黃玉屏,張 曼

(湘潭大學(xué) 商學(xué)院，湖南 湘潭 411105)

一、引言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民家庭的收入和消費(fèi)水平得到了顯著提高。然而，由于城鎮(zhèn)部門技術(shù)水平迅速進(jìn)步和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)、區(qū)域居民收入存在著差異。另外，從1998年房地產(chǎn)改革開始，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，住房問題也隨之成為關(guān)鍵的民生問題。然而，房地產(chǎn)行業(yè)在快速繁榮的同時(shí)，市場(chǎng)分化問題也不斷凸顯，區(qū)域發(fā)展極不平衡：熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高居不下并持續(xù)攀升，泡沫風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，且嚴(yán)重超出居民家庭住房支付能力。至2015年熱點(diǎn)城市平均房?jī)r(jià)收入超過了10倍，深圳甚至高達(dá)23倍，遠(yuǎn)高于合理水平*數(shù)據(jù)來源：易居研究院。按照國(guó)際慣例，通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3～6倍之間為合理水平。。而三、四線城市則仍舊面臨著庫存壓力大，住房消費(fèi)需求不足等困境。

住房作為人類最基本的生活空間，與人們的生存息息相關(guān)，“居以家為先”更是中國(guó)家庭根深蒂固的傳統(tǒng)觀念。為了滿足不同收入階層住宅消費(fèi)需求，盤活三四線城市存量住房流通效率，促進(jìn)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)理性回落，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域平衡發(fā)展和理性繁榮，國(guó)家提出了“租購并舉”“因城施策”等方針政策。在此背景下，本文選擇從居民家庭收入視角出發(fā)，研究其對(duì)區(qū)域住房租購類別選擇的影響，這具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

國(guó)外關(guān)于住房消費(fèi)選擇的研究涉及以下方面：一是研究居民家庭收入與住房租購選擇關(guān)系，具體從收入水平高低和收入水平確定性兩個(gè)方面考察。關(guān)于收入水平高低的研究：Jones(1995)研究發(fā)現(xiàn)，家庭暫時(shí)和永久收入的提高均會(huì)增加其買房概率。[1]50Koizumi(2006)、Kabsung(2012)等也指出，與租房相比，高收入家庭更傾向于買房。[2]349，[3]101關(guān)于收入確定性的文獻(xiàn)：Salvo(1997)指出家庭收入預(yù)期對(duì)住房租購選擇有顯著影響，預(yù)期收入良好的家庭會(huì)較早作出買房抉擇。[4]1Robst(1999)也發(fā)現(xiàn)收入不確定性越大，家庭租房可能性也越大。[5]219二是研究了不確定性因素對(duì)住房消費(fèi)選擇的影響。家庭住房租購決策往往對(duì)不確定性事件極敏感(Eui&Donald，2002)[6]193。如Yuming(1995)研究了未來房?jī)r(jià)不確定性對(duì)流動(dòng)性較差家庭住房選擇的影響。[7]223Jingkui(2011)分析了不確定性對(duì)住房自有率概率的影響。發(fā)現(xiàn)失業(yè)的不確定性對(duì)高收入家庭租購選擇有負(fù)向影響；教育支出的不確定性對(duì)低收入家庭存在負(fù)向影響；而醫(yī)療支出的不確定性則對(duì)移民家庭存在負(fù)向影響。[8]408Thomas(2017)也認(rèn)為失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低房產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，從而加大住宅持有風(fēng)險(xiǎn)。[9]107

國(guó)內(nèi)相關(guān)研究較少，集中于以下方面：一是影響家庭住房消費(fèi)選擇的因素。楊永春等(2012)發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)文化觀念對(duì)城市居民住房區(qū)位、房型、規(guī)模等選擇有重大影響。[10]84張鳳等(2014)分析了家庭收入、房?jī)r(jià)租金比、戶主教育水平、婚姻狀況對(duì)住房租購選擇的影響。[11]188二是以流動(dòng)性居民為視角，研究其住房租購選擇的影響因素。朱祥波等(2015)指出工資、職業(yè)、婚姻、流動(dòng)期限等均會(huì)對(duì)流動(dòng)性居民住房租購選擇產(chǎn)生影響。[12]35劉婷婷等(2014)發(fā)現(xiàn)戶籍制度和社會(huì)保障制度等對(duì)流動(dòng)人口住房租購決策存在影響。[13]17而Eddie等(2015)則認(rèn)為與戶籍因素相比，農(nóng)民工的匯款計(jì)劃、原籍地聯(lián)系、家庭問題和工作機(jī)會(huì)對(duì)其住房租購選擇有更大影響。[14]474

綜上所述，國(guó)外學(xué)者主要對(duì)住房租購選擇的影響因素進(jìn)行了分析，很少對(duì)住房類別選擇加以研究。而國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究并不多且主要從流動(dòng)性人口視角加以研究[15]140。再加之微觀數(shù)據(jù)嚴(yán)重不足，相關(guān)研究主要以宏觀數(shù)據(jù)為主，很少以家庭為研究對(duì)象。因此，本文創(chuàng)新點(diǎn)表現(xiàn)在：一是以家庭為研究對(duì)象，以微觀數(shù)據(jù)為樣本，將相關(guān)問題具體化，提高了實(shí)證研究的質(zhì)量和準(zhǔn)確性；二是不僅對(duì)家庭住房租購選擇進(jìn)行了研究，還對(duì)住房類別選擇進(jìn)行分析，從而填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的空缺；第三，在充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化性和家庭收入?yún)^(qū)域差異性基礎(chǔ)上，分區(qū)域詳細(xì)研究了家庭收入對(duì)住房消費(fèi)選擇的區(qū)域差異性影響。

二、logit理論模型分析

本文選用logit模型的原因如下：一是與其他商品相比，住房商品的諸多屬性都具有離散性，傳統(tǒng)消費(fèi)者效用理論失效；二是住房消費(fèi)選擇的取值是離散的，這使得經(jīng)典線性回歸方程也失效；三是離散選擇模型的建立并在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用使住房消費(fèi)選擇的實(shí)證研究成為現(xiàn)實(shí)；四是probit模型要求數(shù)據(jù)殘差方差服從嚴(yán)格的正態(tài)分布，相比之下logit模型所要求的logistics分布更容易與微觀樣本的數(shù)據(jù)特征相吻合。

(一)二元logit模型的理論分析

建立如下簡(jiǎn)單的logit模型：

Yi=Xiβ+μi

(1)

其中Yi為因變量，僅取值0和1；Yi=1時(shí)表示購房，Yi=0時(shí)表示租賃，相應(yīng)的概率為P1和P0。Xi為自變量。μ為隨機(jī)誤差項(xiàng)，服從b(0，p1(1-p1))的二項(xiàng)分布。因此：

(2)

二項(xiàng)分布的概率分布函數(shù)為：

F(t)=1/(1+e-t)

(3)

F(t)取值范圍為[0，1]，合并式(1)、(2)、(3)得：

P1=1-1/(1+eXiβ)

(4)

由式(4)得：

P1/(1-P1)=P1/P0=eXiβ

(5)

將式(5)兩邊取對(duì)數(shù)得：

Log(P1/P0)=Xiβ

(6)

式(6)即為logit模型，P1/P0為勝算比。

基于以上分析，構(gòu)建如下住房租購選擇模型：

P1(Yi=1|lnf,familysize,marri,age,edu,male,y12,y14,lnf12,lnf14)

(7)

其中，lnf為家庭收入對(duì)數(shù)，familysize為家庭規(guī)模，marri為婚姻狀況，age為戶主年齡，edu為戶主教育水平，male為戶主性別，y12、y14為年度虛擬變量，lnf12、lnf14為家庭收入對(duì)數(shù)與時(shí)間虛擬變量的交互項(xiàng)。

(二)多元logit模型(Multinomial Logit Model，MLM)的理論分析

為研究住房類別選擇，變量設(shè)定如下：

(1)y為因變量，假設(shè)存在J種住房類別，取值分別為1，2，..，J；

(2)x為自變量，MLM設(shè)定如下：

lnΩj|b=ln[Pr(y=j|x)/Pr(y=b|x)]=Xβj|b

(8)

其中j=1,2,3,…,J，b為基準(zhǔn)組，Ω為勝算比。求解這J個(gè)方程即可得每種選擇的預(yù)測(cè)概率為：

(9)

因此，建立關(guān)于住房類別選擇的模型為：

lnΩj|b=α0+α1lnf+α2familysize+α3marri+α4male+α5age+α6edu+α7y12+α8y14+α9lnf12+α10lnf14+ε

(10)

其中，j=1，2，3；b=1；ε為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

三、數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)性描述

本文以CFPS數(shù)據(jù)庫2010、2012和2014年面板數(shù)據(jù)為樣本進(jìn)行實(shí)證研究，在對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分類整理后得到有效樣本28 913個(gè)，并運(yùn)用stata.14進(jìn)行實(shí)證分析。

(一)變量的選取和相關(guān)度量處理

本文涉及變量如表1所示。家庭收入以調(diào)整后的對(duì)數(shù)化家庭純收入加以衡量。為削弱變量遺漏問題，選取了家庭特征因素(家庭規(guī)模和總收入)和人口特征因素(戶主性別、婚姻狀況、年齡、教育)為控制變量。此外加入了時(shí)間虛擬變量和家庭收入與時(shí)間的交互項(xiàng)，以考察家庭收入對(duì)住房消費(fèi)選擇影響的時(shí)變趨勢(shì)。

表1 居民家庭住房消費(fèi)選擇的相關(guān)變量描述

(二)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)性描述

運(yùn)用stata軟件對(duì)住房租購選擇和住房類別選擇的相關(guān)變量進(jìn)行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)性描述。具體結(jié)果如表2和表3所示：

表2 不同租購選擇下東、中、西部和總體樣本居民家庭的平均收入水平(單位：元)

表2列出了東、中、西部和總體住房租購選擇的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。首先，從總體來看：居民家庭收入存在著較大區(qū)域差異。東部平均家庭收入為44 067元，遠(yuǎn)高于總體平均收入水平；而中部和西部收入?yún)s低于一般性收入，且中部和西部家庭收入較為接近。其次，由表2可知：一方面，從總體來說家庭收入與住房租購選擇間存在一定相關(guān)關(guān)系，即買房家庭平均收入較高，而租房家庭平均收入則較低；另一方面，從各地區(qū)來看租房和買房家庭平均收入同樣存在較大差異，且買房家庭平均收入高于租房家庭。且與東部相比，中部和西部家庭收入與住房租購選擇間的關(guān)系更為接近。

表3 不同住房類別下居民家庭的平均收入水平(單位：元)

表3列出了東、中、西部和總體住房類別選擇的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。從總體看，居民家庭收入與戶型選擇間存在正向關(guān)系。東部較高收入與較大戶型選擇相對(duì)應(yīng)。具體表現(xiàn)為選擇大戶型家庭收入水平遠(yuǎn)高于選擇小戶型的家庭。中部結(jié)果顯示：大戶型家庭擁有更高收入。從西部來看家庭收入與住房類別選擇間的關(guān)系與中部較為類似，即選擇大戶型家庭的平均收入水平最高，遠(yuǎn)高于選擇小戶型家庭。

四、基于logit模型下的實(shí)證研究分析

(一)二元Logit模型下住房租購選擇的回歸結(jié)果及相關(guān)分析

運(yùn)用Stata14.0進(jìn)行二元logit模型回歸，回歸結(jié)果如表4(a)和4(b)所示：

表4(a) 東、中、西部和總體住房租購選擇的二元logit模型回歸結(jié)果

表4(b) 控制相關(guān)變量下二元logit模型回歸結(jié)果

注：*表示P<0.1,**表示P<0.05,***表示P<0,01；括號(hào)內(nèi)的數(shù)值為勝算比。

由回歸結(jié)果可得：

1.居民家庭收入對(duì)住房租購選擇有顯著影響。具體來說：隨著收入的提高，與租房相比家庭更傾向于買房。由表4(a)可知：除中部外，總體、東部和西部家庭收入對(duì)住房租購選擇的影響在5%下顯著。從總體回歸結(jié)果可知：家庭收入每增加1%，家庭購房可能性增加24%；而東部和西部購房可能性則增加35%和18%。同時(shí)，由表4(b)知：在控制變量后，中部雖仍舊不顯著但方向?yàn)檎?；而總體、東部和西部家庭收入對(duì)住房租購選擇的影響在1%下顯著。這主要是因?yàn)榧彝ナ杖胨接绊懫渥》恐Ц赌芰?。在房?jī)r(jià)一定情況下，較低的收入水平抑制了居民住房消費(fèi)水平，家庭一般會(huì)選擇以租房替代買房以滿足住房消費(fèi)需求；而隨著收入的提高，家庭住房支付能力增強(qiáng)，有能力買房的家庭將放棄租賃而選擇買房。

2.居民家庭收入對(duì)住房租購選擇的影響存在區(qū)域性差異。由表4(a)知：家庭收入每增加1%，總體、東部和西部家庭購房概率分別增加24%、35%和18%。在控制變量下，由表4(b)知，家庭收入每增加1%，買房概率分別增加51%，73%和49%，即家庭收入對(duì)東部家庭的買房意愿存在更大影響，遠(yuǎn)高于總體水平。這主要是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平存在區(qū)域差異。與中西部相比，東部房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加完善和成熟，多樣化的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)能在更大程度上滿足不同家庭的買房需求。此外，東部平均家庭收入也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中西部。因此，與中西部相比東部家庭收入對(duì)購房?jī)A向存在更大影響。

(二)多元logit模型下住房類別選擇的回歸結(jié)果及相關(guān)分析

在剔除租房家庭相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，以住宅完全自有家庭為樣本，對(duì)MNL模型進(jìn)行回歸結(jié)果如表5(a)和表5(b)所示。

在MNL模型中，以小戶型為參照組，因此勝算比解釋了相對(duì)于選擇小戶型住宅而言，居民家庭選擇中戶型和大戶型的概率。

表5(a) 總體、東、中、西部住房類別選擇的MNL模型的回歸結(jié)果

表5(b) 控制相關(guān)變量下住房類別選擇的MNL模型的回歸結(jié)果

注：*表示P<0.1,**表示P<0.05,***表示P<0,01；系數(shù)下方數(shù)值為勝算比。

由MNL模型回歸結(jié)果知：

1.居民家庭收入對(duì)住房類別選擇存在顯著影響。由表5(a)可知：隨著收入的提高，家庭購買較大戶型的可能性增加。總體、中部和西部對(duì)于小中戶型和小大戶型的回歸均在10%下顯著。這主要是因?yàn)閷?duì)購房家庭來說，收入提高促進(jìn)其購房支付能力增強(qiáng)，改善居住條件的可能性也隨之提高，使得家庭選擇購買更大戶型以改善居住質(zhì)量。

2.居民家庭收入對(duì)住房類別選擇的影響存在區(qū)域差異。由表5(a)和表5(b)可知：首先，隨著收入的提高，東部家庭購買較大戶型概率將會(huì)增加。其中小大戶型的回歸結(jié)果在1%下顯著；而小中戶型并未通過顯著性檢驗(yàn)。加入控制變量后，顯著性水平并未發(fā)生變化，但購買大戶型的概率有所提高。其次，隨著收入提高，中部家庭傾向于購買更大戶型。無論是否添加控制變量，小中戶型和小大戶型均在1%下顯著；且加入控制變量后，系數(shù)明顯增大。即隨著收入的提高，家庭購買更大戶型概率增加。最后，與中部類似，隨著收入提高，西部家庭購買更大戶型的可能性增加。在表5(a)中，與小戶型相比，購買中、大戶型概率分別提高5%和19%。加入控制變量后，這一概率明顯提高。此外，與中部相比，西部購買大戶型的概率更高，高于中部的21%。綜上所述：家庭收入對(duì)住房類別選擇存在區(qū)域差異。一方面，這可能是因?yàn)榕c中西部相比，投機(jī)性住房需求在東部住房需求結(jié)構(gòu)中占據(jù)較大比重。為了在房?jī)r(jià)不斷攀升的市場(chǎng)趨勢(shì)中獲得更大利潤(rùn)，那些高收入家庭會(huì)選擇大戶型進(jìn)行投機(jī)套利。另一方面，由于我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，東部家庭收入的內(nèi)部差異遠(yuǎn)高于中西部。因此，在收入提高的情況下，東部家庭更傾向于購買大戶型，而中西部則傾向于實(shí)用經(jīng)濟(jì)型消費(fèi)，根據(jù)自身收入合理選擇中、大戶型以改善居住條件。

五、結(jié)語

本文利用CFPS研究了居民家庭收入對(duì)住房消費(fèi)選擇的影響，實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)：

家庭收入對(duì)住房租購選擇有顯著影響，隨著收入提高，家庭買房概率也會(huì)增加。同時(shí)，收入提高對(duì)家庭買房概率的影響存在區(qū)域差異，與西部相比，收入提高對(duì)東部家庭的買房選擇存在更大影響。此外，研究還發(fā)現(xiàn)：家庭收入對(duì)住房類別選擇的影響也是顯著的，隨著收入提高，家庭傾向于購買較大戶型。而且家庭收入對(duì)住房類別選擇的影響存在差異性。具體來說：隨著收入提高，中西部家庭傾向于選擇更大戶型以改善家庭居住條件；而東部家庭則會(huì)選擇大戶型以滿足住房消費(fèi)需要。

基于此提出以下建議：一是提高家庭收入水平。由本文可知，家庭收入對(duì)住房消費(fèi)選擇存在顯著影響。因此，政府在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)提高家庭實(shí)際收入水平，如提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)、增加住房公積金額度、給予住房補(bǔ)貼等，提高家庭住房購買力水平，在刺激家庭買房消費(fèi)需求的同時(shí)，使家庭有能力追求更大戶型以改善居住條件。二是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡發(fā)展。逐步緩解和改善區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小區(qū)域和區(qū)域內(nèi)收入差異的同時(shí)，提高全國(guó)家庭住房消費(fèi)水平，改善家庭居住環(huán)境。三是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)地區(qū)均衡。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀。嚴(yán)格抑制東部熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸。同時(shí)，鼓勵(lì)中西部剛性住房需求的增加，緩解庫存壓力，推動(dòng)中西部房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。四是推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，滿足中小收入家庭的住房消費(fèi)需求。五是完善住房供給結(jié)構(gòu)，以滿足家庭多樣化住房消費(fèi)需求。

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