文/錢瑛瑛 鄭莎女

一、引言

過去幾十年，伴隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的飛速發(fā)展，中國迎來了城市人口的大爆發(fā)。經(jīng)濟的高速增長和城市人口的急劇擴張推動了房價連續(xù)爆發(fā)性地上漲，城市中的中低收入家庭、進城務(wù)工人員和新就業(yè)職工等群體越來越難以承受日益高漲的房價和租金。公共租賃住房（以下簡稱“公租房”）因其低廉的租金和相對于其他保障性住房較低的準入門檻，成為解決城市“夾心層”群體階段性住房困難的有效途徑。

自2010年以來，中國的公租房建設(shè)迎來了高峰期，各大城市相繼加大了供應(yīng)力度。以上海為例，房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月底，公租房累計籌措房源已超過15萬套，受益人群超過20萬。但規(guī)模的擴大并不能完全代表保障性住房政策的實現(xiàn),在完善資金配套辦法和分配管理機制的同時，保證保障性住房切實滿足中低收入群體的住房需求，使住戶對居住情況感到滿意，是實現(xiàn)保障性住房促進社會包容與和諧功能的關(guān)鍵（吳瑩和陳俊華,2013）。因此，居住滿意度是衡量公租房建設(shè)成效的直接而重要的指標，深入了解已入住的保障對象對公租房的反饋建議與滿意程度十分必要。

本文對上海市公租房的居住滿意度進行調(diào)查研究，用居住滿意度來衡量其建設(shè)質(zhì)量，并分析影響公租房居住滿意度的主要因素，在此基礎(chǔ)上對上海市公租房建設(shè)提供參考性建議。

二、居住滿意度影響因素的相關(guān)研究

居住滿意度是居民對預(yù)期的居住條件與實際居住條件之間的差距，差距越小則居住滿意度越高（Galster和Hesser,1981）。作為衡量居民生活質(zhì)量的重要指標，國內(nèi)外學(xué)者對此作了大量的研究，主要聚焦兩個方面：一是對某一特定群體的居住滿意度進行評估，如外來務(wù)工人員、老年人和中產(chǎn)階級等群體；二是通過實證研究分析居住滿意度的影響因素。關(guān)于后者的研究成果表明，居住滿意度的影響因素一般包括三大類：第一類是家庭和個人特征因素，例如年齡、收入、種族、婚姻和家庭人口等；第二類是房屋特征因素，涉及產(chǎn)權(quán)、面積、價格、住房質(zhì)量和區(qū)位等方面；第三類是社區(qū)環(huán)境特征因素，包括配套設(shè)施、物業(yè)管理和交通條件等（Dekker等，2011）。例如湛東升等（2014）運用探索性因子分析和結(jié)構(gòu)方程模型方法，選取北京市不同類型社區(qū)的居民作為研究對象，發(fā)現(xiàn)年齡、家庭規(guī)模、家庭收入、住房性質(zhì)和戶口所在地等個體和家庭因素對居住滿意度均能產(chǎn)生一定的影響，同時住房條件、社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施也是重要的影響因素。Gan等人（2016）通過相關(guān)性分析及分類回歸分析對重慶外來務(wù)工者進行研究發(fā)現(xiàn)，住房質(zhì)量、配套設(shè)施和物業(yè)管理等因素對外來務(wù)工者的居住滿意度影響顯著。Lin和Li（2017）建立了線性回歸模型研究了溫州市外來人口的居住滿意度，結(jié)果顯示婚姻狀況、教育程度、居住時間、就業(yè)狀況和住房設(shè)施等是其重要的影響因素。Fernández-Portero等（2017）的研究表明，住房質(zhì)量是影響50歲以上老人居住滿意度的主要因素。

區(qū)別于普通住房，由于保障性住房的特殊性，公租房住戶的居住滿意度除了以上三類影響因素外，還受到其他特殊因素的影響。第一類是政策因素，如公租房準入制度、輪候時間和優(yōu)惠力度等。曾廣錄和曾汪泉（2013）基于二值響應(yīng)模型對五省會城市住房保障對象的居住滿意度進行了研究，指出政府辦事效率對住房保障對象的居住滿意度會產(chǎn)生一定影響。劉貴文等（2013）運用灰色綜合評價方法選取了建筑環(huán)境、鄰里環(huán)境、區(qū)位環(huán)境和租賃價格四個維度構(gòu)建了公租房居住滿意度評價指標體系，研究表明建筑質(zhì)量、周邊配套設(shè)施、物業(yè)管理和租賃價格等因素是公租房居住滿意度的主要影響因素。呂萍等人（2014）建立了保障性住房的效用分析框架，實證研究發(fā)現(xiàn)保障性住房受益人的居住滿意度與政策力度（如輪候時長、優(yōu)惠力度等）緊密相關(guān)。劉寧等（2016）從政府政策、規(guī)劃建設(shè)、居住條件和居民滿意度四個維度構(gòu)建了居住滿意度的結(jié)構(gòu)方程模型，研究表明準入制度、分配方式、區(qū)位和建筑質(zhì)量等因素對公租房居住滿意度的影響較大。第二類是心理感知因素，包括鄰里關(guān)系、社區(qū)居住安全感和社會排斥等。吳瑩和陳俊華（2013）基于對香港公屋的調(diào)查，在利用因子分析和線性回歸方程研究公屋居住滿意度時指出，由于保障性住房在社會標簽上的污名化，公租房這類保障性住房住戶的滿意水平除了受房屋質(zhì)量和社區(qū)環(huán)境等一般性因素影響外，還與租戶在社會排斥與區(qū)隔方面的心理體驗顯著相關(guān)。Huang和Du（2015）運用有序Logistic模型對杭州保障性住房居民的研究顯示，鄰里環(huán)境、公共設(shè)施和住房特征是影響居住滿意度的重要因素。

表1 公租房居住滿意度評價指標體系初步構(gòu)建表

在借鑒國內(nèi)外相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，本文選取了涉及住房條件、社區(qū)條件、心理因素和政策因素等方面的20個指標構(gòu)建了上海市公租房居住滿意度評價指標體系（見表1），考慮到大量的實證研究已證明將線性回歸分析應(yīng)用到居住滿意度研究的可靠性，選取因子分析和線性回歸方程作為本文的研究方法。因本文的研究對象為既定人群，故忽略包括家庭和個人特征的第一類因素。

三、問卷調(diào)查與數(shù)據(jù)分析

（一）問卷設(shè)計與數(shù)據(jù)收集

上海市自2010年開始大力建設(shè)公租房以來，逐步形成了一套包括公租房籌建、運營機制、管理辦法、準入與退出機制等多個方面的較為完整的制度體系。根據(jù)2010年上海市政府頒布的《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》，不同于其他住房保障政策，公租房在準入機制上不設(shè)戶籍以及收入線的限制，將保障對象擴大到了非上海戶籍人員和中等收入群體，實行有限期租賃制，租賃合同一般兩年一簽，租賃總年限一般不超過六年。目前上海公租房分為市籌公租房和區(qū)籌公租房兩種，分別由市、區(qū)級政府安排房源籌集工作。市籌公租房均為集中建設(shè)的大型居住社區(qū)；區(qū)籌公租房的房源籌集方式除了各區(qū)自行建設(shè)外，還包括收購改建和代理經(jīng)租社會閑置用房等方式，與市籌公租房不同，區(qū)籌公租房的具體政策根據(jù)各區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展狀況自行制定，通常還會與人才政策掛鉤，如面向引進人才的“人才公寓”類公租房。

考慮到公租房選址因素對居住滿意度的影響以及調(diào)查的方便性，本研究分別在上海市區(qū)（外環(huán)線之內(nèi)）和郊區(qū)（外環(huán)線之外）各選取了兩個公租房小區(qū)進行了實地走訪調(diào)研，四個小區(qū)的基本信息見表2。

表2 調(diào)研小區(qū)基本信息

調(diào)查形式以訪談和現(xiàn)場問卷調(diào)查為主。問卷主體主要包括兩部分：第一部分為被調(diào)查者的基本情況，包括被調(diào)查者的年齡、性別、學(xué)歷、居住、收入、家庭構(gòu)成和工作等。第二部分為居住滿意度指標，在梳理已有研究成果的基礎(chǔ)上，共設(shè)立了21個滿意度指標，其中包括1個總體滿意度指標和20個細分滿意度測量指標，每個指標均采用李克特五級量表記分方式（1-5分分別表示“非常不滿意”、“很不滿意”、“一般”、“很滿意”、“非常滿意”）來表示滿意度的等級。本次調(diào)查共發(fā)放200份問卷，回收197份，其中有效問卷186份，問卷有效率為94.4%。調(diào)查樣本包含了不同社會經(jīng)濟屬性類型的居民，整體上具有較好的代表性，詳細構(gòu)成見表3。

表3 調(diào)查樣本詳細構(gòu)成

在總體居住滿意度上，67.7%的被調(diào)查者選擇了“很滿意”、“一般”和“非常滿意”的樣本分別占17.2%和14.0%。全部四個公租房小區(qū)總體滿意度平均得分3.95分，但是位于郊區(qū)的兩個小區(qū)（福臨佳苑平均得分3.74，惠民家園得分3.60）顯然低于市區(qū)的兩個小區(qū)（馨逸家園得分4.25，和豐苑得分4.12）。

在細分滿意度指標上，平均得分較低的主要有“通風(fēng)采光”、“醫(yī)療條件”和“輪候時間”3個指標，分別為3.61、3.63和3.43；滿意度平均得分較高（4.0分以上）的有“房屋租金”、“到地鐵公交的距離”、“交通便利性”、“到上班地的距離”和“居住安全感”5個指標。此外，在“是否考慮過更換居住地”這一選項中，只有14.0%被調(diào)查者選擇了“是”，在進一步訪談中得知原因多為“工作調(diào)動”、“離上班地太遠”、“離市區(qū)太遠”和“改善居住條件”等。

（二）信度分析與公租房居住滿意度的因子結(jié)構(gòu)

信度是指問卷的可靠性和內(nèi)在一致性，信度分析是指采用同樣的方法對同一對象重復(fù)測量時所得結(jié)果的一致性程度。信度越高，表明問卷的內(nèi)在一致性和穩(wěn)定性越高。本研究利用SPSS軟件計算Cronbach’s ɑ系數(shù)來測量問卷的信度。一般來說,Cronbach’s ɑ系數(shù)大于0.6表示問卷的信度可接受，達到0.8以上表示問卷的信度非常好。經(jīng)過分析，本次問卷顯示Cronbach’s ɑ系數(shù)為0.883，說明問卷具有較好的信度，即有較好的內(nèi)部一致性。

用探索性因子分析方法，對20個細分滿意度指標進行主成分分析。做因子分析前，需要對數(shù)據(jù)進行Bartlett球形檢驗和KMO值檢驗來判斷數(shù)據(jù)是否適合進行因子分析。檢驗結(jié)果如表4所示，KMO值為0.834，且Bartlett球形檢驗結(jié)果顯示sig值小于0.05，因此Bartlett 球形檢驗結(jié)果顯著，表明數(shù)據(jù)非常適合作因子分析。

表4 Bartlett 球形檢驗和KMO值檢驗結(jié)果

對20個細分滿意度指標進行主成分分析，選用方差最大法對因子載荷進行正交旋轉(zhuǎn)，刪去共同度較低的“社會排斥”選項后，得到5個特征值大于1的主要成分，分別用F1、F2、F3、F4和F5表示（見表5）。5個主成分的累計方差貢獻率達到了67.52%，并且所有指標的共同度都在0.5以上，說明剩余的19個細分滿意度指標對居住滿意度均有顯著影響。

表5 公租房居住滿意度的因子分析結(jié)果(旋轉(zhuǎn)后成分矩陣)

休閑娛樂便利性、購物餐飲便利性、到市中心的距離、醫(yī)療便利性和交通便利性這5個指標對F1的負荷值較高，分別為0.827、0.753、0.750、0680和0.559，這里將F1因子用“配套設(shè)施條件”表示（見表6）。

人均居住面積、房屋戶型、房屋租金和通風(fēng)采光4個指標對F2負荷值較高，分別為0.825、0.804、0.753和0.725。這4個指標與房屋自身因素相關(guān)，因此我們將F2因子命名為“住房條件”。

公共設(shè)施、物業(yè)管理和綠化環(huán)境3個指標代表了與社區(qū)內(nèi)部環(huán)境和條件，對F3的負荷值分別達到了0.866、0.834和0.802，用“社區(qū)條件”表示。

申請門檻、輪候時間、優(yōu)惠力度、到地鐵公交距離和到上班地距離5個指標對F4因子的負荷值分別為0.760、0.733、0.618、0.557、0.552。其中申請門檻、輪候時間和優(yōu)惠力度為政府公租房政策的直接相關(guān)因素，到地鐵公交與上班地的距離這一項與其三項相關(guān)聯(lián)，則可能是由于公租房建設(shè)選址與政策導(dǎo)向密切相連的緣故。例如政府近幾年來認識到住戶對減少通勤時間的實際需求，政策上逐漸偏向于在市區(qū)或公共交通相對便利的地區(qū)收購社會閑置住房用作公租房房源，逐漸地不再在郊區(qū)等偏遠地段集中建公租房小區(qū)。因此我們將F4因子命名為“政策因素”。

F5由居住安全感和鄰里關(guān)系共同代表，負荷值為0.793和0.722，2個指標表現(xiàn)了住戶在日常生活中心理方面的感知，這里用“心理因素”表示。

（三）線性回歸分析

利用SPSS軟件，在以上因子分析的基礎(chǔ)上，建立以總體居住滿意度（D）為因變量，F(xiàn)1、F2、F3、F4和F5為自變量的線性回歸方程，結(jié)果如表6所示。

表6 回歸系數(shù)與顯著性檢驗表

從5個解釋變量的T檢驗情況來看，所有的變量的回歸系數(shù)均大于0.100，且sig＜0.002,說明5個自變量和因變量之間有著良好的相關(guān)性，這些變量都可以作為解釋變量說明居住滿意度(D)。因此,依據(jù)標準化回歸系數(shù)，可建立標準化回歸方程:

利用SPSS軟件得到各組因子中各項細分滿意度指標的標準線性回歸系數(shù)，各項指標對總體居住滿意度的影響系數(shù)等于其在因子變量線性回歸分析中的標準系數(shù)乘以在對應(yīng)因子變量中的標準線性回歸系數(shù)。如表7所示。

表7 細分滿意度指標影響系數(shù)表

從回歸結(jié)果看，首先政策因素在幾個因子中對居住滿意度的影響最大，回歸標準化系數(shù)達0.374，其中申請門檻與輪候時間的影響系數(shù)達到了0.129和0.112。在房源稀缺的現(xiàn)狀下，上海公租房整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，申請門檻較低和申請人數(shù)過多導(dǎo)致輪候時間普遍較長，因此租戶對于這兩個直接反映能否入住公租房的指標敏感度較高。而相對來說政策優(yōu)惠力度、到上班地和公共交通的距離對居住滿意度的影響稍低。

其次是配套設(shè)施條件，回歸標準化系數(shù)達到了0.373，其中休閑娛樂、購物餐飲、到市中心的距離幾個指標對租戶的影響較大。近年來“人才公寓”等小戶型宿舍式公租房的興建，使得公租房租戶越來越年輕化，對休閑娛樂和購物餐飲等方面的需求相對較大。

住房條件的回歸系數(shù)達到了0.306，其中公租房租戶最關(guān)注的是人均居住面積，影響系數(shù)達到了0.112。在實際走訪中，與2個以上家庭成員共同居住或與他人合租的樣本對人均居住面積的反應(yīng)多為“一般”或“很不滿意”。

社區(qū)條件的回歸系數(shù)為0.301，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，公共設(shè)施和物業(yè)管理是目前租戶在小區(qū)環(huán)境層面上最為關(guān)心的兩個方面。特別是對于一些老舊小區(qū)（比如惠民家園），大多數(shù)租戶對小區(qū)物業(yè)管理不滿，小區(qū)中電梯與門禁老舊、樓道垃圾無人清理和衛(wèi)生綠化缺乏打理的情況比較普遍。而在新建成的小區(qū)中，較多被調(diào)查者反映公共設(shè)施不足，如很多年輕租戶希望能有更多體育健身和休閑娛樂類設(shè)施，而老年租戶更希望能增加小區(qū)內(nèi)老年人公共活動設(shè)施。

最后是心理因素，相對于其余幾個因子，其影響較不顯著，回歸系數(shù)僅為0.167。居住安全感和鄰里關(guān)系兩項指標的影響系數(shù)分別為0.099和0.078，說明對居住滿意度有一定影響，但不是太大。這可能是由于公租房具有過渡性住房的性質(zhì)，租戶對于安全感和鄰里關(guān)系的需求不高。

四、結(jié)論與政策建議

目前上海市公租房整體居住滿意度較高，平均得分為3.95。但是市區(qū)和郊區(qū)的小區(qū)滿意度差距較大，位于市區(qū)的公租房小區(qū)總體居住滿意度得分均在4分左右，而郊區(qū)的小區(qū)僅在3.6-3.8分之間。這一點也與實際調(diào)研情況相符。在訪談過程中居住在郊區(qū)的很多租戶表示，住房位置太偏遠是不滿意的主要因素之一。在19項公租房居住滿意度指標中，租戶對“輪候時間”、“通風(fēng)采光”和“醫(yī)療條件”3個指標最不滿意，最滿意的指標有“房屋租金”、“到地鐵公交的距離”和“交通便利性”等。在公租房的居住滿意度影響因素中，政策因素的影響最為顯著，其次為配套設(shè)施條件和住房條件。說明租戶的居住滿意度與公租房政策緊密相關(guān)，公租房政策的制定和調(diào)整應(yīng)充分考慮租戶的居住體驗，在社區(qū)配套設(shè)施條件和住房條件上要給予更大的改善。據(jù)此，本文提出以下幾點建議：

1.公租房的建設(shè)選址不宜選在交通相對不便的偏遠地區(qū)，而是應(yīng)按照租戶的實際需求盡量選擇在交通便利的地區(qū)，在市區(qū)土地資源緊張的現(xiàn)狀下，收購和改建社會閑置住房用作公租房房源是一個很好的方向。

2.在細分滿意度上，租戶對于“輪候時間”最不滿意，滿意度得分僅為3.43。這是公租房輪候時間較長和輪候機制不夠透明所致。因此要建立公平公開的輪候機制，借助信息化手段建立公租房輪候信息公開平臺，及時向申請人公布公租房房源和輪候信息，簡化選房流程，增強公租房選房配租的透明度和公正性。滿意度較低的還有“通風(fēng)采光”和“醫(yī)療條件”2個指標，得分分別為3.61和3.63。通風(fēng)采光主要與公租房戶型設(shè)計有關(guān)，由于現(xiàn)在部分宿舍式公租房采用“筒子樓”式設(shè)計，即樓層中間是內(nèi)走道，兩邊各有4-5戶小戶型住房，這種設(shè)計造成房屋內(nèi)廚房和衛(wèi)生間的通風(fēng)采光問題難以妥善解決。醫(yī)療條件上滿意度低主要是小區(qū)周邊缺乏醫(yī)療配套設(shè)施造成的。在后續(xù)公租房籌建中應(yīng)當通過改善公租房戶型設(shè)計和增加公租房社區(qū)醫(yī)療設(shè)施等方式來提升租戶的居住體驗。

3.影響公租房租戶滿意度的主要因素有休閑娛樂便利性、購物餐飲便利性、到市中心的距離、人均居住面積、申請門檻、輪候時間、公共設(shè)施和物業(yè)管理8個指標，總體影響系數(shù)達到了0.833。這8個指標在一定程度上反映了公租房租戶甚至是當下城市中青年的居住需求。這些需求對現(xiàn)階段公租房以及普通租賃住房建設(shè)有著一定的參考意義，在未來租賃項目的建設(shè)過程中應(yīng)盡可能地加以考慮，以求項目的建設(shè)運營與租戶的居住需求更加匹配。