劉厚兵

十三種行為不征契稅

下列行為不征收契稅：法定繼承土地、房屋權(quán)屬；離婚財產(chǎn)分割；無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；自建自用住房；股權(quán)變動；財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他不征收契稅行為。具體有以下13種：

1.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移不征收契稅。《契稅暫行條例》第二條規(guī)定，農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移不征收契稅。前款第二項土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移。

2.離婚財產(chǎn)分割行為不征收契稅。國稅函［1999］391號明確，根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共同共有財產(chǎn)。因夫妻財產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。

3.無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。國稅函［2008］438號明確，按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。

4.股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中土地、房屋權(quán)屬未轉(zhuǎn)移不征收契稅。財稅［2018］17號明確，在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。國稅函［2006］844號規(guī)定，“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，包括單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，同時變更該企業(yè)法人代表、投資人、經(jīng)營范圍等法人要素的情況。在執(zhí)行中，可以根據(jù)工商管理部門進(jìn)行的企業(yè)登記認(rèn)定。即企業(yè)辦理變更登記的，適用于該款規(guī)定；企業(yè)辦理新設(shè)登記的，不適用于該款規(guī)定。新設(shè)企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬應(yīng)繳納契稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問題的通知》國稅發(fā)［2009］89號第一條規(guī)定，“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，僅包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓后企業(yè)法人存續(xù)的情況，不包括企業(yè)法人注銷的情況。在執(zhí)行中，應(yīng)根據(jù)工商管理部門對企業(yè)進(jìn)行的登記認(rèn)定，即企業(yè)不需辦理變更和新設(shè)登記，或僅辦理變更登記的，適用該條；企業(yè)辦理新設(shè)登記的，不適用該條，對新設(shè)企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬應(yīng)征收契稅。國稅發(fā)［2009］89號明確：財稅［2008］175號文件第二條中規(guī)定的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，僅包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓后企業(yè)法人存續(xù)的情況，不包括企業(yè)法人注銷的情況。在執(zhí)行中，應(yīng)根據(jù)工商管理部門對企業(yè)進(jìn)行的登記認(rèn)定，即企業(yè)不需辦理變更和新設(shè)登記，或僅辦理變更登記的，適用該條；企業(yè)辦理新設(shè)登記的，不適用該條，對新設(shè)企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬應(yīng)征收契稅。

5.法定繼承土地、房屋權(quán)屬行為不征收契稅。國稅函［2004］1036號規(guī)定，對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

6.單位名稱變更不涉及土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征收契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，單位名稱變更需要變更土地、房屋權(quán)利人名稱，不涉及土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。

7.農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革中有關(guān)確權(quán)登記不征收契稅?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于支持農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2017］55號）明確，對農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋確權(quán)登記，不征收契稅。

8.轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)不應(yīng)征收契稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅問題的批復(fù)》（國稅函［1999］465號）明確，房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩種不同性質(zhì)的權(quán)屬。根據(jù)現(xiàn)行契稅法規(guī)的規(guī)定，房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移行為不屬于契稅征收范圍，不應(yīng)征收契稅。

9.合作建房不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移不征收契稅。《財政部、國家稅務(wù)總局對河南省財政廳關(guān)于契稅有關(guān)政策問題的請示的批復(fù)》（財稅［2000］14號）明確，甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，對乙單位應(yīng)征收契稅，其計稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成交價格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

10.股權(quán)變動導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名不征契稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于股權(quán)變動導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名不征契稅的批復(fù)》（國稅函［2002］771號）規(guī)定，寧波中百股份有限公司因北京首創(chuàng)集團(tuán)受讓其26.62%的股權(quán)而于2000年更名為寧波首創(chuàng)科技股份有限公司，2001年哈工大八達(dá)集團(tuán)受讓寧波首創(chuàng)科技股份有限公司16.62%的股權(quán)，企業(yè)再次更名為哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司。上述由于股權(quán)變動引起企業(yè)法人名稱變更，并因此進(jìn)行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記的過程中，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。但應(yīng)注意，國稅函［2002］771號文對于其它企業(yè)并不普遍適用（詳見國家稅務(wù)總局網(wǎng)2010-06-09）。

問題內(nèi)容：

我公司是蘭州市的一家公司，經(jīng)與蘭州市A公司股東協(xié)商，我公司取得了A公司100%的股權(quán)。在股權(quán)變更登記的同時我公司變更了A公司的名稱。在對相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記過程中，需要當(dāng)?shù)氐囟惒块T出具不征稅的證明，但當(dāng)?shù)氐囟惒块T認(rèn)為土地、房屋權(quán)屬人名稱發(fā)生變更應(yīng)當(dāng)繳納契稅。我們向當(dāng)?shù)氐囟惒块T提出土地、房屋權(quán)屬并沒有因為股權(quán)轉(zhuǎn)讓及名稱變更發(fā)生轉(zhuǎn)移，不應(yīng)當(dāng)征收契稅，并提供了國稅函［2002］771號批復(fù)，該批復(fù)內(nèi)容與我公司的情況完全相同，我公司認(rèn)為地稅部門應(yīng)該適用該批復(fù)，為我們出具不征收契稅的證明。但地稅部門認(rèn)為該批復(fù)是向?qū)幉ㄊ胸斦炙l(fā)，蘭州地稅部門不能直接適用，需要我們層層打報告審批。請問：國稅函［2002］771號批復(fù)到底對除寧波外的其他稅務(wù)部門有沒有效力？對與國稅函［2002］771號批復(fù)完全相同的問題，是否可以直接適用？

國家稅務(wù)總局回復(fù)意見：

您好，您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)變動導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名不征契稅的批復(fù)》（國稅函［2002］771號）文，是國家稅務(wù)總局對寧波市財政局《關(guān)于哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司因股權(quán)結(jié)構(gòu)變動變更名稱應(yīng)否繳納契稅問題的請示》進(jìn)行的批復(fù)，該批復(fù)僅是對寧波市財政局作出并且沒有抄送其他單位，因此該批復(fù)僅對其主送單位和批復(fù)中提及的個別問題具有約束力。

因此，雖然您的問題與國稅函［2002］771號批復(fù)完全相同但不能直接適用該批復(fù)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的答復(fù)是正確的。

上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。

11.房屋附屬設(shè)施不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動不征收契稅。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》（財稅［2004］126）規(guī)定，對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。

12.以授權(quán)經(jīng)營方式取得原國有劃撥土地不征收契稅?！秶叶悇?wù)總局農(nóng)業(yè)稅收征收管理局關(guān)于中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司重組上市有關(guān)契稅政策意見的函》（農(nóng)便函［2007］7號）明確，以授權(quán)經(jīng)營方式取得原國有劃撥土地，不屬于契稅征收范圍，不征收契稅；

13.僅以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資不征收契稅?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅［2012］82號）規(guī)定，單位、個人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資，相應(yīng)擴(kuò)大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

四種情形可申請退稅

根據(jù)《稅收征管法》第五十一條“納稅人超過應(yīng)納稅額繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當(dāng)立即退還；納稅人自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務(wù)機(jī)關(guān)及時查實后應(yīng)當(dāng)立即退還；涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關(guān)國庫管理的規(guī)定退還?！?/p>

下列情形納稅人可以申請契稅退稅：已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；經(jīng)法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，退還已納契稅；房屋開發(fā)企業(yè)退回原購房人房屋面積差價款，退還差價款部分已納契稅；其他契稅退稅情形。其中特別要注意以下幾個問題：

1.關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅問題。《國家稅務(wù)總局關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國稅函［2002］622號，依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第34號自2016年5月27日起全文廢止）規(guī)定，按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，購房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后、辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅款應(yīng)予以退還。

2.關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已納契稅退還問題?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》（國稅函［2008］438號）規(guī)定，按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已納契稅款應(yīng)予退還。

問：房屋交易后，按規(guī)定繳納了契稅，但后因故法院判決撤銷了房屋所有權(quán)證，請問契稅能否退還？

答：2011年02月14日，國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司答復(fù)為：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》（國稅函［2008］438號）規(guī)定，對經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。即只有法院判決該房屋產(chǎn)權(quán)交易行為始終無效的情況，才不征收契稅，已繳契稅可以退還。若法院僅判決撤銷房屋所有權(quán)證，則不能作為退還契稅的政策依據(jù)。

3.關(guān)于購房人在不同情況下辦理退房有關(guān)契稅問題。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知》（財稅［2011］32號）規(guī)定，對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

問：退房是否可以退契稅？

答：2011年02月14日，國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司指出，完稅后辦理退房的情況有兩種：一是已簽訂房地產(chǎn)買賣合同，但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。二是已簽訂合同，并辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬登記。

第一種情況，原則上給予辦理退稅，但也有例外。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國稅函［2002］622號）規(guī)定，交易雙方已簽訂房屋買賣合同，由于各種原因最終未能完成交易的，如果購房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納稅款應(yīng)予以退還。但其中有例外的情況，即購房人以按揭、抵押貸款方式購買房屋的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于抵押貸款購買商品房征收契稅的批復(fù)》（國稅函［1999］613號）規(guī)定，當(dāng)購房人從銀行取得抵押憑證時，購房人與原產(chǎn)權(quán)人之間的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成，必須依法繳納契稅，這種情況退房就不再給予退稅。

第二種情況，原則上已納契稅不予退還，但也有例外，即經(jīng)法定程序判定（如法院判決）該房地產(chǎn)交易合同及發(fā)生的房屋土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移無效的，已繳契稅可以給予退稅。

4.關(guān)于承受房產(chǎn)契稅適用稅率問題。一般來說，納稅人已按預(yù)售面積、預(yù)售房款繳納契稅，但辦理房產(chǎn)證時，發(fā)現(xiàn)實測面積與預(yù)售面積有誤差，導(dǎo)致房款發(fā)生變化，致使納稅人多繳稅款的，可以申請退稅。各省對繳納契稅的房產(chǎn)面積與實際面積不一致，應(yīng)當(dāng)有比較明確的退補(bǔ)稅政策規(guī)定，具體可以咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。例如：根據(jù)《河南省財政廳關(guān)于承受房產(chǎn)契稅適用稅率問題的批復(fù)》（豫財辦農(nóng)稅［2009］4號）規(guī)定：“為規(guī)范契稅征收依據(jù)，防止出現(xiàn)多征、漏征稅款，在契稅征收過程中，凡是購房合同或發(fā)票上注明的面積與實際面積不一致的，以實際面積為準(zhǔn)，并按實際面積套用適用稅率征收契稅。已經(jīng)按照購房合同或發(fā)票征收契稅稅款的，在征收機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)所購房屋實際面積與合同或發(fā)票上注明的面積不一致時，應(yīng)按實際面積套用適用稅率計算稅款，對所征稅款予以追征或退稅。”

案例：市民陳先生和王先生分別在同一樓盤購買了一套在89平米左右的戶型和91平米左右的戶型的房子，上述房子均為兩人家庭唯一住房。陳先生合同面積為89.5平方米，單價為20000，總價為179萬元；王先生合同面積為90.5平方米，單價為20000元，總價為181萬元。

解析：現(xiàn)行契稅政策規(guī)定90平方米及以下家庭唯一住房的，優(yōu)惠稅率為1%；90平方米以上家庭唯一住房的，優(yōu)惠稅率為1.5%。如果所購房屋實際面積與合同或發(fā)票上注明的面積均一致，則陳先生應(yīng)繳納契稅適用1%優(yōu)惠稅率，應(yīng)繳納契稅稅額=179×1%×10000=17900（元）；王先生應(yīng)繳納契稅適用稅率為1.5%，應(yīng)繳納契稅稅額=11×1.5%×10000=27150（元）。如果所購房屋實際面積與合同或發(fā)票上注明的面積均不一致，現(xiàn)在陳先生收房通知上實測面積為90.3平方米，多了0.8個平方米，王先生收房通知上實測面積為89.8，少了0.7個平方米。則陳先生不但要補(bǔ)交16000元［0.8×20000］的房款，而且不再享受按1%稅率征收契稅優(yōu)惠，而是適用1.5%優(yōu)惠稅率交契稅，應(yīng)繳納契稅稅額=90.3×20000×1.5%=27090（元）；而王先生不但可以要求開發(fā)商返還14000元［0.7×20000］的房款，而且可享受按1%稅率征收契稅優(yōu)惠，應(yīng)繳納契稅稅額=89.8×20000×1%=17960（元）。

注：按照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款。實際法院裁判規(guī)則：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

歸納提示，一是以建設(shè)部門實際驗收測量的面積為憑據(jù)，購房者驗收、入住、辦證后的實際納稅依據(jù)與已繳納的契稅依據(jù)之間存在差異的，對已征契稅稅款予以“多退少補(bǔ)”。二是對購房人自行轉(zhuǎn)售（更名），凡未將房屋退還給開發(fā)商，開發(fā)商也沒有退還購房款給原購房者，原購房者已繳納的契稅不予退還。