬(wàn)元；維修費(fèi)用按50萬(wàn)元/年計(jì)提；管理費(fèi)用按公寓租金收入的3%計(jì)提。

（2）稅費(fèi)：房產(chǎn)稅按租金收入的12%計(jì)算；增值稅進(jìn)項(xiàng)稅主要在項(xiàng)目建設(shè)階段取得，銷(xiāo)項(xiàng)稅按租金收入11%計(jì)算；所得稅按25%計(jì)算。

3. 測(cè)算結(jié)果。根據(jù)收入成本測(cè)算，項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)前7年均將虧損，第8年開(kāi)始有盈利。方案盈虧平衡為95.48%，即出租率水平不變時(shí)，租金在基礎(chǔ)方案水平上下降4.52%，仍能在第8年實(shí)現(xiàn)收支平衡。

（二）輕資產(chǎn)模式

取得房屋租賃權(quán)也分為分散式取得（從分散的客戶(hù)手中取得）和集中式取得（整幢或整區(qū)域租入）兩種，本文以集團(tuán)形式整體租入再租出為例進(jìn)行盈利分析。

1．收入：由租金收入、押金收入及增值服務(wù)收入組成。

（1）租金收入：預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)展的10年中每年可新增租賃住房面積800000平方米，住房出租率按90%計(jì)算，暫按64元/平方米的價(jià)格確定每套住房首年月租金，未來(lái)10年的房租增長(zhǎng)率5%。

（2）押金收入：按照住房租賃市場(chǎng)的常規(guī)，租客以付三押一的方式支付租金，即存量及每年新增的一萬(wàn)套房均有一個(gè)月的押金產(chǎn)生存款，按照4%的預(yù)期投資運(yùn)作取得收益。

（3）增值服務(wù)收入：未來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)還可能會(huì)通過(guò)提供家居、餐飲、健身、社交等配套增值服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。由于該部分收益存在不確定性，暫以租金的1%進(jìn)行測(cè)算。

2.成本及稅費(fèi)。

（1）房屋租入成本。房租租入成本是最主要的成本支出。租金按照市場(chǎng)租金80%的整體租入折扣進(jìn)行測(cè)算。

（2）房屋裝修費(fèi)用。綜合考慮目標(biāo)客群需求、裝修質(zhì)量、批量裝修的規(guī)模效應(yīng)等因素，裝修成本按800元/平方米進(jìn)行測(cè)算，10年裝修一次。每年承擔(dān)的成本為存量房屋的裝修折舊費(fèi)用。

（3)人員及其他運(yùn)營(yíng)成本。根據(jù)租賃住房運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的需要，人力成本按一年1400萬(wàn)元測(cè)算。其他運(yùn)營(yíng)成本暫按總收入的3%進(jìn)行測(cè)算。

（4)稅費(fèi)。租入房產(chǎn)如在2016年4月30日前取得，銀行進(jìn)項(xiàng)稅按5%取得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣發(fā)票，再簽訂房屋出租合同按11%交稅，綜合稅負(fù)6.05%。租入房產(chǎn)如在2016年4月30日后取得，進(jìn)項(xiàng)稅按11%抵扣，銀行的綜合稅負(fù)將下降至1.56% 。此次測(cè)算按收入的6.05%計(jì)稅費(fèi)。

3.測(cè)算結(jié)果。

根據(jù)收入成本測(cè)算，項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)前2年均將虧損，第3年開(kāi)始有盈利,10年累計(jì)收益71.8億元。方案盈虧平衡為96.52%，即出租率水平不變時(shí)，租金在基礎(chǔ)方案水平上下降3.48%，仍能在第3年達(dá)到收支平衡。

（三）主要結(jié)論

對(duì)于銀行以集團(tuán)形式參與住房租賃市場(chǎng)的情況，重資產(chǎn)模式比輕資產(chǎn)模式的投資回報(bào)周期更長(zhǎng)。重資產(chǎn)模式的盈利金額取決于房屋出租率和租金，而輕資產(chǎn)模式的盈利金額除受房屋出租率和租金影響外，還取決于整體租入的折扣率，測(cè)算中使用的折扣率為80%，若該折扣率升高將會(huì)壓縮輕資產(chǎn)模式的盈利空間，并導(dǎo)致投資回報(bào)周期拉長(zhǎng)。

四、對(duì)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的若干建議

“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！边@是新時(shí)代的要求，也是百姓群眾的呼聲。商業(yè)銀行應(yīng)緊跟住房制度改革步伐，主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，擔(dān)當(dāng)住房租賃市場(chǎng)推動(dòng)者和服務(wù)者的角色，不斷落實(shí)和推進(jìn)住房金融創(chuàng)新服務(wù)，打造全生命周期的住房租賃金融產(chǎn)品，以實(shí)際行動(dòng)助力加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

一是加強(qiáng)政策制度研究。住房租賃是新的住房理念，各地政府出臺(tái)的落實(shí)“租購(gòu)并舉”、落地“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的相關(guān)細(xì)則不盡相同。商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注這些住房租賃政策的出臺(tái)，加強(qiáng)研究，并以政府政策為導(dǎo)向開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)，保障住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

二是與市場(chǎng)主體緊密合作。隨著參與住房租賃市場(chǎng)的主體不斷增多，商業(yè)銀行可通過(guò)與當(dāng)?shù)卣?、租賃企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等的合作，深度介入住房租賃市場(chǎng)。無(wú)論是與政府合作培育住房租賃市場(chǎng)，還是與租賃企業(yè)合作拓展租賃房源，或是與金融機(jī)構(gòu)合作推出租賃產(chǎn)品，都是銀行參與住房租賃市場(chǎng)、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的方式。

三是穩(wěn)妥運(yùn)營(yíng)租賃項(xiàng)目。依據(jù)前述的盈利分析，雖然是以集團(tuán)形式運(yùn)營(yíng)租賃項(xiàng)目，但考慮到監(jiān)管因素，商業(yè)銀行直接運(yùn)營(yíng)租賃項(xiàng)目難度較大，可以通過(guò)成立子公司負(fù)責(zé)住房租賃項(xiàng)目的推進(jìn)和運(yùn)營(yíng)，一方面提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化程度，另一方面對(duì)運(yùn)營(yíng)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行隔離，避免風(fēng)險(xiǎn)向銀行內(nèi)部擴(kuò)散。

四是創(chuàng)新租賃產(chǎn)品服務(wù)。挖掘?qū)?、?duì)私客戶(hù)的不同需求，從住房租賃融資、租賃平臺(tái)建設(shè)、創(chuàng)新金融服務(wù)等多方位提供綜合金融服務(wù)和問(wèn)題解決方案。REITs作為住房租賃運(yùn)營(yíng)的一種營(yíng)利模式，已在美國(guó)、日本、香港、新加坡等國(guó)家發(fā)展成熟。自2014年以來(lái)，我國(guó)不斷有類(lèi)REITs產(chǎn)品的發(fā)行嘗試，相信隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展，未來(lái)依托銀行和金融機(jī)構(gòu)的REITs創(chuàng)新產(chǎn)品也會(huì)取得長(zhǎng)足的進(jìn)步。

五是線上線下渠道并進(jìn)。未來(lái)是互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代，商業(yè)銀行可以依托在金融科技方面的優(yōu)勢(shì)，建設(shè)線上的租賃服務(wù)平臺(tái)，將獲取客戶(hù)的渠道拓展至互聯(lián)網(wǎng)上，把租房、選房、金融服務(wù)等環(huán)節(jié)移至線上，借助互聯(lián)網(wǎng)完成簽約、交易支付、貸款等，提升業(yè)務(wù)辦理效率。同時(shí)，銀行擁有眾多的物理網(wǎng)點(diǎn)，可以考慮通過(guò)線下網(wǎng)點(diǎn)同步開(kāi)展住房租賃相關(guān)咨詢(xún)服務(wù)和聯(lián)動(dòng)需求挖掘等。

六是管控租賃貸款風(fēng)險(xiǎn)。目前銀行開(kāi)辦的個(gè)人租賃貸款以信用類(lèi)貸款為主，對(duì)于可能發(fā)生的客戶(hù)違約等風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)制定相應(yīng)的措施，一方面在貸款申請(qǐng)時(shí)，利用人民銀行征信和互聯(lián)網(wǎng)手段，加強(qiáng)對(duì)客戶(hù)資質(zhì)的核查與認(rèn)定，另一方面可以考慮與租賃企業(yè)協(xié)商，由租賃企業(yè)進(jìn)行貸款擔(dān)保，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。