文/傅東平 周全

自1998年我國實(shí)行住房貨幣化改革以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)顯著特征：一是政府對(duì)市場(chǎng)的頻繁調(diào)控；二是房價(jià)在調(diào)控中雖有波動(dòng)，但持續(xù)快速上漲趨勢(shì)明顯。究其原因，房地產(chǎn)業(yè)一直被認(rèn)為是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能被深度挖掘，加上土地財(cái)政制度的實(shí)施和利益分配格局的固化，地方政府對(duì)土地的依賴性不斷增強(qiáng)，在調(diào)控房價(jià)的博弈中，成為利益攸關(guān)方，在房價(jià)調(diào)控中的角色定位不明確。中央政府與地方政府的利益不一致，導(dǎo)致房價(jià)調(diào)控的政策落地難，房價(jià)越調(diào)越高。在這種背景下，房子從主要滿足人們的居住需求，逐漸演變成為最重要的投資品，房子資本品的屬性越來越凸顯，消費(fèi)品的屬性被忽略。2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，既為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展確定了基調(diào)，也為房價(jià)調(diào)控明確了方向。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，關(guān)鍵是要研究房價(jià)不斷上漲的原因，采取有針對(duì)性的對(duì)策，建立房價(jià)調(diào)控的長效機(jī)制。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，但邊際效應(yīng)較小，因此，決策者要想穩(wěn)定房價(jià)，付出由產(chǎn)出減少的成本也是很小的。對(duì)房價(jià)上漲原因的分析，主要是從供求兩個(gè)方面展開。2001-2014年間，中國的房價(jià)上漲80%是由需求沖擊引發(fā)的。如果把房子看作一種簡單的資產(chǎn)，在理性預(yù)期假設(shè)下，基于Lucas的資產(chǎn)定價(jià)模型研究發(fā)現(xiàn)，預(yù)期影響了我國的房價(jià)和房價(jià)租金比。

一、房價(jià)快速上漲產(chǎn)生的不良后果

（一）降低土地資源利用效率

房價(jià)快速上漲拉動(dòng)土地價(jià)格上漲，增加了作為土地壟斷者的地方政府加大土地供給的動(dòng)力，也增加了地方政府通過控制土地供應(yīng)節(jié)奏拉高地價(jià)、壓低土地成本的動(dòng)力，使得土地的開發(fā)速度超過經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，導(dǎo)致土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。不斷走高的房價(jià)使得房子的投資品屬性凸顯，投資品占房地產(chǎn)存量的比重提高，為便于將來賣出，大多數(shù)投資者選擇對(duì)房屋買而不住，造成房屋閑置。在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房價(jià)的持續(xù)上漲，還使得很多在大中城市無法購房的中低收入者或在家鄉(xiāng)或在大中城市周邊地區(qū)購房，所購房屋基本處于閑置狀態(tài)。房價(jià)的持續(xù)上漲推動(dòng)各種投資和預(yù)防性購房行為，進(jìn)一步釋放錯(cuò)誤的供求失衡信號(hào)，使得房地產(chǎn)商進(jìn)一步擴(kuò)大拿地規(guī)模，增加房屋供給，使得房屋供求失衡的情況惡化。此外，長期的房價(jià)上漲所形成的公眾對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，會(huì)導(dǎo)致在市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化時(shí)，開發(fā)商不能及時(shí)降低價(jià)格以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)出清，造成近幾年房地產(chǎn)庫存居高不下的局面，特別是三、四線城市更為嚴(yán)重。以上的各種作用最后使得土地資源在房屋建造后即大量進(jìn)入閑置狀態(tài)，土地作為一種稀缺的生產(chǎn)要素，未能為社會(huì)提供服務(wù)，游離于社會(huì)再生產(chǎn)過程之外，降低了土地利用效率。

（二）產(chǎn)生再分配效應(yīng)

房價(jià)持續(xù)上漲，導(dǎo)致與房地產(chǎn)有關(guān)的資產(chǎn)快速增值，產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生再分配效應(yīng)。房價(jià)上漲并不會(huì)增加實(shí)物形態(tài)的房地產(chǎn)數(shù)量，是一種虛幻的貨幣泡沫收入增長，但持有房產(chǎn)數(shù)量的差異和房價(jià)上漲速度的不平衡性，導(dǎo)致財(cái)富效應(yīng)對(duì)不同群體的影響是不同的，本質(zhì)上是對(duì)居民存量收入的再分配。就分配結(jié)果看，房價(jià)上漲使得有房居民在社會(huì)總財(cái)富中占據(jù)更多的份額。由于青年人積累財(cái)富的時(shí)間較短，購房能力較弱，因而在擁有房產(chǎn)數(shù)量、擁有時(shí)間、房產(chǎn)地段與增值潛力方面，都不能與中老年人比，因此，房價(jià)上漲所產(chǎn)生的分配效應(yīng)總體上不利于年輕人。年輕人購房主要是為了自住，年輕人收入中的絕大部分主要用來支付高房價(jià)所產(chǎn)生的高額購房成本與利息負(fù)擔(dān)，引起年輕人的生活壓力增加、生活質(zhì)量下降，對(duì)未來的信心受損。有房居民特別是有多套房的居民以高收入階層為主，無房居民則以低收入者為主，高房價(jià)所產(chǎn)生的分配效應(yīng)有利于高收入者，導(dǎo)致社會(huì)貧富差距的進(jìn)一步擴(kuò)大。隨著房價(jià)的不斷上漲，有多套房的居民在房價(jià)上漲過程中通過房屋出租和出售獲得大量的租金收入和溢價(jià)收益，激勵(lì)他們繼續(xù)增加房產(chǎn)數(shù)量，使得分配效應(yīng)得到強(qiáng)化，引起社會(huì)財(cái)富向富人集中。由于邊際消費(fèi)傾向遞減規(guī)律的存在，高收入者的邊際消費(fèi)傾向小于中低收入者，導(dǎo)致財(cái)富向少數(shù)人集中的財(cái)富分配效應(yīng)削弱全社會(huì)的邊際消費(fèi)傾向，影響內(nèi)需規(guī)模。房價(jià)上漲所產(chǎn)生的分配效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長期發(fā)展產(chǎn)生不良影響，弱化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。

（三）擠出實(shí)體經(jīng)濟(jì)

房價(jià)快速上漲引起資金向房地產(chǎn)業(yè)集中，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)生產(chǎn)要素不斷向房地產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)凈流入，引起其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)可獲得的資金減少，發(fā)展減慢。房價(jià)快速上漲提高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的用房、人力和倉儲(chǔ)等成本，削弱了中國以制造業(yè)為主的實(shí)體經(jīng)濟(jì)低成本的國際競爭優(yōu)勢(shì)。房價(jià)快速上漲使得購房居住和投資房屋的資金占比急劇增加，擠占了家庭在其他用途的可支配收入，降低了消費(fèi)能力。房價(jià)上漲還通過分配效應(yīng)使社會(huì)財(cái)富向有房階層集中，有房階層通常屬于社會(huì)中的富裕家庭和中老年人，無房家庭通常為中低收入者和年輕人，因此，房價(jià)上漲既拉大社會(huì)的貧富差距，又拉大青年人和老年人之間的財(cái)富差距。對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)而言，通常年輕人、低收入者的邊際消費(fèi)傾向高于中老年人和富人，因此，房價(jià)上漲擠出了消費(fèi)，減少了總需求，壓縮了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)容量。由于房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效率較低，高房價(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出，導(dǎo)致了資源配置扭曲，降低了全社會(huì)的生產(chǎn)率。

（四）增加金融風(fēng)險(xiǎn)

房價(jià)不斷走高，會(huì)從四個(gè)方面增加金融風(fēng)險(xiǎn)。一是房價(jià)持續(xù)走高，未能及時(shí)隨供求關(guān)系調(diào)整，引起泡沫堆積，增加金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是房價(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)的投資品屬性凸顯，投資購房占比提高，隨著金融創(chuàng)新特別是互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新的發(fā)展，購房款中融資所占份額增加，杠桿率提高，降低了金融體系抗房價(jià)波動(dòng)的能力。三是房價(jià)持續(xù)走高，提高了房產(chǎn)存量的貨幣價(jià)值，導(dǎo)致融資抵押物價(jià)值提高，推動(dòng)全社會(huì)融資規(guī)模擴(kuò)大，不利于金融穩(wěn)定。四是房產(chǎn)價(jià)格上漲伴隨土地價(jià)格上升，導(dǎo)致主要以土地出讓金為抵押的地方政府融資平臺(tái)融資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，地方債問題會(huì)更加突出，直接危害金融安全。

二、支撐房價(jià)的基本面發(fā)生顯著變化

（一）經(jīng)濟(jì)增速下降

中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)要求轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，使經(jīng)濟(jì)增速下降，削弱對(duì)房地產(chǎn)的相對(duì)購買力。改革開放以來，我國主要依靠要素投入增加來維持經(jīng)濟(jì)增長，包括農(nóng)村過剩勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移、閑置土地社會(huì)再生產(chǎn)過程及依靠外國直接投資和資本積累增加資本要素投入。經(jīng)過長達(dá)三十多年的持續(xù)高速增長，中國已于2010年成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)總量的急劇放大改變了要素供求格局，要素投入的持續(xù)增加難以為繼，GDP增速已經(jīng)從2010年的10.6%連續(xù)6年下降，直至6.7%，中速增長成為經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的顯著特征。今后，經(jīng)濟(jì)增長方式必須從粗放型的依靠要素投入增長轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽啃б嫣岣叩馁|(zhì)量型增長，增長動(dòng)能將從投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。顯然，創(chuàng)新的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于復(fù)制性的要素投入增長，且創(chuàng)新是不連續(xù)的，在重大創(chuàng)新出現(xiàn)之前，經(jīng)濟(jì)增速的持續(xù)下降將成為一種常態(tài)。此外，勞動(dòng)力作為最重要的生產(chǎn)要素，其投入量不僅不能增長，反而呈現(xiàn)快速下降態(tài)勢(shì)，將進(jìn)一步拉低經(jīng)濟(jì)增速。經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致人均收入增速下降，對(duì)住房的購買力也相應(yīng)下降。

（二）人口總量與結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化

人口總量增長放緩及人口結(jié)構(gòu)變化有利于降低房地產(chǎn)的總需求、縮小供需缺口。我國人口總量增速不斷放緩并很快達(dá)到峰值，老年人口的比重不斷增大，將降低對(duì)住房的需求。二十世紀(jì)七十年代我國開始推行計(jì)劃生育政策，1982年計(jì)劃生育政策被確定為基本國策，政策實(shí)施四十來年，對(duì)中國的人口總量和人口結(jié)構(gòu)均產(chǎn)生了較大影響。從總量來看，我國人口數(shù)量從1998年的12.4761億人增加到2016年的13.8271億人，人口自然增長率已經(jīng)從改革開放以來的峰值——1987年的16.61‰下降2015年的4.96‰,總體上呈下降趨勢(shì)。2015年底全面二孩政策實(shí)施后，2016年的人口自然增長率也僅出現(xiàn)小幅上升，達(dá)到5.86‰，這種上升有可能只是暫時(shí)的一次性上升。從人口結(jié)構(gòu)上看，我國勞動(dòng)年齡人口從2012年起開始下降，15-64歲人口自2014年開始年均減少100萬左右。65歲以上人口數(shù)量從1998年的8359萬人提高到2016年的15003萬人，老年撫養(yǎng)比從1998年的9.9%提高到2016年的15.2%。對(duì)比分析計(jì)劃生育政策實(shí)施以來我國人口出生情況，作為購房主力軍的25-35歲年齡段人口數(shù)量呈現(xiàn)快速下降趨勢(shì)。

（三）城鎮(zhèn)化速度呈下降態(tài)勢(shì)

我國城鎮(zhèn)化率從1978年的17.92%提高到2016年的57.35%，城鎮(zhèn)常住人口約增加6.2億人。表面上看，和發(fā)達(dá)國家相比，如2015年日本93.5%、美國81.6%、德國75.3%及澳大利亞89.4%，中國的城鎮(zhèn)化率還有較大的提升空間，中國的城鎮(zhèn)化還處于快速城鎮(zhèn)化階段。但仔細(xì)分析，中國的城鎮(zhèn)化過程和發(fā)達(dá)國家相比存在明顯的特殊性：一是中國的城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)快速增長都是在短時(shí)期內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)的，且人口數(shù)量全球最多，與城鎮(zhèn)化相適應(yīng)的思想觀念及人文素養(yǎng)準(zhǔn)備并不充分，因而中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不可能復(fù)制美國、日本等發(fā)達(dá)國家的進(jìn)程。二是中國農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的動(dòng)力是巨大的城鄉(xiāng)差距導(dǎo)致的收入差距，隨著各種“三農(nóng)”政策的實(shí)施，農(nóng)村發(fā)展加快，城鄉(xiāng)差距縮小，轉(zhuǎn)移難度加大。三是農(nóng)村的未轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)移意愿較低、轉(zhuǎn)移成本較高。現(xiàn)在農(nóng)村的未轉(zhuǎn)移人員年齡偏大，相當(dāng)部分為第一代返鄉(xiāng)農(nóng)民工，對(duì)城市生活成本有較為深刻的體會(huì)，且在城市謀生能力不強(qiáng)，加上對(duì)保有土地有特殊情感，因此轉(zhuǎn)移意愿較弱。四是我國的城鎮(zhèn)化是一個(gè)“半拉子”的城鎮(zhèn)化。2016年我國戶籍人口的城鎮(zhèn)化率僅為41.2%，有約2.2331億城鎮(zhèn)常住人口沒有市民化，解決這個(gè)歷史遺留問題需要投入巨額的成本，這些人長期不能平等享受城鎮(zhèn)的福利待遇，特別是小孩入學(xué)、升學(xué)和就醫(yī)等基本的社會(huì)保障問題沒有徹底解決，這將降低全國層面的城鎮(zhèn)化意愿。五是我國城鎮(zhèn)化的政策思路還不清晰。以人的城鎮(zhèn)化為核心的新型城鎮(zhèn)化政策強(qiáng)調(diào)加快中小城鎮(zhèn)發(fā)展，對(duì)特大城市與大城市實(shí)行較為嚴(yán)格的人口數(shù)量控制，但一直以來政府主導(dǎo)的資源分配向大城市傾斜，導(dǎo)致大城市的人口集聚能力較強(qiáng)，中小城鎮(zhèn)人口集聚能力明顯不足，大城市的人口嚴(yán)格控制與中小城市發(fā)展的資源嚴(yán)重不足之間的關(guān)系并沒有理順，這阻礙了中國城鎮(zhèn)化率的進(jìn)一步提高。因此，不能簡單參考發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，考慮到我國城鎮(zhèn)化面臨的實(shí)際問題，可以預(yù)計(jì)我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程將趨緩。然而，由于大城市集聚資源的能力較強(qiáng)，在城市發(fā)展中處于有利地位，可以預(yù)見在未來相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，人口將不斷從中小城鎮(zhèn)向大城市轉(zhuǎn)移，而遠(yuǎn)離大城市的小城鎮(zhèn)發(fā)展將面臨既不能從農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，現(xiàn)有常住人口又不斷流出的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。綜上所述，從全國層面看，城鎮(zhèn)化速度下降將緩解住房需求壓力，有利于構(gòu)建穩(wěn)定房價(jià)的長效機(jī)制。然而，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)在大中城市，人口繼續(xù)向大城市集聚，將進(jìn)一步加大大城市穩(wěn)定房價(jià)的難度，也將繼續(xù)加大中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)去庫存的難度，為穩(wěn)定房價(jià)帶來新的挑戰(zhàn)。

（四）住房保有量快速上升

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，在短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用非常明顯，以致房地產(chǎn)業(yè)一直被當(dāng)作國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提高了我國的住房保有量。我國從1981年開始公布住宅竣工面積，至2015年底，合計(jì)竣工面積為4422770.75萬平方米，準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)該加上初始存量，減掉拆遷量等，但考慮到我國存在大量小產(chǎn)權(quán)房、未辦手續(xù)自建房未能納入統(tǒng)計(jì)，同時(shí)住宅壽命普遍不長，因此簡單地把合計(jì)竣工面積除以總?cè)丝谧鞔致怨烙?jì)，得出人均住房面積為32.17平方米?？紤]到2016年及2017年已竣工面積尚未統(tǒng)計(jì)，以及還存在開工尚未竣工及準(zhǔn)備開工的住房面積，已建或在建及準(zhǔn)備開工建設(shè)的住宅面積應(yīng)該接近500億平方米左右。從這些數(shù)據(jù)上看，住房的剛需從總量上看已基本能夠滿足，房地產(chǎn)的供需矛盾將由總量缺口轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性矛盾，特別是城市住房供給分布與人口分布不對(duì)應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。主要保有量的持續(xù)上升，縮小了供需缺口，緩解了供需矛盾，為調(diào)控提供了有利條件。但住房屬于不動(dòng)產(chǎn)，無法遠(yuǎn)距離地移動(dòng)，住房分布與人口分布的不對(duì)應(yīng)矛盾短期內(nèi)還很難從根本上解決。

三、市場(chǎng)調(diào)控的長效機(jī)制構(gòu)建

（一）提高房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)質(zhì)量

市場(chǎng)調(diào)控的長效機(jī)制構(gòu)建，是建立在準(zhǔn)確的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上的。目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性、全面性和可靠性都還有差距，難以為研究和決策提供依據(jù)。例如：房屋存量、城市常住人口等基本數(shù)據(jù)缺失，或因統(tǒng)計(jì)范圍等原因失真，難以真實(shí)反映我國房地產(chǎn)真實(shí)情況；現(xiàn)已發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)如房價(jià)及上漲指數(shù)，簡單以商品房成交額除以成交面積為基礎(chǔ)得到，只是簡單求平均，既沒能考慮房屋所在地理位置差異所產(chǎn)生的地租差異，也沒有考慮房屋房齡、折舊等對(duì)房價(jià)的影響，在城市建成面積不斷擴(kuò)大、遠(yuǎn)郊樓盤占比不斷提高的情況下，數(shù)據(jù)的參考性較差；集資建房、福利分房以及自建房等均不屬于統(tǒng)計(jì)口徑，但這些房屋卻有相當(dāng)部分居民居住其中且可以上市流通，更不用說對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)計(jì)了；二手房交易真實(shí)價(jià)格和網(wǎng)簽價(jià)格普遍存在差異，導(dǎo)致最能反映市場(chǎng)情況的二手房交易價(jià)格失真；房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值及其對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)明顯和直覺不同；等等。數(shù)據(jù)質(zhì)量低下，導(dǎo)致研究者不能針對(duì)真實(shí)情況進(jìn)行研究，提出高質(zhì)量的政策建議，也使政策制定者只能拍腦袋決策，政策針對(duì)性差，長效機(jī)制無從談起。為解決這一問題，應(yīng)盡快通過普查方式摸清房地產(chǎn)的家底，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整統(tǒng)計(jì)口徑，對(duì)指數(shù)類數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)部門應(yīng)根據(jù)房子的房齡、地理位置、折舊等進(jìn)行調(diào)整，發(fā)布具有可比性的指數(shù)數(shù)據(jù)，為市場(chǎng)長效調(diào)控研究和政策決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。

（二）制度設(shè)計(jì)

一是改革官員的政績考核制度。建立綜合性的評(píng)價(jià)體系，提高房價(jià)、保障房建設(shè)、環(huán)境、生態(tài)等民生指標(biāo)的比重，著手解決導(dǎo)向問題。二是盡快完成分稅制的改革。加快推進(jìn)中央政府和地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)劃分，建立事權(quán)與財(cái)權(quán)相一致的財(cái)政體制，減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。三是進(jìn)一步明確地方政府職能，特別是經(jīng)濟(jì)職能，避免地方政府“攤大餅”和“滿城挖”。四是建立土地財(cái)政制度的約束機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)土地利用規(guī)劃的執(zhí)行情況檢查，增加土地出讓金使用的透明度，加強(qiáng)對(duì)地方政府融資平臺(tái)的約束和規(guī)范，把低收入者的住房保障情況納入官員的政績考核范圍，對(duì)國有土地出讓價(jià)格與房價(jià)的比值上限作出限制，逐漸強(qiáng)化對(duì)土地財(cái)政制度的限制和約束。

（三） 強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革

房價(jià)上漲歸根到底是存在供需缺口，房價(jià)快速上漲的主要原因還在供給側(cè)。只有加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革，才可能從根本上解決房價(jià)不斷上漲的問題。為此，可從三方面著手。

一是增強(qiáng)土地供應(yīng)彈性。首先，要做好土地供應(yīng)的中長期規(guī)劃?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》中規(guī)劃2020年的城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，但該規(guī)劃時(shí)域太短，應(yīng)在認(rèn)真研究人口和城鎮(zhèn)化規(guī)律的基礎(chǔ)上，出臺(tái)至2050年甚至更遠(yuǎn)期的城鎮(zhèn)化中期發(fā)展規(guī)劃及配套的中長期土地規(guī)劃，并適度提高住宅用地的比重。其次，要建立應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求變動(dòng)的國有土地供應(yīng)調(diào)整機(jī)制。在符合土地中長期規(guī)劃及用途管制的前提下，到底是今年多供地還是明年多供地，其實(shí)沒有多大區(qū)別，當(dāng)城鎮(zhèn)化水平不斷上升的時(shí)候，城市的總用地也會(huì)不斷增加，最終用地結(jié)果其實(shí)一樣。最后，要加快推進(jìn)土地供給的市場(chǎng)化改革，推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地入市，盡快出臺(tái)土地使用權(quán)到期的制度安排，創(chuàng)新土地交易制度，探索利用所擁有符合規(guī)劃用途的土地進(jìn)行自建、委托代建后提供給市場(chǎng)等途徑，增強(qiáng)土地供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求的反應(yīng)彈性。其中，利用集體建設(shè)用地增加住房供給是當(dāng)前解決住房短缺問題的重要途徑，應(yīng)更為積極地化解小產(chǎn)權(quán)房困境，“一拆了之”是最不負(fù)責(zé)任的處理方式，也是對(duì)社會(huì)財(cái)富的極大浪費(fèi)，應(yīng)對(duì)歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行審查，分類處理。對(duì)符合建筑質(zhì)量要求和符合土地用途管制的小產(chǎn)權(quán)房，通過補(bǔ)稅和補(bǔ)交費(fèi)用的方式將其合法化，對(duì)不符合的堅(jiān)決拆除。對(duì)新的集體建設(shè)用地，盡快推出進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)則，規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地的上市流通，力爭在土地市場(chǎng)形成一定的競爭。

二是調(diào)整政府在住房供應(yīng)市場(chǎng)中的角色?？v觀全球，大多數(shù)國家政府都或多或少參與住房供應(yīng)，中國政府對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的控制力明顯處于較高水平，在住房供應(yīng)中應(yīng)扮演更積極的角色。結(jié)合我國當(dāng)前的實(shí)際情況，在供需缺口不斷縮小、政府基本壟斷土地供給的情況下，政府完全可以直接參與為無房的首次置業(yè)居民提供廉價(jià)房的工作。具體可通過土地劃撥、稅收優(yōu)惠及補(bǔ)貼等政策，鼓勵(lì)所在單位或民間組織集資建房，在執(zhí)行過程中加大公示及資格審查力度，并對(duì)所建房屋實(shí)行較長時(shí)間的限售，確保滿足無房居民的基本住房需求。

三是加快構(gòu)建租售并舉的住房供給體系，重點(diǎn)是加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。首先，要解決好制度問題，盡快推動(dòng)住房與教育、醫(yī)療等基本社會(huì)保障脫鉤。其次，要構(gòu)建更為穩(wěn)固的租賃關(guān)系，積極發(fā)展長期租賃。當(dāng)前，租售比很低，培育和發(fā)展長期租賃具有很好的市場(chǎng)條件，但也面臨觀念方面的阻礙。根據(jù)現(xiàn)在的情況，政府可從公租房開始試點(diǎn)，擴(kuò)大公租房規(guī)模，延長租期，試點(diǎn)十年及以上租期的公租房，提高租賃房屋的穩(wěn)定性,提高租賃住房的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。同時(shí)，對(duì)以租賃為目的的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目給予更多的政策優(yōu)惠，并對(duì)長租和短租實(shí)行差別化政策。最后，要加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，維護(hù)租賃雙方的權(quán)益，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

（四）需求側(cè)調(diào)控堅(jiān)持短期目標(biāo)和長期目標(biāo)的統(tǒng)一

“房子是用來住的，不是用來炒的” 既為房地產(chǎn)市場(chǎng)確定了發(fā)展的基調(diào)，也為房價(jià)調(diào)控明確了方向。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，關(guān)鍵還在于避免過度使用房地產(chǎn)業(yè)來“保增長、促發(fā)展”，在對(duì)房地產(chǎn)需求側(cè)的調(diào)控過程中，要堅(jiān)持短期調(diào)控目標(biāo)與長期目標(biāo)的一致性。為此，可從以下幾個(gè)方面著手。

一是改進(jìn)差別化的信貸政策。從我國歷次調(diào)控中的信貸政策可以看出，信貸政策基本上以首付比例和利率為政策工具，房價(jià)上漲則提高首付比例，提高利率，對(duì)首套房、改善性住房和投資性住房雖有差別對(duì)待，但每次調(diào)控均損害首套房購房者利益。對(duì)改善性住房，未能區(qū)分購買二套房后第一套房是否賣出的情況。調(diào)控房價(jià)的信貸政策應(yīng)該更加注意調(diào)控過程中對(duì)首套房購房者利益的保護(hù)，適度兼顧改善性住房需求，堅(jiān)決打擊投機(jī)性住房需求，在信貸政策調(diào)控過程中對(duì)首套房實(shí)行更為穩(wěn)定的首付比例和利率，對(duì)購買改善性住房后賣出第一套住房的，自賣出之日起享受首套房的利率優(yōu)惠。此外，應(yīng)研究成立政策性的住房銀行，來承擔(dān)商業(yè)銀行經(jīng)營首套房、改善性住房貸款所造成的利息損失，確保政策的有效執(zhí)行。

二是構(gòu)建防范超發(fā)貨幣涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效機(jī)制。創(chuàng)新投資方式，進(jìn)一步搞活資本市場(chǎng)，豐富資本品種類，拓寬投資渠道，打通資本和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的壁壘，打破金融體系資金的自我循環(huán)，使更多資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，為社會(huì)資本提供更多的投資渠道和更加豐富的投資選擇，防范超發(fā)貨幣流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三是利用好財(cái)政政策，特別是稅收政策。應(yīng)合理設(shè)計(jì)和盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅，關(guān)鍵是合理區(qū)分首套房、改善性住房和投資性住房，合理設(shè)計(jì)不同類型住房的房地產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)和稅率。此外，應(yīng)研究房產(chǎn)空置稅，主要研究房屋空置的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、房屋空置稅的征稅方式及稅率等，大幅度提高投機(jī)性房地產(chǎn)的空置成本，有利于促進(jìn)不同類型空置房產(chǎn)盡快進(jìn)入租賃市場(chǎng)，既能打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度投機(jī)，又能增加住房租賃的有效供給，降低住房租金，提高房屋的使用效率，使房子真正回歸居住功能，還能為地方政府提供更為穩(wěn)定的收入來源。

四是加快大城市周邊中小城鎮(zhèn)發(fā)展，對(duì)大城市的人口起到分流的作用，進(jìn)而減輕大城市的住房供給壓力。大城市基礎(chǔ)設(shè)施好，資源集聚能力強(qiáng)，在公共資源分配中所占份額較多，實(shí)際上我國已形成大城市優(yōu)先發(fā)展的城市發(fā)展道路。目前我國一、二線城市房屋供應(yīng)緊張，供需矛盾突出，房價(jià)快速上漲，而三、四線去庫存壓力較大，房屋積壓和閑置情況嚴(yán)重，歸根到底還在于一、二線城市的人口集聚能力較強(qiáng)，人口增長速度快于三、四線城市。按照我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，人口進(jìn)一步向大城市集聚在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)難以改變。要增加大城市的人口容納能力、降低大城市的人口進(jìn)入門檻，應(yīng)把大城市和周邊中小城鎮(zhèn)統(tǒng)籌起來考慮，通過推動(dòng)大城市與周邊中小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，加強(qiáng)大城市優(yōu)質(zhì)的教育、科研和醫(yī)療等資源向周邊中小城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移和復(fù)制，整合大城市部分產(chǎn)業(yè)資源疏解到周邊中小城鎮(zhèn)，徹底打破人口集中在大城市核心區(qū)域的城市結(jié)構(gòu)，形成大城市和周邊中小城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展的新局面，這樣既能減輕大城市住房需求壓力和環(huán)境生態(tài)壓力，又能有效緩解大城市病。

（五）形成相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控規(guī)則

穩(wěn)定的調(diào)控規(guī)則是管理預(yù)期的有效手段。目前，我國中央政府和地方政府在利益訴求上并不完全相同，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面雙方的利益訴求更是差異巨大。在中央政府和地方政府的博弈中，中央政府控制房價(jià)的政策往往得不到地方政府強(qiáng)有力的貫徹執(zhí)行，而穩(wěn)定房價(jià)的政策則被地方政府無限放大，結(jié)果地方政府成為推動(dòng)房價(jià)上漲的中堅(jiān)力量，斟酌使用和不斷xu調(diào)整的市場(chǎng)調(diào)控政策成為房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)的重要原因。在這種情況下，公眾逐漸形成了地方政府會(huì)不斷拉高房價(jià)的預(yù)期，而在經(jīng)歷歷次調(diào)控后房價(jià)依然不斷上漲的事實(shí)，更是強(qiáng)化了這一預(yù)期。為改變這一局面，應(yīng)建立起可預(yù)期的調(diào)控規(guī)則，為房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展創(chuàng)造穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，及時(shí)公布有關(guān)房價(jià)變動(dòng)的信息，同時(shí)要形成相對(duì)穩(wěn)定的調(diào)控手段和調(diào)控規(guī)則，對(duì)市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)施時(shí)間與房價(jià)波動(dòng)幅度掛鉤，作出硬性的調(diào)控要求。同時(shí)，規(guī)范調(diào)控政策工具的使用，減少因調(diào)控政策預(yù)期變化產(chǎn)生周期性的市場(chǎng)投機(jī)。具體可以建立與房價(jià)收入比、商品房庫存、戶籍人口城鎮(zhèn)化率等相聯(lián)系的土地供應(yīng)規(guī)則，以及與房價(jià)上漲幅度相聯(lián)系的信貸政策調(diào)控規(guī)則等。